【正文】 個重心。尋找客戶及談判過程亦十分艱巨，此時借助專業(yè)銷售人員及社會專業(yè)租賃公司共同銷售會變的十分重要。1． 君悅花園租賃部劃分為港澳、歐美部、日韓三個部分，詳細對客戶進行細化，其中許多銷售中介人員早年在國家學習生活過一定時，對從事中介的客戶國家情況、生活狀況十分了解，客戶溝通十分便利，易較快產生認同感。2． 與信譽良好的大型中介公司捆綁進行委托租賃。君悅花園與戴德量行、仲量行、經(jīng)緯行、港聯(lián)物業(yè)、等客戶信賴的外資中介關系密切，確保以上公司提供長期穩(wěn)定的高質量客源。 C． 靈活處置剩余房型對于剩下的15%較小房型（主要以面向高架房型為主），君悅花園則進行酒店式短租，時間從1天—一周均可。短租價格全面低于周邊同檔次標準酒店。每日租金按房型定價為每天USD45USD60。短租渠道主要由以下方面構成：1． 80%長租客多數(shù)為外籍高級職員及貿易商人，自身連帶的客戶關系為短租提供充足的客源保證。2． 虹橋地區(qū)周邊外資企業(yè)較多，君悅花園致力與其建立長期客戶關系。日?？蛻艚哟c單位達到20家以上。因此君悅花園每年平均8個月以上酒店公寓平均出租率達到95%—100%。業(yè)績良好。 n 雅士閣酒店公寓雅士閣酒店公寓為上海業(yè)績較好的純經(jīng)營型酒店式公寓，運作機制最傾向于酒店的一類有三種類型的一房和兩房，分別為行政一房，商務一房，豪華一房，通過房型面積與功能的階梯性變化，提高租金價格對市場需求的兼容性，增加客戶選擇空間，提高出租率。以下為雅士閣酒店公寓的基本房型圖，供地產公司參考: （圖略 ） 獅城怡安酒店式公寓不必為吸引客戶而耗費巨資，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好的投資策略，運用富有預見性的周密計劃，就一定可以獲得良好的投資回報。另外：獅城怡安地產可復制先進酒店公寓管理的基本硬件特性，使其與典型的西方模式酒店式公寓十分接近，加上獅城怡安先進的管理經(jīng)驗，最高管理層的敬業(yè)、物業(yè)是完全可能造就一流的管理項目，最終達到既提供一流酒店的專業(yè)服務又擁有私人公寓的私密性和生活風格。  獅城怡安酒店公寓前期項目介入n 酒店式公寓與一般物業(yè)在設計要求與管理方式上有較大區(qū)別。獅城怡安酒店式公寓目前正在規(guī)劃設計階段，對此階段進行詳盡完善的論證，管理先進性的預見將對酒店公寓建成后的投入使用產生廣泛深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，使其成為境外人士的鐘愛。又要使它作為連接酒店和私人公寓的橋梁，解決某些外籍租戶無法解決疑難問題。n 根據(jù)上海酒店式公寓管理的特點，我們從管理及服務角度提出部分針對性建議，供地產公司參考：2．1 酒店公寓建筑的考慮事項n 酒店式公寓的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設計除了考慮外觀和美學外，功能也是重要的一環(huán)。因為酒店式公寓的外圍環(huán)境為酒店式公寓的住戶和來訪者提供了實際的生活環(huán)境。如果能夠很好地對外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進行規(guī)劃，就會提高對物業(yè)的管理能力。2． 屋 頂n 屋頂應具備洗窗吊頂設施。我們有一套適當?shù)奈蓓敼芾沓绦?。管理程序根?jù)酒店式公寓的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ?。n 也可以考慮在設置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養(yǎng)。2． 外 墻外墻是酒店式公寓最顯眼的部分,住戶相對不穩(wěn)定是酒店式公寓的一個特點，長久如新的外墻對挑剔的外籍租戶來說，也是考量的一個標準。我們要求外墻必須防風雨，干凈且易于維護。同時要考慮酸雨的侵蝕，因此涂料是比較合適的選擇。2． 地 面：酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路對整個場地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。須克服的缺點之一是走道上不能使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。2． 主次道路道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設想，應對人車分流方案進行詳細認證。2． 停車場減速器停車場內的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應有一定的寬度(最少30厘米)，以避免強烈的晃動。 2． 潮濕墻面處理地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。2． 地下室及屋頂在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，以便清洗時排干積水，屋頂水箱設置不銹鋼爬梯，以便水箱清潔工作。2． 暴露的管口項目管理應對施工單位工作進行監(jiān)理，應對所有暴露的管口如：排水口進行封口，防止異物漏進管道內。2． 地坪標高項目部核實陽臺的地坪標高，防止陽臺地坪標高超過戶內地坪，導致下雨時滲水到戶內。 2．2 設備設施的考慮事項2． 電梯機房、監(jiān)控室在電梯機房、監(jiān)控室設置空調設施，有利于設施設備的正常運行，并設置專用電表計量裝置，有利于對公共能耗進行監(jiān)控與分攤。2． 各類水泵各類泵應獨立設置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應采用靜噪型節(jié)能水泵。2． 用智能一卡通建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運行模式，方便業(yè)主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。2． 設備房鑰匙配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。2． 公共能耗計量表計設置專用公共能耗計量表計，便于分攤計費管理。2． 周界報警周界報警可采用雙聯(lián)遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。2．3 照明系統(tǒng)的考慮事項2． 照明系統(tǒng)是酒店系統(tǒng)中最值得注意的項目之一。它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進酒店舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設計師的工作，而是建筑師和燈光設計師以美觀為基礎做出的裝璜設計。在這一方面，管理者和燈光設計師有他的內在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益(每瓦電力所產生的照明度)越高越好，而燈光設計師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。站在管理者的立場上，我們認為：n 照光除了大堂外，標準客房的燈具應有一致的安排；n 選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。n 消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件； n 燈具的位置和高度必需考慮它維修的可能性；n 照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制；n 燈具的供應商以有本地的服務站和備件庫為 主，以保證維修以及貨源；n 公共部位照明系統(tǒng)設置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗；當然，照明系統(tǒng)的功能已經(jīng)遠遠超出簡單的照明需求。照明包括了照明、裝璜、美觀、心理感受以及重點吸引等種種功能。最佳的照明是看不見光源的照明，除非有意的以燈具為裝璜的視點。2． 標準燈具規(guī)范：管理者的惡夢之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標準化所有照明器具以便管理。照明的器具可根據(jù)酒店的功能分為以下幾類：l 客房l 大堂l 辦公區(qū)l 隱蔽的工作區(qū)l 室外照明l 會所、餐廳以及其他特別訪客區(qū)l 其他可見的公共場2． 客房玻璃客房的照明以間接反射燈光為主，但需配置適量的臺燈和落地燈以增加特別照明。一般高檔酒店的做法是利用隱蔽的可減光的燈光為主要照明，再加臺燈補充以調和色彩，頂燈一般很少設置；套房的客廳設以華麗的水晶吊燈為主；客房的燈光控制以抽卡式為主開關；至于床頭燈的控制，除了床頭燈外，沒有設置其他燈源的必要。再者，要避免設置固定的床頭燈(圖片立面圖)。浴室的燈光必需明亮而且以暖色調為主，昏暗和低檔的節(jié)能燈不屬于高檔的浴室。 這里我們一再強調，客房的照明不能“小氣”。國內一般酒店以節(jié)能為名，而配備的40W的鎢絲燈是不合適的，絕對要避免。在客房內應避免使用條型的“P”型燈。2． 大堂照明 大堂照明是顯示酒店檔次和特色的手段之一，它和大堂的裝璜同為職業(yè)設計師表現(xiàn)其才華的項目。因此，在照明和燈具的美觀上是他們的專長，我們僅在操作和功能上做出一些建議：n 燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在10種以下；n 盡量減少使用獨立變壓器的燈具；n 如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“HID”燈具；n 裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡；n 大堂的燈光應有其獨立的配電盤，以便獨立操作；n 燈光的控制應同時考慮區(qū)域和交叉線路的方式；n 中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺；2． 辦公室辦公室以高效能的熒光燈為主，在和客戶接觸的地方可使用與大堂相間的適當?shù)臒艟摺?． 隱蔽的工作區(qū)隱蔽工作區(qū)以熒光燈為主。雖然功能與地區(qū)不同，室外照明重點在于：n 燈源隱蔽；n 光度適當，以不耀眼為主；n 燈具和燈泡耐用；n 燈具和配電必需防水和雨；n 安全性強，包括不易破壞；n 易于控制，以便節(jié)能。在具體的措施上，設計師當然以美觀和形象調和為主。可是，在不同的照明區(qū)應該注意以下事項：n 路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度；n 燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設在向上n 和刺人眼目的位置；n 有獨立的配電盤，以便獨立控制；n 室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓(12V)的燈具；n 由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都要有不易拆卸。2．4 前廳部分的考慮事項：2． 總體要求n 為較好組織分配客流線，而且適于前廳管理，應盡量采用一個租戶出入口；n 設計時應專門列出服務流線，服務流線與租戶流線發(fā)生交叉，對酒店式公寓將產生不良影響。n 理想的前廳，從主要出入口處一進門，租戶就應該看到總服務臺；n 從心理學分析，前廳是酒店式公寓的窗口，設計方面應十分重視，因此它比酒店式公寓任何一個部分都更容易給租戶深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。n 大廳在設計時應注意其空間形象的指向性和引導性，以利于組織人流、交通，使人們對室內活動分區(qū)一目了然，易發(fā)現(xiàn)活動中心，找到出入路線。n 大多數(shù)租戶都是從等候區(qū)到總服務區(qū)，再由總服務區(qū)到電梯間。酒店式公寓設計中都應遵循這樣的空間引導方式。服務流線（后臺）職工浴廁職工食堂廚房機房職工出入口打卡記時職工更衣大堂總服務臺電梯間租戶出入口房間B租戶流線（前臺）房間A國際上目前較流行敞開式前廳，大量采用玻璃作為前廳外圍護體，擴大采光范圍，造成空間的延伸與擴大，以達到減弱“圍”增添“透”的必要條件。2． 前廳面積設計要求：n 國際酒店通行標準：主前廳（包括總服務臺、辦公面積）應為標準間客房總數(shù)。n 酒店式公寓：多為套房形式，與酒店標準間有區(qū)別，同等建筑面積的酒店式公寓房間總數(shù)比標準酒店房間總數(shù)應少1/2至1/3。因此，前廳面積應為：酒店式公寓房間總數(shù)2． 柜臺：n 總服務臺柜臺長度，通常采用美式標準，我國新建酒店式公寓基本也按此原則設置，標準如下：酒店式公寓可在此基礎上縮減20%。2． 總機n 酒店式公寓總機室電話聯(lián)系十分重要，盡量設在經(jīng)理辦公室旁邊，以保證無論何時經(jīng)理人員都可以對總機實施監(jiān)督。2． 盥洗室：n 高檔酒店式公寓對大廳盥洗室要求極高，廁所的男女入口應分開，并清晰標注。 n 從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。n 酒店式公寓樓層內原則不設獨立洗手間。2． 電梯間：n 電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大1/3，以便容納等候電梯于進出租戶。n 電梯間照明線路應與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。n 客房電梯一般按客房最多容納人數(shù)10%來設計。n 國際商務豪華酒店及酒店公寓通行電梯速度為：216。 ；216。 ；216。 ；216。 。 n 酒店式公寓的標準層電梯廳忌大面積使用金屬（如不銹鋼、銅等）裝飾，因為住宅而非寫字樓，所以應盡量營造溫馨之感。n 酒店式公寓的標準層電梯廳要有通風口，使通風良好。（上海有些高級住宅標準層電梯廳處往往沒有通風）n 可用明快的抽象裝飾畫點綴墻面。2．5 客房部分的考慮事項：2． 裝修風格n 作為涉外公寓的裝修，應以明亮、簡單、舒適為原則，顏色以淺色為主，且在墻面、地面留出更多空間給租戶自己裝飾和擺設物品。盡量使用暖色調的家具及吊燈。2． 客房裝飾n 客房裝飾中應用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量使用對比色，而應以少取勝；n 房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調秩序原則，即地板深墻壁中天花淺；n 南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調，在此條件下的客房可采用深一點的色調，也可用中性較淺冷色調；n 北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調。 2． 床鋪n 外籍租戶十分重視床的舒適性，不合國際標準的床鋪，歐美租戶反映會比較大，因此在設計家具時，床的長度應盡可能參考國際標準。類型美式標準（長*寬）歐式標準（長*寬）A2000*990mm2000*1000mmB2030*1370mm2000*1500mmC2100*1520mmD2100*1830mm以上尺寸可根據(jù)