【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小計(jì)10040權(quán)重24%勘察成新率 G*71%+S*5%+B*24%=%綜合成新率打分法得出的綜合成新率基于評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估房屋實(shí)際狀況的勘查、評(píng)定，但卻不能充分反映不可見部位因材料劣化、疲勞對(duì)相關(guān)房屋成新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基于被評(píng)估房屋實(shí)際使用年限及評(píng)估人員所判斷的相關(guān)房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評(píng)估人員依據(jù)被評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)、用途、使用環(huán)境及評(píng)估規(guī)范所規(guī)定的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)壽命年限，結(jié)合被評(píng)估房屋的改善、維修狀況加以判定的。兩種判斷結(jié)果均有其合理性。按使用年限法和打分法分別40%和60%的權(quán)重比例計(jì)算被評(píng)估房屋的綜合成新率：綜合成新率 ＝%40%+%60%＝45%（取整）。(三) 評(píng)估凈值的確定 評(píng)估凈值 ＝評(píng)估原值成新率＝601,45%＝270,案例二：房產(chǎn)(南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座) 序號(hào)為表461，（一）被評(píng)估對(duì)象概況上述房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座，房屋所有權(quán)證號(hào)哈房權(quán)證開字第200920072號(hào)，建成于2000年，評(píng)估基準(zhǔn)日賬面原值576,，賬面凈值486,。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)，被評(píng)估對(duì)象保持完好，能保證正常使用，現(xiàn)處于空置狀態(tài)。（二）評(píng)估方法的選擇本次考慮到由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此本次采用市場(chǎng)法對(duì)被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與評(píng)估基準(zhǔn)日近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=比較案例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（三）評(píng)估過程本次應(yīng)用市場(chǎng)比較法中的交易實(shí)例主要通過下列途徑獲得：● 調(diào)查該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)類似戶型的交易案例；● 與出售出租、地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人電話詢問；對(duì)于收集到的具有可比性的交易實(shí)例，主要掌握交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易時(shí)的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時(shí)的情況），然后對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，綜合得出評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。具體評(píng)估說明如下：（1）比較實(shí)例選擇選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估房屋的情況，應(yīng)符合以下要求：① 用途相同。② 交易類型相同。③ 屬于正常交易。④ 區(qū)域及個(gè)別條件相近。（2）比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：①交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)。②交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。③區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通通達(dá)度、距市中心距離、環(huán)境、公共設(shè)施配備完備度等。④個(gè)別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。本次評(píng)估選擇了三個(gè)用途與待估房屋相同或相近的實(shí)例，以它們的交易價(jià)格做比較，結(jié)合影響商業(yè)房屋價(jià)格的因素，進(jìn)行因素修正，求取待估房屋的評(píng)估價(jià)格。比較實(shí)例位置戶型建筑面積單價(jià)（元/㎡）交易日期交易情況比較案例1龍坤花園2室1廳1衛(wèi)13967122012121正常比較案例2果戈里大街 2室1廳1衛(wèi)13657792012121正常比較案例3宣西小區(qū)3室1廳1衛(wèi)1廚13351132012121正常（3）編制比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表11。 比較因素說明表 表11 估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例 比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象比較案例1比較案例2比較案例3位置及名稱南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座 龍坤花園果戈里大街 宣西小區(qū)交易價(jià)格（元/㎡）待估671257795113交易日期2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素位置離市級(jí)商業(yè)中心距離處于南崗區(qū)紅旗街，黃河路商圈2公里，,距龍塔1公里，距離世紀(jì)廣場(chǎng)1公里位于南崗區(qū)，屬城中，臨近革新教堂，革新街地下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)近在咫尺處于南崗區(qū)黃河路和長(zhǎng)江路商圈1公里商業(yè)繁華度商業(yè)群體：綜合吸引力、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)商業(yè)群體強(qiáng)，綜合吸引力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)商業(yè)群體較強(qiáng)，綜合吸引力較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)商業(yè)群體較強(qiáng)，綜合吸引力較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)商業(yè)群體一般，綜合吸引力一般，競(jìng)爭(zhēng)力一般交通條件區(qū)域道路狀況20202282路等多條公交線路。周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路176791路等多條公交線路 。周邊主要交通干道：東:泰山路。南:漢水路。西:紅旗大街。北:閩江路。101692路等多條公交線路 。周邊主要交通干道：果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近離火車站距離約4公里約6公里約5公里基礎(chǔ)設(shè)施　通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣七通七通七通七通公共配套　主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度學(xué)校:哈爾濱旅游學(xué)院 、電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，醫(yī)院:黑龍江省中醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合研究所附屬醫(yī)院、嵩山醫(yī)院等 .附近中行、建行、工行等中、小學(xué)： 閩江小學(xué),松雷中學(xué),北開大學(xué) 幼兒園： 小區(qū)托管中心。商場(chǎng)： 隆馬特量飯店 。銀行： 交行,中國(guó)銀行 。醫(yī)院： 電力醫(yī)院,市胸科醫(yī)院,哈爾濱制藥六廠大學(xué)：無(wú),　中小學(xué)：花園小學(xué)17中,　幼兒園：花園小學(xué)17中,　商場(chǎng)：秋林商場(chǎng),　郵局：郵局,　銀行：中行,　交行,　建行,　郵政,　招商,　浦發(fā),　醫(yī)院：9院,　三凈醫(yī)院大學(xué)：哈爾濱體育學(xué)院中小學(xué)：13中、大成小學(xué)幼兒園：一掌金幼兒園商場(chǎng)：大都商場(chǎng)郵局：郵政儲(chǔ)蓄銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：大成醫(yī)院其他：大潤(rùn)發(fā)超市個(gè)別因素交通便捷程度臨交通干道周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路東:泰山路。南:漢水路。西:紅旗大街。北:閩江路。果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近臨街狀況寬度較寬較寬較寬較寬深度一般一般一般一般臨街一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街外界環(huán)境周圍土地利用類型住宅住