【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米租金：1830元/平方米/月。半年一付規(guī)劃經(jīng)營(yíng)：陶瓷、燈具、窗簾經(jīng)營(yíng)情況：2001年形成, 出租率約百分之80,經(jīng)營(yíng)情況一般綜合評(píng)價(jià):面積小，形成晚以上五例，基本上代表了傳統(tǒng)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀。他們都位于目前占有無(wú)錫百分之80以上建材銷(xiāo)售份額的錫滬路商圈，由固有的購(gòu)買(mǎi)觀念、集中經(jīng)營(yíng)的力量、低租金庇佑著。在經(jīng)營(yíng)模式上，沒(méi)有統(tǒng)一的管理推廣系統(tǒng)，所謂管理只是收取租金和簡(jiǎn)單的保衛(wèi)工作。在外觀和裝修上也難登大雅之堂，有的甚至是鐵皮大棚。隨著歐倍德、百安居、紅星美凱龍的進(jìn)入，無(wú)錫人建材的消費(fèi)觀念在改變，市場(chǎng)份額勢(shì)必受到越來(lái)越大的影響。而且錫滬路交通越發(fā)擁擠，對(duì)市場(chǎng)也是一個(gè)考驗(yàn)。另外，隨著無(wú)錫城市化的發(fā)展，錫滬路的地段在升值，地段升值就代表目前的租金已經(jīng)太低，要么是租金上漲，如果建材行業(yè)無(wú)法接受，就勢(shì)必改變業(yè)態(tài)。要么就面臨拆遷，做住宅及傳統(tǒng)商業(yè)。前陣風(fēng)傳的錫滬路拆遷，根據(jù)了解，目前能確定的只有一小塊，且目前這一塊地上主要以做石材銷(xiāo)售和加工為主。不過(guò)，根據(jù)對(duì)錫滬路建材商家的了解，他們也認(rèn)為遲早要拆，即使不拆，他們也對(duì)新的經(jīng)營(yíng)模式感興趣。畢竟那些店面沒(méi)產(chǎn)權(quán)，對(duì)永續(xù)經(jīng)營(yíng)很不利。無(wú)錫像這樣跟建材、家裝相關(guān)的市場(chǎng)大大小小有近百家。但在歐倍德、百安居這樣的世界品牌和紅星美凱龍這個(gè)國(guó)產(chǎn)品牌進(jìn)入無(wú)錫后，無(wú)錫的建材市場(chǎng)格局發(fā)生了變化，就象大超市進(jìn)入生活對(duì)雜貨店的影響一樣。1．新的觀念新型市場(chǎng)的典型有商場(chǎng)式和倉(cāng)儲(chǔ)式,前者的代表是歐倍德和百安居,后者的代表是紅星美凱龍一期。新型市場(chǎng)除了結(jié)構(gòu)上不同于傳統(tǒng)市場(chǎng)，在消費(fèi)觀念上也改變著消費(fèi)者：以歐倍德為例：?。ㄒ部勺鳛楸景附?jīng)營(yíng)思路的參考）　　 　　一、　2003年6月初，歐倍德亞洲第一家店在無(wú)錫開(kāi)業(yè)。歐倍德帶來(lái)的不僅僅是居家消費(fèi)新概念，更是為中國(guó)建材流通體系迅速與國(guó)際接軌提供一個(gè)良性循環(huán)的市場(chǎng)環(huán)境。 　　 　　盡管建材市場(chǎng)越開(kāi)越大，建材精品越來(lái)越多，裝修過(guò)房子的人還是只有一個(gè)感覺(jué)：累。 　　 　　所以當(dāng)世界500強(qiáng)企業(yè)之一的德國(guó)著名建材超市歐倍德來(lái)到中國(guó)，宣稱(chēng)“你能想到，我們就能做到。而我們做到的，你想到了嗎”？中國(guó)消費(fèi)者立即被吸引住。人們驚訝這里的應(yīng)有盡有，涵蓋建材、裝飾、五金、園藝、廚衛(wèi)五大類(lèi)商品，品種多達(dá)4．2萬(wàn)余種，成倍于其它建材市場(chǎng)。 　　 　　人們喜歡這里的鄭重承諾———沒(méi)有假冒偽劣產(chǎn)品，只要包裝和貨品保持出售時(shí)原狀，無(wú)需任何理由，30天內(nèi)可以退換。 　　 　　　　 　　二、歐倍德還帶來(lái)了消費(fèi)價(jià)值觀的沖擊，價(jià)格不再選擇商品的惟一準(zhǔn)則，歐倍德不以整體素質(zhì)下降或逃稅避稅來(lái)降低價(jià)格。 　　走進(jìn)歐倍德就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里不是攤位式的趕大集，也沒(méi)有倉(cāng)儲(chǔ)式的冷漠勁兒，而是熱情洋溢、充滿感覺(jué)，是融入了更多人性化、詩(shī)意化的購(gòu)物樂(lè)園。 歐倍德除了能提供送貨安裝這樣的便利服務(wù)外，更能提供創(chuàng)意設(shè)計(jì)、個(gè)性裝潢等增值服務(wù)。已有不少家庭請(qǐng)歐倍德為自己裝修新居。 　　三、高度專(zhuān)業(yè)區(qū)的組織管理架構(gòu)，確保了集團(tuán)運(yùn)作的高效率；特許加盟連鎖制形成了良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是歐倍德的兩個(gè)最大特色。 　　 　　歐倍德經(jīng)營(yíng)管理有兩個(gè)最大的特色：一是高度專(zhuān)業(yè)化的組織管理架構(gòu)，確保了集團(tuán)運(yùn)作的高效率。 集團(tuán)下設(shè)13家全資分支機(jī)構(gòu)，包括歐倍德管理中心、廣告公司、電氣工具貿(mào)易公司、進(jìn)出口公司等等，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)緊緊圍繞各連鎖市場(chǎng)所有業(yè)務(wù)而展開(kāi)，具有高度專(zhuān)業(yè)化特點(diǎn)。集團(tuán)經(jīng)營(yíng)核心歐倍德管理中心擁有500名專(zhuān)業(yè)人員，為各成員市場(chǎng)提供從市場(chǎng)籌劃到整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的各種咨詢(xún)管理服務(wù)。這是歐倍德加盟體系的精髓，通過(guò)這種方式既能提高效率，又能降低成本。 　　 　　二是特許加盟連鎖制形成了良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 　　 　　歐倍一方面各加盟連鎖成員可以全力以赴結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，面對(duì)顧客需要提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面管理中心可側(cè)重戰(zhàn)略運(yùn)籌和提供各加盟市場(chǎng)可以共享的營(yíng)銷(xiāo)資源，正是這種相互促進(jìn)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)效應(yīng)的產(chǎn)生，使整個(gè)歐倍德體系形成了良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 　　四、歐倍德選址時(shí)常與超大型超市和建材市場(chǎng)為鄰，不怕面對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)。歐倍德要培養(yǎng)出自己的客戶(hù)群，通常需要1—2年時(shí)間。今年年初開(kāi)業(yè)的百安居，與歐倍德有著類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)方式，根據(jù)1月24日和2月25日的兩次市場(chǎng)調(diào)查和觀察，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)中有升。2．新型市場(chǎng)的實(shí)例百安居面積：約3萬(wàn)平方米（其中百安居單層約10000平方米，另一半兩層約2萬(wàn)平方米租給金海馬家俱城）層高：6米租金：一樓約100元/平方米/月。二樓60—70元/月/平方米（百安居公司的租價(jià)應(yīng)較低，不祥）停車(chē)場(chǎng)：約有100位規(guī)劃經(jīng)營(yíng)：陶瓷、燈具、家俱、五金水暖、裝修等等經(jīng)營(yíng)情況：2005年初開(kāi)業(yè), 出租率約百分之100,經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)中有升綜合評(píng)價(jià):由百安居、金海馬家俱城兩個(gè)品牌組成，雖不在錫滬路商圈，亦經(jīng)營(yíng)得有聲有色。3．小結(jié)歐倍德、百安居這兩個(gè)行業(yè)巨頭的進(jìn)入，以其獨(dú)特的文化和倉(cāng)儲(chǔ)式的銷(xiāo)售方式，或多或少地改變了無(wú)錫人建材消費(fèi)觀念，這就要求我們的市場(chǎng)在設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)上，都要有新的高度。通俗地說(shuō)，就是無(wú)錫人的建材消費(fèi)是見(jiàn)過(guò)世面的，不下真功夫是唬不住的。肆 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析同質(zhì)項(xiàng)目（在售或即將銷(xiāo)售）有：賽維拉商業(yè)廣場(chǎng)、紅星美凱龍二期。一． 賽維拉商業(yè)廣場(chǎng)總建面積約30萬(wàn)平方米，位于錫滬路商圈邊緣。多為一拖三單層50平方米左右的背靠背單面店。單套面積約150平方米。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：分為四個(gè)組團(tuán)。第一組團(tuán)為陶瓷衛(wèi)浴。 第二組團(tuán)為地板木、門(mén)、油漆等。第三組團(tuán)為五金類(lèi)。第四組團(tuán)為家俱類(lèi)，并聲稱(chēng)金海馬家俱城即將進(jìn)駐。1．工程進(jìn)度：2組團(tuán)已封頂，預(yù)計(jì)4月可進(jìn)場(chǎng)裝修。6月份可開(kāi)業(yè)。4組團(tuán)預(yù)計(jì)7月份封頂。2．銷(xiāo)售進(jìn)度：年前所謂的封盤(pán)現(xiàn)已開(kāi)封，可以銷(xiāo)售了?，F(xiàn)三層平均售價(jià)5800元/平方米。由于是余屋的處理，表面價(jià)格是由年前的4800升至5800，但實(shí)際上并沒(méi)有漲價(jià)這么多。具體的操作如下：對(duì)于有品牌的商家（其實(shí)，只要真想買(mǎi)，有沒(méi)有品牌都可以）實(shí)行“零首付”。即先由開(kāi)發(fā)商墊付百分之40的首付款，購(gòu)買(mǎi)者只須支付月供。首付款可以等十年按揭付完再付給開(kāi)發(fā)商。而且十年后不必一次還清，可以按月還款，每月的還款額為當(dāng)時(shí)的月租。假如十年后的月租行情是100元每平方米，那么150平方米的店面就一個(gè)月還開(kāi)發(fā)商15000元。這樣做的目的是降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，也表明開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的信心。雖然銷(xiāo)售人員說(shuō)賣(mài)了百分之八九十，但從銷(xiāo)控表及促銷(xiāo)方式看，銷(xiāo)售并沒(méi)有那么好，判斷應(yīng)該在百分之60到70。3．招商進(jìn)度：現(xiàn)招租價(jià)格為40元/平方米/月。所有可出租的位置（自營(yíng)客戶(hù)的