【文章內(nèi)容簡介】 部署開始實施，我國將進入全面建設(shè)小康社會，加快推進現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》（以下簡稱《綱要》）提出要堅持把發(fā)展作為主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，改革開放和科技進步作為動力，提高人民生活水平作為根本出發(fā)點及經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重要指導方針；并提出要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝飾裝修業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)；加大以經(jīng)濟適用住房為重點的住房建設(shè)力度，建立廉租住房保障體系；活躍住房二級市場、發(fā)展租賃市場；完善住房公積金制度。這是國家歷次五年計劃中首次對住宅與房地產(chǎn)業(yè)提出明確而具體的要求，是新世紀初住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導方針?！笆濉逼陂g，我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著新的形勢，住宅作為擴大內(nèi)需的重要方面，在“十五”期間必須保持較高的增長速度，才能實現(xiàn)拉動經(jīng)濟增長的目標。（一）發(fā)展目標與主要指標“十五”住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導思想：抓住我國將全面建設(shè)小康社會，實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的歷史機遇，加快發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)；以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級；積極穩(wěn)妥地推進住房制度改革，通過改革促進發(fā)展；以科技創(chuàng)新為動力，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)；最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民居住水平的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善，達到經(jīng)濟和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展?！笆濉弊≌c房地產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展目標：“十五”期間，全國城鄉(xiāng)住宅計劃竣工面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)住宅計劃竣工面積27億平方米，約3000萬套；2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到22平方米；農(nóng)村住宅竣工面積30億平方米，人均住宅建筑面積達到25平方米。到2010年，城鎮(zhèn)住宅達到適用、經(jīng)濟、美觀、安全的要求，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求。城鎮(zhèn)住宅竣工面積達到55億平方米，實現(xiàn)戶均一套、人均一間、功能齊全、設(shè)備配套、居住環(huán)境良好的住宅，實現(xiàn)住房商品化；科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻率達到40%以上。（二）住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“十五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)要抓住發(fā)展的有利機遇，重點實施三大戰(zhàn)略：1．可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要合理、經(jīng)濟、高效地利用資源，營造有益于人民健康的居住生態(tài)環(huán)境，為未來的建設(shè)留有充分的發(fā)展空間和調(diào)整余地。2. 以市場需求為導向戰(zhàn)略，即住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以市場的消費需求為導向，滿足不同的消費水平、消費層次、家庭結(jié)構(gòu)的多樣化需求，豐富市場供應(yīng)。3. 科技創(chuàng)新戰(zhàn)略，即依靠科技進步，加大科技投入，提倡技術(shù)創(chuàng)新，加快科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，提高科技含量，推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，從根本上提高勞動生產(chǎn)率水平和整體經(jīng)濟效益。進入21世紀，中國住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著三個重要轉(zhuǎn)變。一是住宅建設(shè)正處在增量發(fā)展向增量發(fā)展與存量搞活并重轉(zhuǎn)變，要加快住宅建設(shè)，搞活市場流通；二是房地產(chǎn)市場正處在由數(shù)量型需求向數(shù)量、質(zhì)量并重型需求轉(zhuǎn)化，今后的一個重要任務(wù)就是提高房屋質(zhì)量；三是房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)正處在由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，突出任務(wù)就是要推進產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化?！笆濉逼陂g，住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點任務(wù)是建立并完善五大體系：國家宏觀控制體系、住房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)市場體系、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系和市場服務(wù)體系。根據(jù)“十五”期間住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標和主要任務(wù)的要求，要在以下十個主要方面，著力進行體制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，采取重大舉措，切實抓出成效，取得明顯進展。（一）擴大住房的有效需求，保持住宅建設(shè)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長要把住宅建設(shè)發(fā)展建立在擴大住房有效需求的基礎(chǔ)上，從供給和需求兩個方面入手，擴大住房投資，增加住房消費，化解有效需求不足的矛盾，保持總供給和總需求的基本平衡，實現(xiàn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定地增長。努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。加快住房制度改革的創(chuàng)新步伐，逐步建立完整、配套的刺激住房消費的政策和制度體系。擴大住房消費信貸規(guī)模，促進信用支持型住房消費方式的成長。積極倡導住房梯度消費新模式，分步驟、分階段地逐步改善居住條件。保持住宅建設(shè)投資持續(xù)穩(wěn)定地增長。適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的要求，充分發(fā)揮政策的導向作用，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的質(zhì)量和效益，吸引更多的社會資金投向住房建設(shè)和住房消費，特別要通過優(yōu)惠傾斜政策，鼓勵對普通商品住宅和經(jīng)濟適用住房的投資。（二）加大強化政府宏觀調(diào)控能力，加強用地管理加大政府對房地產(chǎn)開發(fā)用地的管理力度，在合理用地、節(jié)約用地的原則下，保障住宅建設(shè)用地。嚴格控制大中城市房地產(chǎn)開發(fā)用地數(shù)量，加強對已批房地產(chǎn)開發(fā)用地使用的管理，加大舊城區(qū)改造力度，盤活城市存量土地。調(diào)整現(xiàn)階段住宅規(guī)劃布局存在的問題，建立土地強制收購儲備機制，合理利用土地資源，確保土地市場的供求平衡。繼續(xù)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針，提高住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計水平。在房地產(chǎn)綜合開發(fā)中，要充分考慮與經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、居民收入水平、人口結(jié)構(gòu)變化以及可持續(xù)發(fā)展等方面的要求和影響，使其具有適應(yīng)性和一定的超前性，促進城市建設(shè)整體水平的提高。（三）加大以經(jīng)濟適用住房為重點的住房建設(shè)力度，增加住房有效供給繼續(xù)加大經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度。落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策，確保經(jīng)濟適用住房的低價位和高質(zhì)量；同時，要加快完善經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策。經(jīng)濟適用住房的發(fā)展要與地方經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入狀況、房價和住房商品化程度相協(xié)調(diào)、相適應(yīng)。要加強總量控制，謹防空置。（四）建立廉租房保障體系，解決最低收入家庭基本居住問題廉租住房是社會保障體系的重要組成部分，要盡快完善廉租住房的供應(yīng)、管理體系及相關(guān)配套政策措施。建立適合我國國情的分層次、多樣化、適度的住房保障制度，包括經(jīng)濟適用住房、集資合作建房、廉租住房等。重點是改善住房和收入雙重困難家庭的住房條件。要根據(jù)各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平，合理確定城鎮(zhèn)最低收入家庭和廉租住房標準，完善廉租住房申請、審批、入住與遷出管理辦法，建立起制度化、規(guī)范化、公開化的最低收入家庭住房保障機制，切實幫助城鎮(zhèn)最低收入家庭解決基本居住問題。（五）全面開放搞活房地產(chǎn)市場，建立市場化、商品化的流通體制加強對房地產(chǎn)一級市場的宏觀管理力度，建立公開透明的土地出讓、轉(zhuǎn)讓招投標制度；規(guī)范房地產(chǎn)二級市場，切實保護消費者的權(quán)益；全面開放房地產(chǎn)三級市場，即存量房屋市場，明晰房屋產(chǎn)權(quán)，完善配套政策，減化工作程序，降低交易稅費，調(diào)整收益分配，建立健全市場化、商品化的房地產(chǎn)流通體系。積極培育房屋租賃市場。落實房屋租賃登記備案制度。降低稅費，鼓勵民間資金投資住房租賃領(lǐng)域。加快開發(fā)老年公寓、學生公寓等，滿足社會不同群體的住房需要。規(guī)范中介行為，拓寬住房消費服務(wù)領(lǐng)域。加快制定房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則，建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度，維護房地產(chǎn)市場秩序和房屋交易雙方當事人的合法權(quán)益。充分利用現(xiàn)代電子信息技術(shù)，建立公開、透明的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)資源共享，提高住房消費服務(wù)水平。進一步擴展、推廣房屋置換、電子商務(wù)應(yīng)用、房屋銀行、置業(yè)擔保等新的住房消費服務(wù)領(lǐng)域。（六）完善住房公積金制度，發(fā)展住房金融充分發(fā)揮住房公積金在解決城鎮(zhèn)中低收入階層住房問題的積極作用。提高住房公積金繳交比例，擴大公積金的受益范圍，積極采取靈活多樣的公積金信貸還款方式，提高公積金信貸資金的流動性和使用率。提高商業(yè)銀行個人住房貸款服務(wù)的質(zhì)量，簡化手續(xù)，降低費用，采取固定利率和浮動利相結(jié)合的多樣化還款方式，加快住房金融制度創(chuàng)新步伐，開發(fā)出更多的住房貸款品種，滿足各層次的住房貸款需求，加大對住房消費的支持力度，提高居民的購房能力。完善住房抵押貸款的各項配套政策，特別要盡快建立住房抵押貸款擔保和保險制度，防范個人住房貸款風險，促進個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。建立多元化的住房融資渠道，拓展住房信貸資金來源，提高金融機構(gòu)資產(chǎn)流動性和質(zhì)量。鼓勁銀行之間的公積金和商業(yè)銀行貸款在利率、還款方式等多方面引入競爭機制。建立住房貸款代理人制度，提高住房金融中介服務(wù)水平。（七）實施鼓勵住宅建設(shè)與消費的經(jīng)濟政策，改革房地產(chǎn)稅費體制進一步研究制定以鼓勵住宅建設(shè)與消費為主的各項經(jīng)濟政策，包括建立完善刺激個人住房消費的個人所得稅制度，降低住房二、三級市場的交易稅費政策等。降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅賦，將稅收政策的重點轉(zhuǎn)到使用、占有環(huán)節(jié)，促進“房盡其用、地盡其利”，通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。（八）規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境加快物業(yè)管理的立法步伐，規(guī)范物業(yè)管理市場主體的行為。從實際情況出發(fā)，逐步推行物業(yè)管理消費的貨幣補貼政策，提高居民的消費能力。不斷提高物業(yè)管理的覆蓋面，對舊住宅小區(qū)和企事業(yè)單位的辦公及生活用房全面推行社會化的物業(yè)管理。加強服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費的監(jiān)督管理，提高物業(yè)管理的綜合服務(wù)水平，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，建立收費行為的約束機制。培育市場，打破壟斷，推進公平競爭。全面提高行業(yè)隊伍素質(zhì)，推進行業(yè)科技進步，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。（九）積極開展技術(shù)創(chuàng)新，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化依靠科技進步，增加對住宅產(chǎn)業(yè)的科技投入，盡快完善住宅建筑體系、結(jié)構(gòu)體系、部品體系、質(zhì)量保證體系和住宅性能認定制度。積極推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，淘汰、限制使用落后產(chǎn)品，注重采用先進技術(shù)改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)，提高住宅產(chǎn)業(yè)的科教含量和智能化水平，加速產(chǎn)業(yè)的技術(shù)升級，從根本上提高住宅的綜合質(zhì)量，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，走節(jié)約資源的可持續(xù)發(fā)展道路。（十）提高小城鎮(zhèn)住房建設(shè)水平，加速改善基礎(chǔ)設(shè)施條件提高城鎮(zhèn)化水平，加強對小城鎮(zhèn)住房建設(shè)的引導，把其與經(jīng)濟發(fā)展水平和市場發(fā)育程度相適應(yīng)，與改善經(jīng)濟布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高人民居住生活質(zhì)量相結(jié)合。小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)應(yīng)本著“總量平衡，合理布局，科學規(guī)劃，體現(xiàn)特色，規(guī)模適度，節(jié)約耕地”的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。堅持新建與改造相結(jié)合，保證耕地總量的平衡。提高小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計水平，按照城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，與本區(qū)域的社會、經(jīng)濟、環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社區(qū)服務(wù)等功能，以創(chuàng)造良好的人居環(huán)境為中心，改善城鎮(zhèn)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)市場篇3. 房產(chǎn)一級市場概述近年來，土地市場建設(shè)取得很大成效主要體現(xiàn)在四個方面。（1）國有土地使用配制范圍和市場配制范圍不斷擴大，在全國全面實行了國有土地有償使用制度。國家城市國有建設(shè)用地（下圖綠色標記）的315萬公頃中有償使用和市場配制的國有土地面積（下圖中紫色標記之和）占城市國有建設(shè)用地總面積的比例由１９９２年的不足２％上升到２００２年的２４％，達到76萬公頃。單位：萬公頃國有土地使用權(quán)價格的市場機制初步形成，經(jīng)營性國有土地使用權(quán)（商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅）要求實行招標、拍賣、掛牌出讓，現(xiàn)在這種制度已經(jīng)普遍建立，由１９９２年的占當年出讓總面積比例不足１％，上升到２００２年的１５％。市場交易日益活躍，２００２年出讓金額達到２３８０億元，出租的１９．１萬公頃，租金額達到２８億元，抵押金額７８４６億元，市場形成的情況目前基本如此，且在逐年提高。（2）土地用途管制制度基本確立，政府對土地市場宏觀調(diào)控得到了加強和完善。l 總結(jié)了上個世紀９０年代初房地產(chǎn)過熱的教訓，修訂了土地管理法，確立了新的土地用途管制制度l 實行新的土地收益分配辦法l 按照建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求實行土地收購儲備制度，根據(jù)市場的供求情況調(diào)控土地供應(yīng)量，增強政府調(diào)控土地市場的能力，目前全國大概有１２００多個市縣建立了儲備制度l 土地調(diào)查登記制度進一步完善，強化了土地利用狀況和土地價格的監(jiān)測（3）土地市場運行制度和組織建設(shè)取得了明顯進展，市場服務(wù)體系逐步形成。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是土地公開交易，基準地價定期確定公布，土地市場交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢制度基本建立，保障了土地市場的規(guī)范運行。但是仍有很多地方跳出這個制度在運行，這是矛盾的。二是轉(zhuǎn)變政府職能，減少和規(guī)范行政審批，嚴格實行政企分開，培育和發(fā)展中介服務(wù)組織，從總體形勢上看是這樣，但是具體操作過程中一些不規(guī)范行為是有的。（4）土地產(chǎn)權(quán)進一步細化和明確，土地權(quán)利體系開始出現(xiàn)。一是根據(jù)土地市場建設(shè)需要，在堅持土地公有制前提下，實行土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，土地使用權(quán)成了商品。二是細化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎(chǔ)上，增加了國有土地租賃和國有土地使用權(quán)折價、出租或者入股兩種新的土地有償使用方式。三是適應(yīng)國有企業(yè)改革的需要，明確劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)的權(quán)益價格，這一點在企業(yè)改制的過程當中進行了明確。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并的需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時可以依法流轉(zhuǎn)。第一，必須服從和服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)中心，維護改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局。這十多年來，建設(shè)用地的供應(yīng)優(yōu)先保證了國家基礎(chǔ)設(shè)施主導產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)。同時，按照市場經(jīng)濟體制改革的方向，推進了土地使用制度改革和土地市場建設(shè)，充分發(fā)揮了市場對土地資源的配制作用，配合國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，支持和促進國有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會保障提供了資金支持。另外，優(yōu)化了國有土地利用結(jié)構(gòu)，收取國有土地使用金８３００多億元，如果沒有這些土地使用制度改革，城市發(fā)展過程中資金可能會受到很大制約。第二，必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實行嚴格的土地管理制度。加強土地資源管理，嚴格限制農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，既是保護耕地的需要，也是充分實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值的最基本前提。一個城市，如果不加限制地向外面擴張，占用農(nóng)地，要想把這個城市建設(shè)好，把土地資產(chǎn)管理好是非常難的。土地資源的總量是有限的，土地要賣出好價錢，不適度進行控制是不行的。到處都可以拿地，地就不值錢了。第三，必須堅持依法行政。加強對土地市場秩序的規(guī)范，規(guī)范政府行為是規(guī)范市場行為的重點。第四，必須堅持與時俱進按照市場經(jīng)濟原則推進制度創(chuàng)新。以上內(nèi)容摘抄自《中國房地產(chǎn)報》“十五”期間土地資產(chǎn)管理的主要目標是：全面提高建設(shè)用地集約利用水平，增加有效供給能力；全面深化土地使用制度改革，建立統(tǒng)一公平、規(guī)范有序的土地市場；全面開展基礎(chǔ)業(yè)務(wù)建設(shè)，提高建設(shè)用地和市場管理的科技含量；全面轉(zhuǎn)變政府管理土地資產(chǎn)的職能，提高依法行政水平。 國家《土地資產(chǎn)管理“十五”計劃綱要》已經(jīng)明確了中國土地市場建設(shè)的主要預