【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投機(jī)行為正受到遏制。國(guó)家信息中心數(shù)據(jù)表明：2005年16月，全國(guó)商品房銷售面積12536萬(wàn)平方米，%，增幅同比回落約17個(gè)百分點(diǎn)。，；大連、南京、寧波、長(zhǎng)沙、成都和烏魯木齊等10個(gè)城市商品房銷售面積均為負(fù)增長(zhǎng)。這表明受持幣觀望心理的影響，商品房成交量明顯放緩。相應(yīng)地，2005年上半年商品房銷售額也呈現(xiàn)出逐月回落的態(tài)勢(shì)，%，%，14月同比增長(zhǎng)31%，%，16月同比增長(zhǎng)幅度仍然較小。這表明在居民期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步走低和商品房買賣交易成本不斷走高（如對(duì)二手房交易征收個(gè)人所得稅、繳納營(yíng)業(yè)稅等）的雙重心理驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房群體持幣觀望者明顯增多。央行于今年5月中、下旬對(duì)全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查表明，城鎮(zhèn)有意購(gòu)房人數(shù)創(chuàng)歷史新低，為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)占比明顯回落。調(diào)查結(jié)果顯示，%，，降到歷史最低點(diǎn)；儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，，也降到了歷史最低點(diǎn)。短期內(nèi)居民買房的意愿減弱，持幣待購(gòu)行為增加，不利于今年住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。表14：20022005年6月我國(guó)商品房銷售情況單位：萬(wàn)平米，億元，%2002年2003年2004年2005年12月13月14月15月16月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)商品房銷售額同比增長(zhǎng)其中：銷售給個(gè)人4710同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（二）商品房銷售價(jià)格漲幅回落，但仍處在高位據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，在國(guó)家一系列穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策措施的作用下，%，雖然漲幅有所回落，部分城市房?jī)r(jià)漲幅回落明顯，但是環(huán)比價(jià)格仍在上漲。分類別看，二季度35個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格（加權(quán)平均數(shù)）為每平方米4867元，%，%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格為每平方米2013元、4199元和6337元，%、%%，%、%%，同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價(jià)格每平方米3425元，%，%，；%，%。其中，辦公樓、%、%%，%、%%。圖16：20002005年二季度全國(guó)商品房銷售價(jià)格變動(dòng)情況資料來(lái)源：《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)》、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分地區(qū)看，在35個(gè)大中城市中，新建商品住房每平方米銷售價(jià)格仍較高的城市是：上海8586元、北京6567元、廈門6241元、深圳6233元、寧波5963元、杭州5627元、青島5309元。二手住房每平方米銷售價(jià)格仍較高的城市是：杭州8213元、上海7548元、寧波5763元、南京5635元、北京5469元。35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與去年同季相比均有不同幅度的上漲。其中，6個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。分別是，%，%，%，%，%，%。上海、。表15：2005年二季度35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況地 區(qū)房屋銷售價(jià)格新建商品房銷售價(jià)格同比環(huán)比累計(jì)元/㎡同比環(huán)比累計(jì)元/㎡全　國(guó)47194867北　京70366567天　津44424245石家莊29812807太 原36372458呼和浩特22102210沈 陽(yáng)31143419大　連47444472長(zhǎng)　春21562510哈爾濱24782589上　海83558586南 京52704187杭　州64845627寧　波66065963合　肥35512820?！≈?3123217廈　門69906341南　昌38793228濟(jì)　南38624272青　島44255309鄭　州29252578武　漢29482977長(zhǎng)　沙31032217廣　州63004460深　圳67506233南　寧26932758海　口22052796成　都42243665貴　陽(yáng)31362760昆　明31253130重　慶32682478西 安37192904蘭　州26842519西　寧21761996銀　川27882385烏魯木齊27382080注：同比以去年同季價(jià)格為100，環(huán)比以上季價(jià)格為100，累計(jì)以去年同期價(jià)格為100，價(jià)格為城區(qū)樣本樓盤加權(quán)平均價(jià)格。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家發(fā)改委從以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然房?jī)r(jià)漲幅有所回落，部分城市房?jī)r(jià)漲幅回落明顯，但是環(huán)比價(jià)格仍在上漲。分析認(rèn)為，影響當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格漲幅回落的原因主要有兩點(diǎn)：首先，宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向從抑制投資轉(zhuǎn)向投資和消費(fèi)雙重抑制，使房地產(chǎn)價(jià)格超常規(guī)上漲失去了宏觀環(huán)境支撐。在未放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金融政策的同時(shí)，通過(guò)提高住房貸款利率和提高首付款比例，從消費(fèi)領(lǐng)域?qū)ψ》抠?gòu)買力形成抑制；其次是由于房地產(chǎn)投機(jī)行為開(kāi)始收斂。國(guó)家提高住房貸款利率，雖然不能從根本上根除這種行為，但至少加大了投機(jī)行為成本，使投機(jī)行為受到了一定程度約束。但仍值得注意的是，盡管房地產(chǎn)價(jià)格漲幅有所回落，但回落幅度還不大，總體上看房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁。正如2005年一季度房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告所述，推動(dòng)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，有短期因素，也有長(zhǎng)期因素；既有宏觀環(huán)境因素如政策調(diào)整、制度變革作用，也有微觀因素如市場(chǎng)發(fā)育變化的影響等。但造成當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲與宏觀調(diào)控之間發(fā)生矛盾，也就是說(shuō)宏觀調(diào)控沒(méi)能調(diào)低高房?jī)r(jià)的深層原因主要是因?yàn)橐韵乱蛩兀?　　首先，地方政府受各種因素影響，片面發(fā)展地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，最終影響宏觀調(diào)控效果?！　》康禺a(chǎn)市場(chǎng)的地域性差異，決定了國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不可能采取“一刀切”的方式來(lái)完成，只能通過(guò)抑制各地區(qū)（城市）房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有序。因此，在實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控的過(guò)程中，地方政府起著舉足輕重的作用，地方政府態(tài)度的偏移會(huì)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的成效產(chǎn)生很大的干擾作用?！　〉窃谀壳暗男姓^(qū)劃中，地區(qū)利益是宏觀調(diào)控所面臨的一大障礙。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣、帶動(dòng)的相關(guān)利益比較多，因此在很多地方房地產(chǎn)業(yè)就成了支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也是地方政府的納稅大戶和地方經(jīng)濟(jì)的代表，在這樣一種不協(xié)調(diào)的關(guān)系鏈中，房地產(chǎn)的發(fā)展陷入一種畸形狀態(tài)，大量“泡沫”由此產(chǎn)生?！　∑浯危暧^調(diào)控政策缺乏有力的配合措施?！　o(wú)論是從2004年10月底的央行加息、2005年3月底央行提高房貸利率，還是最近一直被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“國(guó)八點(diǎn)”的出臺(tái)來(lái)看，在新政剛剛出臺(tái)的時(shí)候，來(lái)自市場(chǎng)的震動(dòng)是非常明顯的，但是隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)對(duì)于政策的“免疫反應(yīng)”開(kāi)始呈現(xiàn)?！　≈詴?huì)出現(xiàn)這種情況，一方面在于這些政策的落實(shí)力度不夠，很多預(yù)期的措施在遭遇一系列的現(xiàn)實(shí)障礙之后失去了效果；另一方面，新政策的實(shí)施，需要相關(guān)的配套政策來(lái)輔助，因?yàn)閱我坏恼邿o(wú)法體現(xiàn)出應(yīng)有的作用，而目前許多調(diào)控政策出臺(tái)后，相關(guān)的配套政策不能出臺(tái)，使這些政策成了“雷聲大，雨點(diǎn)小”，最后不了了之。因此，宏觀調(diào)控最終還是要落在微觀政策和具體執(zhí)行上，要使宏觀政策真正奏效，一定要有相關(guān)的配套措施同時(shí)執(zhí)行?！　≡俅危康禺a(chǎn)行業(yè)本身的系統(tǒng)問(wèn)題。　　在所有關(guān)于調(diào)控的言論中，幾乎所有的人都將調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)的寶押在了土地、金融等措施上面，盡管這些調(diào)控手段的確能夠帶來(lái)一定的作用，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，僅僅通過(guò)這些調(diào)控政策并不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正安全。因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)作為一個(gè)獨(dú)立的體系，不但有自身發(fā)展的一套理論和方法，從實(shí)證的意義上說(shuō)，金融安全來(lái)自于金融系統(tǒng)本身治理結(jié)構(gòu)的改革，而不是某個(gè)行業(yè)的好壞。例如在房地產(chǎn)信貸方面，即便是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)再大，也可以通過(guò)一系列的措施來(lái)降低這種風(fēng)險(xiǎn)。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展也是自成體系的，必須在市場(chǎng)規(guī)律的作用下進(jìn)行，而不應(yīng)是通過(guò)其他途徑來(lái)解決。國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)和抑制房地產(chǎn)泡沫的預(yù)期是好的，但是必須明確的是，在目前的市場(chǎng)背景下，受住房的不可替代性、市場(chǎng)需求的剛性以及土地、資金稀缺等因素的綜合影響，供不應(yīng)求將是未來(lái)幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)。過(guò)度控制投資，不僅對(duì)房地產(chǎn)無(wú)益，而且還會(huì)危害社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。綜上所述，如果不是從房地產(chǎn)行業(yè)本身的深層次矛盾（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系不完善，新舊價(jià)格體系并存和土地制度、房地產(chǎn)制度不健全等）來(lái)進(jìn)行有益的調(diào)控，僅僅通過(guò)一些短期的政策來(lái)達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的顯然是行不通的，因此，抑制房地產(chǎn)泡沫也需要一個(gè)長(zhǎng)期的政策準(zhǔn)備和心理準(zhǔn)備，要通過(guò)一系列連環(huán)性的措施來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，要想長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立抑制房地產(chǎn)泡沫化的長(zhǎng)效機(jī)制是首要選擇，六、商品房空置面積增加，空置率處于危險(xiǎn)區(qū)間隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求過(guò)旺的勢(shì)頭有所減緩，這種情況也導(dǎo)致了空置面積的增加。截止到6月末，%，其中商品住宅空置面積5884萬(wàn)平方米，%；辦公樓空置面積710萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積2878萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21%。從空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上的商品房為6287萬(wàn)平方米，%。商品房空置面積增加的主要因素是從今年5月份開(kāi)始，商品房銷售面積的增速放緩，但同期房屋竣工面積的增速加快，上半年。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，說(shuō)明房地產(chǎn)的確存在空置問(wèn)題。圖17：20002004年商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)圖18：19942004年商品房空置率曲線圖數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》；（本報(bào)告空置率=當(dāng)年商品房空置面積/前三年商品房的可供應(yīng)量）按照國(guó)際通行慣例，空置率在5%10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。如上圖所示，目前我國(guó)的商品房空置率正處于空置危險(xiǎn)區(qū)間。隨著下半年各項(xiàng)政策措施的逐步貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量有望繼續(xù)回落，商品房空置面積的增速可能會(huì)相應(yīng)加快，商品房空置總量將創(chuàng)歷史新高。因此國(guó)家必須采取一系列措施，特別是對(duì)空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一系列的嚴(yán)重問(wèn)題。Ⅱ 熱點(diǎn)問(wèn)題分析宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中都具有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎(chǔ)。相反，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生重大波動(dòng)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來(lái)的危害也是巨大而深刻的，這為政府利用一切可行手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了理論依據(jù)。因此，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動(dòng)中，每一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動(dòng)，首先由啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策也從房地產(chǎn)業(yè)入手。2004年以來(lái)出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)將與宏觀調(diào)控下一步舉措以及宏觀經(jīng)濟(jì)變數(shù)息息相關(guān)。一、背景篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景分析（一）緊縮型宏觀調(diào)控政策綜述改革開(kāi)放以來(lái)，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和體制環(huán)境，我國(guó)共進(jìn)行了五次緊縮型的宏觀調(diào)控，時(shí)間段分別是：19791981年、19851986年、19891990年、1993年下半年－1996年和2003年下半年至今。 第一次宏觀調(diào)控針對(duì)的是1978年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。起初表現(xiàn)為投資過(guò)熱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)重大比例關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，隨后財(cái)政用于消費(fèi)的支出大幅增加，形成大量財(cái)政赤字，導(dǎo)致國(guó)民收入超分配。在經(jīng)過(guò)1979年和1980年的調(diào)整之后，1981年中國(guó)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展了進(jìn)一步的大調(diào)整。 第二次宏觀調(diào)控針對(duì)的是1984年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。同年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，要求各地各部門嚴(yán)格控制財(cái)政支出，控制信貸投放。1985年3月，《政府工作報(bào)告》提出加強(qiáng)和完善宏觀經(jīng)濟(jì)的有效控制和管理，堅(jiān)決防止盲目追求和攀比增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象。 第三次宏觀調(diào)控針對(duì)的是19871988年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。當(dāng)時(shí)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)的基本建設(shè)投資得到一定控制，但預(yù)算外投資規(guī)模的膨脹遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有控制住，而且愈演愈烈。1989年11月黨的十三屆五中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步治理整頓和深化改革的決定》，進(jìn)一步提出用三年或者更長(zhǎng)一些時(shí)間基本完成治理整頓任務(wù)。 第四次宏觀調(diào)控針對(duì)的是1992年到1993年上半年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。一些地方和企業(yè)要求放松銀根的呼聲不斷，但宏觀調(diào)控排除了種種干擾，經(jīng)過(guò)三年多的努力，到1996年成功地實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，為抵制隨后爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)打下了良好的基礎(chǔ)。 第五次宏觀調(diào)控針對(duì)的是自2003年下半年以來(lái)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快、新開(kāi)工項(xiàng)目過(guò)多、在建規(guī)模過(guò)大，投資結(jié)構(gòu)不合理，特別是鋼鐵、水泥、電解鋁行業(yè)過(guò)度投資和低水平擴(kuò)張現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較快，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅上漲引發(fā)行業(yè)過(guò)熱