【正文】 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入主要來源于取得借款收到的現(xiàn)金，說明保利地產(chǎn)的融資主要偏好于銀行，并且企業(yè)的融資環(huán)境很好；籌集活動(dòng)現(xiàn)金流出主要來源于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金。 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入、流出分析表年份201220132014銷售商品、提供勞務(wù)所占現(xiàn)金流入比重購(gòu)買商品、接受勞務(wù)所占現(xiàn)金流出比重 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)各項(xiàng)現(xiàn)金流出分析表年份201220132014購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金%%%支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金%%%支付的各項(xiàng)稅費(fèi)%%%支付與其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金%%%B. 現(xiàn)金流量充分程度分析，自2013年開始，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于非付現(xiàn)成本，因此可以推斷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量的質(zhì)量較差。 保利20122014年非強(qiáng)制性負(fù)債占比趨勢(shì)圖現(xiàn)金流量表分析 總體結(jié)構(gòu)分析保利集團(tuán)在20122014年間，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物增加額總體上呈下降趨勢(shì)，雖然2014年有所好轉(zhuǎn)，但是現(xiàn)金流量的增加主要來源于籌資活動(dòng)，現(xiàn)金流量下降的原因主要是受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量雖然是負(fù)增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)持續(xù)增加，兩者差異主要系房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)滯后于投入；另外，由于公司采取積極擴(kuò)張戰(zhàn)略，加大對(duì)子公司投資和聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)的投入，因此導(dǎo)致投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)增長(zhǎng)；最后，由于公司凈增借款，發(fā)行債券使籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)增長(zhǎng)，這與公司的戰(zhàn)略是吻合的，與公司的經(jīng)營(yíng)、投資活動(dòng)狀況也比較匹配。另外，無形資產(chǎn)總額和所占總資產(chǎn)比例在3年內(nèi)都呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，并且在20132014年度無形資產(chǎn)總額的增長(zhǎng)速度有所減緩。但根據(jù)之前利潤(rùn)表分析可知，保利在這三年間利潤(rùn)增速下降，因此我們推測(cè)保利集團(tuán)可能由于缺乏利潤(rùn)而少提固定資產(chǎn)減值。 保利集團(tuán)固定資產(chǎn)利用效率分析年份201220132014存貨189,643,823, 239,907,295, 267,655,269, 營(yíng)業(yè)成本43,972,081, 62,655,215, 74,122,573, 合計(jì)233,615,904, 302,562,511, 341,777,842, 固定資產(chǎn)原值1,624,761, 2,340,258, 2,951,898, 比值 D. 固定資產(chǎn)變現(xiàn)性根據(jù)前面的固定資產(chǎn)構(gòu)成質(zhì)量分析可知，保利集團(tuán)的固定資產(chǎn)主要為房屋及建筑物、運(yùn)輸工具、電子及辦公設(shè)備、其他設(shè)備等，其中房屋及建筑物所占比重達(dá)到90%左右，該類資產(chǎn)專用性不強(qiáng)，在市場(chǎng)上具有普遍使用價(jià)值，因此變現(xiàn)性較強(qiáng)。這表明保利集團(tuán)的固定資產(chǎn)絕大部分都是有增值潛力的資產(chǎn)，因此其固定資產(chǎn)質(zhì)量較好。，保利的應(yīng)付賬款小于存貨，預(yù)付賬款也小于存貨，且應(yīng)付賬款和預(yù)付賬款所占存貨的比例相差無幾，所以保利與供應(yīng)商的議價(jià)能力是持平的，但是預(yù)付賬款占存貨的規(guī)模從2012到2014年基本未變，應(yīng)付賬款占存貨的規(guī)模卻是在不斷上升的，說明保利的議價(jià)能力在2012年到2014年是在不斷提升的。開發(fā)產(chǎn)品是已經(jīng)完工但尚未出售的存貨。所以可以看出保利地產(chǎn)擁有健全的應(yīng)收賬款管理制度和賒銷管理制度，應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力較強(qiáng)。其中保利地產(chǎn)在2013年12年賬齡的賬面金額明顯增大，產(chǎn)生波動(dòng)的主要原因還是國(guó)家購(gòu)房政策的變化造成的。并且從應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款所占比例來看，應(yīng)收票據(jù)多占比例非常小，一般在商業(yè)債權(quán)中應(yīng)收票據(jù)規(guī)模越大說明企業(yè)的債權(quán)質(zhì)量越大，因此說明保利地產(chǎn)的債權(quán)質(zhì)量相對(duì)較差，詳見下表： 20122014保利地產(chǎn)商業(yè)債權(quán)規(guī)模及構(gòu)成2012年2013年2014年應(yīng)收票據(jù) 450, 3,224, 3,150, 應(yīng)收賬款 1,880,283, 2,331,812, 3,349,567, 合計(jì) 1,880,733, 2,335,036, 3,352,717, 應(yīng)收票據(jù)占比%%%應(yīng)收賬款占比%%%應(yīng)收票據(jù)質(zhì)量分析保利地產(chǎn)的應(yīng)收票據(jù)在其商業(yè)債權(quán)中的總體占比很低，幾乎相當(dāng)于沒有，說明其債權(quán)質(zhì)量差。 2012~2014年保利公司貨幣資金與流動(dòng)資產(chǎn)份額 （單位：億)年份資產(chǎn)201220132014期末余額期初余額期末余額期初余額期末余額期初余額貨幣資金327182338327401338流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)243118803030243135093030資產(chǎn)總計(jì)251219503139251236583139比重97%（13%）96%（9%）97%（11%）97%（13%）96%（11%）97%（11%）保利公司的貨幣資金占比雖然較為穩(wěn)定，2012年到2014年貨幣資金數(shù)額的增長(zhǎng)幅度還是較為突出的，造成保利集團(tuán)貨幣資金變化的原因無外乎經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量以及籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，從具體原因來看，保利公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在持續(xù)減少，尤其在2012年度到2013年度期間，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度較大，而投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也在逐年減少，投資活動(dòng)現(xiàn)金流減少幅度相對(duì)于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來講，幅度較小，同時(shí)我們可以看到籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在逐年遞增，由此我們可以看出，導(dǎo)致貨幣規(guī)模增加主要原因即保利公司進(jìn)行的籌資活動(dòng)較為成功。 20122014年利潤(rùn)分配方案表分紅年度向股東分配的利潤(rùn)應(yīng)付股利分配股利或利息支付的現(xiàn)金每10股派息數(shù)（元）（含稅）20142,098,570, 228,905, 2,318,495, 20131,656,014, 4,812, 2,098,570, 20121,278,890, 6,158, 1,656,014, 資產(chǎn)負(fù)債表質(zhì)量分析貨幣資金是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，是資產(chǎn)負(fù)債表的一個(gè)流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。 20122014年“造血型”變化201220132014綜合收益總額8,438,233, 8,438,233, 12,200,315, 所有者投入和減少資本69,360, 69,360, 455,033, 合計(jì)8,507,594, 8,507,594, 11,745,281, 綜合收益總額所占份額 關(guān)于會(huì)計(jì)核算的影響根據(jù)20122014年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，無會(huì)計(jì)政策變更和前期差錯(cuò)更正事項(xiàng)。從這個(gè)角度講，對(duì)保利地產(chǎn)這樣有實(shí)力講誠(chéng)信的企業(yè)是一次挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。目前看來，保利地產(chǎn)在打通了資本運(yùn)作的渠道之后，將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)。保利地產(chǎn)盈利狀態(tài)良好，具有較大的市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿Α? 利潤(rùn)形成質(zhì)量分析 核心利潤(rùn)形成分析A營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本按產(chǎn)品、地區(qū)分析保利地產(chǎn)作為行業(yè)龍頭之一，在近年實(shí)現(xiàn)了規(guī)模及業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。在2012年2014年的現(xiàn)金流量表中，“支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量”占到了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出百分之九十以上的比例，可能存在其他活動(dòng)成了主流活動(dòng)的情況，而這與公司的戰(zhàn)略是息息相關(guān)的。但是其波動(dòng)的幅度不大，屬于正常情況。但在2013年有個(gè)明顯的下降，到14年又有所回升。 盈余管理傾向分析年份201220132014資產(chǎn)減值損失70,794,59,882,562,538,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)13,393,574,16,006,824,18,980,534,比重 投資收益與核心利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額D. 利潤(rùn)的波動(dòng)性、持續(xù)性和實(shí)現(xiàn)性利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的波動(dòng)性主要與“公允價(jià)值變動(dòng)損益”項(xiàng)目規(guī)模的大小有關(guān)，但是保利公司20122014年的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的數(shù)額都為0，所以保利地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)波動(dòng)性很?。?，營(yíng)業(yè)外收支凈額占利潤(rùn)總額的比例非常小，即由非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益以及補(bǔ)貼收入等一些偶爾發(fā)生的非正常損益項(xiàng)目引起的金額所占的比例小，所以保利地產(chǎn)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的持續(xù)性較好。 20122014年盈利能力變化趨勢(shì)圖，保利地產(chǎn)明顯領(lǐng)先于行業(yè)水平。因此，我們認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)加速賬款回收，防止壞賬風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，從而提高權(quán)益凈利率。但是由于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于低迷狀態(tài)，公司雖然依舊主動(dòng)出擊、積極拼搶市場(chǎng)，創(chuàng)新推廣方式和銷售模式，但是在開發(fā)投資方面，表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，實(shí)行以銷定產(chǎn)的原則，審慎控制開工節(jié)奏，采取了差異化拓展策略、優(yōu)化了投資結(jié)構(gòu)，使得保利地產(chǎn)在整體低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中營(yíng)收和盈利規(guī)模穩(wěn)步提升，利潤(rùn)率也保持穩(wěn)定。下面是對(duì)保利地產(chǎn)2012年到2014年的公司戰(zhàn)略的詳細(xì)分析：2012年，銷售方面，公司堅(jiān)持普通住宅產(chǎn)品定位，加大中小戶型產(chǎn)品的推售力度，且公司重點(diǎn)區(qū)域表現(xiàn)突出；投資方面，公司堅(jiān)持以一二線中心城市為主的戰(zhàn)略布局和等量拓展原則。 保利地產(chǎn)將中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和行業(yè)特點(diǎn)與企業(yè)自身的情況相結(jié)合，在2010年提出了要將規(guī)模與效益相結(jié)合，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控。經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況 2014 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1605 億元，利潤(rùn)總額219 億元，凈利潤(rùn)158 億元。在公司發(fā)展的十幾年里，一直堅(jiān)持慈善活動(dòng)，先后對(duì)地震災(zāi)區(qū)捐款，創(chuàng)辦愛心學(xué)校等，樹立了良好的企業(yè)形象。保利地產(chǎn)年銷售額突破600億元。2009年，保利香港實(shí)現(xiàn)三次成功配售，融資能力取得新突破。保利地產(chǎn)公司榮登國(guó)有房地產(chǎn)品牌價(jià)值榜首，綜合實(shí)力居全國(guó)五強(qiáng)；2007年4月，科技公司第一個(gè)國(guó)外工程項(xiàng)目—蘇丹魯法大橋正式開工。7月，科技公司投資控股山西靈石縣煤炭、焦炭項(xiàng)目正式簽約，標(biāo)志著科技公司實(shí)施“貿(mào)工一體化”戰(zhàn)略正式啟動(dòng)。2006年12月落成，再次創(chuàng)造新的城市標(biāo)志。集團(tuán)公司制定了2002年—2006年五年發(fā)展規(guī)劃，提出到2006年底，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司資產(chǎn)翻番、五年再造一個(gè)保利的發(fā)展目標(biāo)。同年，完成了對(duì)香港新?？倒?5%股權(quán)的收購(gòu)，首次擁有一家上市公司。目前，保利集團(tuán)在以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)盈利能力排名第一。1993年在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建，注冊(cè)資金16億人民幣。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品具有的投資屬性，投資性需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要構(gòu)成之一；（5）項(xiàng)目投資周期較長(zhǎng)、程序復(fù)雜。住宅作為一種基本的生活消費(fèi)品，其價(jià)格波動(dòng)對(duì)民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。地產(chǎn)的未來趨勢(shì)應(yīng)將節(jié)能與高科技逐步作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前，一些大型開發(fā)商已經(jīng)開始嘗試擺脫資金和土地的資源束縛，強(qiáng)化產(chǎn)品技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)的制度化優(yōu)勢(shì)，從高收入增長(zhǎng)模式向高利潤(rùn)增長(zhǎng)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。這將促使地產(chǎn)商通過倡導(dǎo)和塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化，真正做到為顧客提供獨(dú)特的附加利益、居住體驗(yàn)和生活價(jià)值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度和美譽(yù)度，也為開發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展提供文化積淀和品牌提升。、社會(huì)因素A 住宅潛在需求依舊旺盛 我國(guó)城市化進(jìn)程還處于高速發(fā)展時(shí)期，加之我國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)自有住房的重視以及社會(huì)發(fā)展所帶來的家庭小型化趨勢(shì)，大量首次置業(yè)購(gòu)買住房的需求長(zhǎng)期存在。目前內(nèi)地大部分房企，尤其是中小房企，銀行貸款仍然是其主要融資來源。商品住宅按揭貸款環(huán)境較2011年下半年有較大改善，商品房銷售在充足的貨量供應(yīng)及相對(duì)寬松的按揭貸款政策支持下，從3月份開始逐月回暖。而城鎮(zhèn)化率提升帶來的大量新增城市人口及舊城改造等都將催生大量的住房需求。一二線城市的中小戶型普通住宅成交率先回暖，全年商品房銷量實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格基本保持穩(wěn)定，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。在利潤(rùn)質(zhì)量分析中，本文由利潤(rùn)結(jié)構(gòu)內(nèi)在質(zhì)量以及利潤(rùn)形成質(zhì)量構(gòu)成，綜合說明保利集團(tuán)利潤(rùn)質(zhì)量情況；在所有者權(quán)益質(zhì)量分析中，本文