【文章內(nèi)容簡介】 序：在有了全國同類項目分析后的信心支持，我們要從區(qū)域內(nèi)二級市場、三級市場、酒店情況及已建、改建、未建項目的情況分析區(qū)域房地產(chǎn)市場內(nèi)是否長期卻少某種產(chǎn)品的市場供應，也就是說有沒有市場空白點的存在。（一）、二級與立項支持項目名稱御點江山文軒陽光園天龍家園陽光寶座冠信公寓地理位置沈河區(qū)朝陽街158號沈河區(qū)正陽街大東區(qū)小什字街39號沈河區(qū)小西路26號大東區(qū)德增街價 格4680元/㎡起價3600元/㎡3388元/㎡3800元/㎡4680元/㎡面 積143—229㎡90—160㎡81~224㎡128—278㎡143—229㎡主力面積177195158160119－140173183128137總價（萬）－－－59..99－戶 型3*3*2 3*2*2 5*3*23*2 2*2 2*2*22*2*1 3*2*13*2*2 4*2*2 3*3*2 5*3*3 4*3*22*3*1 3*3*2 5*3*2銷售率25%90%80%（一期）90%85%開盤時間2002/5/192001/8/252002/62001/32001/8Ａ、分析１）、從上表我們可以看出，項目所在區(qū)域的二級市場供應面積最小的在81㎡，而平均主力面積都在140㎡。從上表我們也可以看到，主力的最低總價款也在42萬元。２）、二級市場供應的81㎡等小面積房子，都是在整棟樓的邊邊角角，位置、朝向都是最差的，但是從其銷售來看，這種小面積的房子卻是最先銷售完畢。因此，我們也可以看出一些跡象，就是整個區(qū)域內(nèi)的小面積的市場需求量很大，而供應量卻是相當?shù)纳佟＃常?、從其上市時間來對比銷售速度及銷售率，我們可以看出整體的銷售速度不是很快，特別是面積偏大的樓盤，其銷售有很大難度，如：御點江山。Ｂ、立項支持區(qū)域的二級市場供應中，主力面積都在140㎡以上，所以面積供應上存在市場空白點，我們可以切入市場空白點，立項小戶型酒店式公寓。（二）、三級與立項支持項目西北方地點面積（㎡）樓層樓齡戶型價格裝修產(chǎn)權大西電子市場47一層新樓一室一廳無有天光小區(qū)42二層6年一室一廳無有電子市場42七層8年一室一廳無有杏林小區(qū)58七層10年一室一廳無有商業(yè)城48七層10年一室一廳有有千德小區(qū)38七層9年一室一廳新有千德小區(qū)40七層10年一室一廳高級有天光小區(qū)90六層6年兩室兩廳25有有廣宜小區(qū)93五層5年兩室一廳24無有昆山小區(qū)542層8年兩室無有崇光小區(qū)814層8年三室22有有小西門886層8年二室一廳23無有小西附近534層8年一室一廳10無有皇城家園885層5年兩室無有白塔小區(qū)686層6年三室簡裝有白塔小區(qū)763層6年三室22簡裝有項目西南方地點面積（㎡）樓層樓齡戶型價格（萬元）裝修產(chǎn)權五愛市場442層10年一室一廳無有紅星小區(qū)406層10年一室一廳簡裝有老媽餃館3813層10年一室一廳9無有五交化396層10年一室一廳7簡裝有大連漁港422層10年一室一廳無有大西菜行463層10年一室一廳無有大西菜行1006層5年兩室一廳28高級有小西路369層10年一室一廳無無大南邊門483層10年兩室有有懷遠門982層8年兩室一廳高級有27中附近736層10年二室一廳無無三好街方703層8年兩室簡裝有五愛附近852層10年兩室有有橫街附近506層10年兩室12無有永偉小區(qū)534層8年兩室無有項目東北方地點面積（㎡）樓層樓齡戶型價格（萬元）裝修產(chǎn)權小商品世界434層10年一室一廳有無白塔小區(qū)752層5年二室一廳有有太川小區(qū)6層10年二室一廳無有華茂775層7年二室一廳20無有華家517層8年二室一廳無有小萬蓮7層10年二室一廳12無有出租情況地點面積（㎡）價格（元/月）樓層交費周期配套千德小區(qū)557002半年電業(yè)新村559005季地板，床、有線，電話，冰箱，廣昌小區(qū)48550~6001季地板，床，有線，電話三院東側(cè)607003半年簡裝，電話，有線三院東側(cè)609005半年地板，床，有線，電話，熱水器大帥府648003半年地板，床，有線，電話，熱水器大西菜行384502半年電話，有線，床，櫥具南順城路637507半年地板，床，有線，電話，冰箱，勝利電影院606006半年床，電話，有線，櫥柜，老式裝修A、分析1）、以東順城路、西順城路、南順城路、北順城路為路標，樓齡在12年以內(nèi)，分析項目周圍三級市場銷售的情況　30㎡——40㎡50㎡——60㎡70㎡——80㎡租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）租（元/月）售（萬元）東順城400—600—11600—70012—20700—90016—23西順城400—600—11600—70010—15700—130020—24南順城400—600—11550—70012—17650—90020—30北順城400—600—11600—80013—17800—100019—252）、從中介公司的走訪中，我們了解到，在中街商業(yè)圈內(nèi)三級市場無論是售還是租，交易情況都很活躍，所以從中我們可以推論出，在中街商業(yè)圈內(nèi)有很大一部分人為了工作、交通及生活方便，都愿意在中街購買房子或租賃房子。B、立項支持1）、在中街商業(yè)圈內(nèi)工作的白領們，面對二級市場的大面積和高總房款，只能退而求其次，購買或租賃三級市場的舊樓。這部分人中大部分是年齡在30歲左右的白領階層，他們的月工資很高，日常消費也高，所以銀行存款不多，但是由于需要一個穩(wěn)定的住所或是結婚，他們一定要買房子，而對于購買二級市場的60多萬的房子，無論在首付和月供上對他們來說都有一定壓力。因此我們的小戶型酒店式公寓對于這些重視生活品質(zhì)、追求時尚潮流但收入高、自身存款又不是很多的年輕白領們應該是最適合不過的了。2）、在三級市場如此活躍的中街商業(yè)圈內(nèi)，一定會有大量投資客存在。投資客看好的是中街的投資環(huán)境，所以我們的小戶型酒店式公寓這一有很高的投資回報率的住宅產(chǎn)品，預測會有眾多投資客會對本項目進行投資的。（三）、酒店分析與立項支持名稱時代酒店格林大酒店商貿(mào)酒店喜來登大酒店凱萊酒店玫瑰大酒店標準間價格350元/天260元/天480元/天480元/天300元/天380元/天常年包房費10萬/年年均出租率65%左右55%左右75%左右60%左右60%左右45%左右A、分析1）、眾所周知，中街的四星級以上的酒店除了大西路上的新恒基酒店幾乎是沒有的，但是新恒基酒店在今年年內(nèi)營業(yè)的可能性不大，也就是說，中街沒有高檔酒店。但是中街作為沈陽傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以及中國進入WTO后，大量跨國公司進入沈陽，進入中街，所以也就有大量的商業(yè)人士出差或是常駐中街，這部人由于身份及消費習慣，基本以酒店為家。2）、在酒店常包房的人，每年的包房費按照40㎡計算，至少在10萬/年。B、立項支持中街的四星級以上的酒店沒有的現(xiàn)實，以及如此多的商業(yè)人士需求高檔酒店，而我們認為酒店這一長線投資產(chǎn)品，在資金回籠慢和規(guī)避風險能力差的弊端影響下，我們已經(jīng)否定了這一產(chǎn)品定位。但是我們的小戶型酒店式公寓提供的星級服務以及與酒店相比的低租金都會滿足眾多商業(yè)人士的需求。他們會租我們?yōu)樗麄兲峁┑母咂焚|(zhì)、高的物業(yè)標準的住宅產(chǎn)品。這樣我們也為我們的公寓找到了目標客戶群——投資客。（四）、區(qū)域內(nèi)已建、改建、未建項目分析A、已建項目 名稱位置概況動向新恒基酒店懷遠門附近由北京新恒基開發(fā)的五星級賓館，共38層。110層為寫字間，1138層為賓館工程進度較慢，年內(nèi)投入運營的難度較大二百商務中心步行街與北中街之間共5層，30余間。4層對美容院和健身業(yè)出租，5層對企業(yè)出租。承租人多為港資、外資的知名品牌公司租價：南 750元/㎡年，東700元/㎡年，中600元/㎡年面積：20㎡、40㎡、60㎡中船東北公司風雨壇街1號已建成投入使用價格：單間 1萬/年，20㎡ ，30㎡ 包整層10萬/年，380㎡爛尾樓1廣宜街、南順城路交匯處現(xiàn)由日匯公司暫時負責出租共23層，14層為網(wǎng)點。已停工8年，始終未封頂現(xiàn)有網(wǎng)點出租經(jīng)營家用電器租價：50㎡的網(wǎng)點3萬/年。短期內(nèi)不會有動作爛尾樓2鵬利廣場東側(cè)對面共9層，原為酒店，現(xiàn)已停業(yè)正作為庫房出租，有云籠運貨觀點： 從已建的動向分析來看，大部分是寫字間出租或出售，有一部分是網(wǎng)點出租和出售，還有一部分作為庫房。因此可以看出中街的寫字間的供應量很大，這將給本案寫字間的出售帶來一定影響。但是本案由于與酒店式公寓一體，因此要強于這些比較破舊以及辦公環(huán)境很差的已建舊樓。 爛尾樓現(xiàn)狀，僅有主體框，一樓基本營業(yè)，停工已有三年以上，進深20米左右，框架結構，如果這幾個爛尾樓要改造小戶型酒店式公寓，與我們的地理位置相比，不如我們，而且從現(xiàn)狀情況分析，如果改建時間上要不如我們的快B、改建項目名稱位置概況動向嘉豪商廈中街路最西端董事長病逝后，長春三地公司有意收購。但因股權繼承人意見不一致，沒有最后落定預計半年內(nèi)難有定論。收購后仍然會作商鋪正昌娛樂廣場新一佳超市舊址正昌集團開發(fā)，占地12萬平米。地上7層，地下2層。已經(jīng)停業(yè)半年多。規(guī)劃建設一座集娛樂、影院餐飲、休閑、購物于一體的室內(nèi)迪斯尼樂園。正在招商中嘉陽廣場席琳大廈由嘉陽集團開發(fā)，占地24680平米，建筑面積82000平米。處于停工狀態(tài)普爾斯國際大廈中街路東端本項目西側(cè)共18層，㎡15層為高級商場，617層為高級寫字間目前，大廈主體竣工，待續(xù)建。正處在招商階段新瑪特主樓本項目北側(cè)對面1萬平方米、19層的公寓寫字樓上市日期未定紫金商廈中街步行街西端入口處建筑面積34，800平方米，共7層。其中地下1層，地上6層是集購物、休閑、美食于一體的綜合性大型商廈?，F(xiàn)室內(nèi)外工程全部竣工，并開始招商北方貿(mào)易大廈　商業(yè)城對面主樓營業(yè)面積12，000平方米，主體6層書刊批發(fā)市場建筑面積5，834平方米，框架結構，主體4層，地下1層，地上3層。擬用于綜合性商業(yè)及服務業(yè)項目。觀點：以上幾家商廈被列為西中街改造的重點，改造后的經(jīng)營內(nèi)容多為商業(yè)廣場及休閑娛樂場所。這對中街與太原街抗衡上又為中街加了一個砝碼，也為本案的推廣銷售帶來很好的外部環(huán)境。同時也為中街成為沈陽的核心CBD提供了外擴空間C、未建項目名稱面積范圍規(guī)模動工時間中環(huán)花園面積與價位未定，建筑面積10萬，其中公建面積4萬，使用面積6萬現(xiàn)在正在做土地平整，春節(jié)后會開始施工鵬利花園一期面積從87㎡——170㎡，并且以大戶型為主，價位3800元/平，33層規(guī)劃建10棟33層小高層，春節(jié)后將啟動一棟，即一期，2004年，將開發(fā)小戶型公寓觀點： 未建的兩個項目是我們的競品，他們同樣看到市場的空白點，準備建小戶型酒店式公寓，所以我們要想加速資金回籠速度和避開不必要的競爭，就要加速改建工程，爭取搶先上市時間。 我們在定價上一定要以低價入市，這樣一旦后期這兩個項目開始銷售，我們的價格可以隨著市場動態(tài)變化而進行靈活變動。五、區(qū)域市場需求分析與立項支持（一）、市場需求 在中街商業(yè)圈內(nèi)有很大一批人，他們年輕；他們追求時尚；他們跳出傳統(tǒng)的禁錮，成為社會前衛(wèi)潮流的領跑者；他們的高效、快節(jié)奏的工作以及他們的文化背景、教育背景、收入消費水準、工作環(huán)境、工作地點決定了他們在房子的選擇上，很重視房子的品質(zhì)及給他們提供什么樣的生活方式；他們的住房消費觀念時尚、超前、他們更愿意享受健康、簡單方便