世紀(jì)新天地項目工作計劃書定稿(編輯修改稿)
2025-08-30 08:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 城市功能分析（一）區(qū)域城市功能分析通過對本項目所在區(qū)域進行城市印象、城市發(fā)展歷程分析，確定項目所在區(qū)域在城市結(jié)構(gòu)中現(xiàn)在以及未來的地位，并預(yù)測未來區(qū)域發(fā)展前景。對項目區(qū)域的分析，不能局限于項目周邊，也需要聯(lián)系市中心等多個方向考慮，考慮項目與成熟區(qū)域、發(fā)展方向確定區(qū)域的關(guān)系，考慮項目區(qū)域的歸屬與聯(lián)系。1．區(qū)域城市功能2．與周邊區(qū)域的關(guān)系（二）區(qū)域城市發(fā)展分析根據(jù)對城市規(guī)劃、區(qū)域的現(xiàn)狀，分析區(qū)域的發(fā)展方向，這是分析本區(qū)域發(fā)展商業(yè)的環(huán)境基礎(chǔ)。分析區(qū)域商圈，區(qū)域商圈內(nèi)的商業(yè)有可能是項目直接競爭對手，也是項目尋找市場空間的先決條件。區(qū)域商圈的因素包括商業(yè)構(gòu)成、消費力、商業(yè)輻射、商業(yè)經(jīng)營、未來發(fā)展等因素。1．區(qū)域城市發(fā)展分析2．區(qū)域商圈發(fā)展分析三．項目自身條件分析（一）微觀地塊條件分析主要包括對地塊本身及地塊周邊條件的分析。通過對地塊形狀、可利用景觀、形象展示等的調(diào)查，結(jié)合項目的已有方案設(shè)計，分析項目在運作過程中可以利用的資源。同時根據(jù)地塊與周邊辦公、居住、教育及其他產(chǎn)業(yè)和其他城市功能空間等的關(guān)系，尋求互動，對地塊的不同商業(yè)價值進行判斷。1．地塊本身條件分析2．地塊周邊條件分析（二）項目交通條件分析通過對項目外部道路條件的調(diào)查，了解其他區(qū)域到達本項目的交通可達性及通行時間，得出項目可能輻射的區(qū)域，以作為本項目商業(yè)消費目標(biāo)客戶群來源的參考，并且還可能對現(xiàn)有道路狀況進行適當(dāng)改進，擴大可輻射的范圍。1．道路分析2．交通可達性分析3．項目輻射區(qū)域分析（三）項目核心商圈劃分對于本項目，不同的業(yè)態(tài)定位，其核心商圈劃分范圍也是不同的。商圈的分析，主要包括：1．商圈界定2．商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成、影響3．商業(yè)未來發(fā)展4．購買力狀況四．市場空間分析（一）商業(yè)調(diào)查了解現(xiàn)有商業(yè)的分布特征、規(guī)模大小、業(yè)態(tài)情況、經(jīng)營狀況等，分析其特點，由于本項目規(guī)模大，將包括眾多的業(yè)態(tài)，因此本階段的分析應(yīng)該按照不同的業(yè)態(tài)特征進行分類調(diào)查與分析。1．業(yè)態(tài)調(diào)查2．供應(yīng)特征（二）競爭調(diào)查競爭分析是在對市場進行充分調(diào)查基礎(chǔ)上，了解競爭對手，尋找市場空間的過程。不同商業(yè)業(yè)態(tài)定位將面臨不同競爭對手，對本項目來說可選擇發(fā)展方向受到商圈、地段、產(chǎn)品形態(tài)等限制。在這種狀況下，應(yīng)當(dāng)預(yù)先判斷項目不同發(fā)展方向，考慮不同發(fā)展模式競爭范圍與競爭對手，并分析與對手之間優(yōu)劣勢條件。需要關(guān)注的競爭對手包括業(yè)態(tài)經(jīng)營競爭，以及新商業(yè)項目招商、銷售競爭。1．現(xiàn)有競爭2．潛在競爭（三）需求調(diào)查根據(jù)對項目區(qū)域、地段條件調(diào)查，以及整體市場初步調(diào)查，可以初步篩選項目可能的發(fā)展方向，然后針對這一方向，進行深度市場調(diào)查，以驗證并深化市場研究。市場調(diào)查主要包括相關(guān)商業(yè)消費需求、經(jīng)營需求、投資需求等?？蛻粜枨髮⒅苯記Q定項目盈利可能，對商業(yè)項目來說，客戶需求調(diào)查涉及商業(yè)經(jīng)營者、投資者、終端消費者等商業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)，采用訪談、問卷等形式，了解需求空間。商務(wù)類客戶主要包括使用以及投資者，也以問卷、訪談為主要調(diào)查方式。對本項目，調(diào)查內(nèi)容將主要包括：1．商業(yè)終端消費者調(diào)查。根據(jù)核心商圈、輻射商圈范圍確定調(diào)查范圍，主要包括對商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)檔次、消費能力等調(diào)查。2
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