【文章內(nèi)容簡介】 華新建筑與工程設計顧問有限公司景觀設計：蘇州天園景觀藝術工程有限公司主力面積：二房84—110㎡三房140—160㎡均 價：4800元/㎡簡 析：252。 一品嘉園位于南京主城區(qū)內(nèi)景著名的人文景區(qū)——夫子廟景區(qū)內(nèi)，與“中國人家”一樣，也是一個中式園林林概念的社區(qū)，但與“中國人家”不同的是，它的中式風格更多的是局限于地塊區(qū)位的特殊性，拋去一切產(chǎn)品的本質(zhì)，它的中式風格就顯得蒼白、單薄，雖有一些模仿，但整體風格的營建僅留滯于產(chǎn)品的每個細部和純粹的包裝上，它所力推的物業(yè)尊貴感、所體現(xiàn)的值得客戶典藏，把玩的價值屬性，亦只是更多的依賴于它特殊的地段上。因此，單就純粹的產(chǎn)品風格及市場形象而論，一品嘉園在走“中式風格”的產(chǎn)品差異化上尚不及“中國人家”成功。附：市場總表252。 XX地區(qū)個案案 名地 址規(guī) 模主 力 均 價主 力 面 積主 力 總 價工程進度21世紀假日花園XX東山大橋市民廣場90000㎡2400元/㎡120130，250(躍)28萬，68萬(躍)現(xiàn) 房百家湖花園湖濱路58號28萬㎡2900元/㎡2萬元/㎡（別墅）140，250(躍)300500(別墅)30萬，60萬(躍)1501000萬(別墅)部分現(xiàn)房，別墅期房南京世界林湖濱路15號約5000㎡3000元/㎡250300150萬現(xiàn) 房湖濱世紀花園寬寧開發(fā)區(qū)內(nèi)22萬㎡2500元/㎡901302132萬現(xiàn) 房碧水灣岔路新區(qū)金盛路東15萬㎡公寓2000元/㎡聯(lián)排2400元/㎡獨立別墅2800元/㎡公寓89130，別墅224公寓1830萬，聯(lián)排50萬，獨立70萬期 房武夷花園東山鎮(zhèn)大街西路228號36萬㎡2600元/㎡12014035萬，別墅150萬部分期房天地新城金盛路56萬㎡2800元/㎡120140220350(躍)35萬期 房江南文樞苑將軍南路39號12萬㎡2100元/㎡，別墅3100元/㎡130，220躍)250300(別墅)27萬，別墅8090萬部分期房252。 其他個案案名地址規(guī)模均價主力面積主力總價工程進度一品嘉園夫子廟琵琶東街69000㎡4800120150㎡60萬期 房金陵家天下亞東花園城內(nèi)10萬㎡排屋3000元/㎡別墅5000元/㎡排屋220㎡別墅300㎡排屋66萬別墅150萬期 房聽泉山莊亞東一號路6萬㎡排屋2400元/㎡排屋160200㎡40萬部分期房盛世華庭龍蟠路3萬㎡6500元/㎡230㎡150萬現(xiàn) 房碧水華庭淡山溫泉24000㎡別墅3000元/㎡250300㎡100萬部分現(xiàn)房三、綜述本案所處的XX開發(fā)區(qū)，是近幾年南京房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。隨著諸多項目的不斷崛起，無論是從產(chǎn)品營建水平，項目規(guī)劃乃至于整體營銷水平都有著不斷的提高，每一個個案都有著鮮明的物業(yè)特色，市場競爭已是日趨激烈。并且，現(xiàn)階段的競爭從未來發(fā)展趨勢來看，已不再單純局限于相同產(chǎn)品類型間的簡單價格性能比上。而是已經(jīng)逐步滲透到產(chǎn)品的各個細部上。如地段位置、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設計、景觀特色、產(chǎn)品形態(tài)、立面風格、建材選用，甚至是物業(yè)管理、生活配套、智能化等各個層面。全方位綜合產(chǎn)品力間的競爭日趨激烈，是現(xiàn)今區(qū)域市場的明顯特色。就“中國人家”而言，區(qū)域市場較之南京其他區(qū)域的幾大優(yōu)勢，如自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、市場潛力等，幾乎為本案和周邊競爭對手所共有，在某些角度而言，如自然環(huán)境、距離XX中心區(qū)位置等甚至要優(yōu)于本案。如下表：武夷花園百家湖湖濱世紀江南文樞苑中國人家天城新城自然環(huán)境21世紀假日碧水灣位置 注：上表中縱軸自然環(huán)境是指個案所處地塊的外部自然景觀，上向為更優(yōu)越。 橫軸位置是指個案距離XX中心區(qū)域的位置，右向為更靠近。同時，從社區(qū)營建的規(guī)模和綜合檔次、品味感覺上分析“中國人家”亦無明顯優(yōu)勢勝出。如下表：百家湖檔次品味中國人家江南文樞苑湖濱世紀天地新城21世紀假日武夷花園碧水灣社區(qū)規(guī)模 注：上表中縱軸是指物業(yè)的價格，客戶層次等綜合體現(xiàn)的檔次品位，上向為更高。 橫軸社區(qū)規(guī)模是指個案的建筑體量，右向為更大。區(qū)域內(nèi)許多個案，規(guī)模大，現(xiàn)階段已具備不錯的物業(yè)形象，并有良好的品牌實力為基礎。其價格亦不斷隨著區(qū)域大勢而攀升?？紤]到近期XX生活配套尚不完善，因此基本都在小區(qū)內(nèi)配有會所等設施，努力為業(yè)主提供各種生活便利，值得關注的是，區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品風格普遍趨向一致，歐式的建筑風味，湖景的規(guī)劃特色。因此，相互間的競爭更為激烈。再從南京樓市總體發(fā)展趨勢來看，排屋類產(chǎn)品正在悄然崛起，“TOWN　HOUSE”概念的物業(yè)，在以多層，高層為主的主流市場迅速發(fā)展的同時，正越來越受客戶的關注和喜愛。但在目前市場上，能成功運行的該類物業(yè)的并不多?；緸槭袌隹瞻c所在。而從物業(yè)風格趨向來看，在以中式風格為包裝的個案中，許多只是借助中式“外衣”作推廣，真正落到產(chǎn)品細部——不但“形”似而且“神”似的個案，現(xiàn)在來看，還只有“中國人家”。因此，“中國人家”要立足市場，取得成功，所應堅持的最大的特色在于“中式風格園林”和“聯(lián)體排屋”這二大產(chǎn)品基礎結合定位。這一“市場差異化產(chǎn)品”的獨特定位，基本找準了市場的空白點，使得“中國人家”在競爭激烈但風格單一的區(qū)域市場中，保持鮮明獨特的亮點，體現(xiàn)著不同于其他對手的價值屬性。閃爍著產(chǎn)品個性化的風采，并具備了短期內(nèi)絕對的不可模仿性。這將是指引本案未來營銷成功的基礎所在，亦是中原通過對市場深入了解后，對成功操作“中國人家”的信心所在。附：周邊主要競爭個案五月廣告投放總量分析（總額）住宅樓盤總體： %附表：主要競爭個案廣告訴求（五月）樓 盤主 要 媒 體主 要 訴 求21世紀花園現(xiàn)代快報、揚子晚報系出各門、地愧精品、XX“小外灘”，樓市新景觀百家湖花園揚子晚報、現(xiàn)代快報、服務導報南京的歐洲小鎮(zhèn)；百家湖的夏天比南京少20天碧 水 灣南京晨報、金陵晚報低價高質(zhì)的經(jīng)濟型別墅高尚別墅區(qū)江南文樞苑揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報本科學歷，購房每套優(yōu)惠一萬，把居家景觀上升到公園的水平金陵家天下?lián)P子晚報、金陵晚報激情演繹金陵家天下，森林景觀別墅區(qū)武夷花園現(xiàn)代快報“武夷風采”擋不住一品嘉園現(xiàn)代快報、金陵晚報5月20日開盤，城市黑馬，一品嘉園第二部分產(chǎn) 品 篇一、 項目各要素解析 基地狀況概評本項目地塊基本呈方正格局，東面與北面各臨兩條次干道，分別設有二個入口，西面與南面都被小河所環(huán)繞。，綠化率大于40%，其中中心庭園10000平方米（水體近5000平方米），是一個運用江南古典園林與傳統(tǒng)民居手法構建的以中式三層聯(lián)排別墅為主體的私家園林。現(xiàn)西面一期三排別墅已面臨交房，南面二期11排別墅將近封頂，三期尚未動工，北面四、五期規(guī)劃還未最終確定?？傮w來說，本地塊形態(tài)較為理想，便于建筑、景觀的布局。不過根據(jù)現(xiàn)有之條件，并無優(yōu)勢化的自然景觀（如湖泊、山林、緩坡等）可以利用，因此地塊仍是在天然的小河、小叢林的基礎上，配以大量人工營造的景觀進行主體規(guī)劃、構建。 區(qū)域環(huán)境本項目位于XX區(qū)天元路、百家湖以南，寧溧公路以西，機場高速以東，牛首河以北的江蘇國際經(jīng)貿(mào)工業(yè)園內(nèi)。其中天元路是連接寧溧公路與機場高速的新建主干道；其中寧溧公路直接連接XX與中心城區(qū)，車流量較為密集，且路況相對又較差，存在著一定噪音、尾氣、灰塵等現(xiàn)象，好在離本案尚有一定距離。而緊臨本案的高湖路等兩條次干道都為新建的馬路，車流量極少，故對本案基本不產(chǎn)生影響。另外，由于本項目西面設有飛行航道，故存在一定的飛機噪音污染。隨著南京城區(qū)南擴工程的啟動，XX已撤縣劃區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)已成為南京樓市的一大熱點。從整體區(qū)位分析，大環(huán)境市場開發(fā)層次分布合理科學，在充分依托良好的自然環(huán)境的基礎上規(guī)?；?、社區(qū)化、系統(tǒng)化的整體居住氛圍正在形成，擁有了相當好的升