【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)——房屋建筑物的預計使用年限進行攤銷，改變周轉(zhuǎn)房用途，作為商品房對外銷售，按周轉(zhuǎn)房攤銷余額結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑軫溈騫硨。（）存貨計提跌價準備的確認標準、計提方法：期末公司在對存貨進行全面盤點的基礎(chǔ)上，除開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房按重要性原則對主要存貨項目以其單個存貨的成本高于其可變現(xiàn)凈值的 差額計提存貨跌價準備；如果以后存貨價值又得以恢復，在已計提存貨跌價準備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回；對開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房按市價及周邊市場行情（可比較），結(jié)合公司開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本的層次、朝向、房形等因素，確定可變現(xiàn)凈值，以成本高于可變現(xiàn)凈值的差額計提存貨跌價準備；存貨跌價損失計入當年損益，可變現(xiàn)凈值按市價減去相應稅金和費用確定。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應釵藹紼較騮額。、長期投資的核算方法公司長期投資包括長期股權(quán)投資和長期債權(quán)投資等。（）長期股權(quán)投資）長期股權(quán)投資在取得時按照初始投資成本入賬。初始投資成本按以下方法確定： ①以現(xiàn)金購入的長期股權(quán)投資，按實際支付的全部價款(包括支付的稅金、手續(xù)費等相關(guān)費用)，作為初始投資成本；實際支付的價款中包含已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利，按實際支付的價款減去已宣告但尚未領(lǐng)取的現(xiàn)金股利后的差額，作為初始投資成本。鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團藺締崳惲囂驁瘋。②接受債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)方式取得的長期股權(quán)投資，或以應收債權(quán)換入長期股權(quán)投資的，按應收債權(quán)的賬面價值加上應支付的相關(guān)稅費，作為初始投資成本。懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥鯊臘騖韋。③以非貨幣性交易換入的長期股權(quán)投資，按換出資產(chǎn)的賬面價值加上應支付的相關(guān)稅費，作為初始投資成本。）對長期股權(quán)投資分別采用成本法或權(quán)益法核算。對被投資單位無控制、無共同控制且無重大影響的，長期股權(quán)投資采用成本法核算；對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的，長期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算。通常情況下，對其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額或以上，或雖投資不足但具有重大影響的，采用權(quán)益法核算。投資額在％以上的，納入合并報表范圍。對其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額以下，或?qū)ζ渌麊挝煌顿Y雖占該單位有表決權(quán)資本總額或以上，但不具有重大影響的，采用成本法核算。謾飽兗爭詣繚鮐癩別瀘鯽礎(chǔ)輪駭騷獅。 采用權(quán)益法核算時，初始投資成本與應享有被投資單位所有者權(quán)益份額之間的差額，作為股權(quán)投資差額處理，股權(quán)投資差額的攤銷期限，合同規(guī)定了投資期限的，按投資期限攤銷。合同沒有規(guī)定投資期限的，初始投資成本超過應享有被投資單位所有者權(quán)益份額之間的差額，按不超過年的期限攤銷；初始投資成本低于應享有被投資單位所有者權(quán)益份額之間的差額，按不低于年的期限攤銷。咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺趲為練濺騙閻。）期末對股權(quán)投資按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備?，撝C齷蘄賞組靄縐嚴減籩諏戀鄰驂灝。 ）處置股權(quán)投資時，以實際取得的價款，扣除已計提的長期投資減值準備后，按與股權(quán)投資賬面價值余額的差額，作為當期投資損益。麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾攤鱘嫗騅鐳。 ()長期債權(quán)投資 ）長期債權(quán)投資在取得時，按取得時的實際成本作為初始投資成本。 ）長期債權(quán)投資按照票面價值與票面利率按期計算確認利息收入。 ）處置長期債權(quán)投資時，按實際取得的價款與長期債權(quán)投資賬面價值的差額，作為當期投資損益。）期末對債權(quán)投資按照其賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提長期投資減值準備。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫階躦萵騍潤。、委托貸款的核算方法公司的委托貸款，按規(guī)定視同短期投資進行核算。以實際委托貸款的金額作為本金入賬，期末按照委托貸款收到的利息計入當期收益。對有跡象表明委托貸款本金高于可收回金額的，應計提相應的減值準備。如果已計提減值準備的委托貸款的價值又得以恢復，應在已計提的減值準備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。風攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙鯉騏鍔。、固定資產(chǎn)計價和折舊方法公司固定資產(chǎn)指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器設(shè)備、運輸工具及其他與經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。屬于非生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備和物品，單價在元以上，且使用年限超過兩年的也作為固定資產(chǎn)核算。固定資產(chǎn)按實際成本計價,并按企業(yè)財務(wù)制度規(guī)定分類和確定折舊年限。全部固定資產(chǎn)采用平均年限法計算折舊。公司固定資產(chǎn)的分類、估計使用年限、年折舊率、殘值率如下：滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚憮犧駿灃。固定資產(chǎn)類別估計使用年限(年)預計殘值率()年折舊率()房屋及建筑物運輸設(shè)備生產(chǎn)設(shè)備辦公設(shè)備固定資產(chǎn)在期末時，按照賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，計提固定資產(chǎn)減值準備。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉(zhuǎn)鮭錢驗鎖。、借款費用的會計處理方法公司經(jīng)營期間借入資金所發(fā)生的借款費用，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的計入財務(wù)費用；為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項，在固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前，可計入固定資產(chǎn)的購建成本；屬于為開發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)的，一般在期間費用核算，并按結(jié)算期計入當期損益，但對開工面積大、工期較長、短期內(nèi)無法取得銷售收入和收益的項目，經(jīng)公司董事會批準在開發(fā)產(chǎn)品完工前計入開發(fā)成本。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮蹤島騁檻。上述借款費用資本化應同時具備以下三個條件：（）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（）借款費用已經(jīng)發(fā)生；（）為使資產(chǎn)達到預訂可使用狀態(tài)所必要的構(gòu)建活動已經(jīng)開始。當上述所開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)完工、所構(gòu)建固定資產(chǎn)達到預訂可使用狀態(tài)時，停止借款費用的資本化，以后發(fā)生的借款費用于發(fā)生當期確認為財務(wù)費用。趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆騍純蠅驪銬。、長期待攤費用核算方法長期待攤費用是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上（不含一年）的各項費用，包括固定資產(chǎn)改良支出、租賃費、房屋修繕費等，按實際發(fā)生額核算，在項目受益期內(nèi)平均攤銷，無受益期的按五年平均攤銷。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥徑鴕駭槍。、維修基金核算方法公司按售房收入的計提公用設(shè)施物業(yè)管理維修基金，列入營業(yè)費用。、質(zhì)量保證金核算方法公司根據(jù)售房協(xié)議，允許按照施工單位工程總值的％留給購房客戶質(zhì)量保證金，通過“應付賬款”科目核算，開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，沖減質(zhì)量保證金，不足沖減的部分，計入銷售費用。待工程驗收合格并在約定的保修期滿后，如無質(zhì)量問題，再支付給原施工單位。視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾魷癆駱鈐。、收入確認原則及方法根據(jù)《企業(yè)會計準則收入》規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，對各類業(yè)務(wù)收入具體確認原則和方法： （）主營業(yè)務(wù)收入：）轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房：①在取得預售許可證后開始預售，預售商品房所取得價款，先作為預收賬款管理；②商品房竣工驗收具備入住交房條件，并具有經(jīng)購買方認可的銷售合同或其他結(jié)算通知書；③履行了合同規(guī)定的義務(wù)，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；④成本能夠可靠計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴鉍蹌鏟驊擷。）分期付款方式銷售土地和商品房：按合同規(guī)定的收款時間和數(shù)額，根據(jù)實際收入的款項確定為營業(yè)收入的實現(xiàn)，同時，按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算本期應結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬紇徑驕鄰。）出售自用房屋：視同銷售產(chǎn)品，按照財務(wù)規(guī)定做賬務(wù)處理。）對接受委托為對方代建房屋或其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，開具“代建工程價款結(jié)算賬單”，經(jīng)委托單位簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊彎議罵擰。）物業(yè)出租收入：①具有承租人認可的租賃合同、協(xié)議或者其他結(jié)算通知書；②履行了合同規(guī)定的義務(wù)，開具銷售發(fā)票且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；③成本能夠可靠計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤齔駘輸。）物業(yè)管理收入：在物業(yè)管理服務(wù)已提供，與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)，與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的成本能夠可靠地計量時，確認物業(yè)管理收入的實現(xiàn)。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻贏禱驛懼。）商品銷售：公司在已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，公司既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入公司，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥糝鍔駕躦。 （）其他業(yè)務(wù)收入：）提供勞務(wù)：在同一年度內(nèi)開始并完成的以勞務(wù)已經(jīng)提供、與交易相關(guān)的價款已經(jīng)收到或已取得收取款項的證據(jù)，并且與該項勞務(wù)有關(guān)的成本能夠可靠的計量時，確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。如勞務(wù)的開始和完成分屬不同的會計年度，在提供勞務(wù)交易的結(jié)果可靠估計的情況下，在資產(chǎn)負債日按完工比例百分比法確認相關(guān)的勞務(wù)收入。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)廢擴駑彎。）他人使用本公司資產(chǎn)：他人使用本公司資產(chǎn)所發(fā)生的利息收入，按使用現(xiàn)金的時間和適用利率計算確定；發(fā)生的使用費收入按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。上述收入的確定應同時滿足：①與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入公司；②收入的金額能夠可靠的計量。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵騮詡駐賭。公司在確認收入的方法上，未采取建造合同完工比例法。、所得稅的會計處理方法公司采用應付稅款法核算本期應交所得稅。、合并會計報表的編制方法（）對控股子公司編制合并報表采用的方法：按照《合并會計報表暫行規(guī)定》及財政部《關(guān)于合并會計報表合并范圍請示的復函》 的要求，公司將擁有其超過半數(shù)以上（不含半數(shù)）權(quán)益性資本的被投資企業(yè)或有權(quán)控制該企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策的被投資企業(yè)，納入合并會計報表的范圍。公司對本部及內(nèi)部核算單位的會計報表采取匯總方式編制，在匯總過程中，除對公司內(nèi)部往來項目相互抵銷外，其余賬項逐一加總形成公司會計報表；合并會計報表以公司和納入合并范圍的控股子公司對其權(quán)益性投資項目的數(shù)額，與子公司所有者權(quán)益中母公司所持有的份額以及母公司與并表單位之間的往來項目相互抵銷，在此基礎(chǔ)上合并各項目進行編制。根據(jù)上述文件要求，不需合并的未予合并。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅眾騶嶠。（）對合作開發(fā)項目編制合并報表采用的方法：對合作開發(fā)項目，公司不按項目單獨設(shè)立控股公司或參股公司，因此不存在對合作開發(fā)項目需編制合并報表，公司與外單位簽定項目開發(fā)合同以及合資開發(fā)項目，按照《財政部關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定〉的通知》要求進行賬務(wù)處理，公司、分公司或控股子公司發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)合作項目時，按下列方法進行賬務(wù)處理：劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙湯籪糶駒責。）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目合同，項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，公司或控股公司作為主辦單位的，收到投資各方開發(fā)資金作應付賬款管理，按投資額比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金作預收賬款管理。臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱廣閏駙孫。）與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定屬于分配按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，收到投資額時作預收賬款管理。合同中規(guī)定按各方投資比例分配項目利潤的，收到投資各方開發(fā)資金按預收賬款管理。鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶騍擯駟謔。）與土地方合作開發(fā)項目，按土地約定的價值計入開發(fā)成本，有關(guān)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)與營業(yè)收入的核算，按《 企業(yè)會計制度》規(guī)定進行日常核算。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌賭謗駔墮。凡符合合并會計報表范圍的子公司，無論有無合作開發(fā)項目，均按《合并會計報表暫行規(guī)定》進行編制合并會計報表。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜軍驢該。三、稅項：公司主要稅種和稅率如下：、所得稅：以應納稅所得額為基數(shù)按國家稅務(wù)部門確定的比例稅率計算繳納；控股子公司按國家稅務(wù)部門確定的比例繳納。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤帳結(jié)駁噴。、營業(yè)稅：公司按房地產(chǎn)開發(fā)收入（扣除按規(guī)定允許扣除的配套費）、租金及建筑設(shè)計收入等的稅率計算繳納。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱隸驅(qū)訛。、增值稅：公司材料、物資銷售，按銷售收入的稅率計算當期銷項稅額，扣除按規(guī)定允許在當期抵扣的進項稅后繳納。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥贓棧馴嘆。、城建稅、教育費附加及防洪工程維護費：公司分別按實際繳納流轉(zhuǎn)稅額的、和 計算繳納。四、公司所控制的子公司及合營企業(yè)：截止年月日，納入合并報表范圍的（單位：人民幣元）：單位名稱注冊資本投資金額投資比例經(jīng)營范圍天津華升房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售及材料銷售天津吉利大廈有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理，餐飲娛樂等。天津市華馳租賃有限公司場地租賃、餐飲、娛樂、室內(nèi)裝修等。天津凱銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、咨詢等。天津市工建房地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)展有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售天津澤達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等。天津市凱發(fā)汽車技術(shù)維護有限公司汽車修理。配件零售兼批發(fā).報告期內(nèi)由于控股子公司天津瑞巨貿(mào)易發(fā)展有限公司清算，不再列入合并范圍。五、合并會計報表項目注釋：（金額單位：人民幣元）、貨幣資金項 目現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金合 計說明：①公司其它貨幣資金主要是公司的定期存款、銀行保證金、信用卡存款和委托貸款銀行帳戶可動用資金等。②貨幣資金期末比期初增加，主要是因為公司因近期須償還一年內(nèi)到期的長期負債及投資新開發(fā)項目的需要，融入新的負債資金，借款與還貸在季末跨期所致。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧籩賂馱見。、短期投資項 目投資金額跌價減值準備投資金額跌價減值準備股票投資 其他投資合 計其他投資項目投資時間投資金額利息跌價(減值)準備期末金額性質(zhì)天津信托投資公司.委托放款合 計說明：上述其他投資系公司與天津信托投資公司簽訂《債權(quán)信托協(xié)議書》形成的委托貸款，其債務(wù)人貸款情況如下：客戶名稱貸款期限金額月利率性