【文章內(nèi)容簡介】 機遇下，在一定時間內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的舞臺和廣闊的空間，也為開發(fā)商們施展拳腳創(chuàng)造了機會。作為新興的地級城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性”, 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 考慮到市場的規(guī)律性和與身俱來的特質(zhì)及其他項目成功操作案例，選擇在黃金強銷期推出是一個不錯的選擇，那么作為一年之中的中后期就是比較好的時間，這樣一來在同期推出樓盤之中，由于整體實力的優(yōu)越性，這樣就可以在一定時間內(nèi)占到市場上屬于自己相應的份額并加以伸張。 就目前處在發(fā)展中的中國國情來說，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)龍頭，它的崛起帶動了 70 余種息息相關的產(chǎn)業(yè)，受重視程度顯而易見。當然目前的中國還是一個發(fā)展中國家，就要考慮更多的弱勢群體，住房條件就是關鍵，從這點上講，國家就非得從一定程度上抑制房地產(chǎn)的過度風暴，近期的多次調(diào)控措施，在全國絕大部分范圍內(nèi)已起到一定成效。 但從實質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當時間內(nèi)的抵制，因為房產(chǎn)革命在對于我國經(jīng)濟發(fā)展來講無疑是最好的推動力。 眉山作為一個富有活力的二線城市，且緊鄰大都市，實力者的不斷滲入，強強的商業(yè)競爭在所難免。特別是 2022 年后市場上的高端產(chǎn)品對話火藥味將會強烈，諸如“湖濱一號”等類似系列的產(chǎn)品將不斷涌出，將在市場上起到足夠反響，加之每個產(chǎn)品都富有其自身強大的吸引力。想必推出后在市場本來放量就本來大、接受力本就稀薄欠缺的情況下，難免一翻惡戰(zhàn)，只有找準自身項目的立足點，才能占領在市場競爭中的地位。19 / 59 這一點也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點。當客戶了解項目后，撇開廣告策劃效應和銷售人員對樓盤的包裝等因素，客戶自身是關鍵，畢竟現(xiàn)行市場購房者越來越趨于理性消費，而考慮更多的是值不值得買這樣的房子、買下這樣的房子會給他帶來什么樣的正面和負面效應，從長遠來講是否在本地市場作下這樣的“非常人投資”。而目前的眉山市場正是缺少這一長遠理念者。這就需要通過整個市場的集體洗禮，通常不是一個案例就能改變的。 ，針對目標市場選擇合適的營銷策略。除了抓住本地區(qū)的高端客戶外，還要有相應的策略在外地開發(fā)客戶并推廣市場。 VI 設計一定要體現(xiàn)出項目的品質(zhì)、賣點及優(yōu)勢，設計和廣告語力保大氣、鮮明、新穎、打動人心。，多方權(quán)衡以做到戶型、朝向、景觀上的均好性。、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者。并將前期策劃所涉及產(chǎn)品定位中的一個個細節(jié)按步驟予以執(zhí)行。要注重營銷策劃與設計、施工、園林等的銜接，以便策劃意圖有效的貫徹到產(chǎn)品上。 ?！?本案思路定位形象定位20 / 59社會形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 基于政策優(yōu)勢等利好條件，社會形象對于項目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它可帶動口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。鑒于此，可將本案社會形象定位為“見證一個城市的成長” 。 一個企業(yè)的形象是企業(yè)發(fā)展賴以生存的生命線，做好了企業(yè)形象就等于成功了一半以上，它是一張無形的名片，卻價值連城。長期在眉山的酒店經(jīng)營和建筑管理為之奠定了堅實的基礎，鑒此企業(yè)形象可考慮定位為“ 風雨同舟，東坡故里” ?？梢愿鶕?jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗融入房產(chǎn)思維——以酒店式服務理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 本項目定位為眉山少有的高尚社區(qū)，絕對高端的奢適生活空間，奢侈卻更舒適。對此我們的訴求點在于：多21 / 59數(shù)人的天堂，少有人的擁有！高端而不高調(diào)，稀有也可擁有！ 消費群體論證 區(qū)域目標人群:老城區(qū)商品房的客戶群主要集中在這里的原始生活人群,過往四面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群,或者是對這面有著某種聯(lián)系的消費人群. 區(qū)域目標職業(yè):經(jīng)商個體戶,上班族等中產(chǎn)以上階級. 區(qū)域目標消費用途特征:自住,出租或投資等. 區(qū)域市場供應較充足，銷售策略可比性強。 客戶問卷設計及執(zhí)行22 / 59住房消費者問卷調(diào)查表被訪人姓名：_________地址：____________________電話：_____________訪問時間：2022 年__月__日___時___分至 2022 年__月___日___時___分尊敬的先生、女士：您好！我是九龍豪庭的訪問員，目前正在進行一項居民住房需求與消費者方面的情況調(diào)查?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。您的回答無所謂對錯，只要是您真實的想法都會對我們有很大的幫助。我們將對您的回答嚴格保密，請不必有任何顧慮。謝謝您！住房需求調(diào)查1． 您現(xiàn)在所住的房是屬于？□自已所有 □父母所有 □單位所有 □其它2． 您對你現(xiàn)在住房不滿的原因是？23 / 59□住房太小 □離單位太遠 □不生活方便 □戶型結(jié)構(gòu)不合理 □其它3． 您在購房時最關注的因素是什么？□位置 □價格 □交通 □戶型 □配套 □周邊環(huán)境□物業(yè)管理 □房屋質(zhì)量4． 您在購房時希望選擇哪一種小區(qū)？□普通住宅地產(chǎn) □經(jīng)濟適用房 □公寓 □別墅 □二手房5． 您在購房時希望選擇？□現(xiàn)房 □期房6． 您比較喜歡哪一種類型？□多層 □小高層 □高層7． 您想要購買的單位面積？□50 □5180 □81100 □101130 □131 以上8． 您想要購買的單位價格？□15002022 □20222500 □25013000 □300135009． 您所要購買單位的戶型？□一居室 □二居室 □三居室 □四居室 □五居室或以上24 / 5910． 購房時您想選擇哪一個付款方式？□一次性 □分期 □銀行按揭11． 您對陽臺的需求是？□一個陽臺 □二個陽臺12． 您希望小區(qū)的停車標準為？□地上停車位院 □地下停車場13． 您所希望您購買的單位朝向是？□朝東 □朝南 □朝西 □朝北投資意向調(diào)查1. 您決定購房的原因？□升值給 □出租 □轉(zhuǎn)賣2. 銀行調(diào)息后，你的資金將投入到？□購房 □購車 □股票證券 □其它3. 您選擇購房作為投資方式是因為比較看重？□房屋的升值潛力 □房屋的實用性 □房屋的保值功能4. 08 年眉山的房價，您是否選擇購房做為投資？□是 □不是25 / 595. 作這投資你購房時愿意選擇哪一種付款方式？□一次性 □分期 □銀行按揭6. 您認為九龍豪庭是您值得投資的樓盤嗎？□是 □不是7. 做為投資，您愿意在城中心購房嗎？□愿意 □不愿意8. 您認為什么樣的戶型是最好的投資戶型？□一居室 □二居室 □三居室 □其它9. 做為投資，您認為周邊配套和交通重要嗎？□重要 □不重要 □非常重要訪問員：_______26 / 59消費者層次分析項目的高端定位決定了其客戶層次的稀有和身份的尊貴，以眉山本地市場購買力作為參照物，我們可以分析為各行業(yè)內(nèi)較優(yōu)秀的成功人士，購買因素可分析為改善居家品質(zhì)、精明投資、購置備用等。本案消費者群體定位?依據(jù)市場調(diào)查分析得出高端產(chǎn)品是給崇尚追求生活的最佳回饋， “九龍豪庭”項目的騰空出世，給了少有人完美的生活享受和藝術追求。根據(jù)其生活習性和特征，我們可以概括其身份特征為各行業(yè)拔尖人物、成功的個體經(jīng)營者、有某種特殊關系的消費群體等。從投資角度來分析：眉山市的買家占 60%，外地買家占 40%。從購買群體來分析：本案的主力客戶群體將主要是從商人士、政府領導、國家機關公務員、醫(yī)生、教師、銀行職員。這類群體以眉山市區(qū)和周邊城鎮(zhèn)為主，其次是眉山各級市縣及想在眉山定居的外來客商?！?定價原則 ?綜合市場供應及買家要求情況,我們建議定價原則如下:◢一房一價；?每套總價計算：每套總建筑面積*單價；27 / 59■ 價格定位市場價格參考：（僅針對部分咨詢或在售的電梯公寓） 樓盤名稱 銷售均價 最高售價 最低售價 銷售情況 備注皇冠左岸。銘悅2650 元/㎡ 3200 元/㎡ 2200 元/㎡ 推出效果良好小高層、18F 電梯公寓東方麗都 2400 元/㎡ 2700 元/㎡ 2150 元/㎡ 接近尾聲 小高層電梯公寓 山水園林 2400 元/㎡ 2800 元/㎡ 2100 元/㎡ 接近尾聲 小高層、16F 電梯公寓 東方首座 2850 元/㎡ 3580 元/㎡ 2350 元/㎡ 接受預定之中，效果良好18F、26F電梯公寓 萬景臻席 2600 元/㎡ 3200 元/㎡ 2300 元/㎡ 接受預定中，效果良好小高層、18F 電梯公寓東坡國際花園2600 元/㎡ 3000 元/㎡ 2250 元/㎡ 熱銷中，售出約 70%18F 電梯公寓 凱旋濱江 2400 元/㎡ 3000 元/㎡ 1920 元/㎡ 售出約70%小高層、18F 電梯公28 / 59寓凱旋帝景 2500 元/㎡ 3100 元/㎡ 2022 元/㎡ 售出約60%18F 遠景式電梯公寓世代凱悅 2300 元/㎡2900 元/㎡2030 元/㎡目前售出近 50%小高層、18F 電梯公寓 燕語林森 2400 元/㎡ 3120 元/㎡ 2080 元/㎡ 第一批次房源認購中小高層、17F、18F、22F 蘭溪七期 2550 元/㎡ 2898 元/㎡ 2238 元/㎡ 開盤至今售出約 40%18F 電梯公寓 西班牙郡 2400 元/㎡ 2850 元/㎡ 2160 元/㎡ 售出近90%小高層電梯公寓華陸世紀景城2400 元/㎡ 2800 元/㎡ 2080 元/㎡ 正式認購中 小高層、18F 電梯公寓東城御景 2400 元/㎡ 2800 元/㎡ 2050 元/㎡ 售出近80%純 18F 電梯公寓組團 現(xiàn)代城 2150 元/㎡ 2550 元/㎡ 1850 元/㎡ 第二批房源，售出約70%純高層電梯公寓組團玫瑰園 13期2300 元/㎡ 2800 多元/㎡2100 元/㎡ 售出約90%一棟 18F電梯公寓29 / 59 ：本案價格的確立應主要來源于建筑成本的參考，以及同類項目的比較加上自身項目的優(yōu)勢或獨到之處和市場行情和入市時機、時間、階段等綜合因素考慮后慎重定價。?本項目在未來的半年中競爭市場無可比性項目。?根據(jù)上表，我們可以看出同期同檔次樓盤的價格在 22022800 元/M2。所以我們的價格定位以周邊物業(yè)價格、銷售情況及本項目現(xiàn)狀為基礎，結(jié)合項目品質(zhì)而定出。 本案價格論證 計劃本案整體均價在 3200 元/M2 左右，我們建議價格走勢如下：?我們建議開盤時推出可銷單元均價 3000 元/M2，提高銷售量，減輕后期壓力；?以后每階段推出單元價格逐步上揚；?價格低開高走，逐步上揚。■ 營銷戰(zhàn)略30 / 59團隊實力金地顧問是融市場研究和定位，產(chǎn)品研究，營銷推廣的投資策略分析業(yè)務職能于一體，集合了眾多經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)專業(yè)之士，致力于為開發(fā)商提供全面，深入的專業(yè)地產(chǎn)顧問服務。依靠強大的專業(yè)資源網(wǎng)絡和扎實的市場經(jīng)驗，金地顧問可以為客戶提供專業(yè)、客觀、科學的具有現(xiàn)實操作性的解決方案。對于每一項業(yè)務，金地顧問始終堅持其專業(yè)、嚴謹?shù)膭諏嵉膽B(tài)度，為客戶的需求提供定制化的分析和論證。金地顧問的六大服務體系 金地顧問憑借對眉山地產(chǎn)業(yè)的深入了解，建立了一套專業(yè)、全面、高效的全程服務六大體系。金地顧問提供給你的不僅僅是簡單的合作，而更注重與開發(fā)商的廣大消費者建立長遠的發(fā)展同盟，我們十幾個職能部門和項目組、上百個戰(zhàn)略合作伙伴及無數(shù)的業(yè)主彼些之間相互支持、相互服務、共同發(fā)展、形成一個龐大的合作體系、拓展體系和服務體系。一， 市場研究體系市面上場研究，產(chǎn)品定位設計，項目規(guī)劃設計，園林概念設計31 / 59二， 策劃推廣