工業(yè)地產(chǎn)調研報告(編輯修改稿)
2024-08-30 03:56 本頁面
【文章內容簡介】 大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足 開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，發(fā)展面臨著嚴重的考驗，一方面，國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關閉；另一方面，保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。 而造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面： 一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。部分開發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚效應，引來更多的項目入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上項目對土地的需求，而開發(fā)區(qū)擴區(qū)又受到各種因素的制約，致使開發(fā)區(qū)發(fā)展受限。 另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。只有100至200公頃，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。 （4）企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移 把中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場。雖然中國一直在倡導提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是廉價的勞動力和土地。 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉移的同時，國內外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙”，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同發(fā)展機遇。 人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球來看，價格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。總之，工業(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場的下一個投資熱點，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土。（1）工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增加，供需缺口增大。由于工業(yè)房地產(chǎn)的供求受到工業(yè)產(chǎn)品需求的牽制，當工業(yè)產(chǎn)品需求增加就會吸引工業(yè)生產(chǎn)商加大該類產(chǎn)品供給，擴大生產(chǎn)規(guī)模，增加生產(chǎn)場地，工業(yè)房地產(chǎn)的需求相應上升。在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設等重要因素的作用下，國內工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。（2）國家的調控政策將使工業(yè)地產(chǎn)的供給受到限制，加大供需缺口工業(yè)房地產(chǎn)的形成受工業(yè)用地的制約，而工業(yè)區(qū)土地規(guī)劃一般對具體利用方式作了嚴格的規(guī)定，工業(yè)房地產(chǎn)的功能和供給都要隨政府政策導向而動，如果政府政策變化將直接影響工業(yè)房地產(chǎn)的供給。下表國家最近幾年出臺的工業(yè)地產(chǎn)調控政策，這些政策的出臺將大大提高現(xiàn)有工業(yè)地產(chǎn)的投資價值。特別是國土資源部在2006年9月發(fā)布《關于加強土地調控的有關通知》，對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和”的標準制定，并將工業(yè)用地最低價標準制定權將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標準。我們認為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可避免，現(xiàn)存的工業(yè)土地的資產(chǎn)增值效應將非常明顯。 時間政策重點內容 國土資源部《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》清理違規(guī)設立的各類園區(qū)、嚴禁違法下放土地審批權、嚴禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進行商品房開發(fā)。國務院辦公廳《關于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》暫停審批新設立和擴建各類開發(fā)區(qū)。包括經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。國家級開發(fā)區(qū)確需擴建的，需報國務院審批。國務院辦公廳《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》
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