【正文】 激勵(lì)管理：n 激勵(lì)機(jī)制 —— 是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞?，尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。方式有集體活動(dòng)、旅游、生日會(huì)、員工家屬中秋聯(lián)歡會(huì)。我們的工作是：關(guān)心客戶，保護(hù)隱私，要象親人般細(xì)心照顧，體貼入微。 人員架構(gòu)圖：項(xiàng)目經(jīng)理（1名）管家部主管（1名）安保部主管（1名）辦公室主管（1名）工程部主管（1名）前廳部主管（ 1名）行政人員4名維修人員 14名服務(wù)人員 5名清潔人員 18名保安員 21名 管理處各部門職能 綠化管理 客房服務(wù) 保潔 消殺系統(tǒng) 康樂設(shè)施管理 會(huì)議服務(wù) 特約服務(wù)管 家 部物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理 前臺(tái)服務(wù) 禮儀服務(wù) 商務(wù)中心服務(wù) 租售服務(wù) 代理服務(wù) 投訴管理前 廳 部 對(duì)外工程 室內(nèi)裝修 智能化系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)備維修*給排水系統(tǒng) *電梯系統(tǒng)*空調(diào)系統(tǒng) *機(jī)電系統(tǒng)*消防系統(tǒng) 室內(nèi)維修 建筑物維修保養(yǎng) 公共部位維修物業(yè)工程部 辦公室工作 檔案匯總管理 人事工作 維修基金管理 內(nèi)部財(cái)務(wù)管理 對(duì)外財(cái)務(wù)工作 收繳物業(yè)管理費(fèi)管理辦公室 大堂安保 巡邏安保 車庫(kù)安保 監(jiān)控安保安保部 管理處人員簡(jiǎn)介：項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷：工程部主管簡(jiǎn)介管家部主管簡(jiǎn)介前廳部主管簡(jiǎn)介質(zhì)量管理部經(jīng)理各部門人員概況安 保（人）要求：24小時(shí)服務(wù)班時(shí)：3人1崗，1崗2班，每班工作12小時(shí)，上午7：0019：00 下午19：007：00（另日）崗位：主管（1人）、大堂2處3崗，交通崗1處,監(jiān)控崗1處，消防報(bào)警崗1處，機(jī)動(dòng)巡邏崗2處，共計(jì)8崗；人數(shù)：共計(jì)工程部（人）要求：24小時(shí)班時(shí)：1人1班，1崗3班 上午7：0016：00下午16：0020：00 ；20:007:00(另日)崗位: 主管（1人）、10kv值班（4人）、（4人）、弱電修理（2人）、空調(diào)維護(hù)（2人）、應(yīng)急支援水電工（2人）人數(shù)：共計(jì)15人管家部（20人）公共區(qū)域 19人要求：16小時(shí)服務(wù)班時(shí)：2人1崗，1崗2班 ，每班工作8小時(shí)，上午7：0016：00下午16：0020：00 ；崗位：主管（1人）、大堂2處2崗，寫字樓4崗，酒店式公寓3崗，外圍1崗，共計(jì)10崗；人數(shù)：共計(jì)20人客房部（人員待定，成本不計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)）前廳部（6人）要求：16小時(shí)服務(wù)班時(shí)：總臺(tái)2人1班，1崗2班 上午7：0016：00下午16：0020：00 ；禮賓、商務(wù)、收銀全日班崗位：主管（1人）、總臺(tái)接待、禮賓員、收銀員、商務(wù)中心，共計(jì)4崗；人數(shù)：共計(jì)6人管理辦公室（2人）要求：8小時(shí)服務(wù)班時(shí)：上午9：0017：30；崗位：行政秘書、財(cái)務(wù)各一名；人數(shù)：共計(jì)2人  工作計(jì)劃 計(jì)劃流程圖前期管理入住期管理后期管理常規(guī)管理裝修管理驗(yàn)收管理機(jī)構(gòu)組建前期介入擬定方案擬定方案擬定方案擬定方案 酒店式公寓管理具體實(shí)施計(jì)劃 工程前期介入n 規(guī)劃設(shè)計(jì)：我們將對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖從物業(yè)管理及使用中的實(shí)用性方面，提出我們的建議。 人員上崗2擬定物業(yè)管理方案a. 總結(jié)獅城怡安各項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)；b. 對(duì)前期介入的各項(xiàng)工作進(jìn)行評(píng)估匯總；c. 針對(duì)酒店式公寓項(xiàng)目展開深入調(diào)查研究；d. 提出合理化建議，擬定物業(yè)管理方案。所以從這層意義上來說，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。 規(guī)范管理，分層實(shí)施n 組織落實(shí)，制度規(guī)范。這樣在保證獅城怡安所需的人才，同時(shí)吸納了新生力量。我們考核的原則就是：不讓先進(jìn)者吃虧。所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。7社區(qū)文化活動(dòng)展開a. 社區(qū)宣傳；b. 舉辦社區(qū)活動(dòng)；c. 提供社區(qū)服務(wù)。216。 根據(jù)先期調(diào)研結(jié)果（附件三），在原有餐廳、酒吧、健身房的基礎(chǔ)上 酒店式公寓服務(wù)內(nèi)容及具體方案n 獅城怡安管理下的獅城怡安酒店式公寓將為客戶提供酒店式的標(biāo)準(zhǔn)配制、酒店式的周到服務(wù)及家庭式的溫馨感覺。世上無難事，只怕有心人，只要用心，什么都能做好。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。n 針對(duì)酒店式公寓的特點(diǎn)，獅城怡安將在貫徹ISO9002體系認(rèn)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘住戶的潛在需求，滿足住戶深層次的物質(zhì)和精神需要，住戶想到的我們一定盡力做到，住戶沒想到的我們也已想到并且做到,如我們制定了發(fā)展酒店式公寓智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃，工作、生活在酒店式公寓的未來住戶將逐步實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上學(xué)習(xí)、購(gòu)物的愿望，真正享受到智能化給生活帶來的無窮樂趣。我們最后的解決辦法就是訴諸法律。依據(jù)我們前期初步的酒店式公寓周遍服務(wù)項(xiàng)目的調(diào)研，對(duì)超市、銀行、公交、餐飲、醫(yī)院等進(jìn)行調(diào)查，為今后酒店式公寓的配套服務(wù)功能選擇及定位，提供參考依據(jù)（參見附錄三 周遍服務(wù)設(shè)施示意圖）n “CIS形象”——為酒店式公寓導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，使酒店式公寓全體業(yè)主以及物業(yè)管理處擁有一個(gè)共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商設(shè)計(jì)酒店式公寓的形象，使形象、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化，為酒店式公寓塑造出一流的高檔住宅區(qū)優(yōu)美形象。n 酒店式公寓，其管理具有專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。n 用白手套擦拭檢查。廚房灶具國(guó)外使用率較高品牌益為四眼，且?guī)Э鞠湟活惼渌{(diào)味品可在小區(qū)內(nèi)的小型超市購(gòu)得。2． 走廊 n 走廊兩側(cè)房門應(yīng)錯(cuò)位，避免客房門相對(duì)，引起干擾。2． 掛衣櫥n 為保證長(zhǎng)衣服不觸地面，掛衣櫥長(zhǎng)度1000mm1200mm，高度應(yīng)為1750mm, 櫥上都應(yīng)留75mm空間，櫥內(nèi)要裝有感應(yīng)燈，以照亮整個(gè)內(nèi)部。 。酒店式公寓設(shè)計(jì)中都應(yīng)遵循這樣的空間引導(dǎo)方式。再者，要避免設(shè)置固定的床頭燈(圖片立面圖)。2． 設(shè)備房鑰匙配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機(jī)電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。同時(shí)要考慮酸雨的侵蝕，因此涂料是比較合適的選擇。以下為雅士閣酒店公寓的基本房型圖，供地產(chǎn)公司參考: （圖略 ） 獅城怡安酒店式公寓不必為吸引客戶而耗費(fèi)巨資，只要吸取成功酒店公寓管理模式，配合良好的投資策略，運(yùn)用富有預(yù)見性的周密計(jì)劃，就一定可以獲得良好的投資回報(bào)。以上購(gòu)買物品價(jià)值總額原則不超過1個(gè)月租金。為了確保高質(zhì)量和住宅的周圍環(huán)境，所有材料都由集裝箱從美國(guó)或加拿大引進(jìn)，甚至主要施工人員都來自國(guó)外，大量的外墻大理石裝飾是在國(guó)外制作完成后，分解裝船運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)然后再進(jìn)行拼裝。n 游戲室、酒吧或卡拉OK設(shè)施并不一定能吸引多數(shù)跨國(guó)公司的雇員，反而可能引起他們的反感。 酒店式公寓的投資定位： 一個(gè)優(yōu)質(zhì)的酒店公寓項(xiàng)目應(yīng)具備以下四點(diǎn)要素：n 地段是酒店式公寓的第一要素項(xiàng)目要位于炙手可熱的投資區(qū)域，特別是其中的CBD地區(qū)，像浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、淮海路周邊等都是新興的投資熱點(diǎn)區(qū)域。n 上海早期的高檔酒店式公寓出現(xiàn)在虹橋地區(qū)。我公司項(xiàng)目位于上海著名高檔休閑區(qū)新天地附近，并緊鄰淮海中路，交通便利。 酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)理念n 我們的經(jīng)營(yíng)理念是：每一項(xiàng)物業(yè)都存在提升的空間，每一項(xiàng)物業(yè)的管理水平都蘊(yùn)藏改進(jìn)的潛力。n 君悅花園 君悅花園是上海虹橋地區(qū)最早，最著名的酒店式公寓。2． 與信譽(yù)良好的大型中介公司捆綁進(jìn)行委托租賃。又要使它作為連接酒店和私人公寓的橋梁，解決某些外籍租戶無法解決疑難問題。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。巧妙的燈光安排能增進(jìn)酒店舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。2． 大堂照明 大堂照明是顯示酒店檔次和特色的手段之一，它和大堂的裝璜同為職業(yè)設(shè)計(jì)師表現(xiàn)其才華的項(xiàng)目。2． 總機(jī)n 酒店式公寓總機(jī)室電話聯(lián)系十分重要，盡量設(shè)在經(jīng)理辦公室旁邊，以保證無論何時(shí)經(jīng)理人員都可以對(duì)總機(jī)實(shí)施監(jiān)督。盡量使用暖色調(diào)的家具及吊燈。n 洗手間內(nèi)毛巾架、吹風(fēng)機(jī)、紙巾架、浴缸扶手、防滑墊等衛(wèi)生五金件配齊。n 電源插頭應(yīng)多，每個(gè)房間至少四個(gè)，不配電腦，但可在商務(wù)中心租用電腦。我們的建議是會(huì)所的功能可以少一些，但設(shè)備一定要良好高檔，這樣才能滿足外籍客戶的需要。n 避免使用人造植物。故獅城怡安發(fā)揮技術(shù)人才的優(yōu)勢(shì)，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的各種智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃以及智能化的三年規(guī)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”：一是住戶培訓(xùn)到位，住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵：為此，我們將編制了《酒店式公寓智能化手冊(cè)》(附件、含住戶培訓(xùn)教材)，并在酒店式公寓開辦住戶講座，使住戶扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，為減少誤報(bào)，通過住戶教育，讓住戶真正感受到智能化給生活帶來的無限好處并使之積極配合管理。我們深信，經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，酒店式公寓必將能通過IS014000環(huán)保認(rèn)證，成為一個(gè)綠色環(huán)保大廈。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社區(qū)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一的標(biāo)準(zhǔn)。在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合全面質(zhì)量管理模式進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍創(chuàng)造性地開展工作。盡善盡美 它是我們獅城怡安人孜孜不倦予以追求的目標(biāo)。并進(jìn)行工程質(zhì)量跟蹤。3完善管理及辦公條件a. 安排管理用房；b. 安排員工用房；c. 調(diào)配物資裝備；d. 設(shè)置獅城怡安社區(qū)物業(yè)標(biāo)識(shí)。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。 前廳服務(wù)與管理 前廳部 前廳部運(yùn)作理念A(yù)．前廳部是對(duì)業(yè)主和租戶提供殷勤服務(wù)的關(guān)鍵n 業(yè)主或租戶在首次來到酒店式公寓，往往對(duì)環(huán)境不熟悉，希望了解他們所入住大廈的詳細(xì)情況，如：辦什么事找什么人；提供哪些服務(wù)；何時(shí)得到服務(wù)；大廈附近交通情況如何等等。 素質(zhì)評(píng)價(jià)，績(jī)效考核n 人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。n 工作經(jīng)驗(yàn)。6財(cái)務(wù)管理a. 財(cái)務(wù)管理；b. 費(fèi)用收取。 我們將派遣專業(yè)人員對(duì)隱蔽工程的情況進(jìn)行檢查。 在合同第二年內(nèi)，投入 元，對(duì)酒店式公寓進(jìn)行在投入，完善物業(yè)管理智能化系統(tǒng)和酒店式公寓社區(qū)信息平臺(tái)。要以我心比他心，用善良的心去對(duì)待我們的客戶；以無私的心去對(duì)待我們的客戶。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。我們規(guī)劃的各種活動(dòng)如住戶講座、各種儀式等，富有新意、切實(shí)可行。解決不了的通過行政執(zhí)法部門和新聞媒體等途徑予以約束。其管理定位，獅城怡安認(rèn)為不能一味追求全面的酒店式服務(wù),我們將在前期介入工作中，對(duì)業(yè)主和購(gòu)房者做充分的市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)業(yè)主的選擇，最終設(shè)計(jì)符合實(shí)際管理服務(wù)項(xiàng)目。我們的唯一宗旨是：使它的運(yùn)營(yíng)達(dá)到完美境界，令租戶和來訪者舒適和滿意，從而幫助地產(chǎn)公司盡快租賃，以獲得更大利潤(rùn)。n 所有家具和設(shè)備的定期清潔及擦拭。2． 廚 房n 應(yīng)配備基本廚房用品，如電冰箱、微波爐、鍋、碗、刀叉、飲水機(jī)等餐具與炊具。如可能，將兩戶的門之間距離拉大。2． 客用棉織品n 客房?jī)?nèi)棉織品（窗簾、床單、毛毯、枕套）采購(gòu)時(shí)應(yīng)進(jìn)行阻燃試驗(yàn)，盡量不采用易燃物品。 ；216。n 大多數(shù)租戶都是從等候區(qū)到總服務(wù)區(qū)，再由總服務(wù)區(qū)到電梯間。一般高檔酒店的做法是利用隱蔽的可減光的燈光為主要照明，再加臺(tái)燈補(bǔ)充以調(diào)和色彩，頂燈一般很少設(shè)置；套房的客廳設(shè)以華麗的水晶吊燈為主；客房的燈光控制以抽卡式為主開關(guān)；至于床頭燈的控制，除了床頭燈外，沒有設(shè)置其他燈源的必要。2． 用智能一卡通建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運(yùn)行模式，方便業(yè)主交費(fèi)用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)。我們要求外墻必須防風(fēng)雨，干凈且易于維護(hù)。 n 雅士閣酒店公寓雅士閣酒店公寓為上海業(yè)績(jī)較好的純經(jīng)營(yíng)型酒店式公寓，運(yùn)作機(jī)制最傾向于酒店的一類有三種類型的一房和兩房，分別為行政一房，商務(wù)一房，豪華一房，通過房型面積與功能的階梯性變化，提高租金價(jià)格對(duì)市場(chǎng)需求的兼容性，增加客戶選擇空間，提高出租率。2. 雙方可進(jìn)行協(xié)商，由甲方出資為租戶購(gòu)買特殊要求的日常生活用品，如沙灘椅、日式餐具。目標(biāo)是在進(jìn)入公寓后時(shí)，使您分不清身處哪里？是美國(guó)還是上海。n 無微不至的關(guān)懷雖然很好，但不受不必要的干擾和和諧、干凈和安全的環(huán)境一樣重要。適應(yīng)了大批外籍商務(wù)租戶。其中以西郊別墅，君悅花園為最早，規(guī)模也較大。n 酒店式公寓空間需舒適而精巧小面積擁有更高的投資回報(bào)率，房型無需太大，2002年新推出的商務(wù)酒店如世紀(jì)時(shí)空酒店商務(wù)行宮、國(guó)際金融家、巴黎時(shí)韻等單套面積均在50平方米左右。n 我們的服務(wù)宗旨是：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。君悅花園在近8年的經(jīng)營(yíng)過程中，出租率一直保持85%以上的較高水平，租金一直維持在從一房至四房單套USD1800—USD4500。君悅花園與戴德量行、仲量行、經(jīng)緯行、港聯(lián)物業(yè)、等客戶信賴的外資中介關(guān)系密切，確保以