【文章內(nèi)容簡介】 商品房的品質(zhì)。因此，東環(huán)置業(yè)實施住宅品牌戰(zhàn)略時應(yīng)以品質(zhì)帶動品牌，開發(fā)具有高品質(zhì)的商品房來滿足消費者需求，在使消費者滿意的過程中來創(chuàng)建產(chǎn)品品牌。2．品牌與品級的統(tǒng)一品級一般是指產(chǎn)品的檔次等級。品牌在消費者心目中好壞的評價，必然會與商品房的檔次掛鉤。企業(yè)把商品房的品級定在什么樣的消費層次，那么品牌就會成為該層次的形象代表。如果在消費者心目中品級與品牌相一致，消費者就會認(rèn)為物有所值而購買，反之則會放棄。因此，東環(huán)置業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略時，應(yīng)不斷提高商品房的附加值，使商品房的品級得到提升，從而實現(xiàn)維護(hù)產(chǎn)品品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)。3．品牌與品位的統(tǒng)一現(xiàn)代生活，人們已不滿足于安家、居有定所，而是追求高品位，追求個性化生存，因此住宅漸漸成為享受生活、展現(xiàn)自我的空間。東環(huán)置業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略時，應(yīng)構(gòu)造良好的室內(nèi)外環(huán)境，給人以美的享受，通過提升產(chǎn)品品位來延伸產(chǎn)品品牌。4．品牌與品德的統(tǒng)一品德即職業(yè)道德，企業(yè)在銷售過程中應(yīng)與顧客坦誠相待，把房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)狀況等清晰明了地告訴顧客，讓其買得明白，買得放心。因此，東環(huán)置業(yè)在實施品牌戰(zhàn)略時，要對顧客、合作單位、金融機(jī)構(gòu)和政府部門保持誠信，嚴(yán)格履行承諾，以此來創(chuàng)立品牌、維護(hù)品牌和宣傳品牌。（三）著重塑造企業(yè)品牌東環(huán)置業(yè)在對外進(jìn)行公關(guān)活動、新聞報道、廣告宣傳時，必須在公司CIS的規(guī)范下進(jìn)行，著重塑造企業(yè)形象、企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌統(tǒng)領(lǐng)項目品牌，防止出現(xiàn)項目品牌代替企業(yè)品牌的現(xiàn)象。八、打造品牌的內(nèi)在品質(zhì)高品質(zhì)的物業(yè)應(yīng)充分體現(xiàn)其使用的安全性、方便性和舒適性。物業(yè)品質(zhì)是由地域質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量以及文化氛圍等諸多方面組合而成一個整體，是透過建筑群、小區(qū)、單一建筑物表象背后所體現(xiàn)的人文屬性、價值取向、文化內(nèi)涵，是房地產(chǎn)內(nèi)在與外在高度統(tǒng)一的個性化體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都是為顧客創(chuàng)造價值的過程，都直接影響物業(yè)的品質(zhì)，因此，必須對項目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等過程進(jìn)行嚴(yán)格的管理與監(jiān)控，以確保物業(yè)的綜合品質(zhì)，從而打造品牌的內(nèi)在品質(zhì)。（一）有計劃地進(jìn)行市場調(diào)研為了時時掌握顧客需求的變化情況、行業(yè)的發(fā)展趨勢、競爭者的經(jīng)營行為，以及東環(huán)品牌在市場上的表現(xiàn)，東環(huán)置業(yè)必須有計劃地進(jìn)行市場調(diào)研。開發(fā)部和東灣顧問公司直接面向市場、面向顧客，擔(dān)負(fù)著向公司提供決策依據(jù)的責(zé)任，因此，不但需要針對具體的項目決策進(jìn)行市場調(diào)研，而且需要針對營銷計劃進(jìn)行市場調(diào)研。市場調(diào)研需要列入年度計劃，并分配相應(yīng)的費用。收集、分析宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、人口統(tǒng)計因素、政策法規(guī)因素、社會文化因素。收集、分析行業(yè)發(fā)展資料，包括建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑材料、工程技術(shù)等發(fā)展情況，以及環(huán)保技術(shù)、信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用情況。通過問卷調(diào)查，研究顧客需求及其購買行為。調(diào)查競爭者的品牌策略、競爭性項目的基本情況。調(diào)查顧客對東環(huán)品牌的印象。通過市場調(diào)研，不但要準(zhǔn)確把握顧客需求，還要準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢、競爭動態(tài)，清晰了解自己的不足，以便準(zhǔn)確地進(jìn)行項目定位，改善經(jīng)營管理，比競爭者更好地滿足顧客的期望，從而創(chuàng)造東環(huán)品牌獨特的競爭優(yōu)勢。（二）科學(xué)合理地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化以及住宅市場消費群體需求的差異性、模糊性，使得產(chǎn)品開發(fā)容易導(dǎo)致偏失或盲目。因此，開發(fā)部要成為顧客、開發(fā)商、設(shè)計單位之間的溝通平臺，根據(jù)品牌定位和項目定位，把顧客需求、開發(fā)商的理念準(zhǔn)確無誤地傳達(dá)給設(shè)計單位；同時對于項目的規(guī)劃設(shè)計方案，開發(fā)部要組織專家進(jìn)行深入細(xì)致的評審。開發(fā)部在組織規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)關(guān)注以下三個方面：突出綠色生態(tài)概念在住宅建設(shè)過程中，應(yīng)充分利用現(xiàn)有技術(shù)和材料，在保證住宅安全性、耐久性、舒適性、環(huán)境性、健康與衛(wèi)生性的前提條件下，盡量使用綠色能源(如太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿?與綠色建材(如可重復(fù)使用材料，可循環(huán)使用材料，再生材料等)，高效利用各種資源，合理綠化，不排或少排各類污染物(如溫室氣體、廢水、垃圾等)，并對小區(qū)內(nèi)的所有建筑物(包括設(shè)備)進(jìn)行全壽命周期管理，使住宅建設(shè)過程中對能源、資源、環(huán)境的消耗與產(chǎn)出力求達(dá)到內(nèi)在的平衡。根據(jù)可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)學(xué)原理，結(jié)合住宅建設(shè)特點，綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：能源系統(tǒng)。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的能源系統(tǒng)建設(shè)，重點應(yīng)放在建筑節(jié)能、常規(guī)能源系統(tǒng)優(yōu)化與綠色能源利用三個方面。在建筑節(jié)能方面，重點應(yīng)放在圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱上，使建筑節(jié)能滿足國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。常規(guī)能源系統(tǒng)建設(shè)時必須優(yōu)化，應(yīng)避免因多種能源結(jié)構(gòu)形式的重復(fù)建設(shè)而造成浪費。應(yīng)充分利用綠色能源，特別是太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿染G色能源的利用。由于存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的問題，綠色能源的利用要因地制宜，宜選擇適合本地特點，且性能價格比優(yōu)良的技術(shù)與產(chǎn)品。水環(huán)境系統(tǒng)。水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)重點應(yīng)放在節(jié)水、水的重復(fù)利用與水環(huán)境系統(tǒng)集成三個方面。根據(jù)國家節(jié)水條例及節(jié)水型城市必備的條件，在節(jié)水方面，重點加強(qiáng)節(jié)水器具的使用。在水的重復(fù)利用方面，重點宜放在收集雨水和生活污水，經(jīng)過處理后進(jìn)行再次使用。通過水資源的分級使用達(dá)到再生、節(jié)約的目的。在水環(huán)境系統(tǒng)集成方面，重點可放在水環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、管理方面。氣環(huán)境系統(tǒng)。在我國現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范中，對住宅小區(qū)的氣環(huán)境尚未提出具體的要求。但考慮到我國的住宅建設(shè)將要與國際市場接軌這一事實，因此，綠色生態(tài)住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)亦宜符合下列要求：一是生態(tài)小區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)；二是小區(qū)的所有住宅，80％以上的房間應(yīng)能實現(xiàn)自然通風(fēng)，以保證主要居住空間空氣新鮮，防止室內(nèi)潮濕與霉菌滋生。聲、光、熱環(huán)境系統(tǒng)。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的聲、光、熱環(huán)境系統(tǒng)(包括室內(nèi)、室外)的建設(shè)十分重要。在聲環(huán)境系統(tǒng)中，建設(shè)重點應(yīng)放在住宅室內(nèi)、外的噪聲源的控制上，使住宅室內(nèi)、外的噪聲等級符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在光環(huán)境系統(tǒng)中，建設(shè)重點應(yīng)放在自然采光和節(jié)能燈具的使用上，有條件的地區(qū)，宜考慮綠色照明，防止光污染。在熱環(huán)境系統(tǒng)中，建設(shè)重點宜放在采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術(shù)的使用上，并應(yīng)結(jié)合小區(qū)建設(shè)實際情況，合理地利用太陽能、風(fēng)能或地?zé)崮艿染G色能源，作為小區(qū)采暖、空調(diào)的熱、冷源。綠化系統(tǒng)。與我國目前住宅小區(qū)綠化建設(shè)相比，綠色生態(tài)住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng)更強(qiáng)調(diào)其生態(tài)功能。因此，它的建設(shè)重點除應(yīng)滿足綠地率、種植保存率與優(yōu)良率、植物配置的豐實度、植物種類等指標(biāo)要求外，更應(yīng)注重綠化系統(tǒng)的防曬、防塵、降噪、通風(fēng)、水土涵養(yǎng)、空氣保濕等生態(tài)功能的建設(shè)。應(yīng)減少硬質(zhì)鋪地，加強(qiáng)垂直綠化，盡可能做到春有花，夏有蔭、秋有果、冬有綠，喬木、灌木、草坪高低參差交織在一起，充分滿足崇尚田園生活的現(xiàn)代化人的審美情趣和愛好。在景觀設(shè)計中還應(yīng)注重人的需求，滿足人們娛樂、休閑需要，尤其要考慮老人、兒童兩個層次的不同需要，為其布置適宜的活動空間。廢棄物管理與處置系統(tǒng)。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的廢棄物管理與處置應(yīng)遵循資源化、減量化、無害化原則。小區(qū)垃圾的收集、處置率應(yīng)達(dá)到100％，回收利用率應(yīng)達(dá)到50％，各種垃圾處理、處置措施應(yīng)配套、齊全。應(yīng)當(dāng)充分利用城市垃圾處理設(shè)施，處置小區(qū)生活垃圾。綠色建筑材料系統(tǒng)。在綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)中，應(yīng)盡量使用綠色建材，特別是3B材料的使用，以節(jié)約各種資源。小區(qū)建設(shè)中不可使用對人體健康有害的建筑材料，尤其在室內(nèi)裝修時，不能使用揮發(fā)性有機(jī)物(VOC)超標(biāo)的油漆、膠合板材或放射性超標(biāo)的石材。突出項目品牌的主題一是形成獨特建筑風(fēng)格。例如，上海三林苑小區(qū)富有海派建筑韻味的老虎窗，新潮的錯層結(jié)構(gòu)與復(fù)式結(jié)構(gòu)，廣州名雅苑別具匠心地營造具有嶺南文化特色的騎樓，鄭州綠云小區(qū)富有中原特色的馬頭墻都突破了樓盤的獨到之處，融入深厚的文化底蘊(yùn)，迎合消費者尋求新鮮、舒適的心理，成為一代名樓。東環(huán)置業(yè)的建筑風(fēng)格要強(qiáng)調(diào)“獨特”、“新穎”，挖掘出區(qū)域內(nèi)已有建筑的特點，再結(jié)合市場需求，建成一定區(qū)域內(nèi)具有創(chuàng)新精神的樓盤，更好地迎合顧客的需求。二是社區(qū)環(huán)境差別化。許多開發(fā)商通過鮮花、湖泊造景，公園、大型綠地借景，在小區(qū)內(nèi)外營造一種親近自然的人工景致，以此創(chuàng)造賣點。例如，珠江綠洲進(jìn)行河流借景，東潤楓景進(jìn)行綠化帶借景，人濟(jì)山莊進(jìn)行公園借景，山水文園進(jìn)行人工造景，均取得了較好的效果。另外，借助區(qū)域環(huán)境或自己建造配套會所，創(chuàng)造造運(yùn)動主題、教育主題、旅游主題等新賣點。同時還要注意交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其他公共設(shè)施配套齊全。三是加強(qiáng)智能化技術(shù)的應(yīng)用。21世紀(jì)將是信息世紀(jì)，這意味著大量的電子設(shè)備被裝配進(jìn)家居，樓盤的“智能化”是大勢所趨。東環(huán)置業(yè)需要跟蹤信息技術(shù)的發(fā)展趨勢，營造智能化住宅。目前智能化范疇包括智能化管理系統(tǒng)和信息系統(tǒng)，如樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)，保安管理系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造設(shè)計精品注重聘請國內(nèi)外知名專業(yè)設(shè)計師進(jìn)行建筑設(shè)計和園林景觀設(shè)計，整體規(guī)劃設(shè)計要表現(xiàn)出強(qiáng)烈的創(chuàng)新精神和獨特的風(fēng)格。目前，活躍在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的知名設(shè)計公司主要有： ACLA、新加坡雅科本、香港貝爾高林、澳大利亞柏濤 {墨爾本}，還有華森、華藝等公司。（三）完善工程建設(shè)管理體系工程質(zhì)量是項目質(zhì)量的核心。東環(huán)置業(yè)需要從三個方面入手，來保證工程質(zhì)量。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造樓盤精品在工程建設(shè)方面，通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的建筑承包商、裝修裝飾承包商和監(jiān)理單位，通過與知名公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，確保樓盤的工程質(zhì)量，提高樓盤的知名度和美譽(yù)度，贏得消費者的青睞。同時，工程管理部及項目組要鼓勵施工單位采用節(jié)能環(huán)保的建筑技術(shù)和材料，提高建設(shè)效率，減少污染，節(jié)約資源。工程管理部還應(yīng)對每個項目采用的新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行總結(jié)，反饋給開發(fā)部，以便在后續(xù)的項目中推廣應(yīng)用。引入ISO9000質(zhì)量管理體系東環(huán)置業(yè)要在各個業(yè)務(wù)活動環(huán)節(jié)達(dá)到較高的質(zhì)量水準(zhǔn)，必須建立以過程為基礎(chǔ)的ISO9000：2000質(zhì)量管理體系，貫穿于品牌營造的始終。ISO9000：2000質(zhì)量管理體系要求公司分析顧客需求，規(guī)范相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，并使業(yè)務(wù)活動的全過程受到控制，以保證產(chǎn)品具有滿足顧客需求和期望的特性；還能提供持續(xù)改進(jìn)的框架，以提高顧客和其他相關(guān)方的滿意度；東環(huán)置業(yè)還可通過顧客滿意度調(diào)查和內(nèi)部審核來評審項目是否達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)，公司的質(zhì)量管理體系是否有效。完善項目管