【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，休閑會(huì)所作為服務(wù)行業(yè)，又需要適量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。休閑會(huì)所業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對(duì)固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤(rùn)對(duì)收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，收入的提高又會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的大量增加。對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高休閑會(huì)所為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于休閑會(huì)所為老年人所提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)休閑會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí)投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。投資敬老院的特點(diǎn)是：1）投資少、費(fèi)用低2）政府對(duì)其大力扶助。投資休閑會(huì)所業(yè)的特點(diǎn)是：1）資金需要沉淀，至少4年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）休閑會(huì)所業(yè)經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在5%左右 4）休閑會(huì)所業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的效益支撐 5）投資方長(zhǎng)期擁有休閑會(huì)所的所有權(quán)。四、區(qū)域投資環(huán)境分析（一）西安市總況政治環(huán)境在當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，要推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)社會(huì)化，政府必須在管理體制、投入機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制上建立健全相應(yīng)的政策法規(guī)予以規(guī)范和扶持，并廣泛發(fā)動(dòng)全社會(huì)各方面的力量來(lái)支持養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，保證社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的有序操作和運(yùn)行。20日，一場(chǎng)針對(duì)目前、未來(lái)老年人養(yǎng)老模式的研討會(huì)——“2010年西安重陽(yáng)國(guó)際老年文化節(jié)——暨中華孝文化研討會(huì)”在西安舉行。如何應(yīng)對(duì)社會(huì)老齡化、如何使每位老年人老有所養(yǎng)、愉快養(yǎng)老等問(wèn)題，成為老年人群、專家學(xué)者等社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。西安市的環(huán)境良好，市委市政府在市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，表現(xiàn)出較強(qiáng)的執(zhí)政能力。市民共同參與的多方位、多元化的社會(huì)福利網(wǎng)絡(luò)體系。制定“老人福利保障”法規(guī)，明確老人福利的權(quán)利與義務(wù)，并通過(guò)法律的形式對(duì)老人的各項(xiàng)權(quán)益予以保障。并建立一個(gè)具有權(quán)威性的、專門的行政管理機(jī)構(gòu)，對(duì)老人福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一的社會(huì)化管理，進(jìn)一步優(yōu)化了投資環(huán)境。此外，政府在發(fā)展城市社區(qū)方面做出了極大的努力，為推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)提供了良好的政治環(huán)境。優(yōu)良的官員作風(fēng)和強(qiáng)有力的政府執(zhí)政能力，對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展無(wú)疑起到了較強(qiáng)的推動(dòng)作用。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 “西安國(guó)際化大都市”將承擔(dān)偉大復(fù)興使命，近年來(lái)，西安的總體發(fā)展目標(biāo)是“建設(shè)國(guó)際化大都市，重振漢唐雄風(fēng)”，要實(shí)現(xiàn)這一偉大目標(biāo)，就要以史為鑒，樹立高瞻遠(yuǎn)矚的眼光，樹立開放包容的心態(tài)，以先進(jìn)的制度為保證，在全球化格局中重新審視和制定城市的發(fā)展定位。國(guó)務(wù)院把經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心和龍頭城市西安的戰(zhàn)略定位為建設(shè)“現(xiàn)代化國(guó)際大都市”。站在新的戰(zhàn)略高度上，西安建設(shè)國(guó)際化大都市必將肩負(fù)起歷史的使命。建設(shè)國(guó)際化大都市要重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)，到“十二五”末，為建設(shè)國(guó)際化大都市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。到2020年，西安要建成國(guó)際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國(guó)際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國(guó)際化大都市；到22世紀(jì)初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達(dá)、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。西安未來(lái)將是一個(gè)工業(yè)化程度較高、服務(wù)業(yè)比例也較大的城市。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，我們將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，加快構(gòu)建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)、旅游和文化產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，抓好航空航天、汽車、輸變電和專用通用設(shè)備制造、新材料、新能源、電子信息、生物醫(yī)藥、旅游、文化、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。到2020年，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重由目前的一半多一點(diǎn)提高到70%左右。社會(huì)環(huán)境西安地處中國(guó)的地理中心，作為聯(lián)接西部的重要交通樞紐，西安已形成了以航空、鐵路、公路為主的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。西安又是西北五省和中國(guó)公用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)(CHINANET)連接的必由之路，擁有最大的網(wǎng)絡(luò)傳輸線路。西安交通大學(xué)也是中國(guó)教育科研網(wǎng)（CERNET）的西北總結(jié)點(diǎn)，是第二代互聯(lián)網(wǎng)（CERNET2）的西北中樞因此,在西安建立的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心(IDC)必將擁有得天獨(dú)厚的網(wǎng)絡(luò)資源。在市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)社會(huì)文化環(huán)境進(jìn)行了大力的整治，清掃黃賭毒，凈化了社會(huì)空氣。政府還大力興建文化廣場(chǎng)，發(fā)展文化事業(yè)，使西安市精神文明建設(shè)上了一個(gè)新臺(tái)階。在醫(yī)療和社會(huì)保障方面，政府也加大了投入，保障了弱勢(shì)群體的利益，尤其是老年人的利益。這些都使得西安市的社會(huì)環(huán)境得到了極大的改善。為投資者投資西安市的各項(xiàng)事業(yè)做好了準(zhǔn)備工作。自然地理環(huán)境西安屬于暖溫帶半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。年最高氣溫在40攝氏度左右，~233天。1月份最冷，℃~℃,℃；7月份最熱，℃~27℃，℃；℃?！?藍(lán)田)～℃（西安），～℃，℃，℃。最高氣溫:年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達(dá)61天，在1961～1998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣，℃?！瑧艨h最多。日照:～，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍(lán)田偏多，高陵、長(zhǎng)安、臨潼、 秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上。這可以實(shí)現(xiàn)資金對(duì)接、技術(shù)對(duì)接、管理對(duì)接、信息對(duì)接、人才對(duì)接。（二）康樂(lè)園休閑會(huì)所投資環(huán)境分析 優(yōu)良的服務(wù) 西安市在招商引資方面不僅有優(yōu)惠的政策，而且在辦理各種手續(xù)和正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，還提供優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)，并建立長(zhǎng)效機(jī)制，保證各項(xiàng)服務(wù)的經(jīng)?；?、制度化。一是建立服務(wù)窗口。建立了西安市行政審批服務(wù)中心，對(duì)企業(yè)的入駐、興辦實(shí)行一站式辦公，一條龍服務(wù)，一費(fèi)制收費(fèi)。特別是對(duì)引資項(xiàng)目，其法人登記，工商、稅務(wù)登記，土地使用，城建規(guī)劃等手續(xù)由市工業(yè)辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理，承諾在10—15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。項(xiàng)目報(bào)批和建設(shè)期間的各種行政性收費(fèi)一概免除。二是建立各種制度，保證企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不受任何干擾。建立了重點(diǎn)企業(yè)掛牌保護(hù)制度；所有重點(diǎn)企業(yè)都有市領(lǐng)導(dǎo)包干，不允許任何部門、任何人亂檢查、亂收費(fèi)、亂罰款。企業(yè)安靜日制度；對(duì)所有企業(yè)，實(shí)行常年安靜日制度，對(duì)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不允許任何方面的干擾。經(jīng)濟(jì)110制度。一旦發(fā)生三亂行為，企業(yè)撥打?qū)Ｓ秒娫?，市有關(guān)部門立即赴現(xiàn)場(chǎng)予以處理。三是建立常設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)。市政府設(shè)立了糾風(fēng)辦公室，重點(diǎn)監(jiān)督對(duì)企業(yè)的三亂行為， 一旦發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)加追究，保證企業(yè)“投資無(wú)憂患，服務(wù)無(wú)報(bào)怨，入駐無(wú)煩惱”。良好的服務(wù)，成功地吸引了一批高技術(shù)、高市場(chǎng)占有率、高附加值的工業(yè)企業(yè)入駐休閑會(huì)所，全面提升了全市工業(yè)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)了大招商、大開發(fā)、大發(fā)展。招商引資碩果累累西安市正以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便利的交通條件、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、豐富的旅游資源、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的服務(wù)展示著她的無(wú)窮魅力，日益被省內(nèi)外、國(guó)內(nèi)外人士所認(rèn)識(shí)、了解，到西安市投資的集團(tuán)、公司、企業(yè)紛至沓來(lái)。餐飲概況在西安市，餐飲市場(chǎng)比較紅火，但老年人的餐飲企業(yè)還不算太多?？刁w娛樂(lè)市內(nèi)康樂(lè)業(yè)的營(yíng)業(yè)狀況一般，其設(shè)施設(shè)備比較陳舊，經(jīng)營(yíng)思想較為落后。市內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，但是適合老年人的娛樂(lè)場(chǎng)所較少。五、本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)SWOT分析法，即優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì) (Weakness) 、機(jī)會(huì) (Opportunity) 、威脅 (Threaten) ，這是一種廣為應(yīng)用的機(jī)會(huì)—風(fēng)險(xiǎn)分析方法。本項(xiàng)目如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)因素，利用機(jī)會(huì)因素，規(guī)避威脅因素， 使其內(nèi)部能力與外部環(huán)境相適應(yīng)。（一）優(yōu)勢(shì)分析 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目由西北民族大學(xué)數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)學(xué)院、經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，并由某有限公司參與合作，望受到市領(lǐng)導(dǎo)的重視。憑借市政府的良好背景，今后將有大量的老年人入住該休閑會(huì)所中心。自身優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)西安市目前沒(méi)有一家風(fēng)格獨(dú)特、規(guī)格高檔、服務(wù)一流、規(guī)范高檔的休閑會(huì)所市場(chǎng)空缺，從而在建成后必將成為廣大老年人的首選之地。高檔的休閑會(huì)所在西安市是一個(gè)藍(lán)海領(lǐng)域，本項(xiàng)目的建立將在很大程度上形成壟斷，本項(xiàng)目可以通過(guò)大力宣傳和市場(chǎng)化運(yùn)作來(lái)提高聲譽(yù)和知名度，從而吸引老年人來(lái)該休閑會(huì)所消費(fèi)，使該會(huì)所的價(jià)格有較大的剛性，以此可能獲得較高的壟斷利潤(rùn)。管理優(yōu)勢(shì)休閑會(huì)所將委托專業(yè)休閑會(huì)所管理公司是目前新建會(huì)所的一個(gè)趨勢(shì)，希望能夠提供專業(yè)的休閑會(huì)所管理和咨詢服務(wù)，并且，在會(huì)所的建設(shè)規(guī)劃、裝飾裝潢、會(huì)所籌備、設(shè)備選型和人員招聘與培訓(xùn)以及會(huì)所開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等方面均能提供相應(yīng)服務(wù)。聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)將有助于提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力及經(jīng)營(yíng)管理水平。（二）劣勢(shì)分析從地理位置上來(lái)看：康樂(lè)園休閑會(huì)所位于西安市住宅區(qū)附近，沒(méi)有太大的空間。 從經(jīng)營(yíng)管理層面上看：投資者缺乏會(huì)所籌建和后期經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，在會(huì)所委托專業(yè)休閑會(huì)所公司管理的情況下，外部環(huán)境的監(jiān)督和控制會(huì)存在盲點(diǎn)。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會(huì)影響酒店經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 短期經(jīng)營(yíng)和管理：雖然該項(xiàng)目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會(huì)所，但是畢竟該會(huì)所剛剛開業(yè)，會(huì)所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動(dòng)性，內(nèi)部問(wèn)題不可能短時(shí)間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會(huì)影響該會(huì)所的管理運(yùn)行。（三）機(jī)會(huì)分析順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求。近幾年來(lái)，西安市在市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，大力發(fā)展，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。隨著西安市人口老齡化的快速發(fā)展，市內(nèi)會(huì)所客源市場(chǎng)規(guī)模不斷增大，目前西安市雖然已有多家敬老院和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等，但是已有養(yǎng)老院無(wú)論從檔次、規(guī)格還是服務(wù)、功能上均不能滿足市場(chǎng)發(fā)展特別是老年人的綜合需求?！熬蠢显憾荚诒容^偏僻的地方，離兒女更遠(yuǎn)了，我才不去敬老院?！蹦橙眨谖靼矕|門外環(huán)城公園，散步的楊師傅告訴記者，他的一雙兒女都有自己的生活，目前他一個(gè)人生活，孩子們隔三差五來(lái)看他。周圍鄰居也有勸他去敬老院的，但是，聽(tīng)說(shuō)在那里生活的老人更孤獨(dú)，而且飲食、衛(wèi)生等都不如家里方便自在，他打心里很抵觸去敬老院生活。由此可見(jiàn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大老人的需求。因此，西安市市場(chǎng)有迫切的升級(jí)和新建需求，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)市內(nèi)高規(guī)格會(huì)所的市場(chǎng)空缺，成為市區(qū)內(nèi)廣大老年人的理想去處。居民收入持續(xù)上升，餐飲、娛樂(lè)需求逐年提高。據(jù)調(diào)查，上海市民的消費(fèi)水平逐漸在提高，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，當(dāng)人們的生活水平達(dá)到一定程度時(shí)，他們就希望滿足精神需求。會(huì)所的各種設(shè)施會(huì)吸引他們，因此去會(huì)所娛樂(lè)消遣的老年人也會(huì)不斷地增加。 顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，坐落于住宅區(qū)中心地帶，毗鄰新搬遷的住宅區(qū)，而且附近有新華書店和教育局，新搬遷的醫(yī)院等重要企業(yè)單位。周邊有山有水，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將使本項(xiàng)目更受目標(biāo)客源的青睞。周邊的客戶資源。隨著西安市優(yōu)惠政策的推出，西安市的養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸現(xiàn)，這些優(yōu)勢(shì)是發(fā)展老年人休閑會(huì)所業(yè)的關(guān)鍵因素。再加上西安市政府正加大對(duì)老年人的關(guān)心和照顧。隨著投資項(xiàng)目的陸續(xù)建成，屆時(shí)，市內(nèi)的退休老年人及子女不在身邊的老年人是我們老年人會(huì)所的主要客源。（四）威脅分析同行競(jìng)爭(zhēng)者西安市內(nèi)有許多家敬老院和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，例如，長(zhǎng)安區(qū)社會(huì)福利院、高陵縣社區(qū)福利服務(wù)中心、西安未央幸福院等多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這些養(yǎng)老院和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面都設(shè)有各種娛樂(lè)設(shè)施，如棋牌室、乒乓球和羽毛球室等等，各種功能設(shè)施配備齊全，且是目前市內(nèi)老人入住的主要會(huì)所，目前正在裝修之中，本項(xiàng)目建成后將在短期內(nèi)沒(méi)有實(shí)力較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。需求競(jìng)爭(zhēng)者餐飲業(yè)也相對(duì)發(fā)達(dá)，現(xiàn)有地方特色的餐飲店數(shù)家，這些餐飲店有的菜品地方特色濃厚，有的地理位置優(yōu)越，有的價(jià)格實(shí)惠，有的服務(wù)周到，均有其較為穩(wěn)定的顧客群。這些餐飲店將是本項(xiàng)目餐飲的主要競(jìng)爭(zhēng)者。六、本項(xiàng)目的前景預(yù)測(cè)（綜合分析） 隨著老齡化人口速度的不斷增長(zhǎng)老年人對(duì)休閑業(yè)的檔次和服務(wù)水平的要求不斷提升，本項(xiàng)目的建設(shè)正是適應(yīng)了這種市場(chǎng)發(fā)展需求，此為適時(shí)；同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)選擇具有極大的升值空間的市城新區(qū)，處于毗鄰市住宅區(qū)中心的優(yōu)越地帶，此為適地；同時(shí)本項(xiàng)目的興建得到了市政府的大力支持，備受市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視與期待，此為人和。 本項(xiàng)目的建設(shè)可謂占據(jù)了天時(shí)、地利、人和等各方面優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益都將有比較美好的前景。第四章 組織與管理 企業(yè)基本情況： 擬定的企業(yè)名稱 ：康樂(lè)園老年休閑會(huì)所 預(yù)期成立時(shí)間：2010年11月1號(hào) 預(yù)期注冊(cè)資本 ：197860萬(wàn) 其中：現(xiàn)金出資額及占股份的比例：100% 無(wú)形資產(chǎn)出資額及占股份比例：0 預(yù)期注冊(cè)地點(diǎn)：甘肅省蘭州工商注冊(cè)局 企業(yè)主要股東情況： 股東名稱出資額（萬(wàn)）股份比例出資形式聯(lián)系人聯(lián)系電話?cǎi)R曉琴4%現(xiàn)金馬曉琴13919466920周揚(yáng)325%現(xiàn)金周揚(yáng)13919466921楊培峰2%現(xiàn)金楊培峰13919466922張海娟2%現(xiàn)金張海娟13919466924虎彥兵1%現(xiàn)金虎彥兵13919466923企業(yè)員工的招聘與培訓(xùn) 我們招聘有經(jīng)驗(yàn)有能力者，從專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)招聘人才，要求性格和服務(wù)能力都較好，能很好的服務(wù)老年人，不怕煩，不怕累。進(jìn)入我公司后，會(huì)有可能參加服務(wù)培訓(xùn)和管理，讓我們的員工能更加的施展出自己的才能。 董事會(huì)成員名單：序號(hào)職 務(wù)姓 名學(xué)歷或職稱聯(lián)系電話1董 事 長(zhǎng)馬曉琴本科139194669202副董事長(zhǎng)周揚(yáng)本科139194669213董 事楊培峰本科139194669224董 事張海娟本科139194669245董 事虎彥兵本科139