開發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價報告(編輯修改稿)
2024-08-28 21:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 13P型14公共面積本層建筑面積總數(shù)15圖19 第九層平面圖 戶型設(shè)計以基礎(chǔ)層標(biāo)準(zhǔn)層的戶型為主力戶型，每個戶型都可以改裝為公寓和辦公寫字樓（見圖110和圖111）。圖110 15單元公寓平面圖 圖111 15單元辦公平面圖戶型A每層數(shù)量：2面積； m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合小公司經(jīng)營做辦公室戶型B每層數(shù)量：2面積； m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型C每層數(shù)量：8面積； m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型E每層數(shù)量：2面積； m2住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型F每層數(shù)量：1面積； m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時尚單身高薪白領(lǐng)；飯廳過道和客廳之間可加用屏風(fēng)，不僅占用空間小，而且私密性更好。也適合公司經(jīng)營做辦公室。 戶型效果圖戶型效果圖112 鳥瞰草圖立面效果圖圖113 配套設(shè)施 項(xiàng)目18層為商業(yè)辦公，局部為停車塔；930層為酒店式公寓；地下3層為停車庫 項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施表 表110層號功能類型備注3—0地下三層停車場可容納170輛車18商業(yè)辦公上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全68（局部）機(jī)械停車高層大型智能停車場，六、七層室內(nèi)停車80輛，八層機(jī)械停車54輛9會所以娛樂休閑、運(yùn)動休閑為主，如建設(shè)健身房1030高級寫字樓金領(lǐng)公寓 以酒店式公寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活 可改造為高級豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善的高級寫字樓第2章 投資估算與財務(wù)評價 項(xiàng)目工程概要 規(guī)劃設(shè)計方案（1） 規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （見表21）規(guī)劃設(shè)計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表21序號項(xiàng)目單位內(nèi)容1用地面積m22總建筑面積m23計容建筑面積可銷售面積？？m2商業(yè)m2辦公m2公寓m24地下室面積m25建筑基底面積m26建筑密度%%7主樓密度%%8容積率9綠地率%%10總停車輛442表22 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期表 主體結(jié)構(gòu)的工期進(jìn)度呢？？(注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從2013年11月份到2014年7月份的施工信息。) 開發(fā)成本估算 本項(xiàng)目的開發(fā)成本包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、經(jīng)營資金。又由于本項(xiàng)目是盈利性企業(yè)，且全部投資沒有融資和借貸沒有資金外借嗎？項(xiàng)目投資資金全部采用股東的資金？？，因此公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用為零，開發(fā)間接費(fèi)用直接計入企業(yè)的銷售費(fèi)用，不單獨(dú)進(jìn)行計算。土地費(fèi)用估算估算的參數(shù)要體現(xiàn)出來 表23土地出讓金用地面積土地費(fèi)用（元）5500元/m235632988（注：土地費(fèi)用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。）前期工程費(fèi)用估算估算依據(jù)？ 表24序號項(xiàng)目項(xiàng)目費(fèi)用(元)1水文地質(zhì)勘察費(fèi)2可行性研究分析費(fèi)20000003規(guī)劃設(shè)計費(fèi)合計（注：前期工程費(fèi)用的估算依據(jù)書本230頁提供的資料，由于其它臨時費(fèi)用不詳，估算起來較為困難，因此咩有將臨時費(fèi)用計入。）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：元） 表25序號項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)建設(shè)費(fèi)率建設(shè)費(fèi)用1供電工程259149050%12957452供水工程2591490%3供氣工程2591490%4通信工程2591490%5其他25914901%合計2591490（注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。）建筑安裝工程費(fèi)（單位：億元） 表26序號項(xiàng)目占安裝工程費(fèi)的百分比建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)用1人工費(fèi)13%2材料費(fèi)54%3設(shè)備機(jī)械費(fèi)5%4安裝工程費(fèi)11%5其他直接費(fèi)8%6其他間接費(fèi)9%注：建筑安裝該工程費(fèi)=2400*=138010080元=（注：建筑安裝工程費(fèi)的總價由老師提供的單位造價和本方案實(shí)際建筑面積算得，其中每部分的費(fèi)用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 管理費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）*3%=（35632988元++2591490元++0）*3%=5471564元（注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書本232頁提供的資料。）銷售費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）*2%=（35632988元++2591490元++0）*2%=3647710元（注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書本232頁提供的資料。）開發(fā)期間稅費(fèi)估算表 表27序號項(xiàng)目總額（元）1土地使用稅62195762營業(yè)稅284232073營業(yè)稅附加稅19896244教育附加稅78019315城市維護(hù)建筑稅182045056土地增值稅2316411457企業(yè)所得稅27281215合計321561203(注：開發(fā)期間的稅費(fèi)估算依據(jù)書本235頁提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費(fèi)的估算太難，沒有計入。）其他費(fèi)用估算表 表28序號項(xiàng)目數(shù)量（工程造價/元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總額（元）1標(biāo)底編制費(fèi)140601570%2標(biāo)底審核費(fèi)140601570%3招標(biāo)管理費(fèi)140601570%4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)140601570%5安全監(jiān)督管理費(fèi)140601570%6工程監(jiān)理費(fèi)140601570%合計（注：其它費(fèi)用的估算依據(jù)書本251頁提供的資料，其中取費(fèi)基數(shù)為總工程造價費(fèi)，總工程造價費(fèi)= 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+ 建筑安裝工程費(fèi)。）不可預(yù)見費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）*5%=（35632988元++2591490元++0）*5%=9119274(元)（注：不可預(yù)見費(fèi)用的估算依據(jù)書本233頁提供的資料。）經(jīng)營資金是開發(fā)企業(yè)用于日常的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)起末為經(jīng)營期準(zhǔn)備的鋪底的流動資金。由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不再需要另外準(zhǔn)備經(jīng)營資金。項(xiàng)目投資表 表29序號名稱合計(元)1開發(fā)建設(shè)投資522775760土地費(fèi)用35632988前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2591490建筑安裝工程費(fèi)138000000公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0間接開發(fā)費(fèi)0管理費(fèi)用5471564財務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)用364
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