【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)月銷售金額達(dá)到 600 萬(wàn)，其賣點(diǎn)是：封閉花園小區(qū)，配置完善、功能強(qiáng)大的會(huì)所及渝海品牌。而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價(jià)比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計(jì)差。恒通云鼎國(guó)際商務(wù)公寓更是嗅出解放碑的市場(chǎng)氣息，以中、小戶型的定位面市，贏得市場(chǎng)追捧：去年 11 月 6 日開(kāi)盤至今，吸引了大量的白領(lǐng)人士、中產(chǎn)階層人士和投資者。銷售狀況良好，目前銷售率直逼 70%。（4） 總體評(píng)價(jià)渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價(jià)過(guò)高，從而與目前重慶市20 / 70民的購(gòu)買力水平脫節(jié)。目前區(qū)域內(nèi)除一些產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，樓盤個(gè)性突出的物業(yè)銷售狀況較好外，其它樓盤由于受總價(jià)高等抗性因素的影響，銷售進(jìn)展緩慢。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，渝中區(qū)雖有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但其高價(jià)格的抗性卻可為本項(xiàng)目借勢(shì)而用，對(duì)許多偏愛(ài)享受都市中心的繁華和便利的客戶群而言，本項(xiàng)目所具有的居家配套、景觀、價(jià)位優(yōu)勢(shì)對(duì)其仍具有較強(qiáng)的吸引力。 江北區(qū) 江北區(qū)房地產(chǎn)起步較南岸早，以五黃路、新牌坊為代表的片區(qū)開(kāi)發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強(qiáng)了江北區(qū)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達(dá)到主城各區(qū)。但也就因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度。因此對(duì)渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價(jià)格可能無(wú)法承受，而江北卻沒(méi)形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場(chǎng)的關(guān)門、新世紀(jì)進(jìn)退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場(chǎng)銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加突出。21 / 70因此我司認(rèn)為江北區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的潛在客戶的分流作用并不突出。（二） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 總體特征開(kāi)發(fā)企業(yè)本地化，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和外資開(kāi)發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開(kāi)發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開(kāi)發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時(shí)機(jī)上市，這些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動(dòng)南岸區(qū)整體開(kāi)發(fā)水平；上市樓盤體量偏?。耗壳笆袌?chǎng)上供應(yīng)樓盤多集中在10 萬(wàn)平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)模大于 25 萬(wàn)平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始向大規(guī)模開(kāi)發(fā)的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中高檔以上項(xiàng)目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始向檔次分布合理的成熟化市場(chǎng)過(guò)渡，市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯；22 / 70二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和101140 平方米的三房的供應(yīng)是市場(chǎng)的主流，一房比例較少，但 6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢(shì)，反映出開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開(kāi)始針對(duì)眾多的普通工薪階層。 樓盤要素統(tǒng)計(jì)? 開(kāi)發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開(kāi)發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的為數(shù)不多。較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競(jìng)地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚(yáng)子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐對(duì)提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動(dòng)作用，但同時(shí)也對(duì)本地的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場(chǎng)份額，他們自身之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。? 物業(yè)類型：（定義：多于 2 棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于 2 棟（含 2 棟）為單體型物業(yè)）。評(píng)述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25 個(gè)，單體樓 11 個(gè)，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開(kāi)發(fā)的土地資源較多，未來(lái)開(kāi)發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。23 / 70? 建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計(jì)得來(lái)）。評(píng)述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計(jì)占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四海花園、溯源居、靜丹苑 3 個(gè)；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣 5 個(gè)；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園 2 個(gè)；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢(shì)反映了開(kāi)發(fā)商在物業(yè)定位時(shí)越來(lái)越注重兼顧更多的消費(fèi)需求。? 上市時(shí)間：（注：以本次報(bào)告劃定的 36 個(gè)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。上市時(shí)間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開(kāi)盤樓盤個(gè)數(shù)7 8 6 5 10評(píng)述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過(guò)一年的項(xiàng)目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開(kāi)始銷售的樓盤只占三成；而尚未開(kāi)盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會(huì)出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈。24 / 70? 價(jià)格：（注：以價(jià)格已公開(kāi)的 30 個(gè)樓盤作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，并根據(jù)南岸區(qū)的實(shí)際情況按價(jià)格劃分了樓盤檔次）均價(jià)（元／㎡）＜1500（含 1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評(píng)述：南岸區(qū)樓盤均價(jià)主要集中在 15002100 元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計(jì)占了近七成的比例；從上圖中可以看出 15011800 元/㎡和 18012100 元/㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說(shuō)明這兩個(gè)價(jià)格段的物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓盤為統(tǒng)計(jì)對(duì)象）。戶型配比： 評(píng)述：目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場(chǎng)上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤大多沒(méi)有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上的25 / 70戶型占有 %的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 評(píng)述：81100 平方米的二房占了近五成的比例，是市場(chǎng)的主流，6080 平方米的小二房較 101120 平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟(jì)實(shí)用型發(fā)展的趨勢(shì)；三房面積配比：評(píng)述：101140 平方米的三房是主力，供應(yīng)量合計(jì)占近九成的比例；101120 平方米的小三房和 121140 平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位時(shí)已將實(shí)用型小三房作為重要部分，以吸引消費(fèi)群最廣的大眾型購(gòu)房者。? 物管公司評(píng)述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請(qǐng)其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開(kāi)發(fā)商的物管理念還未達(dá)到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進(jìn)一步提高。有近二成的樓盤采取聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物管公司作管理顧問(wèn)再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，26 / 70其對(duì)提升整個(gè)樓盤的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬(wàn)科物管、陽(yáng)光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。27 / 70個(gè)案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽(yáng)光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號(hào) 南坪東路 7 號(hào)交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會(huì)所社區(qū)溫泉景觀廣場(chǎng)大面積綠化中庭廣場(chǎng)羽毛球場(chǎng)、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會(huì)所綠色廣場(chǎng)、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會(huì) 所戴思樂(lè)體泳池、私家會(huì)所全智能樓宇休閑會(huì)所、空中花園物業(yè)管理/顧問(wèn) 深萬(wàn)科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問(wèn) 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬(wàn)㎡） 約 4 萬(wàn)(一期) 建筑面積(萬(wàn)㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%28 / 70最低價(jià) 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(jià)(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來(lái)看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽(yáng)騎龍山莊其次。 容積率：小區(qū)容積率以泰正花園最高達(dá) ，金陽(yáng)騎龍山莊最低為 。單體樓容積率知音閣已接近 20。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為 60%，金陽(yáng)騎龍山莊為 40%(統(tǒng)計(jì)量為綠地率)。 價(jià)格：從價(jià)格來(lái)看，小區(qū)高于單體樓，均價(jià)在 18002200 元/㎡， 付款方式：一次性付款基本為 折，銀行提供 7 成 20 年按揭。 環(huán)境、配套：綜合來(lái)看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽(yáng)騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開(kāi)闊，江景、南山推窗可及。29 / 70在對(duì)上述各項(xiàng)目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項(xiàng)目周邊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手應(yīng)是擬建中的天龍廣場(chǎng)和世紀(jì)名苑。天龍廣場(chǎng)：地處南坪商圈中心，是一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目，集綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級(jí)住宅、停車庫(kù)為一體，總占地面積 57 畝，總建筑面積 170781 平方米，一期工程（大型綠色廣場(chǎng)、大型商場(chǎng)及獨(dú)立精品店）擬定今年 10 月 18 日竣工；二期工程（高級(jí)商住樓及 73 層超高層酒店）擬定 2022 年 12月 30 日竣工。該項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項(xiàng)目幾乎完全重疊，位置更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，檔次、質(zhì)素不亞于本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。世紀(jì)名苑：位于南坪西路，緊臨本項(xiàng)目的西北面，小區(qū)占地 230 畝，總建筑面積 50 萬(wàn)平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)、兒童戲水池、下沉式休閑廣場(chǎng)、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)） ，定位——為各界俊杰、社會(huì)賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶的分流不容忽視。（三） 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)30 / 70南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號(hào)，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢(shì)推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。 市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場(chǎng)的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強(qiáng)本項(xiàng)目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項(xiàng)目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項(xiàng)目的“CBD 商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。31 / 70 高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小近年來(lái)，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，價(jià)格、開(kāi)發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個(gè)南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。但轉(zhuǎn)盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務(wù)完善的商務(wù)公寓還沒(méi)有，本項(xiàng)目搶占了這一市場(chǎng)空白點(diǎn)。 挖掘細(xì)分市場(chǎng)潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購(gòu)房群體，本項(xiàng)目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080 平方米（20%）