【正文】 與顧客的溝通。舒爾茨教授曾經(jīng)說過：今后，唯有“渠道”和“傳播”能產(chǎn)生差異化的競爭優(yōu)勢。（3）展現(xiàn)飲食保健產(chǎn)品的良好形象。會所的空間競爭指在一定的地域空間范圍內(nèi)，分布著若干的娛樂休閑區(qū)，由于老人不可能將這一區(qū)域內(nèi)的所有娛樂休閑區(qū)，做為自己的娛樂休閑目的，因此娛樂休閑區(qū)之間存在著市場競爭，而這種競爭表現(xiàn)為娛樂休閑區(qū)之間的形象競爭上。因而康樂園老年休閑會所要想突出自己特色，就要擺脫環(huán)境綠化不利的局面，充分利用特有的人文資源來開發(fā)自己，要定位于西安市其他養(yǎng)老機構(gòu)中尋找自己的賣點，即其是老年人的第二個家。 本項目的建設(shè)可謂占據(jù)了天時、地利、人和等各方面優(yōu)勢，無論是經(jīng)濟效益還是社會效益都將有比較美好的前景。隨著西安市優(yōu)惠政策的推出，西安市的養(yǎng)老優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)，這些優(yōu)勢是發(fā)展老年人休閑會所業(yè)的關(guān)鍵因素。因此，西安市市場有迫切的升級和新建需求，該項目建成后將填補市內(nèi)高規(guī)格會所的市場空缺，成為市區(qū)內(nèi)廣大老年人的理想去處。 短期經(jīng)營和管理：雖然該項目建成后是將成為上海市內(nèi)最高檔次的老年人休閑會所，但是畢竟該會所剛剛開業(yè)，會所內(nèi)部的招聘與管理將存在較大的波動性，內(nèi)部問題不可能短時間內(nèi)解決，內(nèi)部制度還在完善中，這也可能會影響該會所的管理運行。憑借市政府的良好背景，今后將有大量的老年人入住該休閑會所中心。良好的服務(wù)，成功地吸引了一批高技術(shù)、高市場占有率、高附加值的工業(yè)企業(yè)入駐休閑會所，全面提升了全市工業(yè)綜合實力，實現(xiàn)了大招商、大開發(fā)、大發(fā)展。項目報批和建設(shè)期間的各種行政性收費一概免除。最高氣溫:年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達61天，在1961～1998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣，℃。政府還大力興建文化廣場，發(fā)展文化事業(yè)，使西安市精神文明建設(shè)上了一個新臺階。西安未來將是一個工業(yè)化程度較高、服務(wù)業(yè)比例也較大的城市。并建立一個具有權(quán)威性的、專門的行政管理機構(gòu)，對老人福利機構(gòu)進行統(tǒng)一的社會化管理，進一步優(yōu)化了投資環(huán)境。投資敬老院的特點是：1）投資少、費用低2）政府對其大力扶助。表1－5不同年齡組老人要求入住養(yǎng)老機構(gòu)的情況（2）收入在1000元至2000元之間的老年人入住養(yǎng)老機構(gòu)的可行性較大。由休閑動機表分析得，保持身體健康是西安老年人最主要的休閑動機。休閑動機量表引自Beardamp。老年人參與社會活動減少老年人退出勞動崗位，一定程度上與社會疏遠，再加上賦閑在家時間多子女忙于工作難以有充足的時間陪伴老人，不可避免會產(chǎn)生一種孤獨感和被冷落感。2000年我國65歲及以上的老年人有8811萬人，℅，按照國際標準，我國人口年齡結(jié)構(gòu)開始步入老年型社會。中國高速增長的經(jīng)濟，極大的反作用于中國的投資景與消費，使得中國的投資有著良好的前景。 3．娛樂休閑場所價： 對于棋牌室，每位老人收取3元，至于時間則沒有限制的。第三節(jié) 產(chǎn)品的定價分析 一、康樂園老年休閑會的飲食保健產(chǎn)品的價格情況合理的飲食保健定價是增強市場占有率的重要手段，面對競爭越來越激烈的飲食保健市場，各老年人的養(yǎng)老機構(gòu)都在為提高各自的競爭能力而尋求各種途徑，其中最基本的手段就是價格。在節(jié)假日等一些重要的日子里舉辦各種比賽，可以把老人在賽場的一切精彩表演以及他們臉上那種愉悅的表情設(shè)計成活生生的畫面，然后再作為紀念品送給老人?？头扛邫n次的設(shè)施可包括高級席夢思床、高級沙發(fā)、地毯、辦公桌、銀器用具、藏衣室、冰箱、電視機、淋浴室、梳洗室、和電話等。 : 1)．康樂園老年休閑會所的服務(wù)人員要有良好的儀表儀容、態(tài)度、行為和能力。4. 老年健身產(chǎn)品的開發(fā)目前我國絕大多數(shù)老人的健身娛樂場所局限在家里、馬路邊和公園里，精神需求得不到滿足。因此，我們在開發(fā)老年保健體育產(chǎn)品時，必須考慮老年人的生理、心理及行為特征，注重其實用性、方便性和保健性。因此，國內(nèi)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的潛力很大。 （4）康樂園老年休閑會所的品牌很空洞，不能傳遞旅游興奮點。三、飲食保健產(chǎn)品開發(fā)過程中存在的問題（1）康樂園老年休閑會所的資源處于羅列狀態(tài)，沒有進行深層次的挖掘。到休閑會所住宿希望衛(wèi)生清潔、價格合理等。它包括、休閑娛樂、保健醫(yī)療等服務(wù)產(chǎn)品六個因素相互依存的組合。元代皇家飲膳太醫(yī)忽思慧全面總結(jié)了元代以前的藥膳和飲食療法，綜合蒙漢及少數(shù)民族的食品內(nèi)容，完成了現(xiàn)存中國歷史上第一部飲食養(yǎng)生專著—《飲膳正要》。 西安市社區(qū)老年人群健康狀況隨年齡增長而下降，主要表現(xiàn)在慢性病患病率顯著增加、患慢性病種類顯著增多、健康行為方式普遍顯著下降。（1）均衡性檢驗2003年從2000年基線調(diào)查人群中隨機整群抽樣出596例做年齡、性別的均衡性檢驗。第二章 產(chǎn)品分析第一節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)背景一、西安市部分社區(qū)老年人健康與疾病狀況的動態(tài)觀察隨著人口老齡化趨勢，對老年人健康和疾病的研究已成為預(yù)防醫(yī)學的重要內(nèi)容。適當時機拓展投資、融資渠道，引進風險資本，并通過金融部門借貸，取得金融信譽，引進經(jīng)營資本，拓延市場運作空間。目標客戶：廣大的中老年朋友。這就給我們提出了新的問題――怎樣讓前輩們飽受滄桑的心得到愛的充實，幸福、安詳?shù)刈咄暧嗌?？“家”，在這個答案中是一個重要的概念。康樂園休閑會所計劃書前言 2第一章 計劃書摘要 3第二章 產(chǎn)品分析 5第一節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)背景 5第二節(jié) 產(chǎn)品的開發(fā)與設(shè)計 9第三節(jié) 產(chǎn)品的定價分析 14第三章 市場分析 16一、市場宏觀背景 16二、休閑會所的經(jīng)濟特點 22三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實 23四、區(qū)域投資環(huán)境分析 23五、本項目的比較優(yōu)勢 26六、本項目的前景預(yù)測（綜合分析） 28第四章 組織與管理 29第五章 營銷策略 31第一節(jié) 娛樂休閑會所品牌營銷戰(zhàn)略 31第二節(jié) 休閑會所營銷渠道建設(shè) 33第三節(jié) 休閑會所市場傳播策略 34第六章 風險評估與防范 37第一節(jié) 投資預(yù)算 37第二節(jié) 財務(wù)評析 40第三節(jié) 風險評析 44第七章 綜合評析 46一、經(jīng)濟效益分析 46二、社會效益分析 47三、生態(tài)環(huán)境效益 47附錄一 項目實施進度 47附錄二 康樂園老年休閑會所的管理 49前言我們大都沒有認真思考過老年這一概念，在我們的印象中，他們是一個沒落的群體，有的喪失了健康、沒有了希望，不再是社會的主流，給人的第一表觀就是稀落的頭發(fā)、蹣跚的步履和滿是皺紋的臉孔。我們深深感受到，老年人需要幫助，需要從生理到心理的全方位的幫助。公司的宗旨：給老年人一片多彩快樂的天空，讓老年人更健康，更長壽，更幸福，更年輕。資本運作方面：康樂園老年休閑會所準備以高的資金利用效率，快的資金周轉(zhuǎn)率取得最大效益。持續(xù)經(jīng)營通過可持續(xù)發(fā)展規(guī)?；?jīng)營，嚴格管理，取得運營收益，收回投資，從而取得效益增長。2003年對2000年使用過的調(diào)查表進行修訂，增加了健康狀況與疾病方面的詳細內(nèi)容，經(jīng)專家論證后使用。 （4）慢性疾病按病種數(shù)分布的變化患慢性病病種數(shù)2003年也比2000年普遍上升，患1種病、%%、% 、%℅，差異有非常顯著的意義(P)，詳見表1一4。 《食療本草》堪稱以前飲食療法之大成，它的問世，確立了比較完善而系統(tǒng)的食療學科。二、飲食保健產(chǎn)品的內(nèi)涵飲食保健產(chǎn)品這種以服務(wù)形式表現(xiàn)出來的產(chǎn)品，它既可以是單一的飲食保健服務(wù)項目，也可以是各個單項飲食保健產(chǎn)品的有機整合。例如：來康樂園休閑會所的老年人都喜歡去保健醫(yī)療所，那里他們可以了解心理健康知識。這些都是休閑會所努力尋求滿足老年人并使該會所得到最大競爭優(yōu)勢的方法?？禈穲@老年休閑會所的資源不錯，但缺乏對老年人消費心理的研究，沒有創(chuàng)造一個核心的體驗主題，也沒有圍繞體驗主題策劃體驗活動和創(chuàng)造體驗意象，因而，不能給老年人集中的、強烈的印象。發(fā)達國家發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗表明，在人均 GDP達到 1000 美元以后，休閑娛樂的大眾化、普遍化便開始迅猛發(fā)展，我國已經(jīng)處于該水平，表明我國的大眾休閑娛樂時代逐步到來。 3. 開發(fā)保健體育產(chǎn)品 在上海市做過一次調(diào)查，結(jié)果令人詫異:對于老年人用品市場的現(xiàn)狀，被調(diào)查的老年人中回答不滿意和不太滿意的占了47℅，認為一般的有41℅，只有12%的表示還算滿意。由于老年人健康狀況日趨下降，所以他們追求能延年益壽的保健產(chǎn)品，來彌補健康方面的不足，產(chǎn)品應(yīng)滿足老年人防病、治病等方面的要求。許多老年人喜好琴、棋、書、畫，也有一些老年人喜歡扭秧歌，當戲曲票友。老人希望在游、購、娛、吃、住、行各方面都得到享受，因而高檔次的客房，休閑娛樂等享受保健產(chǎn)品相繼出現(xiàn)?？梢?，在體驗經(jīng)濟時代，保健休閑產(chǎn)品的開發(fā)需加重體驗的成分:（1）使用個性化的設(shè)計。但這不僅會在將來喚起老人美好的回憶，還會加強老人對此休閑會所的好感，自覺的加以宣傳。逢到節(jié)假日時，我們會有相應(yīng)的優(yōu)惠，則收取每位老人的費用低于20元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3631億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值25552億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21104億元，%。目前國際主要沿用的人口類型劃分標準如下表（表11）所示：二是在我國不僅出現(xiàn)人口老齡化速度加快，而且出現(xiàn)了人口高齡化，且速度更快。如果子女不承擔養(yǎng)老責任，一些貧困老年人的生活將陷入困境。休閑態(tài)度量表根據(jù)態(tài)度的3個組成因素，設(shè)置了3個語句，分別代表消費者態(tài)度的認知、情感和行為傾向，主要測量消費者對休閑的總體態(tài)度。我們共投放預(yù)測問卷200份，回收200份，其中有效問卷195份，%。（見表1－5）由于受到觀念和社會化養(yǎng)老方式的影響更大，并且擔心其獨生子女所能給予的照顧有限，低齡老人相對于高齡老人而言更愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)。三、投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資休閑服務(wù)業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資敬老院。制定“老人福利保障”法規(guī)，明確老人福利的權(quán)利與義務(wù)，并通過法律的形式對老人的各項權(quán)益予以保障。到2020年，西安要建成國際化大都市的雛形；到2030年，西安要建成有特色的專業(yè)性國際化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影響的國際化大都市；到22世紀初，將西安全面建設(shè)成為高度發(fā)達、高度文明，在世界上舉足輕重的文化中心和經(jīng)濟中心。在市長的領(lǐng)導下，對社會文化環(huán)境進行了大力的整治，清掃黃賭毒，凈化了社會空氣?！?藍田)～℃（西安），～℃，℃，℃。特別是對引資項目，其法人登記，工商、稅務(wù)登記，土地使用，城建規(guī)劃等手續(xù)由市工業(yè)辦公室負責協(xié)調(diào)辦理，承諾在10—15個工作日內(nèi)辦理完畢。市政府設(shè)立了糾風辦公室，重點監(jiān)督對企業(yè)的三亂行為， 一旦發(fā)現(xiàn)，嚴加追究，保證企業(yè)“投資無憂患，服務(wù)無報怨，入駐無煩惱”。（一）優(yōu)勢分析 規(guī)劃優(yōu)勢 該項目由西北民族大學數(shù)學與計算機科學學院、經(jīng)濟管理學院負責設(shè)計，并由某有限公司參與合作，望受到市領(lǐng)導的重視。雙方合作有可能出現(xiàn)經(jīng)營理念的磨合與沖突的情況，在一定程度上會影響酒店經(jīng)營發(fā)展。由此可見，養(yǎng)老機構(gòu)遠遠不能滿足廣大老人的需求。周邊的客戶資源。六、本項目的前景預(yù)測（綜合分析） 隨著老齡化人口速度的不斷增長老年人對休閑業(yè)的檔次和服務(wù)水平的要求不斷提升，本項目的建設(shè)正是適應(yīng)了這種市場發(fā)展需求，此為適時；同時本項目的建設(shè)選擇具有極大的升值空間的市城新區(qū)，處于毗鄰市住宅區(qū)中心的優(yōu)越地帶，此為適地；同時本項目的興建得到了市政府的大力支持，備受市級領(lǐng)導的重視與期待，此為人和。如表： 消費者需求類型滿足需求的方式功能性需求創(chuàng)造產(chǎn)品和價值識別（象征）需求創(chuàng)造品牌價值情感需求創(chuàng)造品牌價值康樂園老年休閑會所和其他養(yǎng)老機構(gòu)相比還有很多不足之處，例如，康樂園老年休閑會所的環(huán)境綠化不是很理想，由于占地面積不足所導致的。當對會所自身的特色和品質(zhì)經(jīng)過長年累月來產(chǎn)生的“共性感知”經(jīng)過提煉，成為會所的形象。使廣大老年人享受晚年生活。 整合營銷傳播創(chuàng)始人唐（二）網(wǎng)絡(luò)營銷和電子商務(wù)Internet在現(xiàn)代信息傳遞中起著越來越重要的作用，它已經(jīng)成為了現(xiàn)代人生活的一部分，滲入到了生活的方方面面。（4） 高效性，集渠道、促銷、電子交易、互動顧客服務(wù)及市場調(diào)查與分析于一體，在線預(yù)定、在線支付、反饋信息及時完成?；谶@個理論，整合營銷傳播（Integrated Maketing Commnnication）應(yīng)用而生。具體可考慮以下活動：由新聞媒體、知名畫家、攝影家參與活動，由書法家、詩人、影視創(chuàng)作人、音樂創(chuàng)作人等參與的活動，另外還可以邀請知名人士來康樂園休閑會所休療度假，或與其它著名養(yǎng)老機構(gòu)締結(jié)“友好娛樂休閑區(qū)”關(guān)系。 第六章 風險評估與防范第一節(jié) 投資預(yù)算一、估算依據(jù)依據(jù)西安市房價水平及西安市所規(guī)定的租用房價；依據(jù)本項目所需各種設(shè)備的市場價格的報價資料；按國家和西安市制定的、目前正在執(zhí)行的各類行業(yè)取費標準；根據(jù)所要投資建設(shè)康樂園老年休閑會所的設(shè)計規(guī)格與標準；根據(jù)西安市勞動部門制定從事此職業(yè)人員的工資水平。辦公室和會議室庭院50m178。其中。則年折舊額為：2萬元；那么，2011年休閑會所總成本為：85920+14460+31490+21250+18440+354000+10000+20000=555560元。＝根據(jù)估算，康樂園老年人休閑會所可在五個月左右收回全部投資。因此，客的房年固定成本為：+6+3+++1=。Q350）＝0得：Q*=F247。同時，它也將帶動其他產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)綜合、協(xié)調(diào)發(fā)展。但是，目前上海市的一些養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)格檔次不高、布局不合理、老年休閑場所較少且設(shè)施陳舊等不良因素明顯，存在著投資建造高檔老年休閑會所的市場契機。附錄二 康樂園老年休閑會所的管理一、組織結(jié)構(gòu)與勞動定員（一）組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)是目標、協(xié)同、人員、