【文章內(nèi)容簡介】 394,營業(yè)外收支凈額138,552,94,872,51,288,利潤總額13,532,126,16,101,696,19,031,823,收支凈額占利潤總額比例，20122014年已實(shí)現(xiàn)損益逐年保持穩(wěn)定增長，且其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過未實(shí)現(xiàn)損益，因此我們認(rèn)為保利集團(tuán)利潤實(shí)現(xiàn)性較好。 利潤實(shí)現(xiàn)性分析 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析資產(chǎn)可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和投資性資產(chǎn)，通過計(jì)算兩種資產(chǎn)各自的報(bào)酬率，我們即可通過計(jì)算出的數(shù)值走勢初步判斷出企業(yè)的資產(chǎn)推動(dòng)收入的能力。，%6%左右。但在2013年有個(gè)明顯的下降，到14年又有所回升。，我們可以看到保利集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模每年都是顯著增加的，但是其推動(dòng)收益的能力，尤其是經(jīng)營資產(chǎn)推動(dòng)收益的能力，我們可以通過20122014年的狹義營業(yè)利潤看到，其增長速度明顯跟不上經(jīng)營資產(chǎn)的增長速度。結(jié)合背景分析中的PEST分析，我們初步推斷2013年是由于宏觀環(huán)境中嚴(yán)苛的購房政策，企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)推動(dòng)收入的能力達(dá)到了低谷，但隨著2014年購房政策的放松，市場回暖，企業(yè)資產(chǎn)增值的情況也有所提高。 資產(chǎn)增值質(zhì)量分析情況201220132014投資資產(chǎn)1,168,687,8202,366,438,5923,663,700,592廣義投資收益411,368,973635,052,5871,152,793,611經(jīng)營資產(chǎn)221,922,903,607280,187,797,360336,189,048,233狹義營業(yè)利潤13,123,793,64915,491,536,85818,952,816,998 經(jīng)營資產(chǎn)報(bào)酬率趨勢圖 ，企業(yè)投資資產(chǎn)的增值情況走勢與經(jīng)營資產(chǎn)類似。但是其波動(dòng)的幅度不大，屬于正常情況。其中值得注意的是，企業(yè)的廣義投資收益即為投資收益，并且20122014年的投資收益份額中，權(quán)益法下的長期股權(quán)投資收益所占比例最大。 投資資產(chǎn)報(bào)酬率趨勢圖 現(xiàn)金獲取質(zhì)量分析，保利集團(tuán)在20122014年，核心利潤產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量的能力一直欠佳，甚至有惡化的趨勢，在2013年和2014年現(xiàn)金應(yīng)回收金額已經(jīng)為負(fù)，和同口徑核心利潤相差很多。 現(xiàn)金應(yīng)回收金額與同口徑核心利潤比例趨勢表201220132014經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額3,092,581,275 9,754,106,778 10,458,366,565 同口徑核心利潤10,506,031,987 12,323,273,142 15,017,336,307 比例 經(jīng)過對資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表的初步分析，我們初步判斷造成這個(gè)結(jié)果的原因可能是由于企業(yè)存在不恰當(dāng)?shù)馁Y金運(yùn)作行為。在2012年2014年的現(xiàn)金流量表中，“支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量”占到了經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出百分之九十以上的比例，可能存在其他活動(dòng)成了主流活動(dòng)的情況，而這與公司的戰(zhàn)略是息息相關(guān)的。在背景分析中，我們得知保利地產(chǎn)相對于其他地產(chǎn)企業(yè)來說，一直采取的都是比較激進(jìn)的企業(yè)戰(zhàn)略，對土地的購買量一直都很大，所以企業(yè)的利潤產(chǎn)生現(xiàn)金的能力并不樂觀。至于企業(yè)投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金的能力，20122014投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力是在逐年變好的，通過觀察保利集團(tuán)投資收益的報(bào)表附注以及資產(chǎn)負(fù)債表，我們可以看到20122013年集團(tuán)的金融資產(chǎn)只有長期股權(quán)投資，而投資收益中，權(quán)益法下長期股權(quán)投資的投資收益占比高達(dá)90%，所以在20122013年投資收益產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力不是很好，存在泡沫收益的情況。而在2014年，保利集團(tuán)的金融資產(chǎn)多了可供出售金融資產(chǎn)，投資收益中權(quán)益法下長期股權(quán)投資的投資收益占比下調(diào)至60%左右，剩余的主要部分為處置長期股權(quán)投資與可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的投資收益，所以在2014年，企業(yè)投資收益獲取現(xiàn)金流的能力有了顯著的提高。 利潤形成質(zhì)量分析 核心利潤形成分析A營業(yè)收入、營業(yè)成本按產(chǎn)品、地區(qū)分析保利地產(chǎn)作為行業(yè)龍頭之一，在近年實(shí)現(xiàn)了規(guī)模及業(yè)績的快速增長?！?0122014年間，房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)收入及毛利每年都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保利集團(tuán)的其他經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此房地產(chǎn)銷售為保利集團(tuán)在20122014年的增長點(diǎn)；20122014年保利地產(chǎn)公司覆蓋面由最初的15個(gè)城市增加到了18個(gè)城市，公司堅(jiān)持以一二線中心城市為主的戰(zhàn)略布局和等量拓展原則，建筑面積不斷擴(kuò)大，全國布局不斷趨于完善。—，說明中國廣州為其增長點(diǎn)。保利地產(chǎn)盈利狀態(tài)良好，具有較大的市場需求和發(fā)展?jié)摿Α? 2012年主營業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2012年主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入比例主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售66,314,473,42,924,152,其他2,559,643,1,032,054,合計(jì)68,874,117,43,956,207, 2013年主營業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2013年主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入比例主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售89,289,984,61,385,958, 其他3,050,711,1,268,926,合計(jì)92,340,696,62,654,885, 2014年主營業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)表行業(yè)名稱2014年主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入比例主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本比例毛利率房地產(chǎn)銷售105,587,199,72,510,318,其他3,445,786,1,600,143,0..54合計(jì)109,032,985,74,110,462, 2012年各地區(qū)營業(yè)收入比例圖 2013年各地區(qū)營業(yè)收入比例圖 2013年各地區(qū)營業(yè)收入比例圖 2012~2014年保利公司總建筑面積保利地產(chǎn)是近兩年內(nèi)地房企轉(zhuǎn)投港股蔚然成風(fēng)的情況下，第一家最終選擇＂留守＂內(nèi)地股市的知名房企。保利地產(chǎn)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場和證券市場未來的發(fā)展有充足的信心，這也一直是保利上市操作的首選。保利地產(chǎn)有望成為國內(nèi)地產(chǎn)股的新龍頭。目前看來，保利地產(chǎn)在打通了資本運(yùn)作的渠道之后，將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)。從長期來看，公司資金狀況良好、盈利能力較強(qiáng)、開發(fā)能力優(yōu)秀、股東實(shí)力較強(qiáng)，具有廣闊的發(fā)展前景。因此我們建議：（1）抬頭看路，在調(diào)控中把握機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)新興行業(yè)，在目前行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些不和諧的現(xiàn)象，政府迅速的調(diào)控是非常必要而正確的，通過調(diào)整結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)需求，必將會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)運(yùn)作的信貸門檻和建設(shè)門檻也在提高，這對行業(yè)規(guī)范和大企業(yè)的發(fā)展是好事，這樣可以加速行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使行業(yè)更健康。從這個(gè)角度講，對保利地產(chǎn)這樣有實(shí)力講誠信的企業(yè)是一次挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。（2）低頭看地，加大土地儲(chǔ)備力度（3）堅(jiān)持35年再造一個(gè)保利地產(chǎn)目標(biāo)不動(dòng)搖（4）堅(jiān)持以普通住宅為主和快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略不動(dòng)搖（5）把握市場機(jī)會(huì)，逢低吸納優(yōu)質(zhì)土地資源（6）加強(qiáng)成本控制，提升開發(fā)效率B．三項(xiàng)費(fèi)用的形成和趨勢分析 ，20122014年期間，保利的銷售費(fèi)用率以及管理費(fèi)用率期間費(fèi)用率保持在穩(wěn)定狀態(tài)，與其他地產(chǎn)企業(yè)相比，也差距甚微，可見保利企業(yè)20122014年的經(jīng)營狀態(tài)是趨于穩(wěn)定的，并無太大的整改與波動(dòng)。 保利與其他地產(chǎn)管理費(fèi)用率對比圖 保利與其他地產(chǎn)銷售費(fèi)用率對比圖而保利的財(cái)務(wù)費(fèi)用率與其他地產(chǎn)相比，一直處于中游水平，可以看到保利和萬科財(cái)務(wù)費(fèi)用率的趨勢和其短期借款的趨勢是相似的，所以我們可以推斷20122014年，對大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，利率的宏觀環(huán)境是穩(wěn)定的，而保利的財(cái)務(wù)費(fèi)用與其借款規(guī)模呈正比變化。 保利與其他地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用率對比圖 保利與萬科短期借款趨勢圖 投資收益的形成分析合并和母公司A. 長期股權(quán)投資的形成和趨勢分析B． 投資收益的“泡沫化”“總結(jié)問題所有者權(quán)益表變動(dòng)表分析 區(qū)分輸血型或造血型變化，20122014年保利集團(tuán)所有者權(quán)益均為“造血型”，盈利質(zhì)量較高，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前景較好。 20122014年“造血型”變化201220132014綜合收益總額8,438,233, 8,438,233, 12,200,315, 所有者投入和減少資本69,360, 69,360, 455,033, 合計(jì)8,507,594, 8,507,594, 11,745,281, 綜合收益總額所占份額 關(guān)于會(huì)計(jì)核算的影響根據(jù)20122014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，無會(huì)計(jì)政策變更和前期差錯(cuò)更正事項(xiàng)。 股權(quán)結(jié)構(gòu)變化分析根據(jù)20122014年年報(bào)數(shù)據(jù)資料顯示，保利集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)沒有變化。 保利集團(tuán)前十名股東持股情況 股利政策連續(xù)性和持續(xù)性分析，20122014年保利集團(tuán)股利發(fā)放連續(xù)性較強(qiáng)，但在2014年，股利實(shí)現(xiàn)性有所下降。總體來說，現(xiàn)金股利的發(fā)放可以在一定程度上減少股東對未來收入的不確定性，增強(qiáng)對公司的信心，但會(huì)減少企業(yè)的內(nèi)部融資來源。 20122014年利潤分配方案表分紅年度向股東分配的利潤應(yīng)付股利分配股利或利息支付的現(xiàn)金每10股派息數(shù)（元）（含稅）20142,098,570, 228,905, 2,318,495, 20131,656,014, 4,812, 2,098,570, 20121,278,890, 6,158, 1,656,014, 資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量分析貨幣資金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，是資產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。為維持企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)必須保有一定的貨幣資金金額。2012~2014年保利公司的貨幣資金數(shù)額在不斷增長，公司擁有的貨幣資產(chǎn)數(shù)額較大，說明公司擁有較強(qiáng)的支付能力和應(yīng)變能力。2012~2014年保利公司貨幣資金數(shù)額占總資產(chǎn)的比例一直穩(wěn)定在11%或13%，這說明保利公司日常貨幣資金規(guī)模是較為穩(wěn)定，接下來我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣資金去向。 2012~2014年保利公司貨幣資金與流動(dòng)資產(chǎn)份額 （單位：億)年份資產(chǎn)201220132014期末余額期初余額期末余額期初余額期末余額期初余額貨幣資金327182338327401338流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)243118803030243135093030資產(chǎn)總計(jì)251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）保利公司的貨幣資金占比雖然較為穩(wěn)定，2012年到2014年貨幣資金數(shù)額的增長幅度還是較為突出的，造成保利集團(tuán)貨幣資金變化的原因無外乎經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，從具體原因來看，保利公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在持續(xù)減少，尤其在2012年度到2013年度期間，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度較大，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也在逐年減少，投資活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度相對于經(jīng)營活動(dòng)來講，幅度較小，同時(shí)我們可以看到籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在逐年遞增，由此我們可以看出，導(dǎo)致貨幣規(guī)模增加主要原因即保利公司進(jìn)行的籌資活動(dòng)較為成功。 2012~2014年保利公司現(xiàn)金流量