【正文】 但是，目前上海市的一些養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)格檔次不高、布局不合理、老年休閑場所較少且設(shè)施陳舊等不良因素明顯，存在著投資建造高檔老年休閑會所的市場契機。Q350）＝0得：Q*=F247。＝根據(jù)估算，康樂園老年人休閑會所可在五個月左右收回全部投資。其中。 第六章 風險評估與防范第一節(jié) 投資預(yù)算一、估算依據(jù)依據(jù)西安市房價水平及西安市所規(guī)定的租用房價；依據(jù)本項目所需各種設(shè)備的市場價格的報價資料；按國家和西安市制定的、目前正在執(zhí)行的各類行業(yè)取費標準；根據(jù)所要投資建設(shè)康樂園老年休閑會所的設(shè)計規(guī)格與標準；根據(jù)西安市勞動部門制定從事此職業(yè)人員的工資水平?；谶@個理論，整合營銷傳播（Integrated Maketing Commnnication）應(yīng)用而生。（二）網(wǎng)絡(luò)營銷和電子商務(wù)Internet在現(xiàn)代信息傳遞中起著越來越重要的作用，它已經(jīng)成為了現(xiàn)代人生活的一部分，滲入到了生活的方方面面。使廣大老年人享受晚年生活。如表： 消費者需求類型滿足需求的方式功能性需求創(chuàng)造產(chǎn)品和價值識別（象征）需求創(chuàng)造品牌價值情感需求創(chuàng)造品牌價值康樂園老年休閑會所和其他養(yǎng)老機構(gòu)相比還有很多不足之處，例如，康樂園老年休閑會所的環(huán)境綠化不是很理想，由于占地面積不足所導(dǎo)致的。周邊的客戶資源。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會影響酒店經(jīng)營發(fā)展。市政府設(shè)立了糾風辦公室，重點監(jiān)督對企業(yè)的三亂行為， 一旦發(fā)現(xiàn)，嚴加追究，保證企業(yè)“投資無憂患，服務(wù)無報怨，入駐無煩惱”。℃(藍田)～℃（西安），～℃，℃，℃。到2020年，西安要建成國際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國際化大都市；到22世紀初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟中心。三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。我們共投放預(yù)測問卷200份，回收200份，其中有效問卷195份，%。如果子女不承擔養(yǎng)老責任，一些貧困老年人的生活將陷入困境。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3631億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值25552億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21104億元，%。但這不僅會在將來喚起老人美好的回憶，還會加強老人對此休閑會所的好感，自覺的加以宣傳。老人希望在游、購、娛、吃、住、行各方面都得到享受，因而高檔次的客房，休閑娛樂等享受保健產(chǎn)品相繼出現(xiàn)。由于老年人健康狀況日趨下降，所以他們追求能延年益壽的保健產(chǎn)品，來彌補健康方面的不足，產(chǎn)品應(yīng)滿足老年人防病、治病等方面的要求。發(fā)達國家發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗表明，在人均 GDP達到 1000 美元以后，休閑娛樂的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)處于該水平，表明我國的大眾休閑娛樂時代逐步到來。這些都是休閑會所努力尋求滿足老年人并使該會所得到最大競爭優(yōu)勢的方法。二、飲食保健產(chǎn)品的內(nèi)涵飲食保健產(chǎn)品這種以服務(wù)形式表現(xiàn)出來的產(chǎn)品，它既可以是單一的飲食保健服務(wù)項目，也可以是各個單項飲食保健產(chǎn)品的有機整合。 （4）慢性疾病按病種數(shù)分布的變化患慢性病病種數(shù)2003年也比2000年普遍上升，患1種病、%%、% 、%℅，差異有非常顯著的意義(P)，詳見表1一4。持續(xù)經(jīng)營通過可持續(xù)發(fā)展規(guī)模化經(jīng)營，嚴格管理，取得運營收益，收回投資，從而取得效益增長。公司的宗旨：給老年人一片多彩快樂的天空，讓老年人更健康，更長壽，更幸福，更年輕。康樂園休閑會所計劃書前言 2第一章 計劃書摘要 3第二章 產(chǎn)品分析 5第一節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)背景 5第二節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計 9第三節(jié) 產(chǎn)品的定價分析 14第三章 市場分析 16一、市場宏觀背景 16二、休閑會所的經(jīng)濟特點 22三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實 23四、區(qū)域投資環(huán)境分析 23五、本項目的比較優(yōu)勢 26六、本項目的前景預(yù)測（綜合分析） 28第四章 組織與管理 29第五章 營銷策略 31第一節(jié) 娛樂休閑會所品牌營銷戰(zhàn)略 31第二節(jié) 休閑會所營銷渠道建設(shè) 33第三節(jié) 休閑會所市場傳播策略 34第六章 風險評估與防范 37第一節(jié) 投資預(yù)算 37第二節(jié) 財務(wù)評析 40第三節(jié) 風險評析 44第七章 綜合評析 46一、經(jīng)濟效益分析 46二、社會效益分析 47三、生態(tài)環(huán)境效益 47附錄一 項目實施進度 47附錄二 康樂園老年休閑會所的管理 49前言我們大都沒有認真思考過老年這一概念，在我們的印象中，他們是一個沒落的群體，有的喪失了健康、沒有了希望，不再是社會的主流，給人的第一表觀就是稀落的頭發(fā)、蹣跚的步履和滿是皺紋的臉孔。目標客戶：廣大的中老年朋友。第二章 產(chǎn)品分析第一節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)背景一、西安市部分社區(qū)老年人健康與疾病狀況的動態(tài)觀察隨著人口老齡化趨勢，對老年人健康和疾病的研究已成為預(yù)防醫(yī)學(xué)的重要內(nèi)容。 西安市社區(qū)老年人群健康狀況隨年齡增長而下降，主要表現(xiàn)在慢性病患病率顯著增加、患慢性病種類顯著增多、健康行為方式普遍顯著下降。它包括、休閑娛樂、保健醫(yī)療等服務(wù)產(chǎn)品六個因素相互依存的組合。三、飲食保健產(chǎn)品開發(fā)過程中存在的問題（1）康樂園老年休閑會所的資源處于羅列狀態(tài)，沒有進行深層次的挖掘。因此，國內(nèi)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的潛力很大。4. 老年健身產(chǎn)品的開發(fā)目前我國絕大多數(shù)老人的健身娛樂場所局限在家里、馬路邊和公園里，精神需求得不到滿足?？头扛邫n次的設(shè)施可包括高級席夢思床、高級沙發(fā)、地毯、辦公桌、銀器用具、藏衣室、冰箱、電視機、淋浴室、梳洗室、和電話等。第三節(jié) 產(chǎn)品的定價分析 一、康樂園老年休閑會的飲食保健產(chǎn)品的價格情況合理的飲食保健定價是增強市場占有率的重要手段，面對競爭越來越激烈的飲食保健市場，各老年人的養(yǎng)老機構(gòu)都在為提高各自的競爭能力而尋求各種途徑，其中最基本的手段就是價格。中國高速增長的經(jīng)濟，極大的反作用于中國的投資景與消費，使得中國的投資有著良好的前景。老年人參與社會活動減少老年人退出勞動崗位，一定程度上與社會疏遠，再加上賦閑在家時間多子女忙于工作難以有充足的時間陪伴老人，不可避免會產(chǎn)生一種孤獨感和被冷落感。由休閑動機表分析得，保持身體健康是西安老年人最主要的休閑動機。投資敬老院的特點是：1）投資少、費用低2）政府對其大力扶助。西安未來將是一個工業(yè)化程度較高、服務(wù)業(yè)比例也較大的城市。最高氣溫:年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達61天，在1961～1998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣，℃。良好的服務(wù)，成功地吸引了一批高技術(shù)、高市場占有率、高附加值的工業(yè)企業(yè)入駐休閑會所，全面提升了全市工業(yè)綜合實力，實現(xiàn)了大招商、大開發(fā)、大發(fā)展。 短期經(jīng)營和管理：雖然該項目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會所，但是畢竟該會所剛剛開業(yè)，會所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動性，內(nèi)部問題不可能短時間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會影響該會所的管理運行。隨著西安市優(yōu)惠政策的推出，西安市的養(yǎng)老優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)，這些優(yōu)勢是發(fā)展老年人休閑會所業(yè)的關(guān)鍵因素。因而康樂園老年休閑會所要想突出自己特色，就要擺脫環(huán)境綠化不利的局面，充分利用特有的人文資源來開發(fā)自己，要定位于西安市其他養(yǎng)老機構(gòu)中尋找自己的賣點，即其是老年人的第二個家。（3）展現(xiàn)飲食保健產(chǎn)品的良好形象。網(wǎng)絡(luò)營銷迎合了現(xiàn)代消費者生活節(jié)奏快、要求個性化的模式，很符合營銷策略，更好滿足了消費者的需求，降低消費者獲取服務(wù)的成本，方便消費者購買，強化了與顧客的溝通。它以消費者為核心，重組企業(yè)行為和市場行為，綜合協(xié)調(diào)地使用各種傳播方式如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、直銷CI、包裝產(chǎn)品開發(fā)進行一元化的整合重組，以統(tǒng)一的目標和統(tǒng)一的傳播形象，傳遞一致的信息，實現(xiàn)與消費者的雙向溝通，迅速建立起企業(yè)在消費者心目中的形象，建立企業(yè)與消費者長期密切的關(guān)系，更有效地達到產(chǎn)品傳播和產(chǎn)品營銷的雙重目的。二、估算說明本估算的編制范圍主要包括房租、餐廳和各類娛樂場所的裝修、客房內(nèi)裝修費用、各類場所內(nèi)設(shè)備費用、公共配套設(shè)施費用、會所開業(yè)費用、維修基金以及其他不可預(yù)見費用等。第二節(jié) 財務(wù)評析一、財務(wù)評析依據(jù)國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版，2002年）；西安市老齡人口增長速度的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料；參加本項目的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料；西安市相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)與資料；調(diào)研所獲得其他數(shù)據(jù)和資料。說明：由于我們在取值時，將休閑會所一年的營業(yè)時間定為350天，難免會使整個年營業(yè)利潤偏低，這樣導(dǎo)致年凈利潤不高。[350（PV）]=247。因此，一旦本項目建成營業(yè)，即可緩解西安市現(xiàn)實存在的老年人養(yǎng)老機構(gòu)的諸多問題，同時可以滿足廣大老年人對養(yǎng)老機構(gòu)的需求，這樣既能快速地提升養(yǎng)老機構(gòu)的檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時又能有力地促進老年人休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進一步推動當?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當?shù)纳鐣?yīng)。近幾年西安市的經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會綜合經(jīng)濟實力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源比較豐富，城市功能與知名度不斷擴大，存在著良好的投資基礎(chǔ)條件。Q350－（F＋V年凈現(xiàn)金流量＝247。表45 項目投資估算總表（單位：萬元）序號項目總價備注1土地租用費859207160元/月2水電費144601元/度，3硬件設(shè)備電視2160027臺，800元/臺風扇162027臺，60元/臺廚房用具3000文藝器材320消防器材4506個，75元/個其他45004綠化125025元/平米5室內(nèi)裝修200006開發(fā)期間稅費15440第一年銷售收入的1%8管理費用3000一至五的2%9營業(yè)費用1000營業(yè)執(zhí)照10員工營養(yǎng)師2500普通員工9900900元/人 11人廚師1400培訓(xùn)員1500一月十節(jié)課，150元/課時12不可預(yù)見費用10000投資總計費用197860五、資金籌措和使用安排本項目建設(shè)期一年。如設(shè)計發(fā)行畫冊、明信片、掛歷、郵票；出版有關(guān)康樂園老年休閑會所的書籍；創(chuàng)作推廣地方音樂及歌曲等。舒爾茨教授教授提出新的4C理論，即把消費者的需求（Consumer wants and needs）放在首位，放在市場活動的起點，這樣圍繞著消費者，對消費者的接受成本（cost）、購買的便利性（converiencal）、溝通（munication）進行重點關(guān)注。 康樂園老年休閑會所尤其要注意以下方面著手：（一）加強康樂園娛樂休閑專銷區(qū)域代理的建設(shè) 采取走出去的辦法積極營銷方式——與實力強的養(yǎng)老機構(gòu)合作，西安市內(nèi)建立區(qū)域銷售代理，利用一些紀念品來做宣傳，使休閑會所的老人不斷增加。二、康樂園老年休閑會所品牌識別（1）發(fā)揮休閑會所資源的環(huán)境品牌優(yōu)勢與人文資源優(yōu)勢，打造西安市最佳養(yǎng)老、療養(yǎng)、娛樂休閑的老人會所。會所品牌理念將會所的綜合形象概括地表現(xiàn)出來，呈現(xiàn)在老人面前，使老人對會所的總體風格產(chǎn)生清晰明確的印象，由此，引導(dǎo)老人在娛樂休閑過程中對會所資源的深度感知和參與，從而對會所產(chǎn)生識別需求和情感需求，增加會所的停留時間，消費程度和忠誠度。周邊有山有水，良好的區(qū)位優(yōu)勢，將使本項目更受目標客源的青睞。 從經(jīng)營管理層面上看：投資者缺乏會所籌建和后期經(jīng)營管理經(jīng)驗，在會所委托專業(yè)休閑會所公司管理的情況下，外部環(huán)境的監(jiān)督和控制會存在盲點。三是建立常設(shè)監(jiān)督機構(gòu)。1月份最冷，℃~℃,℃；7月份最熱，℃~27℃，℃；℃。建設(shè)國際化大都市要重點突破、有序推進，到“十二五”末，為建設(shè)國際化大都市打下堅實的基礎(chǔ)。對經(jīng)營管理的要求高休閑會所為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經(jīng)濟效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于休閑會所為老年人所提供的服務(wù)種類多、標準高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對休閑會所的經(jīng)營管理提出了較高的要求。第三，對部分老年人進行試投放，檢測問卷語句的設(shè)置是否便于老年人理解，并進行了修改與完善，最終形成了本問卷的44個測項。 敬老、尊老意識貧乏 傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的道德基礎(chǔ)在動搖之中,青年人孝敬、贍養(yǎng)、照料老人的觀念正在淡化，同時養(yǎng)老的家庭倫理問題正在增加，普遍出現(xiàn)了“尊老不足，愛幼有余”的倫理問題，以種種理由推卸養(yǎng)老責任的家庭糾紛也在增多，虐待老人的現(xiàn)象時有發(fā)生。第三章 市場分析一、市場宏觀背景（一）宏觀經(jīng)濟背景及全國投資環(huán)境2007年一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值50287億元，%。如在節(jié)假日讓他們重新感受康樂園老年休閑會所的各種活動。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，一部分人產(chǎn)生了享受需求。老年體育用品要求具有保健性。四、康樂園老年休閑會所飲食保健產(chǎn)品開發(fā)對策1. 繼續(xù)加強飲食保健產(chǎn)品的持續(xù)改進和開發(fā) 隨著老齡化速度的加快，人們生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，老年人需求增加等諸多因素，必然會極大的進一步促進國內(nèi)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如現(xiàn)在興起的假日休閑旅游，就是一個很好的例子。為了滿足這種需求，我們?yōu)榇碎_發(fā)了飲食保健產(chǎn)品。2003年關(guān)節(jié)炎、糖尿病、頸椎病和腦血管病的患病率較2000年升高，差異均有非常顯著的意義(均P001):白內(nèi)障的患病率差異也有顯著的意義(P)，詳見表1一3。對策：康樂園老年休閑會所盡量選擇設(shè)立在離