【文章內容簡介】 予警告，可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款?！　〉谒氖龡l　有關部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。第八章　附 則　　第四十四條　工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執(zhí)行?！　〉谒氖鍡l　住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設工程質量管理條例》執(zhí)行。　　第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門可以依據本辦法，制定實施細則?！　〉谒氖邨l　本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。　　第四十八條　本辦法自2002年5月1日起施行。《住宅室內裝飾裝修管理辦法》相關問題解析建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 (建設部令110號)(以下簡稱《辦法》)的頒布施行，從開工申報與監(jiān)督、委托與承接、竣工驗收與保修、室內環(huán)境質量，裝飾裝修活動的禁止性行為、法律責任等方面對住宅裝飾裝修的管理進行了明確的規(guī)定，系統(tǒng)地闡述了裝修人(包括住宅產權人和住宅使用人)。物業(yè)管理單位，裝飾裝修企業(yè)、設計單位。政府行政主管部門及有關管理單位在住宅室內裝飾裝修活動中的權利和義務?！掇k法》頒布后，在業(yè)內引起了巨大的反響，本文就住宅室內裝飾裝修中涉及到的一些問題給予解析。 　　第一部分室內裝修屬于建筑活動 　　◆一、為什么說住宅室內裝飾裝修工程是建筑工程 ? 　　◇《建設工程質量管理條例》 (國務院令279號)規(guī)定，建設工程指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。建設工程活動包括新建、擴建、改建等活動。裝修工程屬于改建，指不增加建筑物或建設項目體量，在原有基礎上，為改善建筑物使用功能，對原有工程進行改造的建設項目。 　　住宅室內裝飾裝修是建筑活動，具備建筑活動的共同點，又有自己的特殊性。住宅室內裝飾裝修必須符合工程建設強制性標準，按照工程設計、申報、合同、施工、監(jiān)督管理、竣工驗收、質量保修的程序來進行。 　　◆二、企業(yè)應具備哪些條件才能夠承接住宅室內裝飾裝修工程 ? 　　◇承接裝飾裝修工程的企業(yè)。必須經建設行政主管部門資質審查，取得相應的建筑業(yè)企業(yè)資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。 　　◆三、裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂的書面合同包括哪些主要內容 ? 　　◇ 委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話； 住宅室內裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質量要求以及質量驗收方式； 　　 裝飾裝修工程的開工、竣工時間； 　　 裝飾裝修工程保修的內容、期限； 　　 裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間； 　　 合同變更子口解除的條件： 　　 違約責任及解決糾紛的途徑 　　 合同的生效時間； 雙方認為需要明確的其他條款。 　　◆四、住宅室內裝飾裝修工程質量如何控制 ? 　　◇裝飾裝修工程項目的質量要求和質量驗收方式，由裝修人與裝飾裝修企業(yè)在簽訂書面合同中約定，同時必須符合工程建設強制性標準。 　　裝飾裝修企業(yè)要按照施工技術標準施工。對工程的施工質量負責，對于施工中出現(xiàn)的質量問題要負責返修。 　　裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設工程質量管理條例》 (國務院令279號)的，由建設行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。 　　工程竣工后，裝修人按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。 　　◆五、住宅室內裝飾裝修工程如何保修 ? 　　◇驗收合格后，裝飾裝修企業(yè)要出具質量保修書。對于裝飾裝修企業(yè)負責采購的材料及設備，應當向裝修人提交說明書、保修單和環(huán)保說明書。 　　在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為兩年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自工程竣工驗收合格之曰起計算。 　　◆六、室內環(huán)境質量如何控制 ? 　　◇住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。裝修人委托企業(yè)對住宅室內進行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質量應當符合《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》 (GB503252001)的規(guī)定。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業(yè)應當返工，并由責任人承擔相應損失。第二部分裝修中各主體之間屬于什么關系 　　◆一、物權在住宅裝飾裝修行為中如何體現(xiàn) ? 　　◇物權是權利主體直接支配財產的權利，它既具有人對物的內容，同時又具有直接對抗一般人的效力，包括占有、使用、收益、處分。物權的特征在于直接支配其標的物，物權人可以依自己的意志就其標的物上直接行使其權利。但是支配范圍的大小依物權的種類而定。 　　裝修人的權利主要體現(xiàn)為兩個層次的行為：一、住宅產權人在不損害公共利益的前提下，有權處置自己的財產，即按照自己的意愿裝修住宅，其他人不得對此進行干涉。二、除《辦法》中規(guī)定必須由具備專業(yè)資質的施工企業(yè)來施工的項目外，產權人可以自行裝修。 　　◆二、住宅產權人與非產權人的住宅裝修人 (即住宅使用人)之間是一種什么關系? 　　◇兩者之間是一種合同關系，體現(xiàn)了物權范疇中的用益物權概念。住宅使用人通過合同對住宅產權人所有的財產形成實際占有，取得使用權。但其使用權是受到限制的，即其裝修住宅要取得住宅產權人的書面許可。 　　◆三、住宅相互毗鄰的所有人或使用人之間體現(xiàn)了怎樣的一種相鄰關系 ? 　　◇住宅相互毗鄰的所有人或使用人在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互間應當給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關系從本質上是一方所有人或使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產權利的限制。 　　裝修人在裝修前應將裝修的時間、地點等予以明示。裝修涉及到住宅共用部位、共用設施設備時，不得有損害他方利益的行為。任何單位和個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。 　　《辦法》中對禁止及限制性行為的明確規(guī)定體現(xiàn)了對公眾利益的維護，其他住宅所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權利，不得隨意干擾裝修行為。 　　◆四、裝修人與物業(yè)管理單位之間是一種什么關系 ? 　　◇裝修人與物業(yè)管理單位是一種平等的民事主體關系。 　　裝修人的裝飾裝修行為既要滿足個體的住用要求，又不能損害整個住宅房屋的公共安全和其他房屋產權人的公共利益。所以，物業(yè)管理單位受全體房屋產權人的委托，需要協(xié)調裝修人和其他房屋產權人之間的關系，提供一種服務型的管理，在為裝修人提供管理和服務的同時，維護好其他房屋產權人的合法權益。表現(xiàn)為物業(yè)管理公司與裝修人簽訂管理服務協(xié)議，依據協(xié)議對裝修人進行監(jiān)督管理，不同于政府的行政管理行為。雙方的行為都受到協(xié)議的限制，都要對協(xié)議內容承擔違約責任。 　　住宅室內裝飾裝修管理是物業(yè)管理的基本內容和重要組成部分。從開工申報到竣工驗收，物業(yè)管理始終貫穿于住宅裝飾裝修的各個環(huán)節(jié)中。需要明確指出的是，物業(yè)管理單位實施的不是行政管理，不具有行政處罰權。 　　◆五、裝修人與裝飾裝修企業(yè)之間是一種什么關系 ? ◇裝修人與裝飾裝修企業(yè)簽訂承攬合同。裝飾裝修企業(yè)按照合同的質量和數(shù)量要求為裝修人裝飾裝修住宅，裝修人向裝飾裝修企業(yè)支付約定的報酬。對于合同的履行期限、驗收的標準和方法、材料的供應方式、保修責任等由雙方進行約定。但《辦法》中明確規(guī)定，工程中使用的材料和設備必須符合國家規(guī)定標準，禁止使用國家明令淘汰的材料和設備。 　　◆六、裝修人與設計單位之間是一種什么關系 ? 　　◇裝修人與設計單位簽訂的設計合同，屬于建設工程合同。裝修人要按照合同約定提供開展設計工作所需要的基礎資料，并對提供資料的可靠性負責，按照合同的約定提供必要的協(xié)作條件，支付設計費用。裝修人對設計人交付的設計成果，不得擅自修改，也不得擅自轉讓給第三人重復使用。 　《辦法》明確規(guī)定，變動建筑主體和承重結構，超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載，必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。設計單位完成的方案必須符合建設工程質量、安全標準，符合建設工程勘察、設計的技術規(guī)范，符合合同的約定。設計單位要對設計方案負責。設計單位在設計文件中選用的材料、設備，其質量要求必須符合國家規(guī)定的標準。 　　◆七、政府行政管理部門在裝飾裝修行為中的作用是什么 ? 　　◇政府行政管理部門對裝飾裝修的行政管理，是區(qū)別于物業(yè)管理單位的基礎性具體管理工作的更高層次的管理。通過制定政策法規(guī)、管理企業(yè)資質、行政監(jiān)督執(zhí)法等行政手段來實現(xiàn)管理目的。 　　第三部分物管企業(yè)應為裝修提供管理和服務 　　◆一、物業(yè)管理單位提供裝飾裝修管理和服務的方式是什么 ? 　　◇裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理單位申報登記，與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，交納管理服務費用。 　　 (一)申報登記 　　物業(yè)管理單位應當按照《辦法》和本市的有關規(guī)定，審查裝修人提交的資料。裝修人應當提交的材料有： 　　 房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證)； 　　 申請人身份證件； 　　 裝飾裝修方案； 　　 變動建筑主體或者承重結構的，超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案； 　　 搭建建筑物、構筑物的；改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應當提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準文件： 　　拆改供暖管道和設施的，需提交供暖管理單位的批準文件： 拆改燃氣管道和設施的，需提交燃氣管理單位的批準文件： 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準提交施工方案； 委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。 非業(yè)主的住宅使用人。還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 (二)管理服務協(xié)議 　　物業(yè)管理單位要依據協(xié)議約定，對裝飾裝修活動進行監(jiān)督檢查，裝修人。施工企業(yè)不得拒絕和阻礙。裝修人 (施工企業(yè))、物業(yè)管理單位中一方違反協(xié)議約定的，另一方有權制止并追究違約責任。已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。 　　住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內容： 裝飾裝修工程的實施內容； 裝飾裝修工程的實施期限； 允許施工的時間： 廢棄物的清運與處置； 住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求： 禁止行為和注意事項； 管理服務費用； 違約責任； 其他需要約定的事項。 　　 (三)裝修過程中，物業(yè)管理單位要按照管理服務協(xié)議進行監(jiān)督，對違反法律、法規(guī)和管理服務協(xié)議的，要求裝修人或裝飾裝修企業(yè)糾正。 工程竣工后，物業(yè)管理企業(yè)要會同裝修人進行現(xiàn)場檢查，并將檢查記錄存檔。 ◆二、裝修人為什么要繳納管理服務費用 ? 物業(yè)管理企業(yè)對住宅室內裝飾裝修進行管理，要花費一定的人力、物力等，產生管理成本。而在目前的物業(yè)管理費中，沒有包含這部分費用。因此物業(yè)管理企業(yè)和裝修人在簽訂協(xié)議時，要約定這部分內容。管理服務包括提供原竣工圖紙、對裝修工程進行監(jiān)督檢查等內容。 ◆三、物管單位對裝修人、裝飾裝修企業(yè)違反《辦法》和協(xié)議約定內容行為如何處理 ? 　　◇分為三個層次，即依據協(xié)議約定，追究違約責任；立即制止；報告有關部門依法處理。 　　 (一)對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議的，追究違約責任。 　　 (二)發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有《辦法》第五條禁止行為的，或者未經有關部門或單位批準實施《辦法》第六、七條所列行為的，或者有違反《辦法》第八條、第九條規(guī)定行為的，應當立即制止。 　　 (三)對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)未按規(guī)定進行裝飾裝修造成事實后果或者拒不改正的，物業(yè)管理單位應當及時報告有關部門依法處理。物業(yè)管理單位如發(fā)現(xiàn)有違