【文章內(nèi)容簡介】 戴河旅游開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)其全部開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理。外方經(jīng)營者簡介：（1）香港沿海集團(tuán)簡介沿海物業(yè)集團(tuán)成立于1990年，1997年10月在香港聯(lián)合交易所上市。主營業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工管理智能系統(tǒng)集成等。沿海集團(tuán)在中國大陸投資地點(diǎn)香港、北京、上海、武漢、深圳、福州、天津、青島、鞍山、南昌、唐山、設(shè)有獨(dú)資、合資及合作企業(yè)20余家，現(xiàn)有員工千余人，總資產(chǎn)約300億港元，資產(chǎn)凈值約30億港元。沿海集團(tuán)已具備年開發(fā)能力100萬平方米，目前在建工程70萬平方米，擁有土地儲(chǔ)備的可開發(fā)建筑面積約500余萬平方米?？萍己推放茟?zhàn)略；集團(tuán)將科技住宅和美學(xué)產(chǎn)品理念成功應(yīng)用到小 區(qū)住宅建設(shè)及社區(qū)家政服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化管理等領(lǐng)域，并構(gòu)建起沿海物業(yè)集團(tuán)持續(xù)發(fā)展的兩大支柱產(chǎn)業(yè)——科技住宅和智能社區(qū)服務(wù)。（2）新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司最著名的建筑新加坡圣淘沙度假村是集餐飲、客房、商務(wù)、會(huì)務(wù)、療休養(yǎng)、娛樂為一體的現(xiàn)代化渡假場所。位于新加坡南部太平洋中的圣淘沙島充滿迷人的浪漫風(fēng)情,及大自然、歷史、娛樂于一起，野生動(dòng)物園、民族大觀園，取味盎然。地理位置優(yōu)越，是每一位到南匯工作、旅游、度假賓館理想的下榻之處。 圣淘沙度村整體格調(diào)高貴、典雅，六層主體大樓擁有個(gè)式豪華客房74套，按您理想的家居設(shè)計(jì)，使您賓至如歸、舒適方便，擁有多功能舞廳、健身房、陽光吧、KTV包房、桌球室、乒乓房、棋牌室、美容美發(fā)以及設(shè)施一流的沐浴場所，同時(shí)另有大小會(huì)議室、影視廳、商務(wù)中心、商場、停車場等服務(wù)設(shè)施。度假村以一流管理，熱情、周到、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和適中的價(jià)位，構(gòu)成度假村特有的魅力，她會(huì)使每一位身在度假村的嘉賓倍感溫馨、舒適。該公司在海島旅游項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營和管理方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和世界頂尖人才。中方經(jīng)營者簡介：唐山宏文集團(tuán)唐山市宏文集團(tuán)實(shí)業(yè)集團(tuán)于1997年成立，是以唐山市宏文實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司為核心企業(yè)（母公司）的大型民營企業(yè)集團(tuán)，總部坐落于唐山市古冶區(qū)唐家莊。宏文集團(tuán)公司下轄28個(gè)合資、控股、參股子公司（企業(yè)），涉及建材、煤炭、電力、環(huán)保機(jī)械、房地產(chǎn)、機(jī)電設(shè)備、高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)、旅游、物業(yè)管理、汽車運(yùn)輸?shù)榷嘈袠I(yè)，分布于唐山市古冶區(qū)、路北區(qū)、遵化市、灤南縣、樂亭縣等地域。員工4000余人，上繳稅金800多萬元。近年來，宏文集團(tuán)先后被國家、河北省、唐山市、古冶區(qū)人民政府命名為：中國民營企業(yè)500強(qiáng)、河北省百強(qiáng)私營企業(yè)、最佳私營企業(yè)、明星企業(yè)、納稅規(guī)范私營企業(yè)、農(nóng)行AAA企業(yè)。海島使用權(quán)的歸屬：經(jīng)河北省唐山市樂亭縣批準(zhǔn)，唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司買斷并獨(dú)家擁有打網(wǎng)崗島的使用、開發(fā)權(quán)。A、紅線圖：根據(jù)唐山市人民政府審批通過,圈定打網(wǎng)崗的紅線圖面積為10平方公里，旅游局、國有土地管理局已將打網(wǎng)崗島全部規(guī)劃為使用范圍內(nèi)。B、海域使用證：唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司已向海域所在地縣級以上人民政府提出申請，并獲得海洋行政主管部門的批準(zhǔn)。海域使用年限為二十五年和五十年。目前海域使用證已辦理2450畝，其余正在辦理過程中。六、市場營銷針對旅游區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目營銷總體方案策劃如下：營銷窗口和目標(biāo)區(qū)域的選擇根據(jù)中國的經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分和項(xiàng)目的特征，旅游區(qū)營銷目標(biāo)區(qū)域的選擇規(guī)劃為四個(gè)大區(qū)，北方片區(qū) 、華東片區(qū)、華南片區(qū)、西北片區(qū)。營銷窗口的設(shè)置建議北方片區(qū)在北京，華東片區(qū)在上海，華南片區(qū)在深圳，西北片區(qū)在烏魯木齊。營銷的策略鑒于旅游區(qū)的地域和現(xiàn)狀特征，以及北京是京、津、唐的經(jīng)濟(jì)文化圈的中心，北京積聚了大量的各類投資者和項(xiàng)目開發(fā)商，具備招商商機(jī)；所以項(xiàng)目的營銷首選目標(biāo)市場為北京市場；營銷以島嶼的各功能區(qū)成片土地轉(zhuǎn)讓為主要方式，從北京市場打開項(xiàng)目營銷的局面 ，積累成功的營銷引資經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)旅游區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程；后期根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)策略和發(fā)展規(guī)劃，充分挖掘旅游區(qū)自然資源的升值潛力在其他地區(qū)開展?fàn)I銷工作；營銷工作計(jì)劃從時(shí)間上計(jì)劃：分近期、中期、遠(yuǎn)期。工作切入點(diǎn)：近期（2個(gè)月）通過個(gè)人社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，利用沿海集團(tuán)的社會(huì)影響力，和潛在的投資客戶進(jìn)行一對一的洽談，通過朋友擴(kuò)大項(xiàng)目和公司的影響力，并抓住89月的黃金季節(jié)，計(jì)劃促成20個(gè)左右的有潛在投資意向的公司和老板到項(xiàng)目地考察洽談，力爭二至三個(gè)項(xiàng)目達(dá)成投資意向。中期主要通過項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案和項(xiàng)目的宣傳材料，舉辦項(xiàng)目推薦會(huì)、營銷宣傳活動(dòng)，項(xiàng)目論壇會(huì)公開面向社會(huì)營銷。遠(yuǎn)期主要利用項(xiàng)目的初步成型的影響力和資源優(yōu)勢面向全國和海外市場營銷；在營銷目標(biāo)地區(qū)設(shè)置窗口，開展一系列的營銷活動(dòng)。七、投資及效益分析 該旅游開發(fā)區(qū)具有良好的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)效益。預(yù)計(jì)總投資50億元人民幣。具體投資和效益估算如下：一、主題公園 主題公園規(guī)劃與島的東半部，緊鄰入口廣場，南北環(huán)抱渤海，占地4500畝，建造軍事主題公園、體育主題公園、觀光主題公園，建成后將成為中國最具規(guī)模，最具特色的融軍事、體育、觀光于一體的主題公園，同時(shí)成為淺水灣品牌中亮麗的一點(diǎn)。項(xiàng)目總投資：約15億人民幣，其中引資總額：約12億人民幣。投資回收期：四年子項(xiàng)目投資預(yù)算表項(xiàng)目名稱投資金額軍事主題公園10億體育主題公園3億觀光主題公園2億營業(yè)收入及利潤估算主要收入以會(huì)員、高層次收入者，按照每年上島人數(shù)120萬，來主題公園區(qū)旅游的占地40%，則有約50萬人次，平均依照每人消費(fèi)500元，則4年即可收回全部成本。其他費(fèi)用；（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年5000萬。二、綜合生態(tài)保護(hù)區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模規(guī)劃中綜合生態(tài)保護(hù)區(qū)位于島的中端，毗鄰主題公園區(qū)，占地面積3450 畝，該區(qū)主要設(shè)施有；荷蘭風(fēng)車發(fā)電參觀、太陽能發(fā)熱參觀、特色海鮮餐廳、水上商業(yè)街、生態(tài)中心大酒店、沙雕、沙灘浴場、海洋生態(tài)研究所、特色人工湖、兒童樂園等，建成后這里將整個(gè)打網(wǎng)崗島裝扮成真正的旅游觀賞區(qū)，讓世人大跌眼鏡?？偼顿Y：約8億人民幣，其中引進(jìn)外資：約7億人民幣。投資回收期：3年子項(xiàng)目投資預(yù)算表項(xiàng)目名稱投資金額荷蘭風(fēng)車發(fā)電參觀500萬太陽能發(fā)熱參觀300萬特色海鮮餐廳200萬水上商業(yè)街1億生態(tài)中心大酒店100萬沙雕300萬沙灘浴場1億海洋生態(tài)研究所2億特色人工湖100萬兒童樂園營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)的主要收入既匯集所有的游客（既旅游食宿、休閑娛樂于一體）按照每年上島人數(shù)120萬來計(jì)算，平均每人消費(fèi)200元，同樣三年即可收回全部成本。其他費(fèi)用（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、設(shè)備磨損、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年約8000萬。三、文化風(fēng)情區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)模文化風(fēng)情區(qū)位于島的中西端，毗鄰綜合生態(tài)區(qū)與生態(tài)居住區(qū)中間，南北毗鄰渤海，此區(qū)規(guī)劃面積約1500畝，其主要景觀有：樂亭文化，島嶼歷史傳說，群雕、地方文化匯景、特色商品街、各種演藝場、高等藝術(shù)院校等，該景區(qū)建成后，將匯集樂亭、唐山地區(qū)百年文化精華，加上海洋商品匯翠，將成為打網(wǎng)崗島地域文化與游客交流的最好表達(dá)方式?？偼顿Y約人民幣12億人民幣，其中引進(jìn)資金10億。投資回收期8年。子項(xiàng)目投資預(yù)算表項(xiàng)目名稱投資金額雕像1億文化、商品街5億演出廣場1億高等藝術(shù)院校5億 營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)的目標(biāo)游客主要以青年階層及演員學(xué)生為主，每年在該區(qū)旅游探親、訪友、參觀演出等、每年人數(shù)大約為30萬計(jì)算，平均每人消費(fèi)500元，則該區(qū)投資回收期為8年。其他費(fèi)用；（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年5000萬。四、高尚生態(tài)居住區(qū)項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模該區(qū)位于島的靜區(qū)，最西端，四面環(huán)水遠(yuǎn)眺渤海、無限暇意，美不勝收！該區(qū)占地面積5550畝，規(guī)劃有生態(tài)建筑、水邊住宅、私人游艇碼頭、療養(yǎng)院、會(huì)議培訓(xùn)中心等大型國際化標(biāo)準(zhǔn)高雅設(shè)施，建成后將成為國內(nèi)最具水準(zhǔn)的旅游療養(yǎng)棲息地?？偼顿Y15億人民幣，其中引進(jìn)資金12億人民幣。項(xiàng)目投資預(yù)算表項(xiàng)目名稱投資金額生態(tài)建筑1億水邊住宅5億私人游艇碼頭2億療養(yǎng)院4億會(huì)議培訓(xùn)中心3億營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)主要以常住人口、會(huì)員、社會(huì)名流、療養(yǎng)單位為主要消費(fèi)目標(biāo)，游客為二級目標(biāo)客戶，建成后預(yù)計(jì)來此療養(yǎng)消費(fèi)的總?cè)藬?shù)每年約5萬，如果每人消費(fèi)約1萬元，則該旅游區(qū)年收入為5億，預(yù)計(jì)2到3年即可收回全部成本。其他費(fèi)用：（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年5000萬。八、風(fēng)險(xiǎn)提示一、自然條件變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn) 與陸地不同，海潮、風(fēng)暴等海洋氣候?qū)u嶼的影響較大。每1012年要爆發(fā)一次規(guī)模較大的海潮（1976年地震加海嘯，出現(xiàn)50年不遇大潮，），這會(huì)對島嶼的生產(chǎn)生活產(chǎn)生一定的威脅。，完全能夠抵御百年不遇大潮。但若出現(xiàn)特殊情況，則可能致使島上游客及建筑物產(chǎn)生危險(xiǎn)，造成生命財(cái)產(chǎn)損失。二、政治法律方面的風(fēng)險(xiǎn)因素政府對旅游業(yè)的支持，優(yōu)惠政策的期限。政府對旅游業(yè)的影響是無論怎樣都不能低估的，政府為旅游企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)造了外部環(huán)境。隨我國改革開放的深入進(jìn)行，地方政府對旅游的扶持和優(yōu)惠政策將逐步取消，代之相應(yīng)的各項(xiàng)法律法規(guī)及監(jiān)管制度將進(jìn)一步嚴(yán)格，這對項(xiàng)目的運(yùn)營將產(chǎn)生一定影響，有關(guān)法律的進(jìn)一步更改制定（例如海域、土地使用年限）我國的法制建設(shè)正處于健全和完善當(dāng)中，如與旅游開發(fā)密切相關(guān)的法律內(nèi)容的調(diào)整將直接對我島的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生相應(yīng)的影響。稅收、信貸政策旅游開發(fā)有一個(gè)持續(xù)投資的過程。在未來幾年當(dāng)中，稅收是否提高、信貸資金的松緊程度也間接影響著資金的周轉(zhuǎn)，造成難以償還銀行債務(wù)及利息的風(fēng)險(xiǎn)。三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平風(fēng)險(xiǎn)因素 政府在資源配置、定價(jià)、資產(chǎn)管理等方面的作用不斷減弱，市場發(fā)揮著更大的作用。通貨膨脹、價(jià)格的升降和貨幣的升值貶值都會(huì)直接影響居民的出游能力，也相應(yīng)對項(xiàng)目的收益產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。四、經(jīng)營方面因素 經(jīng)營者的項(xiàng)目計(jì)劃、形象創(chuàng)造、提供的服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格策略等都是投資能否順利回收的不確定因素。五、客戶因素 企業(yè)依賴于客戶的存在而存在?？蛻舻男枰⑿枨筇卣?、需求差異及變化趨勢是直接造成企業(yè)投資收益的關(guān)鍵因素。旅游熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移 “欣賞和研究自然景觀，人與自然的和諧共處”是近年來旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展熱點(diǎn)。隨人們興趣愛好的轉(zhuǎn)變、好奇心的轉(zhuǎn)移，可能一段時(shí)間之后旅游熱點(diǎn)會(huì)隨之轉(zhuǎn)移。游客對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的認(rèn)可程度 打網(wǎng)崗島雖力圖開發(fā)成為國際標(biāo)準(zhǔn)的旅游度假勝地，但畢竟地處北方，具有四季分明的典型北方氣候特征，周邊居民樸實(shí)卻文化水平較低。游客是否對這一客觀條件表示認(rèn)可，亦給旅游發(fā)展造成一