【正文】 不超過(guò)1個(gè)月租金。君悅花園租賃的客戶80%以上為中長(zhǎng)期客戶，租賃期少則1年，多則3年。2． 房型有一房一廳，二房一廳，三房一廳，四房一廳，較好的適應(yīng)了外籍人士多子女的特點(diǎn)。出租率一直不高。為了確保高質(zhì)量和住宅的周圍環(huán)境，所有材料都由集裝箱從美國(guó)或加拿大引進(jìn)，甚至主要施工人員都來(lái)自國(guó)外，大量的外墻大理石裝飾是在國(guó)外制作完成后，分解裝船運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)然后再進(jìn)行拼裝。（3）特殊*2 ：浦東雅士閣從設(shè)計(jì)、裝修、到管理服務(wù)更趨向于酒店。n 我們的服務(wù)過(guò)程是：SERVICE（服務(wù)） + COURTESY（禮 貌） 對(duì)服務(wù)的理解如下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （誠(chéng)懇）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （興趣）l C：CONRTESY （禮貌）l E：EQUALITY （平等） 對(duì)禮貌的理解如下：l C：CHEERFUL （愉快）l O：OBSERVANT （觀察）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （優(yōu)秀）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光臨） n 基于上述的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)宗旨，我們將每一個(gè)項(xiàng)目都視做特殊過(guò)程的管理，即，我們?yōu)楠{城怡安酒店式服務(wù)公寓設(shè)計(jì)和提供的服務(wù)將區(qū)別于其他項(xiàng)目，將根據(jù)獅城怡安酒店式公寓本身的特點(diǎn)“度身定做”，結(jié)合目標(biāo)客戶群體的需要，使獅城怡安酒店式公寓真正成為高級(jí)住宅與星級(jí)酒店的完善結(jié)合。但這也許不是件好事，因?yàn)闆](méi)有東西是“免費(fèi)”的。n 游戲室、酒吧或卡拉OK設(shè)施并不一定能吸引多數(shù)跨國(guó)公司的雇員，反而可能引起他們的反感。 此部分人由于在滬工作時(shí)間短，不打算在上海購(gòu)買物業(yè)，絕大多數(shù)租賃高檔物業(yè)居住。這就需一流的物業(yè)公司介入管理。而從居住的要求出發(fā)，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境又要安靜宜人。 酒店式公寓的投資定位： 一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店公寓項(xiàng)目應(yīng)具備以下四點(diǎn)要素：n 地段是酒店式公寓的第一要素項(xiàng)目要位于炙手可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點(diǎn)區(qū)域。 酒店式公寓的特點(diǎn)：n 單位小現(xiàn)在中心地段新造的酒店式公寓普遍面積較小，一般控制在45平方米80平方米以內(nèi)，裝修較高檔。n 近幾年，上海出現(xiàn)一批新興大型酒店式公寓，如新弘基地產(chǎn)的名仕苑，徐家匯港匯花園，浦東雅仕閣酒店公寓，趙家浜路盛捷服務(wù)式公寓，以上項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)均為外籍及港澳臺(tái)人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星級(jí)裝修及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)均在四星以上。它根據(jù)不同市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種房型，每套單元都配有全套家具，電器，廚房設(shè)備及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務(wù)，也營(yíng)造家庭的溫馨氣氛。n 上海早期的高檔酒店式公寓出現(xiàn)在虹橋地區(qū)。n 2002年以來(lái)，位于上海徐家匯、淮海路、南京西路、小陸家嘴附近的酒店式公寓市場(chǎng)租售率大幅上升，據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高級(jí)商務(wù)中心區(qū)域，酒店式公寓越搶手，有的幾乎前腳剛走人，后腳已有租戶跟進(jìn)。n 易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但與大型綜合性酒店管理又區(qū)別很大，管理項(xiàng)目、服務(wù)工種得到了極大的精簡(jiǎn)，管理的復(fù)雜程度、綜合費(fèi)用開(kāi)支亦明顯降低。目前滬上的酒店式服務(wù)公寓主要分布于人民廣場(chǎng)周邊地區(qū)、淮海路沿線、徐家匯周邊地區(qū)和浦東CBD中心。我公司項(xiàng)目位于上海著名高檔休閑區(qū)新天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。酒店式公寓既提供服務(wù)人員清潔房間，鐘點(diǎn)工料理家務(wù)服務(wù)，同時(shí)住戶也可以自己動(dòng)手做飯，充分享受酒店式星級(jí)服務(wù)和自由的私人空間。n 部分中小業(yè)主購(gòu)買物業(yè)后進(jìn)行委托租賃，以投資為目的。沒(méi)有人希望將他們自己的后院成為娛樂(lè)區(qū)，而健身房等設(shè)施可能更迎合多數(shù)人的需求。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)理念n 我們的經(jīng)營(yíng)理念是：每一項(xiàng)物業(yè)都存在提升的空間，每一項(xiàng)物業(yè)的管理水平都蘊(yùn)藏改進(jìn)的潛力。“ n 對(duì)獅城怡安酒店式公寓的管理我們采取靈活的做法，管理中心由獅城怡安以管理處的方法成立，但根據(jù)酒店式服務(wù)公寓的特殊要求，我公司將提供由租賃到管理的一條龍服務(wù)。 上海部分著名酒店式公寓綜合分析我們例舉上海較有代表性的三個(gè)酒店式公寓加以分析，以求吸取經(jīng)驗(yàn)，尋找發(fā)展思路：n 衡山路41號(hào):我們以衡山路41號(hào)為例，其目標(biāo)是不惜代價(jià)的成為上海最好的外銷酒店公寓。同時(shí)衡山路41號(hào)為不同國(guó)籍的租戶配備了不同國(guó)籍的專業(yè)管家。n 君悅花園 君悅花園是上海虹橋地區(qū)最早，最著名的酒店式公寓。3． 廚房設(shè)施齊全，空間較大，灶具均為外籍租戶習(xí)慣的品牌，物業(yè)免費(fèi)為租戶提供家庭裝各式調(diào)料，微波爐，洗碗機(jī)，咖啡渣汁機(jī)一應(yīng)俱全。并對(duì)中長(zhǎng)期租客嚴(yán)格甄選，寧可價(jià)格低一些，也要選取有實(shí)力的公司，確保租金收入準(zhǔn)時(shí)足額。以上優(yōu)惠條件有效滿足了客戶需求，穩(wěn)定了基本租戶結(jié)構(gòu)。2． 與信譽(yù)良好的大型中介公司捆綁進(jìn)行委托租賃。每日租金按房型定價(jià)為每天USD45USD60。因此君悅花園每年平均8個(gè)月以上酒店公寓平均出租率達(dá)到95%—100%。另外：獅城怡安地產(chǎn)可復(fù)制先進(jìn)酒店公寓管理的基本硬件特性，使其與典型的西方模式酒店式公寓十分接近，加上獅城怡安先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，最高管理層的敬業(yè)、物業(yè)是完全可能造就一流的管理項(xiàng)目，最終達(dá)到既提供一流酒店的專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格。又要使它作為連接酒店和私人公寓的橋梁，解決某些外籍租戶無(wú)法解決疑難問(wèn)題。2． 屋 頂n 屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。2． 地 面：酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路對(duì)整個(gè)場(chǎng)地起了重要作用。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。 2． 潮濕墻面處理地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場(chǎng)所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。 2．2 設(shè)備設(shè)施的考慮事項(xiàng)2． 電梯機(jī)房、監(jiān)控室在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于對(duì)公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)偂?． 公共能耗計(jì)量表計(jì)設(shè)置專用公共能耗計(jì)量表計(jì)，便于分?jǐn)傆?jì)費(fèi)管理。巧妙的燈光安排能增進(jìn)酒店舒適和安全的感覺(jué)，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。n 消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件； n 燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；n 照明的電源和線路要與動(dòng)力線路分開(kāi)，以便于整體控制；n 燈具的供應(yīng)商以有本地的服務(wù)站和備件庫(kù)為 主，以保證維修以及貨源；n 公共部位照明系統(tǒng)設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于分?jǐn)偰芎?；?dāng)然，照明系統(tǒng)的功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出簡(jiǎn)單的照明需求。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。浴室的燈光必需明亮而且以暖色調(diào)為主，昏暗和低檔的節(jié)能燈不屬于高檔的浴室。2． 大堂照明 大堂照明是顯示酒店檔次和特色的手段之一，它和大堂的裝璜同為職業(yè)設(shè)計(jì)師表現(xiàn)其才華的項(xiàng)目。在具體的措施上，設(shè)計(jì)師當(dāng)然以美觀和形象調(diào)和為主。n 理想的前廳，從主要出入口處一進(jìn)門，租戶就應(yīng)該看到總服務(wù)臺(tái)；n 從心理學(xué)分析，前廳是酒店式公寓的窗口，設(shè)計(jì)方面應(yīng)十分重視，因此它比酒店式公寓任何一個(gè)部分都更容易給租戶深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。服務(wù)流線（后臺(tái)）職工浴廁職工食堂廚房機(jī)房職工出入口打卡記時(shí)職工更衣大堂總服務(wù)臺(tái)電梯間租戶出入口房間B租戶流線（前臺(tái)）房間A國(guó)際上目前較流行敞開(kāi)式前廳，大量采用玻璃作為前廳外圍護(hù)體，擴(kuò)大采光范圍，造成空間的延伸與擴(kuò)大，以達(dá)到減弱“圍”增添“透”的必要條件。2． 總機(jī)n 酒店式公寓總機(jī)室電話聯(lián)系十分重要，盡量設(shè)在經(jīng)理辦公室旁邊，以保證無(wú)論何時(shí)經(jīng)理人員都可以對(duì)總機(jī)實(shí)施監(jiān)督。2． 電梯間：n 電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進(jìn)出租戶。 ；216。 n 酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳忌大面積使用金屬（如不銹鋼、銅等）裝飾，因?yàn)樽≌菍?xiě)字樓，所以應(yīng)盡量營(yíng)造溫馨之感。盡量使用暖色調(diào)的家具及吊燈。 n 床的高度一般在550—600mm（包括床墊）為適宜。2． 行李架n 酒店式公寓家具中都設(shè)行李架，長(zhǎng)度一般為750mm900mm之間，高度一般為450mm，行李架是使用率較高的家具，行李架表面應(yīng)有保護(hù)層（防損害）。2． 服務(wù)指南n 客房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)有服務(wù)手冊(cè)（中英對(duì)照），另備方便租戶的針線包、信封、信紙、筆、便條紙、租戶意見(jiàn)簿、租戶問(wèn)路方便卡等。n 洗手間內(nèi)毛巾架、吹風(fēng)機(jī)、紙巾架、浴缸扶手、防滑墊等衛(wèi)生五金件配齊。2． 床墊n 理想的床墊分A、B、C三層， A層是最上面一層，與人體接觸的布面層，這一層要柔軟； B層為中間層，用來(lái)保持臥姿正確，所以有相當(dāng)硬度； C層為底面層（即彈簧層），起承托B 層作用，要有一定強(qiáng)性。n 套房與套房之間隔音應(yīng)特別注意。 2． 電話線路 n 除內(nèi)線電話或?qū)χv機(jī)外，至少有兩條直線，為傳真與上網(wǎng)之用。n 電源插頭應(yīng)多，每個(gè)房間至少四個(gè)，不配電腦，但可在商務(wù)中心租用電腦。2． 綠色植物：n 重點(diǎn)布置綠色植物，彌補(bǔ)不規(guī)則的房型帶來(lái)的缺陷。n 除采用雙層玻璃外，落地門建議用優(yōu)質(zhì)型材，防塵隔音保溫。 n 增加插座，避免用接線板彌補(bǔ)，使租戶有足夠的電 源插頭。我們的建議是會(huì)所的功能可以少一些，但設(shè)備一定要良好高檔，這樣才能滿足外籍客戶的需要。應(yīng)特別留意下列區(qū)域：n 干凈、清新和明亮的接待區(qū)和大廳走廊。n 使用干凈的高度照明裝置，使所有地方光線充足。2． 會(huì)所裝修n 質(zhì)量即指風(fēng)格、技術(shù)和材料，而決不是單指價(jià)格。n 避免使用人造植物。2． 功能的正確混合因獅城怡安酒店式公寓的空間有限，我們建議會(huì)所功能應(yīng)簡(jiǎn)單，分為如下六區(qū)：n 桑拿區(qū)n 健身區(qū)n 聊天與棋牌區(qū)n 露天聚會(huì)區(qū)（自助燒烤區(qū)）n 游泳池n 室內(nèi)壁球室2． 會(huì)所建議n 場(chǎng)所應(yīng)照明充足，盡量用柔和的光影和燈具。  項(xiàng)目管理總體設(shè)想和經(jīng)營(yíng)策劃 經(jīng)營(yíng)理念：n 酒店式公寓物業(yè)管理應(yīng)強(qiáng)調(diào)“酒店式服務(wù)和公寓式管理”,為租戶提供百分之一百的服務(wù)。作為酒店式公寓、商場(chǎng)為一體的綜合化樓宇，對(duì)工程機(jī)電設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、安保消防管理等工作有著頗高的要求，同時(shí)也成為對(duì)其物業(yè)管理成功是否的關(guān)鍵。故獅城怡安發(fā)揮技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的各種智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃以及智能化的三年規(guī)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。所以，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查、實(shí)地訪問(wèn)的基礎(chǔ)上，與專業(yè)人士反復(fù)磋商研討，根據(jù)智能化防范的條件，結(jié)合我公司取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了入住期治安管理“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主、人防為輔、全面防范”的整體治安防范思路。精心營(yíng)造出“空氣清新、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良好”環(huán)境。 管理辦法n 發(fā)揮獅城怡安規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安等方面的專業(yè)化物業(yè)管理。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是住戶培訓(xùn)到位，住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵：為此，我們將編制了《酒店式公寓智能化手冊(cè)》(附件、含住戶培訓(xùn)教材)，并在酒店式公寓開(kāi)辦住戶講座，使住戶扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，為減少誤報(bào)，通過(guò)住戶教育，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來(lái)的無(wú)限好處并使之積極配合管理。n 安保管理上引進(jìn)結(jié)合獅城怡安在各社區(qū)的防范經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管、采用經(jīng)理、工程部、保安員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。保證各種矛盾自行處理，就地解決，決不上交。我們深信，經(jīng)過(guò)我們的努力和科學(xué)管理，酒店式公寓必將能通過(guò)IS014000環(huán)保認(rèn)證，成為一個(gè)綠色環(huán)保大廈。在說(shuō)理無(wú)效的情況下，堅(jiān)決予以解決，以維護(hù)社區(qū)的停車秩序。在酒店式公寓文化建設(shè)上，我們還注重大與小、老與少、教與樂(lè)、雅與俗的結(jié)合。另一方面，我們將創(chuàng)造性建立富有特色的服務(wù)模式，提供豐富多彩獨(dú)具特色的便民服務(wù)項(xiàng)目，如我們將依據(jù)前期調(diào)研報(bào)告和業(yè)主或租戶的需求情況，計(jì)劃開(kāi)辦便利店和洗衣房，方便住戶的相關(guān)人員的日常生活工作。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社區(qū)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一的標(biāo)準(zhǔn)。n 獎(jiǎng)懲機(jī)制 —— 在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。n 文化機(jī)制 —— 是獅城怡安的發(fā)展之源。在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。酒店式公寓員工崗前公共培訓(xùn)計(jì)劃： 酒店式公寓崗位總培訓(xùn)計(jì)劃n 崗前培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)1企業(yè)概況及經(jīng)營(yíng)方針、企業(yè)理論和企業(yè)理念全體員工獅城怡安總部2酒店式公寓概況、管理目標(biāo)及管理制度全體員工酒店式公寓3標(biāo)書(shū)內(nèi)容講解討論全