【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店式公寓實(shí)際情況略有增減以達(dá)到家具的整體協(xié)調(diào)。 n 床的高度一般在550—600mm（包括床墊）為適宜。中國(guó)身材的服務(wù)員操作最輕松。2． 寫字臺(tái)n 寫字臺(tái)與化妝臺(tái)合適的高度為700750mm，相應(yīng)的椅子高度為430450mm , 最小處膝蓋凈空為190mm。2． 床頭柜n 床頭柜高度必須于床的高度相配合，通常在600mm左右，單人用床頭柜為374mm450mm寬；雙人床頭柜為600mm寬。2． 行李架n 酒店式公寓家具中都設(shè)行李架，長(zhǎng)度一般為750mm900mm之間，高度一般為450mm，行李架是使用率較高的家具，行李架表面應(yīng)有保護(hù)層（防損害）。2． 電視架n 酒店式公寓電視，從視覺角度，應(yīng)可在兩種以上位置觀看電視，電視機(jī)要固定在一個(gè)可以轉(zhuǎn)動(dòng)的座架上，電視機(jī)高度以租戶看電視不須仰頭或低頭為好。2． 客用棉織品n 客房?jī)?nèi)棉織品（窗簾、床單、毛毯、枕套）采購(gòu)時(shí)應(yīng)進(jìn)行阻燃試驗(yàn)，盡量不采用易燃物品。2． 掛衣櫥n 為保證長(zhǎng)衣服不觸地面，掛衣櫥長(zhǎng)度1000mm1200mm，高度應(yīng)為1750mm, 櫥上都應(yīng)留75mm空間，櫥內(nèi)要裝有感應(yīng)燈，以照亮整個(gè)內(nèi)部。2． 服務(wù)指南n 客房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)有服務(wù)手冊(cè)（中英對(duì)照），另備方便租戶的針線包、信封、信紙、筆、便條紙、租戶意見簿、租戶問路方便卡等。2． 室內(nèi)配備投入預(yù)算清單：項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1電器電視機(jī) 電冰箱 吹風(fēng)機(jī) 微波爐 飲水機(jī) 臺(tái)燈、落地?zé)舯ｋU(xiǎn)箱小計(jì)2家具沙發(fā)、床、寫字臺(tái)、椅子、書柜、餐桌、電視機(jī)柜、茶幾、床頭柜等3廚房用品餐炊具4衛(wèi)浴用品毛巾架、紙巾架等5總計(jì)2． 衛(wèi)生間n 酒店式公寓一般采用15001700700mm浴缸；n 為安全，冷熱水龍頭必須互相靠近，并用顏色加以標(biāo)志，浴缸底部應(yīng)有一個(gè)平整的防滑底面；n 浴缸商埠必須裝安全扶手及淋浴時(shí)使用的擋水幕或推拉門，不使水濺出浴缸；n 酒店式公寓在衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)設(shè)有稱重體重的腳踏秤。、吹風(fēng)機(jī)、分機(jī)電話等小件用品。n 衛(wèi)生間梳妝的鏡子采用有防結(jié)露措施的材料的材料，并增設(shè)帶放大功能的小鏡子，方便租戶化妝和刮胡須；n 衛(wèi)生間增設(shè)緊急呼叫裝置，防止租戶發(fā)生意外。n 洗手間內(nèi)毛巾架、吹風(fēng)機(jī)、紙巾架、浴缸扶手、防滑墊等衛(wèi)生五金件配齊。要配有洗拖把用的水斗。n 洗手臺(tái)下加裝柜子，方便租戶放置一些私人物品。 n 裝上淋浴房。2． 床墊n 理想的床墊分A、B、C三層， A層是最上面一層，與人體接觸的布面層，這一層要柔軟； B層為中間層，用來(lái)保持臥姿正確，所以有相當(dāng)硬度； C層為底面層（即彈簧層），起承托B 層作用，要有一定強(qiáng)性。2． 房門 n 客房門背后要張貼《疏散路線指南》以備住客緊急疏散用。n 房間應(yīng)具有私密性。首先要提高結(jié)構(gòu)和裝修材料隔音性能，房門采用實(shí)心板，以利隔音。n 套房與套房之間隔音應(yīng)特別注意。門上設(shè)貓眼。如可能，將兩戶的門之間距離拉大。2． 走廊 n 走廊兩側(cè)房門應(yīng)錯(cuò)位，避免客房門相對(duì)，引起干擾。 2． 電話線路 n 除內(nèi)線電話或?qū)χv機(jī)外，至少有兩條直線，為傳真與上網(wǎng)之用。每房間應(yīng)有電話布線。盡可能做到寬帶進(jìn)戶。2． 插座 n 客房?jī)?nèi)通訊插座應(yīng)提高至二組，甚至三組，以方便住客商務(wù)活動(dòng)。n 電源插頭應(yīng)多，每個(gè)房間至少四個(gè)，不配電腦，但可在商務(wù)中心租用電腦。2． 地板n 地面以耐用的實(shí)木地板為主。因家庭式公寓租客一般攜帶子女，地毯易攜帶細(xì)菌，外籍租戶要求極高，易增加管理難度 2． 家具n 家具少用皮具，且不要配置過多家具。建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。2． 綠色植物：n 重點(diǎn)布置綠色植物，彌補(bǔ)不規(guī)則的房型帶來(lái)的缺陷。特別在每一套房（無(wú)論有無(wú)人?。┑年?yáng)臺(tái)上擺放綠色植物，高過陽(yáng)臺(tái)欄桿，可增加外立面效果，植物應(yīng)為四季常綠、便與養(yǎng)護(hù)的品種。2． 外窗門 n 為避免事故，外窗不能完全打開。有條件的單元建議可設(shè)置一小型儲(chǔ)藏室。n 除采用雙層玻璃外，落地門建議用優(yōu)質(zhì)型材，防塵隔音保溫。2． VOD點(diǎn)播系統(tǒng)： n 建議有VOD視頻點(diǎn)播，租戶除看電視外還可點(diǎn)播一些節(jié)目。2． 廚 房n 應(yīng)配備基本廚房用品，如電冰箱、微波爐、鍋、碗、刀叉、飲水機(jī)等餐具與炊具。廚房灶具國(guó)外使用率較高品牌益為四眼，且?guī)Э鞠湟活惼渌{(diào)味品可在小區(qū)內(nèi)的小型超市購(gòu)得。 n 增加插座，避免用接線板彌補(bǔ)，使租戶有足夠的電 源插頭。n 餐桌為四到六人用可變化的。2．6 會(huì)所的功能分布考慮事項(xiàng)建造并運(yùn)營(yíng)會(huì)所是個(gè)慎重的決定，經(jīng)營(yíng)很好的會(huì)所能為酒店式公寓增色許多，但我們?nèi)詰?yīng)謹(jǐn)慎處理。總的原則是：酒店式公寓的會(huì)所不應(yīng)以盈利為目的，而是為提高物業(yè)的檔次而設(shè)。我們的建議是會(huì)所的功能可以少一些，但設(shè)備一定要良好高檔，這樣才能滿足外籍客戶的需要。2． 清潔通常駐上海的外籍人士第一個(gè)感到不習(xí)慣的是：沒有關(guān)注環(huán)境或周圍地區(qū)的清潔情況。上海的許多會(huì)所、酒店和酒店式公寓的清潔程度未達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，許多外籍人士都要求徹底清潔此處，否則不愿光顧。一個(gè)有桑拿設(shè)施的會(huì)所，其清潔程度更令人關(guān)注。應(yīng)特別留意下列區(qū)域：n 干凈、清新和明亮的接待區(qū)和大廳走廊。n 受到很好照料的、清潔的綠色植物被合理的擺放。n 良好通風(fēng)、極干凈且無(wú)氣味的浴室。n 質(zhì)量好的、無(wú)氣味的大毛巾(使用柔軟劑)。n 使用干凈的高度照明裝置，使所有地方光線充足。n 公共區(qū)域的禁煙。n 所有家具和設(shè)備的定期清潔及擦拭。n 用白手套擦拭檢查。2． 會(huì)所裝修n 質(zhì)量即指風(fēng)格、技術(shù)和材料，而決不是單指價(jià)格。n 避免過度裝飾(畫蛇添足)。n 避免凌亂的家具布局。n 避免過于復(fù)雜的設(shè)計(jì)，將產(chǎn)生許多工程隱患。n 避免使用人造植物。n 耀眼的令人厭惡顏色的拼湊。n 非標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備。n 設(shè)備沒有當(dāng)?shù)鼐S修保養(yǎng)服務(wù)站。2． 功能的正確混合因獅城怡安酒店式公寓的空間有限，我們建議會(huì)所功能應(yīng)簡(jiǎn)單，分為如下六區(qū)：n 桑拿區(qū)n 健身區(qū)n 聊天與棋牌區(qū)n 露天聚會(huì)區(qū)（自助燒烤區(qū)）n 游泳池n 室內(nèi)壁球室2． 會(huì)所建議n 場(chǎng)所應(yīng)照明充足，盡量用柔和的光影和燈具。n 建議采用分區(qū)背景音樂，且根據(jù)區(qū)域不同所放音樂也應(yīng)不同，聊天區(qū)、健身區(qū)、桑拿區(qū)等都最好有自己獨(dú)立的音樂播發(fā)系統(tǒng)，音樂的選擇十分重要。n 因地下潮濕，所以不宜多用地毯，墻面上不宜多用布藝之類的裝飾，通風(fēng)良好，應(yīng)有足量的新風(fēng)和通風(fēng)。n 整個(gè)場(chǎng)所通風(fēng)排風(fēng)應(yīng)充足。  項(xiàng)目管理總體設(shè)想和經(jīng)營(yíng)策劃 經(jīng)營(yíng)理念：n 酒店式公寓物業(yè)管理應(yīng)強(qiáng)調(diào)“酒店式服務(wù)和公寓式管理”,為租戶提供百分之一百的服務(wù)。其宗旨是絕對(duì)尊重并文明禮貌地對(duì)待租戶和來(lái)訪者。我們的唯一宗旨是：使它的運(yùn)營(yíng)達(dá)到完美境界，令租戶和來(lái)訪者舒適和滿意，從而幫助地產(chǎn)公司盡快租賃，以獲得更大利潤(rùn)。n 酒店式公寓，其管理具有專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。作為酒店式公寓、商場(chǎng)為一體的綜合化樓宇，對(duì)工程機(jī)電設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、安保消防管理等工作有著頗高的要求，同時(shí)也成為對(duì)其物業(yè)管理成功是否的關(guān)鍵。獅城怡安將發(fā)揮自身具備的各類人才優(yōu)勢(shì)和寫字樓、酒店式公寓等多種物業(yè)成功管理經(jīng)驗(yàn)，注重結(jié)合杭州當(dāng)?shù)貙?shí)情，建立一套符合酒店式公寓的物業(yè)管理模式經(jīng)營(yíng)思路。n 獅城怡安將以卓越高效的物業(yè)管理為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)“親人、親綠、親合、親才”的四親空間，營(yíng)造“高尚、清靜、整潔、舒心”的辦公、居住環(huán)境，以達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的，其最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的同步增長(zhǎng)。 酒店式公寓管理設(shè)想 管理重點(diǎn)：n “智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)”——酒店式公寓作為集辦公、酒店式公寓、商場(chǎng)為一體的高檔樓宇，各種設(shè)施設(shè)備繁多，對(duì)其有效的管理和維護(hù)成為該項(xiàng)目物業(yè)管理成功的基礎(chǔ)核心。故獅城怡安發(fā)揮技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的各種智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃以及智能化的三年規(guī)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。n “保安防范”——確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。酒店式公寓智能設(shè)施的高效正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要一個(gè)過程。從我們長(zhǎng)期管理高檔物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，治安的好壞是住戶衡量管理績(jī)效的關(guān)鍵。所以，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，與專業(yè)人士反復(fù)磋商研討，根據(jù)智能化防范的條件，結(jié)合我公司取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了入住期治安管理“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主、人防為輔、全面防范”的整體治安防范思路。我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理，可以確保酒店式公寓因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。n “綠化裝飾”——注重酒店式公寓大堂、樓層擺綠，各種植物的布局，針對(duì)寫字樓和酒店公寓、商場(chǎng)的不同使用功能，充分融合植物與建筑物性格特征及創(chuàng)作構(gòu)思的統(tǒng)一，利用植物襯托出多資多彩、氣象萬(wàn)千的室內(nèi)環(huán)境氣氛，給業(yè)主和租戶以不同的藝術(shù)感染。以彌補(bǔ)因周界綠化面積有限，周邊多為高層建筑，高架車輛噪音污染等，帶給人以壓抑郁悶的感覺。精心營(yíng)造出“空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好”環(huán)境。（參見附錄一 大堂綠化擺放構(gòu)想）n “請(qǐng)客戶選擇” ——酒店式公寓酒店式公寓不同與一般意義上的酒店式公寓，其產(chǎn)權(quán)出售，不同業(yè)主有不同的用途，要求服務(wù)的種類層次差異較大，為今后的物業(yè)管理操作帶來(lái)較大的難度。其管理定位，獅城怡安認(rèn)為不能一味追求全面的酒店式服務(wù),我們將在前期介入工作中，對(duì)業(yè)主和購(gòu)房者做充分的市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)業(yè)主的選擇，最終設(shè)計(jì)符合實(shí)際管理服務(wù)項(xiàng)目。依據(jù)我們前期初步的酒店式公寓周遍服務(wù)項(xiàng)目的調(diào)研，對(duì)超市、銀行、公交、餐飲、醫(yī)院等進(jìn)行調(diào)查，為今后酒店式公寓的配套服務(wù)功能選擇及定位，提供參考依據(jù)（參見附錄三 周遍服務(wù)設(shè)施示意圖）n “CIS形象”——為酒店式公寓導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，使酒店式公寓全體業(yè)主以及物業(yè)管理處擁有一個(gè)共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商設(shè)計(jì)酒店式公寓的形象，使形象、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為酒店式公寓塑造出一流的高檔住宅區(qū)優(yōu)美形象。 管理辦法n 發(fā)揮獅城怡安規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。針對(duì)酒店式公寓建筑面積較大、住戶多、機(jī)電設(shè)備多、電梯較多多等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“專業(yè)聯(lián)合”，逐步實(shí)現(xiàn)綠化、保潔、裝修、保安、電梯養(yǎng)護(hù)、機(jī)電等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位降低管理成本，力爭(zhēng)為住戶提供更多的無(wú)償服務(wù)，充分體現(xiàn)獅城怡安公司“以住戶為中心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價(jià)收費(fèi)”、“取之于民，用之于民”的經(jīng)營(yíng)方針，讓酒店式公寓廣大住戶真正受益。n 智能化管理上，做到“三個(gè)到位”。我們成立了智能化技術(shù)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案、維護(hù)方案和發(fā)展酒店式公寓智能化系統(tǒng)的三年規(guī)劃。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是住戶培訓(xùn)到位，住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵：為此，我們將編制了《酒店式公寓智能化手冊(cè)》(附件、含住戶培訓(xùn)教材)，并在酒店式公寓開辦住戶講座，使住戶扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，為減少誤報(bào)，通過住戶教育，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來(lái)的無(wú)限好處并使之積極配合管理。二是專業(yè)技術(shù)操作員到位和管理人員培訓(xùn)到位。獅城怡安已具備了一批具備智能化系統(tǒng)管理與維護(hù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員。此外，獅城怡安對(duì)所有管理人員都要具備大專以上學(xué)歷，會(huì)電腦，懂外語(yǔ)，必須通過智能化培訓(xùn)與考核才能上崗。n 安保管理上引進(jìn)結(jié)合獅城怡安在各社區(qū)的防范經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。酒店式公寓智能化程度較高、功能涉及面廣、“三防”結(jié)合了我們的基本安保思路：“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施完整的保安防范體系，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、外松內(nèi)緊、大廈內(nèi)部域與外部區(qū)域緊密結(jié)合；物防上要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，增設(shè)必要門禁等手段提高防范能力；在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主、運(yùn)用酒店式公寓已有的智能化保安設(shè)施如閉路電視、監(jiān)視系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動(dòng)哨等、結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。n 酒店式公寓寫字樓和酒店式公寓為全裝修房，獅城怡安在注重裝修階段的施工管理質(zhì)量監(jiān)督，保證施工質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)于交房后業(yè)主、租戶有可能出現(xiàn)二次裝修，我們將通過親情手段、行政手段、法律手段等綜合管理手段，為確保酒店式公寓無(wú)一例違章裝修，我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾；預(yù)防上，我們大力宣傳培訓(xùn)，對(duì)住戶、裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依；在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)、并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管、采用經(jīng)理、工程部、保安員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用情理手段解決。解決不了的通過行政執(zhí)法部門和新聞媒體等途徑予以約束。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。保證各種矛盾自行處理，就地解決，決不上交。n 精心養(yǎng)護(hù)區(qū)內(nèi)綠化同時(shí)，注重對(duì)酒店式公寓大堂、電梯廳等處綠化擺放；實(shí)施垃圾分流，特別是各種辦公設(shè)備產(chǎn)生的有毒有害廢物（如復(fù)印機(jī)碳粉、硒鼓、電池等），以加強(qiáng)大廈環(huán)保建設(shè)。針對(duì)酒店式公寓綠化布局和環(huán)保要求，我們將委托專業(yè)綠化保養(yǎng)公司，在降低成本同時(shí)，以確保大廈環(huán)境清潔，植被完好，并對(duì)大廈噪