【文章內(nèi)容簡介】 5 4325 　按 246 元/m 2 估算8規(guī)劃定點、放線費 　 　 88 88 　 5 元/m29 地形測繪費 　 　 2 2 　總用地面積* 元/m 210 規(guī)劃及設計費 　 　 352 352 　 20 元/m 211 施工圖審查費 　 　 141 141 　 8 元/m 212消防工程審查費 　 　 71 71 　 4 元/m213防雷設施及監(jiān)測費 　 　 18 18 　 1 元/m214城市規(guī)劃技術(shù)服務費 　 　 40 40 　 元/m2三 基本預備費 　 　 4201 4201 % 按（一+二） *6％四 合計 43841 6311 24067 74219 100% 　　 比例 % % % 100% 　 ?。?）建設期利息本項目銀行貸款 37000 萬元，建設期限兩年，貸款利率按 %計算，則 建設期利息約為 4850 萬元。（5）項目總投資總投資為建設投資與建設期利息之和，總計為 79069 萬元。資金籌措本項目投資總額為 79069 萬元人民幣，其中申請銀行貸款37000 萬元，其余部分通過建設單位自籌解決。經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司20九、項目實施進度計劃本項目計劃于 2022 年 5 月底前完成立項、勘察設計等前期準備工作，2022 年 6 月開工建設，本項目建設期約兩年，預計 2022年 5 月底工程竣工。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司21第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、濟南市發(fā)展規(guī)劃《濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要》指出：積極推動信息服務業(yè)、中介服務業(yè)的整合創(chuàng)新，充分挖掘房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務業(yè)的市場潛力，培育形成新的增長點。加快形成以住宅為主體、商業(yè)用房和商務辦公樓為補充、工業(yè)房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場逐漸擴大的房地產(chǎn)發(fā)展格局。扶持品牌企業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)整體水平。《濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》是濟南市第一次推出房地產(chǎn)業(yè)的專項規(guī)劃。根據(jù)這一規(guī)劃，濟南市房地產(chǎn)業(yè)將按照“東拓、西進、南控、北跨、中疏” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“四沿” 帶動的城市發(fā)展思路，加快城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)、新區(qū)建設和舊城改造。根據(jù)規(guī)劃，到 2022年，濟 南市主城區(qū)建成區(qū)面積達到 240 平方公里，人口達到 250 萬人；東部城區(qū)建成區(qū)面積 50 平方公里，人口 50 萬人；西部城區(qū)建成區(qū)面積 40 平方公里，人口 40 萬人。濟南市中心城新增商業(yè)用房需求總量在 275 萬平方米左右，為滿足各類房地產(chǎn)需求， “十二五”期間中心城房地產(chǎn)開發(fā)總量(建筑面積) 至少 應達到 2725 萬平方米，考慮到城市化進程的要求，較樂觀的目標應在 2800 萬平方米。 該項目將積極挖掘該區(qū)域在商業(yè)、辦公和休閑等功能上的潛力，通過與周邊的相互依托，將該商業(yè)區(qū)打造成一個充滿活力的現(xiàn)代商業(yè)空間，滿足城市商務辦公樓以及商業(yè)用房的需求，同時還提升了該區(qū)域的經(jīng)濟地位和整體環(huán)境，對濟南市房地產(chǎn)的發(fā)展將起到推動促進作用，其開發(fā)的內(nèi)容完全符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求。二、濟南市西部城區(qū)建設規(guī)劃按照新的城市發(fā)展規(guī)劃，濟南市要通過“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進” ，拉開“東部城區(qū)、主城區(qū)和西部城區(qū)”的城市經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司22建設布局，帶動周邊城市群發(fā)展，為新一輪城市競爭發(fā)展提供空間載體。擬建項目位于濟南市槐蔭區(qū)，符合濟南市“西進” 的整體規(guī)劃。有利于拓展?jié)铣鞘邪l(fā)展空間，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展。項目地處經(jīng)十路北側(cè)，交通便利，文化氣息濃厚，地理位置優(yōu)越。項 目建成后，將擁有良好的外部環(huán)境、便利的交通條件、豐富的文化氣息以及成熟的生活氛圍，為濟南市西部和槐蔭區(qū)增添一處新的商務辦公、休閑場所。同時通過該項目的開發(fā)建設，能夠極大地促進該區(qū)域面貌的改變，有效改善周邊地區(qū)環(huán)境狀況，吸引更多的人流、物流，帶動該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。因此，項目建設是必要的。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策與項目建設的必要性分析在我國，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體、頂端窗體、底端裝修、物業(yè)、家具、家 電 等；據(jù)估算，其帶動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身的 倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家 GDP 約 10%，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到 GDP 的 20%以上，可見產(chǎn)業(yè)鏈條之 長，關(guān)聯(lián)度之高，在國有經(jīng)濟中所占比重之大。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展，不僅有利于保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，還可滿足廣大群眾的基本住房消費需求。這些年來，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟增長點加以培植，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用越來越強?！渡綎|省服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出：“逐步把文化旅游 業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展成為支柱性產(chǎn)業(yè)。為此，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，積極有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。提升商務辦公樓宇規(guī)劃建設檔次，完善配套設施，提高綜合服務能力。 ”作為新興服務業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)， 《濟南市“十二五 ”服務業(yè)發(fā)展規(guī)經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司23劃》要求要以開發(fā)建設經(jīng)濟適用房、中低價商品房、商貿(mào)用房等為重點，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、有序發(fā)展。2022 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值已達到 115 億元，年均增長 %，占服務業(yè)增加值的比重達到 %。大力 發(fā)展樓宇經(jīng)濟。以高檔商 務樓、寫字樓為載體，規(guī)劃建設一批布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設施齊全、管理完善，具有一定超前性和示范性，能夠體現(xiàn)濟南特色的商業(yè)組團，吸引大批集聚性、拉動性強的管理型、智能化高科技企業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)入駐。結(jié)合各層次商業(yè)中心建設，以重點項目為支撐，大力推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產(chǎn)，方便生活，節(jié)約社會成本，有助于構(gòu)建和諧社會和節(jié)約社會，也有助于建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設施布局，將形成市級商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心三級布局結(jié)構(gòu)，即提升擴大泉城路市級商業(yè)主中心和建設燕山、臘山、唐冶、崮山四個市級商業(yè)副中心、18 個地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設形成約 60 個社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導向。依據(jù)發(fā)展目標中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模， “十二五 ”期間濟南市擬重點開發(fā)建設的商用地產(chǎn)(包括商鋪、商務樓、物流等)項目將分布于 28 個區(qū)位，共計占地 6914 畝，主要集中在經(jīng)十路沿線、濟濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。本項目的實施有利于促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，符合濟南商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃政策，符合國家地方加快發(fā)展服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策。第三節(jié) 行業(yè)準入分析一、項目開發(fā)資本金的有關(guān)規(guī)定經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司24根據(jù)最近公布的《國務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，國務院決定自 2022 年 5 月 25 日起對固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行適當調(diào)整，其中其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例由此前的 35%下調(diào)至 30%。二、項目開發(fā)單位的資質(zhì)條件與開發(fā)業(yè)績山東連城置業(yè)有限公司，注冊資金 3000 萬元，擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。具有經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目的開發(fā)資格。公司主要進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司的行業(yè)領尖專業(yè)人才團隊以及房地產(chǎn)投資經(jīng)驗將有助于本項目的開發(fā)。三、項目開發(fā)企業(yè)的行業(yè)準入條件山東連城置業(yè)有限公司在擁有土地使用權(quán)的土地上進行經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊項目的建設；擁 有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件；沒有土地閑置的問題；資本金比例達到開發(fā)該項目總投資的 %，滿足項目開發(fā)資本金的有關(guān)規(guī)定。綜合上述，項目開發(fā)企業(yè)有能力完成經(jīng)七緯十二東南片區(qū)A、C 地塊 建設項目的開 發(fā)任務，符合準入條件。 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司25第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，不屬于申請報告通用文本中所指的資源開發(fā)類項目，不涉及礦產(chǎn)等資源開發(fā)，因而在此不作相關(guān)論述。但房地產(chǎn)開發(fā)項目是以土地資源為基礎的，有關(guān)土地資源的合理開發(fā)利用分析詳見第五章。 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司26第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范一、節(jié)能的法規(guī)、國家和山東省、濟南市的政策規(guī)定《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國可再生能源法》《中華人民共和國建筑法》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設部部長令第 143 號)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2022]2505 號)國務院《關(guān)于發(fā)布促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定的通知》(國發(fā)[2022]40 號 )《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國發(fā)〔2022〕28號)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2022 年本)(國家發(fā)改委令第 40 號)《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱(2022 年) 》(國家發(fā)改委、科技部 )《關(guān)于推進節(jié)能省地型建筑發(fā)展的指導意見》(建設部建科[2022]78 號 )國家發(fā)改委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》( 發(fā)改投資 [2022]2787 號)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法（國家發(fā)展和改革委員會第6號）《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》(建設部建科[2022]78 號)《山東省新型墻體材料發(fā)展應用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》(山東省人民政府令第 181 號 2022 年 9 月)《山東省建筑節(jié)能審查監(jiān)督暫行管理辦法》(山東省建設廳魯建經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司27發(fā)[2022]30 號)二、節(jié)能標準和節(jié)能設計規(guī)范我國的節(jié)能標準體系框架由 6 個子體系、41 個類別、706 項標準組成，其中國標 377 項、行業(yè)標準 329 項，目前已經(jīng)頒布實施的國家標準 124 項、行業(yè)標準 143 項。項目遵循的合理用能標準及節(jié)能設計規(guī)范如下：《公共建筑節(jié)能設計標準》GB501892022《設備及管道保溫技術(shù)通則》GB427292《綠色建筑評價標準》GB/T503782022《綠色建筑設計導則》（建科【2022】199 號）《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB500192022《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502432022《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB504112022《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ1442022《地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB503362022《建筑照明設計標準》GB500342022《建筑采光設計標準》GB/T 500332022《城市道路照明設計標準》GJJ4519《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T1692《空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB503652022《民用建筑節(jié)能設計標準》(JGJ95)《居住建筑節(jié)能設計標準》(山東省 DBJ140222022)嚴格遵循指令性標準、最低能耗性能標準、平均能效標準和能效分級標準，形成完善的用能標準體系，提高能源的利用率。貫徹落實《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》、 《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》，嚴格執(zhí)行《公共建筑節(jié)能設計標準》和有關(guān)的建筑用能強制性標準，嚴格執(zhí)行建筑能效專項測評的各項經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司28標準，嚴格按照相應的建筑用能標準委托工程項目的規(guī)劃設計，建立完善的用能標準體系。此外，繼續(xù)推動可再生能源在建筑中應用工作，加強施工項目內(nèi)部建筑節(jié)能制度建設，完善建筑能耗統(tǒng)計及測評標識制度。第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析本項目的能源消耗種類和數(shù)量見下表：表 41 項目能耗指標表序號 項目 年耗用量 能耗(噸標準煤) 備注1 電 19077000MWH 23442 采暖 62789GJ 21423 一次水 75600kt 6 常溫合計 4492第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析一、建筑節(jié)能按照建筑節(jié)能設計要求，為降低建筑物的能源消耗，本項目擬采取以下節(jié)能措施：圍護結(jié)構(gòu)①屋面： 100 厚憎水膨 脹珍珠巖塊保溫層；②外 墻：240 厚加氣混凝土砌 塊，外做 40 厚聚苯板保溫層；③門 窗：外 圍窗均為 塑鋼單框中空玻璃。封陽臺采用雙玻塑鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級為Ⅲ級。④采暖 : 本項目采用集中供暖，因環(huán)保、高效、經(jīng)濟受到廣大居民的格外關(guān)注。經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、C 地塊建設項目申請報告山東魯咨工程咨詢有限公司29建筑物朝向采用南北向且擁有超大的樓間距，以保證冬季室內(nèi)能夠得到較多的陽光，提高室內(nèi)溫度。同時，避免盛夏灼熱的光線射入室內(nèi)。控制窗墻面積比。不同朝向的窗墻面積比不應超過規(guī)定數(shù)值，即北向窗墻面積比為 ，東、西向窗墻面積比為 ，南向窗墻面積比為 。采用節(jié)能型新技術(shù)、新材料，在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)約能源，避免浪費。創(chuàng)造節(jié)能環(huán)境創(chuàng)造對節(jié)能有利的微氣候條件對建筑節(jié)能也非常重要。具體措施有：增加綠化種植面積，考慮地面綠化、屋頂綠化、墻面垂直綠化和陽臺綠化的整體結(jié)合，有效調(diào)節(jié)環(huán)境溫度。減少硬質(zhì)鋪地，采用生態(tài)鋪地設計，使場地具有可呼吸的特性。采用高大落葉喬木，遮擋陽光輻射，疏導通風。節(jié)能目標項 目 單位 細則限值 設計指標體形系數(shù) ≤ 外墻平均傳熱系