【文章內(nèi)容簡介】 投機行為正受到遏制。國家信息中心數(shù)據(jù)表明：2005年16月，全國商品房銷售面積12536萬平方米，%，增幅同比回落約17個百分點。，；大連、南京、寧波、長沙、成都和烏魯木齊等10個城市商品房銷售面積均為負增長。這表明受持幣觀望心理的影響，商品房成交量明顯放緩。相應地，2005年上半年商品房銷售額也呈現(xiàn)出逐月回落的態(tài)勢，%，%，14月同比增長31%，%，16月同比增長幅度仍然較小。這表明在居民期待房價進一步走低和商品房買賣交易成本不斷走高（如對二手房交易征收個人所得稅、繳納營業(yè)稅等）的雙重心理驅(qū)動下，購房群體持幣觀望者明顯增多。央行于今年5月中、下旬對全國50個大、中、小城市進行的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查表明，城鎮(zhèn)有意購房人數(shù)創(chuàng)歷史新低，為買房而儲蓄的居民人數(shù)占比明顯回落。調(diào)查結(jié)果顯示，%，，降到歷史最低點；儲蓄動機為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，，也降到了歷史最低點。短期內(nèi)居民買房的意愿減弱，持幣待購行為增加，不利于今年住房消費的增長。表14：20022005年6月我國商品房銷售情況單位：萬平米，億元，%2002年2003年2004年2005年12月13月14月15月16月商品房銷售面積同比增長商品房銷售額同比增長其中：銷售給個人4710同比增長數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（二）商品房銷售價格漲幅回落，但仍處在高位據(jù)國家統(tǒng)計局對35個大中城市調(diào)查顯示，在國家一系列穩(wěn)定住房價格政策措施的作用下，%，雖然漲幅有所回落，部分城市房價漲幅回落明顯，但是環(huán)比價格仍在上漲。分類別看，二季度35個大中城市新建商品住房銷售價格（加權(quán)平均數(shù)）為每平方米4867元，%，%。其中，經(jīng)濟適用住房、普通住房和高檔住房銷售價格為每平方米2013元、4199元和6337元，%、%%，%、%%，同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價格每平方米3425元，%，%，；%，%。其中，辦公樓、%、%%，%、%%。圖16：20002005年二季度全國商品房銷售價格變動情況資料來源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報》、國家統(tǒng)計局分地區(qū)看，在35個大中城市中，新建商品住房每平方米銷售價格仍較高的城市是：上海8586元、北京6567元、廈門6241元、深圳6233元、寧波5963元、杭州5627元、青島5309元。二手住房每平方米銷售價格仍較高的城市是：杭州8213元、上海7548元、寧波5763元、南京5635元、北京5469元。35個大中城市房屋銷售價格與去年同季相比均有不同幅度的上漲。其中，6個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。分別是，%，%，%，%，%，%。上海、。表15：2005年二季度35個大中城市房屋銷售價格變動情況地 區(qū)房屋銷售價格新建商品房銷售價格同比環(huán)比累計元/㎡同比環(huán)比累計元/㎡全　國47194867北　京70366567天　津44424245石家莊29812807太 原36372458呼和浩特22102210沈 陽31143419大　連47444472長　春21562510哈爾濱24782589上　海83558586南 京52704187杭　州64845627寧　波66065963合　肥35512820福　州43123217廈　門69906341南　昌38793228濟　南38624272青　島44255309鄭　州29252578武　漢29482977長　沙31032217廣　州63004460深　圳67506233南　寧26932758?！】?2052796成　都42243665貴　陽31362760昆　明31253130重　慶32682478西 安37192904蘭　州26842519西　寧21761996銀　川27882385烏魯木齊27382080注：同比以去年同季價格為100，環(huán)比以上季價格為100，累計以去年同期價格為100，價格為城區(qū)樣本樓盤加權(quán)平均價格。數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委從以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然房價漲幅有所回落，部分城市房價漲幅回落明顯，但是環(huán)比價格仍在上漲。分析認為，影響當前房地產(chǎn)價格漲幅回落的原因主要有兩點：首先，宏觀調(diào)控政策導向從抑制投資轉(zhuǎn)向投資和消費雙重抑制，使房地產(chǎn)價格超常規(guī)上漲失去了宏觀環(huán)境支撐。在未放松房地產(chǎn)開發(fā)投資金融政策的同時，通過提高住房貸款利率和提高首付款比例，從消費領(lǐng)域?qū)ψ》抠徺I力形成抑制；其次是由于房地產(chǎn)投機行為開始收斂。國家提高住房貸款利率，雖然不能從根本上根除這種行為，但至少加大了投機行為成本，使投機行為受到了一定程度約束。但仍值得注意的是，盡管房地產(chǎn)價格漲幅有所回落，但回落幅度還不大，總體上看房價上漲勢頭仍然強勁。正如2005年一季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報告所述，推動當前房價上漲的原因是多方面的，有短期因素，也有長期因素；既有宏觀環(huán)境因素如政策調(diào)整、制度變革作用，也有微觀因素如市場發(fā)育變化的影響等。但造成當前房價上漲與宏觀調(diào)控之間發(fā)生矛盾，也就是說宏觀調(diào)控沒能調(diào)低高房價的深層原因主要是因為以下因素： 　　首先，地方政府受各種因素影響，片面發(fā)展地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，最終影響宏觀調(diào)控效果?！　》康禺a(chǎn)市場的地域性差異，決定了國家對房價的調(diào)控不可能采取“一刀切”的方式來完成，只能通過抑制各地區(qū)（城市）房價，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序。因此，在實現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的過程中，地方政府起著舉足輕重的作用，地方政府態(tài)度的偏移會對國家宏觀調(diào)控的成效產(chǎn)生很大的干擾作用。　　但是在目前的行政區(qū)劃中，地區(qū)利益是宏觀調(diào)控所面臨的一大障礙。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣、帶動的相關(guān)利益比較多，因此在很多地方房地產(chǎn)業(yè)就成了支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也是地方政府的納稅大戶和地方經(jīng)濟的代表，在這樣一種不協(xié)調(diào)的關(guān)系鏈中，房地產(chǎn)的發(fā)展陷入一種畸形狀態(tài)，大量“泡沫”由此產(chǎn)生?！　∑浯?，宏觀調(diào)控政策缺乏有力的配合措施?！　o論是從2004年10月底的央行加息、2005年3月底央行提高房貸利率，還是最近一直被炒得沸沸揚揚的“國八點”的出臺來看，在新政剛剛出臺的時候，來自市場的震動是非常明顯的，但是隨著時間的推移，市場對于政策的“免疫反應”開始呈現(xiàn)?！　≈詴霈F(xiàn)這種情況，一方面在于這些政策的落實力度不夠，很多預期的措施在遭遇一系列的現(xiàn)實障礙之后失去了效果；另一方面，新政策的實施，需要相關(guān)的配套政策來輔助，因為單一的政策無法體現(xiàn)出應有的作用，而目前許多調(diào)控政策出臺后，相關(guān)的配套政策不能出臺，使這些政策成了“雷聲大，雨點小”，最后不了了之。因此，宏觀調(diào)控最終還是要落在微觀政策和具體執(zhí)行上，要使宏觀政策真正奏效，一定要有相關(guān)的配套措施同時執(zhí)行?！　≡俅?，房地產(chǎn)行業(yè)本身的系統(tǒng)問題?！　≡谒嘘P(guān)于調(diào)控的言論中，幾乎所有的人都將調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制房價的寶押在了土地、金融等措施上面，盡管這些調(diào)控手段的確能夠帶來一定的作用，但是從長遠看，僅僅通過這些調(diào)控政策并不能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的真正安全。因為金融系統(tǒng)作為一個獨立的體系，不但有自身發(fā)展的一套理論和方法，從實證的意義上說，金融安全來自于金融系統(tǒng)本身治理結(jié)構(gòu)的改革，而不是某個行業(yè)的好壞。例如在房地產(chǎn)信貸方面，即便是房地產(chǎn)的信貸風險再大，也可以通過一系列的措施來降低這種風險。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展也是自成體系的，必須在市場規(guī)律的作用下進行，而不應是通過其他途徑來解決。國家調(diào)控房價和抑制房地產(chǎn)泡沫的預期是好的，但是必須明確的是，在目前的市場背景下，受住房的不可替代性、市場需求的剛性以及土地、資金稀缺等因素的綜合影響，供不應求將是未來幾十年中國房地產(chǎn)市場的基本走勢。過度控制投資，不僅對房地產(chǎn)無益，而且還會危害社會協(xié)調(diào)發(fā)展。綜上所述，如果不是從房地產(chǎn)行業(yè)本身的深層次矛盾（如房地產(chǎn)市場價格體系不完善，新舊價格體系并存和土地制度、房地產(chǎn)制度不健全等）來進行有益的調(diào)控，僅僅通過一些短期的政策來達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的顯然是行不通的，因此，抑制房地產(chǎn)泡沫也需要一個長期的政策準備和心理準備，要通過一系列連環(huán)性的措施來解決房價問題，要想長期穩(wěn)定房價，建立抑制房地產(chǎn)泡沫化的長效機制是首要選擇，六、商品房空置面積增加，空置率處于危險區(qū)間隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實施，全國商品房市場需求過旺的勢頭有所減緩，這種情況也導致了空置面積的增加。截止到6月末，%，其中商品住宅空置面積5884萬平方米，%；辦公樓空置面積710萬平方米，同比增長4%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積2878萬平方米，同比增長21%。從空置時間來看，空置時間在一年以上的商品房為6287萬平方米，%。商品房空置面積增加的主要因素是從今年5月份開始，商品房銷售面積的增速放緩，但同期房屋竣工面積的增速加快，上半年。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。圖17：20002004年商品房年竣工面積與年銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫圖18：19942004年商品房空置率曲線圖數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒》；（本報告空置率=當年商品房空置面積/前三年商品房的可供應量）按照國際通行慣例，空置率在5%10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%20%之間為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。如上圖所示，目前我國的商品房空置率正處于空置危險區(qū)間。隨著下半年各項政策措施的逐步貫徹落實，房地產(chǎn)市場交易量有望繼續(xù)回落，商品房空置面積的增速可能會相應加快，商品房空置總量將創(chuàng)歷史新高。因此國家必須采取一系列措施，特別是對空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一系列的嚴重問題。Ⅱ 熱點問題分析宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個細分產(chǎn)業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟中都具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強烈的“波及效應”，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會給整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎(chǔ)。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動，其對國民經(jīng)濟系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來的危害也是巨大而深刻的，這為政府利用一切可行手段調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了理論依據(jù)。因此，在國民經(jīng)濟發(fā)展的周期性波動中，每一輪經(jīng)濟發(fā)展的啟動，首先由啟動房地產(chǎn)業(yè)開始；但當經(jīng)濟發(fā)展到一定程度出現(xiàn)過熱時，國家調(diào)控經(jīng)濟的政策也從房地產(chǎn)業(yè)入手。2004年以來出臺的一系列宏觀調(diào)控政策已對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢將與宏觀調(diào)控下一步舉措以及宏觀經(jīng)濟變數(shù)息息相關(guān)。一、背景篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景分析（一）緊縮型宏觀調(diào)控政策綜述改革開放以來，根據(jù)不同的經(jīng)濟運行態(tài)勢和體制環(huán)境，我國共進行了五次緊縮型的宏觀調(diào)控，時間段分別是：19791981年、19851986年、19891990年、1993年下半年－1996年和2003年下半年至今。 第一次宏觀調(diào)控針對的是1978年的經(jīng)濟過熱。起初表現(xiàn)為投資過熱和國民經(jīng)濟重大比例關(guān)系嚴重失調(diào)，隨后財政用于消費的支出大幅增加，形成大量財政赤字，導致國民收入超分配。在經(jīng)過1979年和1980年的調(diào)整之后，1981年中國對國民經(jīng)濟開展了進一步的大調(diào)整。 第二次宏觀調(diào)控針對的是1984年的經(jīng)濟過熱。同年11月，國務院發(fā)出通知，要求各地各部門嚴格控制財政支出，控制信貸投放。1985年3月，《政府工作報告》提出加強和完善宏觀經(jīng)濟的有效控制和管理，堅決防止盲目追求和攀比增長速度的現(xiàn)象。 第三次宏觀調(diào)控針對的是19871988年的經(jīng)濟過熱。當時，國家預算內(nèi)的基本建設(shè)投資得到一定控制，但預算外投資規(guī)模的膨脹遠遠沒有控制住，而且愈演愈烈。1989年11月黨的十三屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于進一步治理整頓和深化改革的決定》，進一步提出用三年或者更長一些時間基本完成治理整頓任務。 第四次宏觀調(diào)控針對的是1992年到1993年上半年的經(jīng)濟過熱。一些地方和企業(yè)要求放松銀根的呼聲不斷，但宏觀調(diào)控排除了種種干擾，經(jīng)過三年多的努力，到1996年成功地實現(xiàn)了“軟著陸”，為抵制隨后爆發(fā)的亞洲金融危機打下了良好的基礎(chǔ)。 第五次宏觀調(diào)控針對的是自2003年下半年以來全社會固定資產(chǎn)投資增長過快、新開工項目過多、在建規(guī)模過大，投資結(jié)構(gòu)不合理，特別是鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)過度投資和低水平擴張現(xiàn)象嚴重，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅上漲引發(fā)行業(yè)過熱