【正文】 上海酒店式公寓發(fā)展狀況 n 酒店式公寓是一種高檔居住性物業(yè)，酒店式公寓的物業(yè)管理是介于酒店管理與常規(guī)物業(yè)管理之間的專項物業(yè)管理。它根據(jù)不同市場需求設計多種房型，每套單元都配有全套家具，電器，廚房設備及起居用品，不僅為住戶提供酒店式服務，也營造家庭的溫馨氣氛。n 上海早期的高檔酒店式公寓出現(xiàn)在虹橋地區(qū)。其中以西郊別墅，君悅花園為最早，規(guī)模也較大。檔次最高的酒店服務式公寓則以興國路翡翠園，衡山路41號為代表。n 近幾年，上海出現(xiàn)一批新興大型酒店式公寓，如新弘基地產的名仕苑，徐家匯港匯花園，浦東雅仕閣酒店公寓，趙家浜路盛捷服務式公寓，以上項目目標市場均為外籍及港澳臺人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星級裝修及服務標準標準均在四星以上。n 2002年以來，位于上海徐家匯、淮海路、南京西路、小陸家嘴附近的酒店式公寓市場租售率大幅上升，據(jù)有關部門數(shù)據(jù)顯示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高級商務中心區(qū)域，酒店式公寓越搶手，有的幾乎前腳剛走人，后腳已有租戶跟進。n 上海申博成功后，房地產及相關產業(yè)將面臨新一輪高速發(fā)展，為上海經(jīng)濟帶來巨大的推動。相信今后10年將是旅游業(yè)、酒店業(yè)大發(fā)展的10年，酒店式公寓將平穩(wěn)增長，投資收益也將會十分滿意。 酒店式公寓的特點：n 單位小現(xiàn)在中心地段新造的酒店式公寓普遍面積較小，一般控制在45平方米80平方米以內，裝修較高檔。n 易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但與大型綜合性酒店管理又區(qū)別很大，管理項目、服務工種得到了極大的精簡，管理的復雜程度、綜合費用開支亦明顯降低。n 易出租酒店式公寓價格普遍低于標準星級酒店，國際上酒店租金價格一般是同檔次酒店公寓的35倍，酒店式公寓價格比傳統(tǒng)高檔酒店低不少，但服務卻可以參照星級酒店的標準。適應了大批外籍商務租戶。 酒店式公寓的投資定位： 一個優(yōu)質的酒店公寓項目應具備以下四點要素：n 地段是酒店式公寓的第一要素項目要位于炙手可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點區(qū)域。目前滬上的酒店式服務公寓主要分布于人民廣場周邊地區(qū)、淮海路沿線、徐家匯周邊地區(qū)和浦東CBD中心。新興商辦樓周邊密 集的寫字樓區(qū)域擁有大量的國際性租戶，投資回報令人滿意。n 選址需在交通發(fā)達的便捷地由于住客都是流動人口，周邊的交通要非常發(fā)達， 以便住戶會客訪友、出門辦事。而從居住的要求出發(fā)，小區(qū)內的環(huán)境又要安靜宜人。我公司項目位于上海著名高檔休閑區(qū)新天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。n 酒店式公寓空間需舒適而精巧小面積擁有更高的投資回報率，房型無需太大，2002年新推出的商務酒店如世紀時空酒店商務行宮、國際金融家、巴黎時韻等單套面積均在50平方米左右。n 酒店式公寓配套服務十分重要酒店式公寓除了室內帶裝修、家具外，還提供諸如定票、洗衣、商務中心之類酒店式服務。這就需一流的物業(yè)公司介入管理。酒店式公寓既提供服務人員清潔房間，鐘點工料理家務服務，同時住戶也可以自己動手做飯，充分享受酒店式星級服務和自由的私人空間。 酒店式公寓的目標市場：n 在滬工作的外籍人士和海外歸國人士，其中以日、韓和歐美地區(qū)人士居多。n 港臺地區(qū)的經(jīng)營管理者和非本地的高級商務人士。 此部分人由于在滬工作時間短，不打算在上海購買物業(yè)，絕大多數(shù)租賃高檔物業(yè)居住。n 部分中小業(yè)主購買物業(yè)后進行委托租賃，以投資為目的?！耙宰獯B(yǎng)”形式的酒店式公寓又稱“產權式酒店” 酒店服務式公寓十分強調：n 尊重且文明的待人比提供不起眼的便利設施更為重要。n 無微不至的關懷雖然很好，但不受不必要的干擾和和諧、干凈和安全的環(huán)境一樣重要。n 游戲室、酒吧或卡拉OK設施并不一定能吸引多數(shù)跨國公司的雇員，反而可能引起他們的反感。沒有人希望將他們自己的后院成為娛樂區(qū)，而健身房等設施可能更迎合多數(shù)人的需求。n 酒店式公寓屬居住區(qū)，而不是酒店式公寓或鄉(xiāng)村會所。有人可能會提出：建立所有服務設備和便利設施以滿足需求。但這也許不是件好事，因為沒有東西是“免費”的。 酒店式公寓的經(jīng)營理念n 我們的經(jīng)營理念是：每一項物業(yè)都存在提升的空間，每一項物業(yè)的管理水平都蘊藏改進的潛力。n 我們的服務宗旨是：為業(yè)主創(chuàng)造價值。物業(yè)管理對于我們不僅是簡單的物業(yè)管理，它還是一個物業(yè)創(chuàng)造價值”的過程，即物業(yè) 在物業(yè)中創(chuàng)造一種符合物業(yè)開發(fā)商最終目標的環(huán)境。n 我們的服務過程是：SERVICE（服務） + COURTESY（禮 貌） 對服務的理解如下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （誠懇）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （興趣）l C：CONRTESY （禮貌）l E：EQUALITY （平等） 對禮貌的理解如下：l C：CHEERFUL （愉快）l O：OBSERVANT （觀察）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （優(yōu)秀）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光臨） n 基于上述的經(jīng)營理念和服務宗旨，我們將每一個項目都視做特殊過程的管理，即，我們?yōu)楠{城怡安酒店式服務公寓設計和提供的服務將區(qū)別于其他項目，將根據(jù)獅城怡安酒店式公寓本身的特點“度身定做”，結合目標客戶群體的需要，使獅城怡安酒店式公寓真正成為高級住宅與星級酒店的完善結合?！?n 對獅城怡安酒店式公寓的管理我們采取靈活的做法，管理中心由獅城怡安以管理處的方法成立，但根據(jù)酒店式服務公寓的特殊要求，我公司將提供由租賃到管理的一條龍服務。 附表一：上海高檔酒店式公寓綜合信息一覽表信息內容/項目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悅花園嘉里華庭二 座浦東雅士閣嘉里中心基本信息竣工日期1993200220001998出租率85%80%80%85%配套設施停車位120135135——租金（USD/M）200200200180房型信息1 房80——63—119762 房110—130145133—168119—1453 房150—170175176—1831454 房180—220328245222房間總數(shù)228248133租金（USD/M）1 房1800——1600—29002300—28002 房2200—28002100—40003300—46003400—55003 房3000—35002800—55003800—42005000—60004 房3500—45006500—900063007000—8000配套設施餐飲業(yè)、零售業(yè)YY室內游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商務服務YYY其它攀巖閱覽室附表二：上海酒店式公寓信息綜合一覽表信息內容/項目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 時代廣場上海商城盛捷服務式公寓衡山路41號基本信息竣工日期2000199019991998出租率70%85%85%50%配套設施停車位332——————租金（USD/M）195225180300房型信息1 房9647—1008387—1092 房123133—193106—121169—1863 房192—247167—267148180—1964 房——————450—550房間總數(shù)198472337164租金（USD/M）1 房1600—20002700—300030002600—35002 房1800—26003700—400040004000—74003 房3500—65005300—560060006000—86004 房——————20000—25000配套設施餐飲業(yè)、零售業(yè)YYYY室內游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商務服務YY其它桑拿閱覽室閱覽室附表三：上海酒店式公寓房型比例一覽表項目/房型一房二房三房 四房嘉里華庭/79%18%3%浦東雅士閣54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%時代廣場17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服務公寓25%47%28%0%衡山路41號20%61%17%1%君悅花園*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服務式公寓一房基本控制在20%，二房基本控制在50%，三房基本控制在25%，四房控制在5%以內。（2）特殊*1 ： 君悅商務樓141套均為一房一廳，只租不售。（3）特殊*2 ：浦東雅士閣從設計、裝修、到管理服務更趨向于酒店。 上海部分著名酒店式公寓綜合分析我們例舉上海較有代表性的三個酒店式公寓加以分析，以求吸取經(jīng)驗，尋找發(fā)展思路：n 衡山路41號:我們以衡山路41號為例，其目標是不惜代價的成為上海最好的外銷酒店公寓。他們的觀點是在上海復制純歐洲生活風情。目標是在進入公寓后時，使您分不清身處哪里？是美國還是上海。為了確保高質量和住宅的周圍環(huán)境，所有材料都由集裝箱從美國或加拿大引進，甚至主要施工人員都來自國外，大量的外墻大理石裝飾是在國外制作完成后，分解裝船運到現(xiàn)場然后再進行拼裝。同時衡山路41號為不同國籍的租戶配備了不同國籍的專業(yè)管家。我們不得不承認建成后的建筑與西方模式?jīng)]有差別，服務水準也相當高，但其需要的費用呢？該物業(yè)昂貴的月租金加管理費使得其租戶僅限于駐上海外籍團體中的最高層次。這種不顧一切的強制性措施所造成的高標準公寓最終導致衡山路41號的單位租金價格一直處于上海最高點。出租率一直不高。n 君悅花園 君悅花園是上海虹橋地區(qū)最早，最著名的酒店式公寓。君悅花園在近8年的經(jīng)營過程中，出租率一直保持85%以上的較高水平，租金一直維持在從一房至四房單套USD1800—USD4500?？偨Y其成功經(jīng)驗為如下幾個方面：1． 君悅花園建造商為香港高登建設發(fā)展有限公司，高登建設在設計規(guī) 劃時，嚴格參照外籍酒店公寓房型模式，房型已寬大舒適為主，全落地玻璃，鑄鐵欄桿的大陽臺93年即達到15平方米。2． 房型有一房一廳，二房一廳，三房一廳，四房一廳，較好的適應了外籍人士多子女的特點。3． 廚房設施齊全，空間較大，灶具均為外籍租戶習慣的品牌，物業(yè)免費為租戶提供家庭裝各式調料，微波爐，洗碗機，咖啡渣汁機一應俱全。4． 家具樣式主要以中國明清特色，歐式簡約特色為主，少量日式特色適應外籍人士多樣審美觀，沙發(fā)基本已素色，布藝為主突出家庭型特點。5． 靈活多樣的租賃方式。君悅花園租賃的客戶80%以上為中長期客戶，租賃期少則1年，多則3年。并對中長期租客嚴格甄選，寧可價格低一些，也要選取有實力的公司，確保租金收入準時足額。君悅花園在租賃過程中，堅持貫徹以下3項方針，取得了長期穩(wěn)定的效績：A． 集中穩(wěn)定中長期客戶（租賃期一般在1—3年）l 如1998年2001年君悅花園長租主要客戶為：1. 菲利普（中國）有限公司 外籍經(jīng)理入住指定單位2. 萬豪酒店亞洲管理公司 外籍經(jīng)理入住指定單位3. 中遠集團外籍經(jīng)理 外籍經(jīng)理入住指定單位4. 臺灣利樂包裝有限公司 外籍經(jīng)理入住指定單位5. 味好美（中國）有限公司 外籍經(jīng)理入住指定單位 以上5家長期客戶關系即占長期客戶數(shù)量的50%l 君悅花園對長租客租賃時間要求為1年，一年以上的客戶有特殊優(yōu)惠政策：1. 甲方可按租戶要求，為其免費進行入住前的重新裝修，并選購租戶喜愛的家具。2. 雙方可進行協(xié)商，由甲方出資為租戶購買特殊要求的日常生活用品，如沙灘椅、日式餐具。以上購買物品價值總額原則不超過1個月租金。以上優(yōu)惠條件有效滿足了客戶需求，穩(wěn)定了基本租戶結構。B． 積極發(fā)展零散中長期租戶發(fā)展零散長租客戶是酒店式公寓日常工作的一