【正文】 綜上所述，我們的結(jié)論是：建造，無論是社會效益還是經(jīng)濟效益都非常地明顯，因此這是一個建造可行性很強的項目?？紤]到目前西安市的養(yǎng)老機構(gòu)已有一定的數(shù)量，競爭必將日趨激烈，故建議上海市項目應堅持結(jié)合自身的優(yōu)勢，憑借現(xiàn)代化老年休閑會所的規(guī)模設施，引入先進的專業(yè)管理技能與經(jīng)驗，明確占領當?shù)乩夏晷蓍e會所業(yè)的制高點。同時考慮到我們?nèi)狈夏晷蓍e場所經(jīng)營管理的經(jīng)驗，因此建議引進專業(yè)養(yǎng)老管理機構(gòu)進行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風險。因此，一旦本項目建成營業(yè)，即可緩解西安市現(xiàn)實存在的老年人養(yǎng)老機構(gòu)的諸多問題，同時可以滿足廣大老年人對養(yǎng)老機構(gòu)的需求，這樣既能快速地提升養(yǎng)老機構(gòu)的檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時又能有力地促進老年人休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進一步推動當?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當?shù)纳鐣?。近幾年西安市的?jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會綜合經(jīng)濟實力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源比較豐富，城市功能與知名度不斷擴大，存在著良好的投資基礎條件。附錄一 項目實施進度通過以上各項研究分析及測算，結(jié)果表明：無論是從老年休閑會所市場發(fā)展的需要、建設條件以及工程技術的可行性，還是從老年休閑會所日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造本項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益良好，雖然投資回報期為半年左右，但還是值得投資的。我們將在盡量保持地方植被原貌的前提下，進行投資開發(fā)與建設，這是一種基于生態(tài)環(huán)境的建設思路。二、社會效益分析康樂與老年休閑會所建在西安市住宅區(qū)附近，在餐飲、康樂方面可以服務周邊社區(qū)老年人，在客房方面可以服務往來廣大老年朋友；康樂園老年休閑會所建成后，需要的大量的正式員工和臨時工都將從上海市當?shù)剡M行招聘（管理公司委派除外），這將有助于提高西安市的就業(yè)率，為政府緩解就業(yè)壓力提供幫助。此外，我們所設想的將飲食保健產(chǎn)品設計成為主打康樂、餐飲和客房四塊牌的綜合休閑會所，其中擬將餐飲做成本休閑會所的拳頭項目，這必將為西安市的老齡化市場、餐飲市場乃至康樂市場帶來新的生機和活力。在2011年，項目建成后。此時，客房的出租率為：（6247。[350（PV）]=247。Q350－（F＋V客房的單位變動成本為：年變動成本247。每間客房預算兩套一次性用品，每套3元。二、變動成本客房的變動成本主要包括水電耗費和客用消耗品的耗費這兩個方面。（1）休閑會所員工工資方面，休閑會所25間客房配備大約5名普通員工，每個服務員的年平均工資為10800元，；管理人員配備2名以及培訓人員3名每名人員的年平均工資為12000元，計6萬元；營養(yǎng)師1名，其中年平均工資為30000元，計為3萬元；（2）休閑會所裝修費用的攤銷方面，休閑會所的裝修費用為2萬元，折舊10年，；（3）宣傳廣告及差旅費用方面，已不可預見費用的3%提取，即，1萬3%=；（4）其他方面的固定成本以1萬元計?；诳勺兂杀疽蛩睾托蓍e會所贏利主要來源，這里，我們對康樂園老年人休閑會所的客房進行盈虧平衡的分析。所以，半年是比較保守的估算。說明：由于我們在取值時，將休閑會所一年的營業(yè)時間定為350天，難免會使整個年營業(yè)利潤偏低，這樣導致年凈利潤不高。年凈現(xiàn)金流量＝247。2011年康樂園老年人休閑會所營業(yè)總稅金為：++++=四、利潤分析（一）總收益總收益=總收入－總成本==（二）稅前利潤稅前利潤=總收益―營業(yè)稅及附加 = =（三）年凈利潤年凈利潤=稅前利潤－所得稅==綜上上述計算過程，可以看出，在項目正常運營的情況下。即為：；水利基金：以營業(yè)總收入為基數(shù)，‰。（二）營業(yè)稅金及附加測算營業(yè)稅：稅率按10%計算，即為：；城鎮(zhèn)建設維護稅：以營業(yè)稅額為基數(shù)，取2%。（二）年營業(yè)總收入表52 年營業(yè)總收入表單（單位：萬元） 收入年份客房餐飲娛樂休閑中心總收入20111052012176201319120142015總計三、休閑會所年經(jīng)營成本與稅金測算（一）經(jīng)營成本測算以2011年為基期來計算，康樂園老人休閑會所主要成本需要從以下方面來進行考慮：2011年房租租金為85920元；2011年所需水電費為14460元；娛樂休閑和餐廳等場所所需硬件設備費用為31490元綠化和裝飾所需費用為21250元；開發(fā)和管理所需費用為18440元；休閑會所員工工資測算（1）營養(yǎng)師1人平均年平均工資30000元/人，計3萬元，培訓人員3人平均年平均工資18000元，；（2）一般職工定員25人，一般職工年平均工資為10800元/人，計27萬元；則，2011年支出員工工資總額為：3++27=不可預見費用為10000元；企業(yè)資產(chǎn)投資折舊，殘值率按10%，折舊年限以平均20年計算。 年營業(yè)收入為：20150350=1050000元餐飲年收入按5%逐年遞增，則： 2012年餐飲總收入為：1102500元； 2013年餐飲總收入為：1157625元； 2014年餐飲總收入為：； 2015年餐飲總收入為：。營業(yè)時間以一年350天計算。第二節(jié) 財務評析一、財務評析依據(jù)國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（試用版，2002年）；西安市老齡人口增長速度的有關數(shù)據(jù)和資料；參加本項目的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料；西安市相關財務數(shù)據(jù)與資料；調(diào)研所獲得其他數(shù)據(jù)和資料。表45 項目投資估算總表（單位：萬元）序號項目總價備注1土地租用費859207160元/月2水電費144601元/度，3硬件設備電視2160027臺，800元/臺風扇162027臺，60元/臺廚房用具3000文藝器材320消防器材4506個，75元/個其他45004綠化125025元/平米5室內(nèi)裝修200006開發(fā)期間稅費15440第一年銷售收入的1%8管理費用3000一至五的2%9營業(yè)費用1000營業(yè)執(zhí)照10員工營養(yǎng)師2500普通員工9900900元/人 11人廚師1400培訓員1500一月十節(jié)課，150元/課時12不可預見費用10000投資總計費用197860五、資金籌措和使用安排本項目建設期一年?？头繀^(qū)（1）暫定名稱：溫馨之室（2）規(guī)劃面積：325平方米（3）建設內(nèi)容：老人休息室辦公區(qū)（1）暫定名稱：辦公中心（2）規(guī)劃面積；35平方米（3）建設內(nèi)容；領導辦公室和會議室庭院區(qū)①規(guī)劃面積：50平方米②建設內(nèi)容：建自然風格的小型花園，其中有各種花草植被等。其中，康樂中心健身房（120平方米）、書法繪畫室（30平方米）、棋牌室（30平方米）、體操舞蹈中心（70平方米）。環(huán)境綠化區(qū)合計895m178。老人休息室辦公區(qū)30m178。一層綜合娛樂休閑餐飲區(qū)190m178。總體規(guī)劃為三個主要功能區(qū)。二、估算說明本估算的編制范圍主要包括房租、餐廳和各類娛樂場所的裝修、客房內(nèi)裝修費用、各類場所內(nèi)設備費用、公共配套設施費用、會所開業(yè)費用、維修基金以及其他不可預見費用等。如設計發(fā)行畫冊、明信片、掛歷、郵票；出版有關康樂園老年休閑會所的書籍；創(chuàng)作推廣地方音樂及歌曲等。旅行社批量折扣、傭金折扣、特許經(jīng)銷，舉辦各種書法繪畫比賽、吸取大賽等，將其他養(yǎng)老機構(gòu)的老人招來，使他們了解康樂園休閑會所，并聯(lián)合進行市場推廣（五）網(wǎng)絡銷售 因特網(wǎng)是營銷的新型手段，在因特網(wǎng)上進行促銷活動，其成本低于康樂園常規(guī)的促銷手段，網(wǎng)上娛樂休閑促銷活動沒有時間限制，隨時都可以接受用戶訪問，因此要完善康樂園網(wǎng)頁，發(fā)送電子刊物進行宣傳，并利用電子郵件進行娛樂休閑體驗的反饋調(diào)查，實施網(wǎng)絡營銷。（四）銷售促進 在特定的時間與空間內(nèi)，通過采取一系列的促銷措施和手段，對市場進行刺激與激勵，以實現(xiàn)立即消費。 （三）廣告策劃當前最為常見的宣傳形式，主要包括電視、廣播、報紙、雜志四種，可以各取其長，針對目標市場來進行取舍，必要時可實行其它一些輔助手段。（二）公共關系通過舉辦一些有影響力的活動來建立與公眾的良好關系，從而提高康樂園老年休閑會所的知名度與信譽，包括公益活動、招待活動、考察活動、新聞發(fā)布活動等活動，這種活動是更為實際和有效的。 （一） 節(jié)事活動 通過節(jié)慶產(chǎn)品的設計在短時間內(nèi)將高質(zhì)量的體驗產(chǎn)品圍繞某一主題組織起來，集中大量傳媒進行傳播報道，迅速提升康樂園老年休閑會所及其吸引物的知名度和美譽度，營造濃厚的體驗氛圍。在制定促銷計劃時，要重視周密的市場調(diào)查工作，調(diào)查媒體的有效傳播受眾，調(diào)查促銷的傳播效果，將娛樂休閑促銷建立在科學決策的基礎之上。它以消費者為核心，重組企業(yè)行為和市場行為，綜合協(xié)調(diào)地使用各種傳播方式如廣告、促銷、公關、新聞、直銷CI、包裝產(chǎn)品開發(fā)進行一元化的整合重組，以統(tǒng)一的目標和統(tǒng)一的傳播形象，傳遞一致的信息，實現(xiàn)與消費者的雙向溝通，迅速建立起企業(yè)在消費者心目中的形象，建立企業(yè)與消費者長期密切的關系，更有效地達到產(chǎn)品傳播和產(chǎn)品營銷的雙重目的。舒爾茨教授教授提出新的4C理論，即把消費者的需求（Consumer wants and needs）放在首位，放在市場活動的起點，這樣圍繞著消費者，對消費者的接受成本（cost）、購買的便利性（converiencal）、溝通（munication）進行重點關注。因此僅僅使用傳統(tǒng)的4P是不夠的，針對市場供應產(chǎn)品趨于雷同，唐第三節(jié) 休閑會所市場傳播策略老年人的消費意識增強，消費者的娛樂休閑知識成熟，以前對消費者屢屢見效的銷售手段出現(xiàn)邊際效應的遞減。（5） 經(jīng)濟性，極大的降低了信息傳遞和獲取的成本。（3）交互式，能雙向溝通。（2） 多媒體，通過文字、圖像、聲音、動畫、影像等來發(fā)送信息，提供立體的信息。 網(wǎng)絡營銷和電子商務的優(yōu)勢對于娛樂休閑行業(yè)而言，利用Internet作為促銷工具有如下優(yōu)點：（1）跨時空，能全天候的接觸到異地的消費群體。網(wǎng)絡營銷迎合了現(xiàn)代消費者生活節(jié)奏快、要求個性化的模式，很符合營銷策略，更好滿足了消費者的需求，降低消費者獲取服務的成本，方便消費者購買，強化了與顧客的溝通。 康樂園老年休閑會所尤其要注意以下方面著手：（一）加強康樂園娛樂休閑專銷區(qū)域代理的建設 采取走出去的辦法積極營銷方式——與實力強的養(yǎng)老機構(gòu)合作，西安市內(nèi)建立區(qū)域銷售代理，利用一些紀念品來做宣傳，使休閑會所的老人不斷增加。注意各種級次休閑娛樂渠道的搭配。制造商應該與分銷商緊密合作，使得二者整合成為銷售聯(lián)合體，爭取建立自己的渠道競爭優(yōu)勢。舒爾茨教授曾經(jīng)說過：今后，唯有“渠道”和“傳播”能產(chǎn)生差異化的競爭優(yōu)勢。今天，分銷模式依然是最為主流的銷售模式，雖然這種模式正受到一些新的銷售模式的挑戰(zhàn)(如直銷、網(wǎng)絡營銷、電話營銷等)。科特勒博士的定義，“分銷渠道”是指產(chǎn)品(或服務)從生產(chǎn)者向最終用戶轉(zhuǎn)移時，取得這種產(chǎn)品(或服務)的所有權或幫助轉(zhuǎn)移其所有權的所有企業(yè)和個人。 通過上述識別設計的分析，康樂園老年休閑會所的發(fā)展應著重依托三大優(yōu)勢， 塑造飲食保健產(chǎn)品、環(huán)境品牌、人文資源三大王牌理念形象。（3）展現(xiàn)飲食保健產(chǎn)品的良好形象。二、康樂園老年休閑會所品牌識別（1）發(fā)揮休閑會所資源的環(huán)境品牌優(yōu)勢與人文資源優(yōu)勢，打造西安市最佳養(yǎng)老、療養(yǎng)、娛樂休閑的老人會所。娛樂休閑會所市場定位對娛樂休閑場所形象定位的影響主要在于老人休閑會所市場定位決定了會所產(chǎn)品特色的定位，產(chǎn)品特色定位在某種程度上就會影響甚至改變會所的形象定位。同時幾個娛樂休閑場所之間的空間位置, 特別是通過交通線路使得娛樂休閑場所相互之間分流對方客源的可能的區(qū)位。會所的空間競爭指在一定的地域空間范圍內(nèi)，分布著若干的娛樂休閑區(qū)，由于老人不可能將這一區(qū)域內(nèi)的所有娛樂休閑區(qū)，做為自己的娛樂休閑目的，因此娛樂休閑區(qū)之間存在著市場競爭，而這種競爭表現(xiàn)為娛樂休閑區(qū)之間的形象競爭上。老年人的感知對于會所來說也十分重要，每一個老人在到達某會所后就會對此會所產(chǎn)生真實的感受，產(chǎn)生印象。分別是會所資源條件的制約（這種資源主要指自身擁有的自然或人文資源）、老年人的感知與認識 、會所空間的競爭 、區(qū)位的條件、市場定位。二、 康樂園老年休閑會所產(chǎn)品形象定位在日益激烈的競爭環(huán)境下，養(yǎng)老企業(yè)要是老年人得到廣泛認同，增加老年群體入住娛樂休閑會所的頻率，同時又能有效避免同類養(yǎng)老會所的惡性競爭，就必須為康樂園老年休閑會所進行恰當?shù)男蜗蠖ㄎ?。因而康樂園老年休閑會所要想突出自己特色，就要擺脫環(huán)境綠化不利的局面，充分利用特有的人文資源來開發(fā)自己，要定位于西安市其他養(yǎng)老機構(gòu)中尋找自己的賣點，即其是老年人的第二個家。會所品牌理念將會所的綜合形象概括地表現(xiàn)出來，呈現(xiàn)在老人面前，使老人對會所的總體風格產(chǎn)生清晰明確的印象，由此，引導老人在娛樂休閑過程中對會所資源的深度感知和參與，從而對會所產(chǎn)生識別需求和情感需求，增加會所的停留時間，消費程度和忠誠度。（4）市場營銷負責人 姓名：楊培鋒 性別：男 年齡：22 籍貫：陜西 聯(lián)系電話 ：13919466922 學歷：本科 學位 ：學士 所學專業(yè) ：數(shù)學與應用數(shù)學 職稱：市場營銷負責人 畢業(yè)院校：西北名族大學 戶口所在地 ：蘭州 主要經(jīng)歷和業(yè)績：沒有主要職責：負責開發(fā)市場，市場營銷和廣告策劃（5）財務負責人 姓名：虎彥兵 性別：女 年齡：20