【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品房的品質(zhì)。因此，東環(huán)置業(yè)實(shí)施住宅品牌戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)以品質(zhì)帶動(dòng)品牌，開(kāi)發(fā)具有高品質(zhì)的商品房來(lái)滿足消費(fèi)者需求，在使消費(fèi)者滿意的過(guò)程中來(lái)創(chuàng)建產(chǎn)品品牌。2．品牌與品級(jí)的統(tǒng)一品級(jí)一般是指產(chǎn)品的檔次等級(jí)。品牌在消費(fèi)者心目中好壞的評(píng)價(jià)，必然會(huì)與商品房的檔次掛鉤。企業(yè)把商品房的品級(jí)定在什么樣的消費(fèi)層次，那么品牌就會(huì)成為該層次的形象代表。如果在消費(fèi)者心目中品級(jí)與品牌相一致，消費(fèi)者就會(huì)認(rèn)為物有所值而購(gòu)買(mǎi)，反之則會(huì)放棄。因此，東環(huán)置業(yè)在實(shí)施品牌戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)不斷提高商品房的附加值，使商品房的品級(jí)得到提升，從而實(shí)現(xiàn)維護(hù)產(chǎn)品品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)。3．品牌與品位的統(tǒng)一現(xiàn)代生活，人們已不滿足于安家、居有定所，而是追求高品位，追求個(gè)性化生存，因此住宅漸漸成為享受生活、展現(xiàn)自我的空間。東環(huán)置業(yè)在實(shí)施品牌戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)構(gòu)造良好的室內(nèi)外環(huán)境，給人以美的享受，通過(guò)提升產(chǎn)品品位來(lái)延伸產(chǎn)品品牌。4．品牌與品德的統(tǒng)一品德即職業(yè)道德，企業(yè)在銷售過(guò)程中應(yīng)與顧客坦誠(chéng)相待，把房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)狀況等清晰明了地告訴顧客，讓其買(mǎi)得明白，買(mǎi)得放心。因此，東環(huán)置業(yè)在實(shí)施品牌戰(zhàn)略時(shí)，要對(duì)顧客、合作單位、金融機(jī)構(gòu)和政府部門(mén)保持誠(chéng)信，嚴(yán)格履行承諾，以此來(lái)創(chuàng)立品牌、維護(hù)品牌和宣傳品牌。（三）著重塑造企業(yè)品牌東環(huán)置業(yè)在對(duì)外進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)、新聞報(bào)道、廣告宣傳時(shí)，必須在公司CIS的規(guī)范下進(jìn)行，著重塑造企業(yè)形象、企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目品牌，防止出現(xiàn)項(xiàng)目品牌代替企業(yè)品牌的現(xiàn)象。八、打造品牌的內(nèi)在品質(zhì)高品質(zhì)的物業(yè)應(yīng)充分體現(xiàn)其使用的安全性、方便性和舒適性。物業(yè)品質(zhì)是由地域質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量以及文化氛圍等諸多方面組合而成一個(gè)整體，是透過(guò)建筑群、小區(qū)、單一建筑物表象背后所體現(xiàn)的人文屬性、價(jià)值取向、文化內(nèi)涵，是房地產(chǎn)內(nèi)在與外在高度統(tǒng)一的個(gè)性化體現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)都是為顧客創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程，都直接影響物業(yè)的品質(zhì)，因此，必須對(duì)項(xiàng)目調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的管理與監(jiān)控，以確保物業(yè)的綜合品質(zhì)，從而打造品牌的內(nèi)在品質(zhì)。（一）有計(jì)劃地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研為了時(shí)時(shí)掌握顧客需求的變化情況、行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)行為，以及東環(huán)品牌在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，東環(huán)置業(yè)必須有計(jì)劃地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。開(kāi)發(fā)部和東灣顧問(wèn)公司直接面向市場(chǎng)、面向顧客，擔(dān)負(fù)著向公司提供決策依據(jù)的責(zé)任，因此，不但需要針對(duì)具體的項(xiàng)目決策進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，而且需要針對(duì)營(yíng)銷計(jì)劃進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研需要列入年度計(jì)劃，并分配相應(yīng)的費(fèi)用。收集、分析宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素、人口統(tǒng)計(jì)因素、政策法規(guī)因素、社會(huì)文化因素。收集、分析行業(yè)發(fā)展資料，包括建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑材料、工程技術(shù)等發(fā)展情況，以及環(huán)保技術(shù)、信息技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用情況。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，研究顧客需求及其購(gòu)買(mǎi)行為。調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者的品牌策略、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的基本情況。調(diào)查顧客對(duì)東環(huán)品牌的印象。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，不但要準(zhǔn)確把握顧客需求，還要準(zhǔn)確把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)態(tài)，清晰了解自己的不足，以便準(zhǔn)確地進(jìn)行項(xiàng)目定位，改善經(jīng)營(yíng)管理，比競(jìng)爭(zhēng)者更好地滿足顧客的期望，從而創(chuàng)造東環(huán)品牌獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）科學(xué)合理地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化以及住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體需求的差異性、模糊性，使得產(chǎn)品開(kāi)發(fā)容易導(dǎo)致偏失或盲目。因此，開(kāi)發(fā)部要成為顧客、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位之間的溝通平臺(tái)，根據(jù)品牌定位和項(xiàng)目定位，把顧客需求、開(kāi)發(fā)商的理念準(zhǔn)確無(wú)誤地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位；同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，開(kāi)發(fā)部要組織專家進(jìn)行深入細(xì)致的評(píng)審。開(kāi)發(fā)部在組織規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)關(guān)注以下三個(gè)方面：突出綠色生態(tài)概念在住宅建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)充分利用現(xiàn)有技術(shù)和材料，在保證住宅安全性、耐久性、舒適性、環(huán)境性、健康與衛(wèi)生性的前提條件下，盡量使用綠色能源(如太陽(yáng)能、風(fēng)能、地?zé)崮艿?與綠色建材(如可重復(fù)使用材料，可循環(huán)使用材料，再生材料等)，高效利用各種資源，合理綠化，不排或少排各類污染物(如溫室氣體、廢水、垃圾等)，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有建筑物(包括設(shè)備)進(jìn)行全壽命周期管理，使住宅建設(shè)過(guò)程中對(duì)能源、資源、環(huán)境的消耗與產(chǎn)出力求達(dá)到內(nèi)在的平衡。根據(jù)可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)學(xué)原理，結(jié)合住宅建設(shè)特點(diǎn)，綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：能源系統(tǒng)。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的能源系統(tǒng)建設(shè)，重點(diǎn)應(yīng)放在建筑節(jié)能、常規(guī)能源系統(tǒng)優(yōu)化與綠色能源利用三個(gè)方面。在建筑節(jié)能方面，重點(diǎn)應(yīng)放在圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫、隔熱上，使建筑節(jié)能滿足國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。常規(guī)能源系統(tǒng)建設(shè)時(shí)必須優(yōu)化，應(yīng)避免因多種能源結(jié)構(gòu)形式的重復(fù)建設(shè)而造成浪費(fèi)。應(yīng)充分利用綠色能源，特別是太陽(yáng)能、風(fēng)能、地?zé)崮艿染G色能源的利用。由于存在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題，綠色能源的利用要因地制宜，宜選擇適合本地特點(diǎn)，且性能價(jià)格比優(yōu)良的技術(shù)與產(chǎn)品。水環(huán)境系統(tǒng)。水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)重點(diǎn)應(yīng)放在節(jié)水、水的重復(fù)利用與水環(huán)境系統(tǒng)集成三個(gè)方面。根據(jù)國(guó)家節(jié)水條例及節(jié)水型城市必備的條件，在節(jié)水方面，重點(diǎn)加強(qiáng)節(jié)水器具的使用。在水的重復(fù)利用方面，重點(diǎn)宜放在收集雨水和生活污水，經(jīng)過(guò)處理后進(jìn)行再次使用。通過(guò)水資源的分級(jí)使用達(dá)到再生、節(jié)約的目的。在水環(huán)境系統(tǒng)集成方面，重點(diǎn)可放在水環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、管理方面。氣環(huán)境系統(tǒng)。在我國(guó)現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范中，對(duì)住宅小區(qū)的氣環(huán)境尚未提出具體的要求。但考慮到我國(guó)的住宅建設(shè)將要與國(guó)際市場(chǎng)接軌這一事實(shí)，因此，綠色生態(tài)住宅小區(qū)的氣環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)亦宜符合下列要求：一是生態(tài)小區(qū)的大氣環(huán)境質(zhì)量應(yīng)能達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；二是小區(qū)的所有住宅，80％以上的房間應(yīng)能實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng)，以保證主要居住空間空氣新鮮，防止室內(nèi)潮濕與霉菌滋生。聲、光、熱環(huán)境系統(tǒng)。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的聲、光、熱環(huán)境系統(tǒng)(包括室內(nèi)、室外)的建設(shè)十分重要。在聲環(huán)境系統(tǒng)中，建設(shè)重點(diǎn)應(yīng)放在住宅室內(nèi)、外的噪聲源的控制上，使住宅室內(nèi)、外的噪聲等級(jí)符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在光環(huán)境系統(tǒng)中，建設(shè)重點(diǎn)應(yīng)放在自然采光和節(jié)能燈具的使用上，有條件的地區(qū)，宜考慮綠色照明，防止光污染。在熱環(huán)境系統(tǒng)中，建設(shè)重點(diǎn)宜放在采暖、空調(diào)、生活熱水三聯(lián)供的熱環(huán)境技術(shù)的使用上，并應(yīng)結(jié)合小區(qū)建設(shè)實(shí)際情況，合理地利用太陽(yáng)能、風(fēng)能或地?zé)崮艿染G色能源，作為小區(qū)采暖、空調(diào)的熱、冷源。綠化系統(tǒng)。與我國(guó)目前住宅小區(qū)綠化建設(shè)相比，綠色生態(tài)住宅小區(qū)的綠化系統(tǒng)更強(qiáng)調(diào)其生態(tài)功能。因此，它的建設(shè)重點(diǎn)除應(yīng)滿足綠地率、種植保存率與優(yōu)良率、植物配置的豐實(shí)度、植物種類等指標(biāo)要求外，更應(yīng)注重綠化系統(tǒng)的防曬、防塵、降噪、通風(fēng)、水土涵養(yǎng)、空氣保濕等生態(tài)功能的建設(shè)。應(yīng)減少硬質(zhì)鋪地，加強(qiáng)垂直綠化，盡可能做到春有花，夏有蔭、秋有果、冬有綠，喬木、灌木、草坪高低參差交織在一起，充分滿足崇尚田園生活的現(xiàn)代化人的審美情趣和愛(ài)好。在景觀設(shè)計(jì)中還應(yīng)注重人的需求，滿足人們娛樂(lè)、休閑需要，尤其要考慮老人、兒童兩個(gè)層次的不同需要，為其布置適宜的活動(dòng)空間。廢棄物管理與處置系統(tǒng)。綠色生態(tài)住宅小區(qū)的廢棄物管理與處置應(yīng)遵循資源化、減量化、無(wú)害化原則。小區(qū)垃圾的收集、處置率應(yīng)達(dá)到100％，回收利用率應(yīng)達(dá)到50％，各種垃圾處理、處置措施應(yīng)配套、齊全。應(yīng)當(dāng)充分利用城市垃圾處理設(shè)施，處置小區(qū)生活垃圾。綠色建筑材料系統(tǒng)。在綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)中，應(yīng)盡量使用綠色建材，特別是3B材料的使用，以節(jié)約各種資源。小區(qū)建設(shè)中不可使用對(duì)人體健康有害的建筑材料，尤其在室內(nèi)裝修時(shí)，不能使用揮發(fā)性有機(jī)物(VOC)超標(biāo)的油漆、膠合板材或放射性超標(biāo)的石材。突出項(xiàng)目品牌的主題一是形成獨(dú)特建筑風(fēng)格。例如，上海三林苑小區(qū)富有海派建筑韻味的老虎窗，新潮的錯(cuò)層結(jié)構(gòu)與復(fù)式結(jié)構(gòu)，廣州名雅苑別具匠心地營(yíng)造具有嶺南文化特色的騎樓，鄭州綠云小區(qū)富有中原特色的馬頭墻都突破了樓盤(pán)的獨(dú)到之處，融入深厚的文化底蘊(yùn)，迎合消費(fèi)者尋求新鮮、舒適的心理，成為一代名樓。東環(huán)置業(yè)的建筑風(fēng)格要強(qiáng)調(diào)“獨(dú)特”、“新穎”，挖掘出區(qū)域內(nèi)已有建筑的特點(diǎn)，再結(jié)合市場(chǎng)需求，建成一定區(qū)域內(nèi)具有創(chuàng)新精神的樓盤(pán)，更好地迎合顧客的需求。二是社區(qū)環(huán)境差別化。許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)鮮花、湖泊造景，公園、大型綠地借景，在小區(qū)內(nèi)外營(yíng)造一種親近自然的人工景致，以此創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)。例如，珠江綠洲進(jìn)行河流借景，東潤(rùn)楓景進(jìn)行綠化帶借景，人濟(jì)山莊進(jìn)行公園借景，山水文園進(jìn)行人工造景，均取得了較好的效果。另外，借助區(qū)域環(huán)境或自己建造配套會(huì)所，創(chuàng)造造運(yùn)動(dòng)主題、教育主題、旅游主題等新賣(mài)點(diǎn)。同時(shí)還要注意交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其他公共設(shè)施配套齊全。三是加強(qiáng)智能化技術(shù)的應(yīng)用。21世紀(jì)將是信息世紀(jì)，這意味著大量的電子設(shè)備被裝配進(jìn)家居，樓盤(pán)的“智能化”是大勢(shì)所趨。東環(huán)置業(yè)需要跟蹤信息技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，營(yíng)造智能化住宅。目前智能化范疇包括智能化管理系統(tǒng)和信息系統(tǒng)，如樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)，保安管理系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、公共電視系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造設(shè)計(jì)精品注重聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名專業(yè)設(shè)計(jì)師進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和園林景觀設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要表現(xiàn)出強(qiáng)烈的創(chuàng)新精神和獨(dú)特的風(fēng)格。目前，活躍在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的知名設(shè)計(jì)公司主要有： ACLA、新加坡雅科本、香港貝爾高林、澳大利亞柏濤 {墨爾本}，還有華森、華藝等公司。（三）完善工程建設(shè)管理體系工程質(zhì)量是項(xiàng)目質(zhì)量的核心。東環(huán)置業(yè)需要從三個(gè)方面入手，來(lái)保證工程質(zhì)量。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造樓盤(pán)精品在工程建設(shè)方面，通過(guò)招標(biāo)選擇優(yōu)秀的建筑承包商、裝修裝飾承包商和監(jiān)理單位，通過(guò)與知名公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，確保樓盤(pán)的工程質(zhì)量，提高樓盤(pán)的知名度和美譽(yù)度，贏得消費(fèi)者的青睞。同時(shí)，工程管理部及項(xiàng)目組要鼓勵(lì)施工單位采用節(jié)能環(huán)保的建筑技術(shù)和材料，提高建設(shè)效率，減少污染，節(jié)約資源。工程管理部還應(yīng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目采用的新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行總結(jié)，反饋給開(kāi)發(fā)部，以便在后續(xù)的項(xiàng)目中推廣應(yīng)用。引入ISO9000質(zhì)量管理體系東環(huán)置業(yè)要在各個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)環(huán)節(jié)達(dá)到較高的質(zhì)量水準(zhǔn)，必須建立以過(guò)程為基礎(chǔ)的ISO9000：2000質(zhì)量管理體系，貫穿于品牌營(yíng)造的始終。ISO9000：2000質(zhì)量管理體系要求公司分析顧客需求，規(guī)范相關(guān)的業(yè)務(wù)流程，并使業(yè)務(wù)活動(dòng)的全過(guò)程受到控制，以保證產(chǎn)品具有滿足顧客需求和期望的特性；還能提供持續(xù)改進(jìn)的框架，以提高顧客和其他相關(guān)方的滿意度；東環(huán)置業(yè)還可通過(guò)顧客滿意度調(diào)查和內(nèi)部審核來(lái)評(píng)審項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)，公司的質(zhì)量管理體系是否有效。完善項(xiàng)目管