保定房地產(chǎn)項目發(fā)展報告(編輯修改稿)
2025-08-29 23:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，不得進行任何與古城環(huán)境和風貌不相協(xié)調(diào)的建設活動。（四）城市總體特征總結在長城汽車、天威保變、天鵝化纖、樂凱膠片等一批上市公司的帶動下，保定市整體經(jīng)濟呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，經(jīng)濟環(huán)境不斷改善，同時保定的舊城改造、新城建設也如火如荼。這些為保定市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是住宅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。預計未來幾年內(nèi)，保定市將在新城區(qū)規(guī)劃建設上加大力度，位于新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)來說，是一個利好趨勢。第三部分 保定房地產(chǎn)市場概況一、商品房市場總體情況（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述保定市房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展明顯不同步，顯現(xiàn)出的特征是房地產(chǎn)發(fā)展要落后于經(jīng)濟發(fā)展。保定近兩年的經(jīng)濟發(fā)展得到了長足的進步，某些指標甚至超過了省會石家莊。但是房地產(chǎn)發(fā)展水平相比石家莊，要落后一階段。雖然從數(shù)據(jù)看，保定市房地產(chǎn)交易量要大于石家莊，但其商品房發(fā)展水平（產(chǎn)品水平、價格水平）均較為落后。由于大量集資定向房的開發(fā)，以及相當比重的經(jīng)濟解困房（以秀蘭為首的保定本地開發(fā)商一直以來堅持開發(fā)低檔住宅，迎合舊城拆遷），致使保定的房價一直在1500元/㎡左右徘徊。商品房供給基本集中在1300～1600元/㎡的產(chǎn)品，真正中高檔的產(chǎn)品市場基本空缺。相當一部分消費者的居住需求并沒有得到充分的滿足。（二）歷年房地產(chǎn)市場上市量對比，㎡。，㎡。2002年上市房屋面積230萬㎡（含部分還遷房、集資房）㎡，銷售比率81%。由于當年土地市場投放量減少和停止集資建房的影響，2003年上市房屋面積170萬㎡㎡，銷售比率85%。預計2004年上市房屋面積100萬㎡，銷售量80萬㎡。003年保定房地產(chǎn)市場供應量和銷售量下降的原因主要是：土地供應量減少，集資建房被嚴格控制，部分舊城改造項目2003年基本完成，城中村改造尚未全面啟動。（三）價格趨勢20012003年保定多層房地產(chǎn)均價分別為1250、1350、1500元/㎡。該房價與保定經(jīng)濟生活條件極不相符。此嚴重偏低的房價形成的原因有這么幾個：（1）保定市存在走低價策略的房地產(chǎn)公司—秀蘭集團，而且19992003年前其銷售面積占保定市區(qū)總銷售面積的15%，（2）舊城改造，土地價格低廉，使各大開發(fā)商開發(fā)低價商品既有市場又有利潤；（3）集資建房、定向建房太多，沖擊了商品房市場，致使價格低迷。（四）發(fā)展趨勢（1）隨著舊城改造的基本完成，拆遷改造量的逐漸減少，新城區(qū)的規(guī)劃建設。開發(fā)商逐漸意識到光靠經(jīng)濟適用房難以適應市場需求，已經(jīng)開始注重產(chǎn)品檔次和品質(zhì)。產(chǎn)品逐漸向中、高檔發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)也在逐漸提高。（2）老城區(qū)改造的土地資源已經(jīng)逐漸減少，相反新城區(qū)的空白土地獲得了新寵。開發(fā)商逐漸把開發(fā)重心轉向了新城區(qū)，東部和北部逐漸成為了保定市的熱點。（3）預計很快啟動的“城中村”改造工程，將給保定房地產(chǎn)帶來新的契機。（五）需求特征1）當?shù)鼐用裣M特征保定消費意識較強，敢于花銷。在服飾、餐飲消費表現(xiàn)較為明顯?，F(xiàn)在的住房意識也逐漸從功能需求過渡到品質(zhì)需求，許多中高層消費者存在較強的改善住房的需求。當?shù)厣唐贩恐饕鉀Q更多人的住宅“從無到有”的物質(zhì)層面的需求，致使高品質(zhì)小區(qū)、中高檔樓盤出現(xiàn)斷層，已經(jīng)跟不上發(fā)展的趨勢。2）產(chǎn)品需求特征保定消費者對多層比較偏愛，房型多集中于三室、二室中等面積的住宅。改善型客戶對房型的要求比從前有一定的提高，對新產(chǎn)品有一定追求，例如越層、聯(lián)排別墅等。由于市場高層產(chǎn)品量較少，當?shù)叵M者對高層產(chǎn)品尚在觀察階段之中。3）戶型面積的需求特征從銷售調(diào)研情況來看，主要戶型面積集中在兩室兩廳（面積90—115平米）、三室兩廳（130—155平米）這個范圍內(nèi)?，F(xiàn)有居住條件基本集中在80左右的兩室，這類人群期待更大更舒適的戶型改善。4）車庫和儲藏室的需求特征保定客戶對地下室有要求，走訪當?shù)厝艘笥械叵率业恼加幸话胍陨系臄?shù)量。在現(xiàn)售商品房中車庫的數(shù)量在提高，主要以地上車位、地下車庫為主。5）市場需求分析小結由于保定市商品房供應集中在經(jīng)濟型檔次，中高檔消費者和改善型消費者的需求有一定程度的忽略。目前情況來看，需求正由簡單的居住功能需求向高層次的改善型需求轉變。開發(fā)商也意識到消費者需求的特征改變，整個房地產(chǎn)市場正處于由初級產(chǎn)品向中高檔產(chǎn)品的轉型期。因此有一定的購買力的消費者正持幣觀望，期待下一階段的高品質(zhì)產(chǎn)品，因此中高檔次市場前景樂觀。（六）各在建在售項目類型對比分析項目名稱名人國際力高豪園東方家園開發(fā)商恒祥房地產(chǎn)開發(fā)
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