【正文】 mer wants and needs）放在首位，放在市場活動(dòng)的起點(diǎn)，這樣圍繞著消費(fèi)者，對消費(fèi)者的接受成本（cost）、購買的便利性（converiencal）、溝通（munication）進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。在制定促銷計(jì)劃時(shí)，要重視周密的市場調(diào)查工作，調(diào)查媒體的有效傳播受眾，調(diào)查促銷的傳播效果，將娛樂休閑促銷建立在科學(xué)決策的基礎(chǔ)之上。（二）公共關(guān)系通過舉辦一些有影響力的活動(dòng)來建立與公眾的良好關(guān)系，從而提高康樂園老年休閑會(huì)所的知名度與信譽(yù)，包括公益活動(dòng)、招待活動(dòng)、考察活動(dòng)、新聞發(fā)布活動(dòng)等活動(dòng)，這種活動(dòng)是更為實(shí)際和有效的。（四）銷售促進(jìn) 在特定的時(shí)間與空間內(nèi)，通過采取一系列的促銷措施和手段，對市場進(jìn)行刺激與激勵(lì)，以實(shí)現(xiàn)立即消費(fèi)。如設(shè)計(jì)發(fā)行畫冊、明信片、掛歷、郵票；出版有關(guān)康樂園老年休閑會(huì)所的書籍；創(chuàng)作推廣地方音樂及歌曲等?？傮w規(guī)劃為三個(gè)主要功能區(qū)。老人休息室辦公區(qū)30m178。其中，康樂中心健身房（120平方米）、書法繪畫室（30平方米）、棋牌室（30平方米）、體操舞蹈中心（70平方米）。表45 項(xiàng)目投資估算總表（單位：萬元）序號項(xiàng)目總價(jià)備注1土地租用費(fèi)859207160元/月2水電費(fèi)144601元/度，3硬件設(shè)備電視2160027臺，800元/臺風(fēng)扇162027臺，60元/臺廚房用具3000文藝器材320消防器材4506個(gè)，75元/個(gè)其他45004綠化125025元/平米5室內(nèi)裝修200006開發(fā)期間稅費(fèi)15440第一年銷售收入的1%8管理費(fèi)用3000一至五的2%9營業(yè)費(fèi)用1000營業(yè)執(zhí)照10員工營養(yǎng)師2500普通員工9900900元/人 11人廚師1400培訓(xùn)員1500一月十節(jié)課，150元/課時(shí)12不可預(yù)見費(fèi)用10000投資總計(jì)費(fèi)用197860五、資金籌措和使用安排本項(xiàng)目建設(shè)期一年。營業(yè)時(shí)間以一年350天計(jì)算。（二）年?duì)I業(yè)總收入表52 年?duì)I業(yè)總收入表單（單位：萬元） 收入年份客房餐飲娛樂休閑中心總收入20111052012176201319120142015總計(jì)三、休閑會(huì)所年經(jīng)營成本與稅金測算（一）經(jīng)營成本測算以2011年為基期來計(jì)算，康樂園老人休閑會(huì)所主要成本需要從以下方面來進(jìn)行考慮：2011年房租租金為85920元；2011年所需水電費(fèi)為14460元；娛樂休閑和餐廳等場所所需硬件設(shè)備費(fèi)用為31490元綠化和裝飾所需費(fèi)用為21250元；開發(fā)和管理所需費(fèi)用為18440元；休閑會(huì)所員工工資測算（1）營養(yǎng)師1人平均年平均工資30000元/人，計(jì)3萬元，培訓(xùn)人員3人平均年平均工資18000元，；（2）一般職工定員25人，一般職工年平均工資為10800元/人，計(jì)27萬元；則，2011年支出員工工資總額為：3++27=不可預(yù)見費(fèi)用為10000元；企業(yè)資產(chǎn)投資折舊，殘值率按10%，折舊年限以平均20年計(jì)算。即為：；水利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù)，‰。年凈現(xiàn)金流量＝247。所以，半年是比較保守的估算。（1）休閑會(huì)所員工工資方面，休閑會(huì)所25間客房配備大約5名普通員工，每個(gè)服務(wù)員的年平均工資為10800元，；管理人員配備2名以及培訓(xùn)人員3名每名人員的年平均工資為12000元，計(jì)6萬元；營養(yǎng)師1名，其中年平均工資為30000元，計(jì)為3萬元；（2）休閑會(huì)所裝修費(fèi)用的攤銷方面，休閑會(huì)所的裝修費(fèi)用為2萬元，折舊10年，；（3）宣傳廣告及差旅費(fèi)用方面，已不可預(yù)見費(fèi)用的3%提取，即，1萬3%=；（4）其他方面的固定成本以1萬元計(jì)。每間客房預(yù)算兩套一次性用品，每套3元。Q350－（F＋V此時(shí)，客房的出租率為：（6247。此外，我們所設(shè)想的將飲食保健產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為主打康樂、餐飲和客房四塊牌的綜合休閑會(huì)所，其中擬將餐飲做成本休閑會(huì)所的拳頭項(xiàng)目，這必將為西安市的老齡化市場、餐飲市場乃至康樂市場帶來新的生機(jī)和活力。我們將在盡量保持地方植被原貌的前提下，進(jìn)行投資開發(fā)與建設(shè)，這是一種基于生態(tài)環(huán)境的建設(shè)思路。近幾年西安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源比較豐富，城市功能與知名度不斷擴(kuò)大，存在著良好的投資基礎(chǔ)條件。同時(shí)考慮到我們?nèi)狈夏晷蓍e場所經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)，因此建議引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)老管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造，無論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常地明顯，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目?？紤]到目前西安市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已有一定的數(shù)量，競爭必將日趨激烈，故建議上海市項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持結(jié)合自身的優(yōu)勢，憑借現(xiàn)代化老年休閑會(huì)所的規(guī)模設(shè)施，引入先進(jìn)的專業(yè)管理技能與經(jīng)驗(yàn)，明確占領(lǐng)當(dāng)?shù)乩夏晷蓍e會(huì)所業(yè)的制高點(diǎn)。因此，一旦本項(xiàng)目建成營業(yè)，即可緩解西安市現(xiàn)實(shí)存在的老年人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的諸多問題，同時(shí)可以滿足廣大老年人對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求，這樣既能快速地提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時(shí)又能有力地促進(jìn)老年人休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。附錄一 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度通過以上各項(xiàng)研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是從老年休閑會(huì)所市場發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從老年休閑會(huì)所日后的經(jīng)營效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來看，建造本項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營效益良好，雖然投資回報(bào)期為半年左右，但還是值得投資的。二、社會(huì)效益分析康樂與老年休閑會(huì)所建在西安市住宅區(qū)附近，在餐飲、康樂方面可以服務(wù)周邊社區(qū)老年人，在客房方面可以服務(wù)往來廣大老年朋友；康樂園老年休閑會(huì)所建成后，需要的大量的正式員工和臨時(shí)工都將從上海市當(dāng)?shù)剡M(jìn)行招聘（管理公司委派除外），這將有助于提高西安市的就業(yè)率，為政府緩解就業(yè)壓力提供幫助。在2011年，項(xiàng)目建成后。[350（PV）]=247?？头康膯挝蛔儎?dòng)成本為：年變動(dòng)成本247。二、變動(dòng)成本客房的變動(dòng)成本主要包括水電耗費(fèi)和客用消耗品的耗費(fèi)這兩個(gè)方面。基于可變成本因素和休閑會(huì)所贏利主要來源，這里，我們對康樂園老年人休閑會(huì)所的客房進(jìn)行盈虧平衡的分析。說明：由于我們在取值時(shí)，將休閑會(huì)所一年的營業(yè)時(shí)間定為350天，難免會(huì)使整個(gè)年?duì)I業(yè)利潤偏低，這樣導(dǎo)致年凈利潤不高。2011年康樂園老年人休閑會(huì)所營業(yè)總稅金為：++++=四、利潤分析（一）總收益總收益=總收入－總成本==（二）稅前利潤稅前利潤=總收益―營業(yè)稅及附加 = =（三）年凈利潤年凈利潤=稅前利潤－所得稅==綜上上述計(jì)算過程，可以看出，在項(xiàng)目正常運(yùn)營的情況下。（二）營業(yè)稅金及附加測算營業(yè)稅：稅率按10%計(jì)算，即為：；城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)稅：以營業(yè)稅額為基數(shù)，取2%。 年?duì)I業(yè)收入為：20150350=1050000元餐飲年收入按5%逐年遞增，則： 2012年餐飲總收入為：1102500元； 2013年餐飲總收入為：1157625元； 2014年餐飲總收入為：； 2015年餐飲總收入為：。第二節(jié) 財(cái)務(wù)評析一、財(cái)務(wù)評析依據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版，2002年）；西安市老齡人口增長速度的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料；參加本項(xiàng)目的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料；西安市相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與資料；調(diào)研所獲得其他數(shù)據(jù)和資料。客房區(qū)（1）暫定名稱：溫馨之室（2）規(guī)劃面積：325平方米（3）建設(shè)內(nèi)容：老人休息室辦公區(qū)（1）暫定名稱：辦公中心（2）規(guī)劃面積；35平方米（3）建設(shè)內(nèi)容；領(lǐng)導(dǎo)辦公室和會(huì)議室庭院區(qū)①規(guī)劃面積：50平方米②建設(shè)內(nèi)容：建自然風(fēng)格的小型花園，其中有各種花草植被等。環(huán)境綠化區(qū)合計(jì)895m178。一層綜合娛樂休閑餐飲區(qū)190m178。二、估算說明本估算的編制范圍主要包括房租、餐廳和各類娛樂場所的裝修、客房內(nèi)裝修費(fèi)用、各類場所內(nèi)設(shè)備費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、會(huì)所開業(yè)費(fèi)用、維修基金以及其他不可預(yù)見費(fèi)用等。旅行社批量折扣、傭金折扣、特許經(jīng)銷，舉辦各種書法繪畫比賽、吸取大賽等，將其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人招來，使他們了解康樂園休閑會(huì)所，并聯(lián)合進(jìn)行市場推廣（五）網(wǎng)絡(luò)銷售 因特網(wǎng)是營銷的新型手段，在因特網(wǎng)上進(jìn)行促銷活動(dòng)，其成本低于康樂園常規(guī)的促銷手段，網(wǎng)上娛樂休閑促銷活動(dòng)沒有時(shí)間限制，隨時(shí)都可以接受用戶訪問，因此要完善康樂園網(wǎng)頁，發(fā)送電子刊物進(jìn)行宣傳，并利用電子郵件進(jìn)行娛樂休閑體驗(yàn)的反饋調(diào)查，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)營銷。 （三）廣告策劃當(dāng)前最為常見的宣傳形式，主要包括電視、廣播、報(bào)紙、雜志四種，可以各取其長，針對目標(biāo)市場來進(jìn)行取舍，必要時(shí)可實(shí)行其它一些輔助手段。 （一） 節(jié)事活動(dòng) 通過節(jié)慶產(chǎn)品的設(shè)計(jì)在短時(shí)間內(nèi)將高質(zhì)量的體驗(yàn)產(chǎn)品圍繞某一主題組織起來，集中大量傳媒進(jìn)行傳播報(bào)道，迅速提升康樂園老年休閑會(huì)所及其吸引物的知名度和美譽(yù)度，營造濃厚的體驗(yàn)氛圍。它以消費(fèi)者為核心，重組企業(yè)行為和市場行為，綜合協(xié)調(diào)地使用各種傳播方式如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、直銷CI、包裝產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組，以統(tǒng)一的目標(biāo)和統(tǒng)一的傳播形象，傳遞一致的信息，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通，迅速建立起企業(yè)在消費(fèi)者心目中的形象，建立企業(yè)與消費(fèi)者長期密切的關(guān)系，更有效地達(dá)到產(chǎn)品傳播和產(chǎn)品營銷的雙重目的。因此僅僅使用傳統(tǒng)的4P是不夠的，針對市場供應(yīng)產(chǎn)品趨于雷同，唐（5） 經(jīng)濟(jì)性，極大的降低了信息傳遞和獲取的成本。（2） 多媒體，通過文字、圖像、聲音、動(dòng)畫、影像等來發(fā)送信息，提供立體的信息。網(wǎng)絡(luò)營銷迎合了現(xiàn)代消費(fèi)者生活節(jié)奏快、要求個(gè)性化的模式，很符合營銷策略，更好滿足了消費(fèi)者的需求，降低消費(fèi)者獲取服務(wù)的成本，方便消費(fèi)者購買，強(qiáng)化了與顧客的溝通。注意各種級次休閑娛樂渠道的搭配。舒爾茨教授曾經(jīng)說過：今后，唯有“渠道”和“傳播”能產(chǎn)生差異化的競爭優(yōu)勢?？铺乩詹┦康亩x，“分銷渠道”是指產(chǎn)品(或服務(wù))從生產(chǎn)者向最終用戶轉(zhuǎn)移時(shí)，取得這種產(chǎn)品(或服務(wù))的所有權(quán)或幫助轉(zhuǎn)移其所有權(quán)的所有企業(yè)和個(gè)人。（3）展現(xiàn)飲食保健產(chǎn)品的良好形象。娛樂休閑會(huì)所市場定位對娛樂休閑場所形象定位的影響主要在于老人休閑會(huì)所市場定位決定了會(huì)所產(chǎn)品特色的定位，產(chǎn)品特色定位在某種程度上就會(huì)影響甚至改變會(huì)所的形象定位。會(huì)所的空間競爭指在一定的地域空間范圍內(nèi)，分布著若干的娛樂休閑區(qū)，由于老人不可能將這一區(qū)域內(nèi)的所有娛樂休閑區(qū)，做為自己的娛樂休閑目的，因此娛樂休閑區(qū)之間存在著市場競爭，而這種競爭表現(xiàn)為娛樂休閑區(qū)之間的形象競爭上。分別是會(huì)所資源條件的制約（這種資源主要指自身擁有的自然或人文資源）、老年人的感知與認(rèn)識 、會(huì)所空間的競爭 、區(qū)位的條件、市場定位。因而康樂園老年休閑會(huì)所要想突出自己特色，就要擺脫環(huán)境綠化不利的局面，充分利用特有的人文資源來開發(fā)自己，要定位于西安市其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中尋找自己的賣點(diǎn)，即其是老年人的第二個(gè)家。（4）市場營銷負(fù)責(zé)人 姓名：楊培鋒 性別：男 年齡：22 籍貫：陜西 聯(lián)系電話 ：13919466922 學(xué)歷：本科 學(xué)位 ：學(xué)士 所學(xué)專業(yè) ：數(shù)學(xué)與應(yīng)用數(shù)學(xué) 職稱：市場營銷負(fù)責(zé)人 畢業(yè)院校：西北名族大學(xué) 戶口所在地 ：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責(zé)：負(fù)責(zé)開發(fā)市場，市場營銷和廣告策劃（5）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 姓名：虎彥兵 性別：女 年齡：20 籍貫：寧夏 聯(lián)系電話:13919466923 學(xué)歷：本科 學(xué)位：學(xué)士 所學(xué)專業(yè) ：會(huì)計(jì) 職稱：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 畢業(yè)院校：西北名族大學(xué) 戶口所在地：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責(zé)：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)運(yùn)算和分析，掌管財(cái)務(wù)進(jìn)出5. 企業(yè)內(nèi)部部門設(shè)置情況：總經(jīng)理娛樂部餐飲部客房部后勤部工作人員工作人員工作人員工作人員第五章 營銷策略 第一節(jié) 娛樂休閑會(huì)所品牌營銷戰(zhàn)略 品牌是指用名稱、術(shù)語、標(biāo)記符號、設(shè)計(jì)或是它們的組合運(yùn)用，來識別某個(gè)娛樂休閑會(huì)所目的地的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競爭對手的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開來的商業(yè)名稱及其標(biāo)志。 本項(xiàng)目的建設(shè)可謂占據(jù)了天時(shí)、地利、人和等各方面優(yōu)勢，無論是經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益都將有比較美好的前景。這些養(yǎng)老院和居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面都設(shè)有各種娛樂設(shè)施，如棋牌室、乒乓球和羽毛球室等等，各種功能設(shè)施配備齊全，且是目前市內(nèi)老人入住的主要會(huì)所，目前正在裝修之中，本項(xiàng)目建成后將在短期內(nèi)沒有實(shí)力較強(qiáng)的市場競爭者。隨著西安市優(yōu)惠政策的推出，西安市的養(yǎng)老優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)，這些優(yōu)勢是發(fā)展老年人休閑會(huì)所業(yè)的關(guān)鍵因素。 顯著的區(qū)位優(yōu)勢。因此，西安市市場有迫切的升級和新建需求，該項(xiàng)目建成后將填補(bǔ)市內(nèi)高規(guī)格會(huì)所的市場空缺，成為市區(qū)內(nèi)廣大老年人的理想去處?！熬蠢显憾荚诒容^偏僻的地方，離兒女更遠(yuǎn)了，我才不去敬老院。 短期經(jīng)營和管理：雖然該項(xiàng)目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會(huì)所，但是畢竟該會(huì)所剛剛開業(yè)，會(huì)所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動(dòng)性，內(nèi)部問題不可能短時(shí)間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會(huì)影響該會(huì)所的管理運(yùn)行。聘請專業(yè)的會(huì)所管理機(jī)構(gòu)將有助于提升本項(xiàng)目的市場影響力及經(jīng)營管理水平。憑借市政府的良好背景，今后將有大量的老年人入住該休閑會(huì)所中心。市內(nèi)娛樂場所眾多，但是適合老年人的娛樂場所較少。良好的服務(wù)，成功地