【正文】 醫(yī)院較近，交通便利的地方；培訓員工對老年人常發(fā)病的處理方法有基本的了解；俱樂部內(nèi)地面盡量平坦。為了緩和這一現(xiàn)狀，我們決定創(chuàng)辦康樂園老年休閑會所。我們忽略了他們曾經(jīng)創(chuàng)造的輝煌，低估了他們?yōu)榧彝ニ龅呢暙I。服務：①康樂園老年休閑會所不同于現(xiàn)在社會中的俱樂部，內(nèi)部主要設有棋牌室、文藝培訓，高檔次的休息室，餐廳。有關老年人健康與疾病的資料，多為不同年齡組的橫向調(diào)查結(jié)果的對比研究，但是橫向比較所顯示的不同年齡組的差異，并不能完全歸因于年齡增長的老齡化效應，必需輔以人群的縱向研究，才能得到更有利的證明。高血壓、關節(jié)炎、冠心病、糖尿病、慢性支氣管炎、白內(nèi)障、腦血管病是威脅老年人健康的主要疾病，是西安市部分社區(qū)老年病防治重點。廣大老年朋友購買的不僅是某一單一的子產(chǎn)品，而是保健產(chǎn)品整體?？禈穲@老年休閑會所只是給他們提供了休閑娛樂，并沒有給他們提供家庭的溫暖?？禈穲@休閑會所的飲食保健產(chǎn)業(yè)處于成長期，應不斷進行等基礎設施建設和改造；繼續(xù)投資重建康樂園老年休閑會所老年餐廳，休閑娛樂場所，住宿房間等設施，以滿足老年的需要?，F(xiàn)在大多數(shù)老年人吃穿不愁，但渴望親情和精神慰藉，更多地需要適合自身特點的健身消遣、休閑和娛樂設施。盡量滿足廣大老年人的需求?？禈穲@只有根據(jù)自己各方面的的資源特點、質(zhì)量結(jié)合市場狀況，制定合理的價格，才能使飲食保健產(chǎn)品更具有競爭力。從市場規(guī)模、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境三個方面分析中國當前的投資環(huán)境現(xiàn)狀不難看出,中國的潛在市場是巨大的,、加快完善市場經(jīng)濟法律制度及按照國際慣例參與國際市場競爭等方面進一步優(yōu)化投資環(huán)境,使中國成為理想的投資地.（二）老年人口情況及特點全國老年人口及特點人口老齡化問題是當今世界各國都要面臨的一個嚴峻挑戰(zhàn)。另外，由于代溝的存在以及年齡的原因在一些老人身上引發(fā)的心理健康問題，都易造成老人的精神苦悶。值得一提的事，老年人普遍不認可避開責任與義務(得分最高)，但由于其屬于孤獨動機類型所以排名較前。投資休閑會所業(yè)的特點是：1）資金需要沉淀，至少4年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）休閑會所業(yè)經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在5%左右 4）休閑會所業(yè)的回報率主要靠不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需要通過經(jīng)營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有休閑會所的所有權(quán)。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，我們將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，加快構(gòu)建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為引領、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為重點、旅游和文化產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系?！?，戶縣最多。招商引資碩果累累西安市正以其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通條件、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、豐富的旅游資源、優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的服務展示著她的無窮魅力，日益被省內(nèi)外、國內(nèi)外人士所認識、了解，到西安市投資的集團、公司、企業(yè)紛至沓來。（三）機會分析順應市場發(fā)展需求。再加上西安市政府正加大對老年人的關心和照顧。讓老人重新感受到家的溫馨。健康是關鍵的，我們的飲食保健產(chǎn)品讓老人遠離疾病的折磨，享受健康的生活。網(wǎng)絡營銷順應了全球化的潮流，對支持相對弱小的國內(nèi)企業(yè)參加國際競爭有著十分重要的作用。 因此在康樂園老年休閑會所營銷宣傳推廣中，應選擇成本低、效益大的體驗傳播方式，媒介的選擇既要考慮傳播效率，取得最佳效果，又能有效控制傳播成本，獲得最佳的投入效益。三、建筑設施（一）主要配置建筑本項目主要配置建筑有：娛樂休閑區(qū)、餐飲區(qū)、客房區(qū)、辦公區(qū)等多功能性建筑。二、老年休閑會所年營業(yè)收入測算計算基期：以2011年為起點，以5年為基準，做營業(yè)收入測算。如果將營業(yè)時間定為360天，我們可以看出，隨著年凈利潤的升高，年凈現(xiàn)金流量則會升高，即導致投資回收期會相應地縮短。[350（）]=6（間）即，盈虧平衡時的保本客房銷量為6間。老年休閑會所特別是中高娛樂場所的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。從社會效益來看，本項目如果正常經(jīng)營，每年不僅可以向國家繳納各種稅金，而且還能為當?shù)靥峁┮恍┤说膭趧泳蜆I(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對當?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?50=三、計算盈虧平衡根據(jù)以下公式（1）、（2）、（3）（1）年總銷售收益（R）＝單位房間的銷售價格（P）客房銷售數(shù)量（Q）350（2）客房年總成本（C）=固定成本（F）＋單位變動成本（V）客房銷售數(shù)量（Q）350若使年銷售利潤恰好等于零，即使該項目既不盈利，也不虧本時的產(chǎn)量稱為盈虧平衡點，則有：（3）E=P五、投資回收期 （一）年現(xiàn)金流量年凈現(xiàn)金流量＝年凈利潤＋年折舊額=+2= （二）投資回收期投資回收期＝原始投資額247。 （二）主要設施分布綜合區(qū)設施表42 綜合樓設施分布一覽表樓層設施面積（平方米）L1大堂（含大堂吧）20L2辦公區(qū)域30L2住宿325L1健身房120L1書法繪畫室30L1棋牌室30L1體操舞蹈中心70L1餐廳190L1庭院50四、投資構(gòu)成本項目投資構(gòu)成參見投資估算表（估算數(shù)據(jù)保留到小數(shù)點后位）。（六）其它 利用某些相對于娛樂休閑中立或無關的信息，間接加強老年人對康樂園老年休閑會所的感官體驗。E注意對散客的服務，設立散客服務中心這一機構(gòu)，為來康樂園老年休閑會所的老人提供全面的餐飲、住宿、休閑娛樂等咨詢和服務。這一切都是由市場需求所決定的。 一、娛樂休閑會所品牌化戰(zhàn)略 娛樂休閑會所品牌化主要是指構(gòu)筑會所品牌總體理念。本項目地理位置十分優(yōu)越，坐落于住宅區(qū)中心地帶，毗鄰新搬遷的住宅區(qū)，而且附近有新華書店和教育局，新搬遷的醫(yī)院等重要企業(yè)單位。（二）劣勢分析從地理位置上來看：康樂園休閑會所位于西安市住宅區(qū)附近，沒有太大的空間。一旦發(fā)生三亂行為，企業(yè)撥打?qū)Ｓ秒娫?，市有關部門立即赴現(xiàn)場予以處理。年最高氣溫在40攝氏度左右，~233天。站在新的戰(zhàn)略高度上，西安建設國際化大都市必將肩負起歷史的使命。休閑會所業(yè)的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。針對專家提出的建議，筆者對量表進行了修改，修改結(jié)果如下:對休閑動機量表，通過對部分老年人的試探性測試，將原32個測項刪減語義重復和相似部分，形成本休閑動機量表的19個選項。但隨著家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，加之現(xiàn)代生活節(jié)奏快，年輕人的時間、精力、經(jīng)濟的承受能力都有限，家庭對老年人提供最基本生活保障的傳統(tǒng)作用正在削弱，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊。 （三）定價策略在康樂園老年休閑會所收取各種費用時，實行“一卡通”，即：老人在餐廳享用飲食保健產(chǎn)品，在娛樂休閑會所進行各種娛樂活動，在醫(yī)療中心享用醫(yī)療服務等時都用一張卡來繳費，這樣防止我們會所的工作人員混亂收費等不良現(xiàn)象的發(fā)生。不是所有老人都愿意辦理會員卡，要把這些老人也納入到為休閑娛樂義務宣傳的隊伍中去，贈送免費會員卡不失為一種好方法。3).適度提供享受服務。老年人行動不是很方便，所以產(chǎn)品要求具有方便性。而康樂園老年休閑會所的保健產(chǎn)品則不能充分滿足老年人這種非常明顯的需要。潛在部分是指產(chǎn)品所蘊含的滿足老年人潛在愿望的程度和能力。減輕國家的財政支出、醫(yī)療負擔。高血壓病、頸椎病和膽結(jié)石序位沒有變化，分別排在第一位、第八位和第十位，而冠心病、慢性支氣管炎和慢性胃炎分別從2000年的第二位、第三位、第四位降至2003年的第三位、第五位和第九位，關節(jié)炎、糖尿病、白內(nèi)障、腦血管病則分別從2000年的第五位、第六位、第七位、第九位升至2003年的第二位、第四位、第六位和第七位。風險與對策風險：由于老年人普遍存在身體方面的狀況，在經(jīng)營過程中發(fā)生突發(fā)狀況的幾率較大，一旦處理不好，公司的名譽，市場前景等將會面臨很大危機。然而年輕的生活節(jié)奏越來越快，他們無法長時間陪在父母身邊，老年人基本上又沒有娛樂場所，導致本該頤享天年的老人們的生活平淡無奇。事實上，除了死亡他們什么都經(jīng)歷過，只有他們才真正領悟了生命的價值。我們還會定期開辦書畫活動，曲藝表演等，在投入市場的同時還會征求會員的意見，不斷增加服務，并且開設特殊服務。二、為掌握西安市部分社區(qū)老年人群疾病與健康狀況縱向演變的特點及其影響因素，為慢性病的發(fā)生、發(fā)展提供線索，為其防治提供科學依據(jù)，本研究于2005年和2008年7月一9月分別對西安市部分社區(qū)老年人進行問卷調(diào)查。因此有必要在社區(qū)開展戒煙、控酒、體育鍛煉、平衡膳食、心理疏導等健康促進方式，降低人群中的危險因素水平，改變?nèi)藗兊牟唤】敌袨楹蜕罘绞?，進一步降低慢性病患病率，以提高老年人的生活質(zhì)量。同時，如圖所示，和其他產(chǎn)品一樣，休閑企業(yè)除關注產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品核心部分外，也要注意產(chǎn)品特色、質(zhì)量、聲譽等產(chǎn)品外形部分，還要注意給消費者提供消費的便利條件和優(yōu)惠等產(chǎn)品延伸部分。 （2）康樂園老年休閑會所的產(chǎn)品主要是養(yǎng)生與飲食類的，意識到老年人的需求多樣化后，也增加了一些休閑娛樂活動以增強老年人的樂趣。提高吃、住、行、游、購、娛的規(guī)格和檔次；不斷改進飲食保健產(chǎn)品；不斷開發(fā)新的休閑娛樂資源；提高服務人員素質(zhì)，保證優(yōu)質(zhì)服務?；诖耍砷_辦諸如老年健身娛樂室、老年健身館、老年文化站、老年俱樂部，開展老年體育健身咨詢、康復咨詢、運動處方、氣功養(yǎng)身等活動。五、重視保健商品的開發(fā)人們到一個地方休閑娛樂，通常會有兩種反映，要么第二次再去，要么直接對這種休閑場產(chǎn)生抗體。飲食保健價格是老年人在休閑會所休閑娛樂時，為解決食、住、行、游、娛和購的需要而支付的全部貨幣總和。人口老齡化的發(fā)展導致老年人口過多，這給養(yǎng)老事業(yè)造成巨大壓力。 老年人觀念的改變隨著時代的發(fā)展，城市大部分老年人的經(jīng)濟水平提高，有一些老人也愿意和子女分開住，有自己獨立、自由的空間，同時也希望有一個交友、活動的場所，以提高生活質(zhì)量。這一結(jié)果與老年人的自身特點有關。四、區(qū)域投資環(huán)境分析（一）西安市總況政治環(huán)境在當前我國社會主義市場經(jīng)濟條件下，要推進養(yǎng)老服務事業(yè)社會化，政府必須在管理體制、投入機制和運行機制上建立健全相應的政策法規(guī)予以規(guī)范和扶持，并廣泛發(fā)動全社會各方面的力量來支持養(yǎng)老服務事業(yè)，保證社會養(yǎng)老機構(gòu)的有序操作和運行。大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，抓好航空航天、汽車、輸變電和專用通用設備制造、新材料、新能源、電子信息、生物醫(yī)藥、旅游、文化、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。日照:～，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍田偏多，高陵、長安、臨潼、 秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上。餐飲概況在西安市，餐飲市場比較紅火，但老年人的餐飲企業(yè)還不算太多。近幾年來，西安市在市政府的領導下，大力發(fā)展，養(yǎng)老機構(gòu)。隨著投資項目的陸續(xù)建成，屆時，市內(nèi)的退休老年人及子女不在身邊的老年人是我們老年人會所的主要客源。二、 康樂園老年休閑會所產(chǎn)品形象定位在日益激烈的競爭環(huán)境下，養(yǎng)老企業(yè)要是老年人得到廣泛認同，增加老年群體入住娛樂休閑會所的頻率，同時又能有效避免同類養(yǎng)老會所的惡性競爭，就必須為康樂園老年休閑會所進行恰當?shù)男蜗蠖ㄎ弧? 通過上述識別設計的分析，康樂園老年休閑會所的發(fā)展應著重依托三大優(yōu)勢， 塑造飲食保健產(chǎn)品、環(huán)境品牌、人文資源三大王牌理念形象。 網(wǎng)絡營銷和電子商務的優(yōu)勢對于娛樂休閑行業(yè)而言，利用Internet作為促銷工具有如下優(yōu)點：（1）跨時空，能全天候的接觸到異地的消費群體。在制定促銷計劃時，要重視周密的市場調(diào)查工作，調(diào)查媒體的有效傳播受眾，調(diào)查促銷的傳播效果，將娛樂休閑促銷建立在科學決策的基礎之上?？傮w規(guī)劃為三個主要功能區(qū)。營業(yè)時間以一年350天計算。所以，半年是比較保守的估算。此時，客房的出租率為：（6247。同時考慮到我們?nèi)狈夏晷蓍e場所經(jīng)營管理的經(jīng)驗，因此建議引進專業(yè)養(yǎng)老管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風險。附錄一 項目實施進度通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是從老年休閑會所市場發(fā)展的需要、建設條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從老年休閑會所日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造本項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益良好，雖然投資回報期為半年左右，但還是值得投資的。客房的單位變動成本為：年變動成本247。2011年康樂園老年人休閑會所營業(yè)總稅金為：++++=四、利潤分析（一）總收益總收益=總收入－總成本==（二）稅前利潤稅前利潤=總收益―營業(yè)稅及附加 = =（三）年凈利潤年凈利潤=稅前利潤－所得稅==綜上上述計算過程，可以看出，在項目正常運營的情況下?？头繀^(qū)（1）暫定名稱：溫馨之室（2）規(guī)劃面積：325平方米（3）建設內(nèi)容：老人休息室辦公區(qū)（1）暫定名稱：辦公中心（2）規(guī)劃面積；35平方米（3）建設內(nèi)容；領導辦公室和會議室庭院區(qū)①規(guī)劃面積：50平方米②建設內(nèi)容：建自然風格的小型花園，其中有各種花草植被等。旅行社批量折扣、傭金折扣、特許經(jīng)銷，舉辦各種書法繪畫比賽、吸取大賽等，將其他養(yǎng)老機構(gòu)的老人招來，使他們了解康樂園休閑會所，并聯(lián)合進行市場推廣（五）網(wǎng)絡銷售 因特網(wǎng)是營銷的新型手段，在因特網(wǎng)上進行促銷活動，其成本低于康樂園常規(guī)的促銷手段，網(wǎng)上娛樂休閑促銷活動沒有時間限制，隨時都可以接受用戶訪問，因此要完善康樂園網(wǎng)頁，發(fā)送電子刊物進行宣傳，并利用電子郵件進行娛樂休閑體驗的反饋調(diào)查，實施網(wǎng)絡營銷。因此僅僅使用傳統(tǒng)的4P是不夠的，針對市場供應產(chǎn)品趨于雷同，唐注意各種級次休閑娛樂渠道的搭配。娛樂休閑會所市場定位對娛樂休閑場所形象定位的影響主要在于老人休閑會所市場定位決定了會所產(chǎn)品特色的定位，產(chǎn)品特色定位在某種程度上就會影響甚至改變會所的形象定位。（4）市場營銷負責人 姓名：楊培鋒 性別