【文章內(nèi)容簡介】 理者指定的銀行存足應(yīng)繳的款項(xiàng)。首期管理費(fèi)從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書之日起兩個(gè)月后開始收取。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。上述所提及的支付費(fèi)用包括（但不限于）：１） 公用水電費(fèi)；２） 公共地方、公用設(shè)施的日常維修保養(yǎng)；３） 環(huán)境衛(wèi)生清潔、清潔工具材料費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及滅四害費(fèi)；４） 保安管理、保安器材購置及保養(yǎng)費(fèi)用；５） 綠化保養(yǎng)；６） 節(jié)日裝飾；７） 行政辦公費(fèi)用；８） 購置及租賃所有必須的機(jī)械、器材及車輛等支出。９） 管理者報(bào)酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；１２） 稅費(fèi)；１３） 機(jī)電折舊費(fèi)用；１４） 法律訴訟費(fèi)用；１５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。七、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)１、 業(yè)主大會(huì)１） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)組織及召開海岸花園業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；２） 業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)：a、 經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。b、 業(yè)主大會(huì)每次召開至少提前7日通知，列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。c、 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會(huì)的決定要有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過；如投票時(shí)投票數(shù)相同，則大會(huì)主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過后應(yīng)予以公布。d、 大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權(quán)證為一票。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會(huì)前二日交予業(yè)主委員會(huì)（第一次業(yè)主大會(huì)交管理者）。f、 業(yè)主大會(huì)的召開，每年不應(yīng)少于一次，第一次業(yè)主大會(huì)，可由管理公司召開。２、 業(yè)主委員會(huì)１） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任由業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)選舉產(chǎn)生。２） 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責(zé)。３） 業(yè)主委員會(huì)有如下職責(zé)：a、 召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告管理工作的進(jìn)展。b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)通過。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。d、 聽取業(yè)主及使用人的意見，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。e、 安排公開招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。３、 業(yè)主委員會(huì)的組織及其權(quán)力可依據(jù)政府有關(guān)之法規(guī)。本公約簽字后生效。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營銷第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽(yù)卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。本著“務(wù)實(shí)、科學(xué)、勤奮、效率”的開發(fā)原則進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國馳名商標(biāo)，其品牌價(jià)值高達(dá)30多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團(tuán)所開發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開始就在較高的平臺(tái)上進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的操作，加之全程營銷的合理導(dǎo)入，使得項(xiàng)目第一期商品住宅8萬平方米，一面世就在一個(gè)月內(nèi)售罄，這就使得美的品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。二、 美的海岸花園品牌維護(hù)美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實(shí)力；２、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，通過媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個(gè)品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，努力營造出一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。第二節(jié) 美的海岸花園可持續(xù)發(fā)展一、 階段開發(fā)之間的關(guān)系美的海岸花園將整個(gè)項(xiàng)目45萬平方米的面積分作為三個(gè)階段開發(fā)。 第一期：開發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會(huì)所及部分公建配套設(shè)施。 第二期：開發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū)10萬余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場），華師大附小——美的小學(xué)區(qū)、河堤公園也同時(shí)開發(fā)。第三期：為項(xiàng)目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團(tuán)公司主營業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。） 之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開發(fā)階段的關(guān)系考慮。１、 首期開發(fā)近8萬平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項(xiàng)目品牌的影響力，提高整體的知名度。２、 從市場的接受情況來說，8萬平方米的建筑面積，可以直接面對(duì)目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目的購買要求，能從整體上試探市場對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)，為后續(xù)開發(fā)提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發(fā)更貼近市場。３、 從時(shí)間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。另外，規(guī)模開發(fā)靈活高效的營銷戰(zhàn)略的實(shí)施，是縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、降低成本的關(guān)鍵。二、三期的開發(fā)巧妙互動(dòng)與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。二、 項(xiàng)目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略１、 項(xiàng)目的開發(fā)階段上看，首期開發(fā)是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，開發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷售促進(jìn)第二期的開發(fā)。２、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設(shè)計(jì)；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計(jì)。３、 美的海岸花園是美的房產(chǎn)公司成功地開發(fā)了十幾萬平方米的美的新村后的又一開發(fā)力作，公司秉承不斷開發(fā)、求實(shí)經(jīng)營的思想進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)作，還在廣州、深圳經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅(jiān)實(shí)的步伐。４、 美的海岸花園的成功開發(fā)，對(duì)美的集團(tuán)公司來說盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會(huì)經(jīng)營的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價(jià)值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場化進(jìn)程的加快，媒介宣傳在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，軟性新聞的價(jià)值愈來愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動(dòng)中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價(jià)廉”，它既具有新聞的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、可靠性，又具有經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、巧妙、見效快等特點(diǎn)，往往能在特定的時(shí)期、特定的地點(diǎn)，對(duì)特定的項(xiàng)目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動(dòng)中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。瑞爾特人在項(xiàng)目營銷實(shí)戰(zhàn)的過程中，充分意識(shí)到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價(jià)值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。這些軟性新聞稿的發(fā)布，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷售發(fā)揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實(shí)施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動(dòng)位于美的工業(yè)城和順德水道間的美的海岸花園房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過美的房地產(chǎn)公司歷時(shí)半年多的市場調(diào)查和充分準(zhǔn)備，3月份已由市政府通過立項(xiàng)審批，并報(bào)市規(guī)劃國土局和水電局審批總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。錄自《美的報(bào)》1998年4月25日第一版美的——萬科房地產(chǎn)合作簽約7月4日，美的集團(tuán)房地產(chǎn)公司與深圳萬科集團(tuán)就“美的海岸花園”房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據(jù)協(xié)議，將由萬科對(duì)“美的海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積670畝，計(jì)劃建設(shè)高雅的多層住宅和別墅。萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。美的此次與萬科的合作，將借助萬科十多年積累的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、精致的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成為美的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。錄自《美的報(bào)》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機(jī)無限——當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。然而由于種種原因，我國房地產(chǎn)業(yè)雖起步時(shí)間不長，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場走勢(shì)如何一直是經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)投資管理者與消費(fèi)者十分關(guān)心的問題。現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢(shì)，并為開發(fā)商進(jìn)言對(duì)策。一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與市場潛在需求（一）目前居民對(duì)住宅潛在需求巨大，與發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距；全國約有400萬戶居民的面積低于5平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。這些都說明房地產(chǎn)市場存在巨大的潛在需求。與此同時(shí)，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國國民個(gè)人金融資產(chǎn)約有6萬億元，約占1997年國內(nèi)生產(chǎn)總值的82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強(qiáng)烈反差。（二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1998年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢(shì)強(qiáng)勁。上半年“國房景氣指數(shù)”。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。市場總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利好支持（一）是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營主體的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)作為經(jīng)營客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家有權(quán)威部門計(jì)算，即住宅建設(shè)每投入1萬元。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。而從消費(fèi)需求看，政府強(qiáng)調(diào)必須把住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，不僅會(huì)刺激對(duì)房子的消費(fèi)而且會(huì)帶動(dòng)對(duì)配套消費(fèi)品的購買。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時(shí)，就會(huì)形成一種大眾效應(yīng)，購房消費(fèi)熱的形成又會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)。（二）受益于住房制度改革據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，住房制度的改革將使我國每年新增住房的需求量保持在680萬~850萬平方米之間。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進(jìn)商品房銷售的金融配套措施，主要有：1998年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模加大，將達(dá)3550億元；1998年全國住房貸款規(guī)模將達(dá)1000億元；允許所有商業(yè)銀行所在城市對(duì)所有普通商品房開辦個(gè)人住房抵押擔(dān)保貸款，同時(shí)延長貸款年限。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財(cái)手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發(fā)展趨勢(shì)分析（一）市場容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時(shí)，城市化速度緩慢。30%~70%之間是加速發(fā)展時(shí)期，70%以上速度又趨緩慢。目前，我國正處在城市化加速時(shí)期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構(gòu)成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。另外，4000余萬房危房的主人在未來一段時(shí)間內(nèi)也面臨著購買新房的問題。由此可見，商品房的需求正在逐步擴(kuò)大。（二）開發(fā)商投資行為漸趨理性經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)血與火的洗禮，開發(fā)商已變得更加成熟和理性。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費(fèi)者為中心”的經(jīng)營理念。（三）市場不斷集中，規(guī)模效益日顯國家產(chǎn)業(yè)政策明確指出，在國民經(jīng)濟(jì)五大支柱產(chǎn)業(yè)中，住宅建設(shè)業(yè)將獲得優(yōu)先發(fā)展的機(jī)會(huì)。國家將大扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設(shè)中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營開發(fā)思路，從粗放經(jīng)營、分散生產(chǎn)的建設(shè)方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的集約型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。另外，市場競爭也促使市場份額不斷向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，向名牌企業(yè)集中。競爭迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身的規(guī)模和實(shí)力，運(yùn)用資本經(jīng)營手段，壯大自己，擴(kuò)大市場競爭能力。在這一過程中，一些實(shí)力小、經(jīng)營差的企業(yè)將破產(chǎn)倒閉或被迫退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動(dòng)著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。另一方面，我國“分房貨幣化”的改革勢(shì)不可擋，單位用公款購房分配給職工的做法逐步被取消，同時(shí)，普通工薪階層的貨幣收入大幅度提高。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對(duì)房價(jià)上漲的推動(dòng)力。四、房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策（一）要丟掉一切幻想，走向市場，不斷增強(qiáng)對(duì)市場的適應(yīng)能力。（二）要認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項(xiàng)目。（三）要針對(duì)不同需求對(duì)象，開發(fā)出適銷對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品。要針對(duì)自己的目標(biāo)客戶群，下功夫規(guī)劃好項(xiàng)目，適度完善配套。（四）注意商品房營銷。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會(huì)提供價(jià)格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。（六）注重園林環(huán)藝，塑造社區(qū)生活文化。（七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實(shí)實(shí)的管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。（八）全面提高企業(yè)開發(fā)經(jīng)營水平，促進(jìn)開發(fā)效益的提高。綜上所述，可以說中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型調(diào)整期。從發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場宏觀向好，潛力巨大，充滿商機(jī)。錄自《美的報(bào)》1998年9月26日第四版《順德報(bào)》1999年1月30日第二版房地產(chǎn)投資決竅房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格評(píng)估，是房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵。而預(yù)售價(jià)的評(píng)估，關(guān)鍵又在于對(duì)房產(chǎn)所在地區(qū)開發(fā)潛力的評(píng)價(jià)。一、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度如何經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，對(duì)物業(yè)的需求量大；反之就小。這是房地產(chǎn)投資決策最重要的參考數(shù)。二、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演變態(tài)勢(shì)如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對(duì)商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時(shí)對(duì)住宅房需求量也大。三、 人口流量如何這是測(cè)量