【文章內(nèi)容簡介】 券公司和國家，輸家則是大多數(shù)散戶股民（從長期來看，如果散戶股民不是贏了就出場的話）。中國的股市還不夠完善，在很大程度上是一種炒作、投機(jī)，投資的意識(shí)和信心還沒有建立，業(yè)績好的股票不一定價(jià)格就高，而價(jià)格高的股票也可能業(yè)績不理想，騎上黑馬對(duì)于信息不靈的散戶來說幾乎是一種偶然、難以把握，中國股市上炒股的一般規(guī)律是七虧二平一贏，可見投資股票的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。如果不以炒股為目的，而以股票長期投資為宗旨來看，從中國的股市發(fā)展進(jìn)程看，股市最低迷的時(shí)候一般股票市盈率為20倍左右，股市瘋狂的時(shí)候一般股票的市盈率為40倍左右，%5%，介于定期存款與國債利息之間，由于股份公司并不把全部利潤用于分紅，故股民的實(shí)際收益率則更低，同時(shí)這種收益還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，因?yàn)楣镜臉I(yè)績也可能是好，也可能是差，甚至可能虧損。股票投資有很大風(fēng)險(xiǎn)。（三） 不動(dòng)產(chǎn)投資分析股票投資風(fēng)險(xiǎn)大，國債及存款收益低，同時(shí)受物價(jià)波動(dòng)影響大，那么什么投資即安全同時(shí)又有較大增長潛力呢？從國際、中國沿海及內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)投資在一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)其價(jià)格總是呈上揚(yáng)趨勢，并且增幅較大，香港在近30年里其樓市價(jià)格上漲近十倍甚至數(shù)十倍，上海在近15年里其不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格也上漲數(shù)倍甚至十倍，中國某市的不動(dòng)產(chǎn)在近5年內(nèi)其價(jià)格也指數(shù)分別為100、也可以說在某投資房地產(chǎn)的收益率在12％－22％之間，相對(duì)于銀行定期存款、國債及股票來說高出許多，而且房地產(chǎn)作為一種實(shí)物投資，其幾乎不會(huì)因物價(jià)的上漲而貶值，相反，物價(jià)上漲往往能拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的輪番上漲，從長時(shí)期來看，房地產(chǎn)投資具有保值增值的巨大功效。由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不論是多層還是高層，其最終總量仍是有限的，這種有限總量特別是極其為市場所需要的特定地域的樓盤供給量與市場需求量形成巨大反差，導(dǎo)致價(jià)格上漲。據(jù)中國國家經(jīng)貿(mào)委和中國國務(wù)院發(fā)展研究中心等單位聯(lián)合組織的一次對(duì)APEC（亞太經(jīng)合組織）成員在華投資中小企業(yè)經(jīng)營環(huán)境問卷調(diào)查的結(jié)果，外商對(duì)華投資區(qū)位選擇東部為多，中、西部大致相當(dāng)，東、中、西的比例為40:30:30，%，可見某投資環(huán)境在西部地區(qū)具有較強(qiáng)的比較優(yōu)勢，中國西部地區(qū)某的投資環(huán)境最優(yōu)。某直轄后，某正處于前所未有的迅猛發(fā)展階段，某在西部的比較優(yōu)勢使外商紛紛看好某，加上中央加快西部地區(qū)發(fā)展、向西部地區(qū)傾斜的政策使得某迎來了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，這一切將給某的房地產(chǎn)帶來充滿希望的未來。二、不同形式的不動(dòng)產(chǎn)投資分析中國人的投資習(xí)慣：存款不如置業(yè)，特別是在當(dāng)前存款利率連續(xù)下調(diào)并且要交利息稅的今天，把現(xiàn)金存入銀行和放在家里已沒有什么兩樣，如何使手中的現(xiàn)金保值增值已成為每一個(gè)現(xiàn)金擁有者最關(guān)心的問題，那么是不是什么不動(dòng)產(chǎn)都增值呢？我們先看下面的分析。（一） 住宅住宅是人們消費(fèi)量最大的不動(dòng)產(chǎn)，中國某目前成套住宅的空置面積達(dá)到300萬平方米，其中主要集中在渝中區(qū)和渝北區(qū)，住宅作為人們生活的場所，其價(jià)格受其戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施的影響很大，住宅建成后使用的時(shí)間越久，其價(jià)值就貶值越多，因此可以說住宅的價(jià)格對(duì)時(shí)間較為敏感，也就是說住宅一般不具有保值增值的功效。％，住宅的竣工面積也呈直線上升，％，城區(qū)近三年1991991999平均每平方米的市場交易價(jià)格分別為995元、1150元、960元。而且因?yàn)槟车姆康禺a(chǎn)投資商大多實(shí)力弱，項(xiàng)目開發(fā)過程中自有資金少，前幾年銀行和非銀行拆借代價(jià)高。住宅價(jià)格還在下跌。（二） 寫字樓 寫字樓作為辦公場所，要求其建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)位、交通條件有利于辦公需要，因此寫字樓往往建于行政區(qū)所在地附近。因?yàn)閷懽謽堑闹饕凶鈱?duì)象是一些省外、國外的大機(jī)構(gòu)，當(dāng)?shù)毓鞠M(fèi)不切實(shí)際。而某畢竟是內(nèi)陸城市，大機(jī)構(gòu)入住較少。況且投資寫字樓不可能幾平方米、十平方米，要買即要買一層或幾層，一次投資很大，況且投資后又不是一次能租出去，不適于普通市民的投資取向。某近幾年寫字樓的投資平均每年增加39％，其近三年平均每平方米的市場交易價(jià)格分別為1708元、1921元、2447元。平均漲幅20％；市場租賃價(jià)格分別為113元、99元、70元，由此我們可知寫字樓價(jià)格從總體上看呈下降趨勢。（三） 商場商場作為商品交易的場所，其最重要的建設(shè)條件是區(qū)位，商場的地理位置決定了商場的租售價(jià)格，也決定了進(jìn)場商家的經(jīng)營前景及經(jīng)營收益，商業(yè)用房不受行政區(qū)位及居住環(huán)境的影響，它主要受經(jīng)濟(jì)區(qū)位、流動(dòng)人口、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群、交通運(yùn)輸條件、歷史消費(fèi)習(xí)慣等因素的影響；由于商人入住商場投資是通過商品交易以獲取盈利為目的，因此其宗旨是賺錢，只要某地的流動(dòng)人口多、實(shí)質(zhì)消費(fèi)人群多，能夠?yàn)樯碳規(guī)硎找婧屠麧櫍敲唇ㄓ谠摰氐纳虡I(yè)用房其租售價(jià)格就高，這種租售價(jià)格的高低與商業(yè)用房的新舊程度并無實(shí)質(zhì)關(guān)系，相反，某地長時(shí)間的商業(yè)交易行為會(huì)逐漸讓人們形成某種消費(fèi)習(xí)慣，因此可以說，在商業(yè)環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)惡化的情況下，商業(yè)用房投資具有保值增值的功效。某95年至98年商業(yè)用房的建設(shè)投資分別為98175萬元、141372萬元、204346萬元、255712萬元、％，96年至98年商業(yè)用房的銷售面積分別為23萬平方米、22萬平方米、156萬平方米；商場平均每平方米銷售價(jià)格分別為1827元、3083元、3272元，平均漲幅34％，％；同期商場出租價(jià)格分別為1115133，％，％，由此我們可知商場租售價(jià)格從總體看呈上升趨勢，而且漲幅較大。住宅及寫字樓用于人們居家和辦公，人們對(duì)其是否能讓人合適愉快有潛在的要求，其房屋的新舊程度對(duì)其價(jià)格有圈套影響，而商場以商品交易獲取收益為目的，欺房屋的新舊對(duì)其價(jià)格沒有直接影響，相反，商場經(jīng)營得越久，經(jīng)營時(shí)間越長，其房屋的租售價(jià)格反而越高，比如某百貨大樓現(xiàn)在攤位的租售價(jià)格高于10年前的價(jià)格許多。朝天門交易市場現(xiàn)在房屋和攤位的租售價(jià)格均高出10年前的價(jià)格許多。因此，可以說商場才是真正具有保值增值的不動(dòng)產(chǎn)。但是，不是任何一個(gè)商場均能升值，這主要是取決于商場的區(qū)位優(yōu)勢和下列特征： 只有統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一廣告包裝和統(tǒng)一經(jīng)營的商場才有升值機(jī)會(huì)。商場物業(yè)不象其它屋業(yè)產(chǎn)品，它的升值決定于其綜合管理水平，眾多業(yè)主和承租經(jīng)營者在一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營管理中的興旺程度。中國北京、上海、廣東很多商場因零售后各自為政而使非常好的地段的商場倒閉，投資人血本無歸，進(jìn)退維谷。 純商場概念也無升值潛力。中國因改革開放，已成功告別了商品短缺時(shí)代。商業(yè)概念也在變化，一個(gè)商場，不能純粹是一個(gè)擺放商品的場所。商場已成為購物、休閑、娛樂、公共活動(dòng)的市民活動(dòng)中心。像某廣場這樣集景觀、文化、商業(yè)為一體的現(xiàn)代化的休閑、購物、娛樂的綜合性中心商業(yè)建筑才有無限升值的空間。三、 某廣場景觀文化MALL投資收益分析據(jù)調(diào)查，目前某市主城區(qū)主要商業(yè)中心區(qū)營業(yè)門面月租金平均為：解放碑：300－500元／平方米 兩路口：200－300元／平方米觀音橋：250－400元／平方米 楊家坪：250－400元／平方米火車站：200－250元／平方米 南 坪：250－400元／平方米必須說明的是，上述數(shù)據(jù)是綜合了不同區(qū)位租金差異的平均值，如果在最佳黃金地段，其租金可翻一倍以上。某廣場位于沙坪壩的中心商貿(mào)區(qū)的核心地段，其租金水平從近期看應(yīng)不低于兩路口、觀音橋、楊家坪等地區(qū)，從遠(yuǎn)期看可接近解放碑的水平。從投資者的角度，按投資物業(yè)進(jìn)行租賃的形式，我們暫按最保守?cái)?shù)據(jù)租金180元／平方米，且以每年租金遞增8%測算，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買某廣場營業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計(jì)1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報(bào)率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經(jīng)營的形式，按目前三角碑商圈經(jīng)營利潤相當(dāng)于租金水平的50100%計(jì)（即扣除包括租金的經(jīng)營成本后還有相當(dāng)于租金50100%的利潤），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買某廣場營業(yè)門面計(jì)，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經(jīng)營收入0324032403240324032403240324032403240上年結(jié)轉(zhuǎn)0