【文章內(nèi)容簡介】 一、房地產(chǎn)開發(fā)宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)u 鎮(zhèn)江2002年房地產(chǎn)開發(fā)狀況鎮(zhèn)江市區(qū)2002　指標(biāo)量(萬平方米)/億增長率房地產(chǎn)投資%商品房施工面積%商品房竣工面積%商品房銷售面積54%商品房銷售價(jià)格增加額400元%2003年鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資加快。，%。，%。u 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)銷售狀況　2001200220032004年15月商品房交易額(億元)8戶均購買商品房面積(m2/宗)99106112120二、當(dāng)前市場總體發(fā)展態(tài)勢(shì)a) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度快；b) 總體市場處于景氣狀態(tài)（量、價(jià)）；c) 房地產(chǎn)交易額增長幅度快，反映出市場看好；d) 商品房交易單宗面積增幅大，自住型需求量大；e) 房地產(chǎn)價(jià)格增幅明顯，增長空間大；f) 宏觀調(diào)控及相關(guān)金融政策給房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來一定的壓力；三、鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格情況根據(jù)鎮(zhèn)江市房管局的公報(bào)鎮(zhèn)江市2003年第四季度市區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)情況如下： 普通商品住宅 鎮(zhèn)江市區(qū) 2202元/平方米 其中： 主城區(qū)(京口、潤州) 2423元/平方米 丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn)) 1329元/平方米 鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn)) 1080元/平方米 二手住房 主城區(qū)(京口、潤州) 2188元/平方米第四季度市區(qū)普通商品住宅均價(jià)為2202元/平方米，其中不含丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn))、鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn))片區(qū)的城中、城東、城西板塊即京口、潤州主城區(qū)商品住宅房均價(jià)為2423元/平方米，丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn))均價(jià)為1329元/平方米，鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn))均價(jià)為1080元/平方米。均價(jià)水平受板塊影響較大，丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn))、鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn))由于離老城區(qū)有一定距離且屬于新興開發(fā)區(qū)，在價(jià)格上與老城區(qū)相比仍有一定落差。4季度市區(qū)主城區(qū)二手房均價(jià)為2188元/平方米，二手房交易集中在城中、城東板塊，城中、城東兩板塊交易均價(jià)達(dá)2283元/平方米。肆、鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)商業(yè)用房市場分析一、丹徒新區(qū)主要住宅項(xiàng)目業(yè)主購房動(dòng)機(jī)目前鎮(zhèn)江市房管局所做的一次市場調(diào)查顯示：u 購房目的：７８．３％的購房意向在于居住，１５．７％的人選擇投資。u 購房面積：９０％的潛在購房群體希望購買８０－１４０平方米的房屋，其中對(duì)８０－１２０平方的需求達(dá)到７０％，而愿意選擇８０平方以下面積的僅占５．２％。u 置業(yè)地段：市中心仍然占據(jù)主要需求份額，比例為２９．４％，東區(qū)其次，約占２４％，之后是西區(qū)與南區(qū)，兩者基本持平各自約占１５％，而丹徒、丁卯的比例恰好約比上述兩片區(qū)低一半，其中丹徒略高于丁卯，接近８％。u 接受調(diào)查者：拆遷戶所占的比例為１６．５％；三口之家占５４．９％屬主流購房群體。在丹徒新區(qū)所做的現(xiàn)場調(diào)查顯示：u 購房目的：50%購房意向?yàn)榫幼。?0%的人選擇投資，20%人持觀望態(tài)度。u 主要客戶：本地消費(fèi)：當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T和銀行、保險(xiǎn)等企業(yè)工作人員；城區(qū)小部分居民；拆遷安置戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和富有一族。本地消費(fèi)約占60%—70%外來投資客：南京、上海、蘇州、寧波、廣東投資客，此部分約占到30%—40%u 購房面積：目前新區(qū)商品房項(xiàng)目的主力戶型面積均為80—150m2，沒有80m2以下的戶型。u 住宅項(xiàng)目價(jià)格：谷陽大道兩側(cè)約1700—1900元/m2；龍山路自西向東房價(jià)從1500—1800元/m2變化，有個(gè)別項(xiàng)目房價(jià)在1900元/m2左右。二、丹徒新區(qū)商業(yè)市場狀況1. 商圈發(fā)展趨勢(shì)新區(qū)商業(yè)配套設(shè)施：位于谷陽大道上已建成的太平洋商業(yè)中心、東方商業(yè)廣場 龍山路上中新商業(yè)廣場、鎮(zhèn)榮公路上的銘基商貿(mào)城區(qū)政府周邊的幾個(gè)住宅小區(qū)沿街商住樓的底層商鋪根據(jù)丹徒新區(qū)規(guī)劃，新區(qū)管委會(huì)有計(jì)劃將新區(qū)的商業(yè)中心放谷陽大道上的太平洋商業(yè)中心、和東方商業(yè)廣場及周邊的住宅小區(qū)底層商鋪，未來，這里很有可能形成新區(qū)的核心商圈。但由于整個(gè)新區(qū)缺乏人氣，這些項(xiàng)目基本上沒有商家入住。目前商家入住較多的地方主要在金谷東路一段，但也是零散的幾家酒店、KTV休閑中心。從整體上看，新區(qū)的商業(yè)氛圍基本上為零，沒有一個(gè)成型的商業(yè)中心。2. 商業(yè)競爭態(tài)勢(shì)分析——商業(yè)配套缺乏，整體競爭力差新區(qū)經(jīng)營中的零星基價(jià)商鋪絕大部分經(jīng)營酒店餐飲、以及由新區(qū)住宅建設(shè)所帶動(dòng)的室內(nèi)裝潢。其他的服裝、生活日用品便利超市、菜市場、家用電器等生活和休閑配套基本上都沒有?？傮w而言，丹徒新區(qū)營業(yè)中的商鋪均屬傳統(tǒng)自主經(jīng)營，各自為陣的模式，各商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營品類和規(guī)模為經(jīng)營者自行決定，沒有統(tǒng)一定位、定位和統(tǒng)一的物業(yè)管理，商鋪經(jīng)營手法也比較落后，不具備商鋪經(jīng)營的專業(yè)性，整體競爭力差。3．新區(qū)商業(yè)配套存在的問題①. 客流量不足，新區(qū)人煙稀少目前新區(qū)的主要客流為政府和一些商業(yè)銀行的工作人員、建筑工地民工及部分小區(qū)的少量居民。客流的不足對(duì)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營是致命的打擊。以下是我司在新區(qū)做的一次客流量調(diào)查表：地段調(diào)查時(shí)間（2004年8月20日）客流量谷陽路12：00~12：3017人次金谷路交龍山路12：40~13：1032人次②. 分散產(chǎn)權(quán)為主當(dāng)?shù)厣啼伒耐顿Y者來源甚廣，覆蓋鎮(zhèn)江本地、蘇州、上海、寧波、南京一帶的投資客。外地投資者為數(shù)不少，但經(jīng)營者以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎嬖凇氨镜厝藶橥獾厝舜蚬ぶ\生”的狀況。基本上所有的商業(yè)項(xiàng)目都沒有進(jìn)行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理，店面也是私人分散產(chǎn)權(quán)，空置率高，沒有形成商業(yè)氣候。店面所有者也因視野的局限性沒有進(jìn)行任何促銷手段，沒有一些城市慣用的售后返租、統(tǒng)一招商等促銷手段，只是等待商業(yè)成熟的時(shí)機(jī)，期待商圈的不斷發(fā)展以帶動(dòng)店面的出租。 ③. 商業(yè)物業(yè)形態(tài)、布局傳統(tǒng)，缺乏特色90%以上的商業(yè)物業(yè)（包括商業(yè)中心、沿街商鋪）的形態(tài)都采用底層做店面，二層住家或當(dāng)倉庫的形式，商業(yè)中心的布局都是江浙一帶傳統(tǒng)的排屋式店連宅布局，這種布局降低了商業(yè)中心的商業(yè)利用率，也不利于大型賣場的功能分割，不符合新區(qū)商業(yè)中心的定位。④. 特色經(jīng)營缺乏，消費(fèi)潛力無法挖掘丹徒新區(qū)商鋪人氣不足，基本的日常生活用品配套和休閑娛樂配套缺乏，更不用說帶有民俗特色的商品專賣店了，而事實(shí)上具有強(qiáng)烈民族風(fēng)情的飾品、服裝都是吸引游客爭相觀賞，也是饋贈(zèng)朋友的佳品。當(dāng)?shù)氐奶厣ㄖ沧屓肆魬偻?，不知不覺在休閑、娛樂中消費(fèi)。據(jù)旅游局調(diào)查顯示，除了游山玩水之外，游客最感興趣的是民俗風(fēng)情。這也是鎮(zhèn)江旅游資源和商業(yè)的薄弱點(diǎn)和空白點(diǎn)，游客缺乏一個(gè)可玩、可賞、可購的多位一體的商業(yè)娛樂中心。⑤. 投資回報(bào)率偏低，價(jià)值凸顯項(xiàng)目名稱區(qū)域總面積（平方米）出售形式沿街月租金售價(jià)太平洋商業(yè)中心谷陽路54000三層整體6元/m2月3200元/m2東方商業(yè)廣場谷陽路40000左右三層整體3700元/m2中新商業(yè)廣場龍山路40000左右分層15元/m2月（底層）5000元/m2（底層）恒東房地產(chǎn)金谷路4000左右二層整體