【正文】 產(chǎn)采用市場法和收益法進行評估，造成評估增值。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。%計.5保險費（元）14, 保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格的2‰計.6管理費223, 按房屋重置價的13%計　維修費14, 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用，%計算.三年租金凈收益（元）1,660, 　四還原利率、資本化率、折現(xiàn)率%根據(jù)手冊介紹方法計算五可獲收益年限（年） 按商服用地40年。（三）確定房地產(chǎn)價值收益年期的確定房屋剩余經(jīng)濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，計算房地產(chǎn)的價值的收益年限應取房屋剩余經(jīng)濟壽命和建設用地使用權剩余年限孰短的原則確定。區(qū)域環(huán)境噪聲、工業(yè)三廢污染均低于全市平均水平。全區(qū)總面積93．8平方公里，其中城區(qū)面積13．8平方公里，主要街道有友協(xié)大街、新疆大街、保國大街等。所在住宅小區(qū)為經(jīng)濟適用房。比較因素指數(shù)確定如下：A交易日期：因交易案例的交易日期與評估基準日近一年，市場價格發(fā)生一定波動，故作了修正。周邊主要交通干道：果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近離火車站距離約4公里約6公里約5公里基礎設施　通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣七通七通七通七通公共配套　主要指學校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設施、銀行等公共配套設施的完善度學校:哈爾濱旅游學院 、電力職業(yè)技術學院等，醫(yī)院:黑龍江省中醫(yī)院、中西醫(yī)結合研究所附屬醫(yī)院、嵩山醫(yī)院等 .附近中行、建行、工行等中、小學： 閩江小學,松雷中學,北開大學 幼兒園： 小區(qū)托管中心。比較實例位置戶型建筑面積單價（元/㎡）交易日期交易情況比較案例1龍坤花園2室1廳1衛(wèi)13967122012121正常比較案例2果戈里大街 2室1廳1衛(wèi)13657792012121正常比較案例3宣西小區(qū)3室1廳1衛(wèi)1廚13351132012121正常（3）編制比較因素條件說明表估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見表11。② 交易類型相同。兩種判斷結果均有其合理性。即：資金成本＝（建筑安裝工程造價+前期費用及其他費用）1/2貸款利率合理工期＝（456,+127,）1/2%1＝17, 。該建筑共1層，磚混結構，240毫米厚磚外墻，混凝土預制屋面板。 對被評估房屋建筑物所在地的工程造價水平進行調查，收集被評估房屋建筑物所在地在此次評估基準日有效的建筑安裝工程概預算及費用定額、工程造價信息及造價管理文件等資料。本次評估針對用途，分析各種方法的適用性，對列入評估范圍的房屋建筑物分別采用重置成本法、市場比較法和收益法評估。截至2012年3月31日，哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報評估的房屋建筑物賬面原值為17,626,，賬面凈值為15,591,。其中有3項房屋有房屋所有權證，其他3項無房屋所有權證。市場比較計算公式如下：估價對象房地產(chǎn)評估價值=比較案例房地產(chǎn)的價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)（2）收益法收益法是在估算被評估對象在未來每年預期純收益（正常年純收益）的基礎上，以一定的折現(xiàn)率，將被評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日的收益總和（房地產(chǎn)現(xiàn)值）的一種方法。(三) 評定估算依照此次評估目的要求，根據(jù)現(xiàn)場勘查所掌握的資料，對房屋建筑物逐一做出合理的評估計算。(一) 評估原值的確定 建筑安裝工程造價根據(jù)該房屋的實體特征及該房產(chǎn)工程概（預）算書工程量，以2010年《黑龍江省建筑工程消耗量定額基價表》、《黑龍江省裝飾裝修工程消耗量定額基價表》和《黑龍江省安裝工程消耗量定額基價表》為基礎確定其相關分部分項工程直接費，按照2010年《黑龍江省建筑安裝工程費用定額》所規(guī)定的工程造價計算程序及費率標準，參考評估基準日哈爾濱市建筑市場人工、材料等價格信息資料計算該房屋的分部分項工程造價，匯總后得出其建筑安裝工程造價。＝。評估人員現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，被評估對象保持完好，能保證正常使用，現(xiàn)處于空置狀態(tài)。（2）比較因素選擇根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象價格的主要因素有：①交易時間：確定地價指數(shù)。周邊主要交通干道：東:泰山路。醫(yī)院： 電力醫(yī)院,市胸科醫(yī)院,哈爾濱制藥六廠大學：無,　中小學：花園小學17中,　幼兒園：花園小學17中,　商場：秋林商場,　郵局：郵局,　銀行：中行,　交行,　建行,　郵政,　招商,　浦發(fā),　醫(yī)院：9院,　三凈醫(yī)院大學：哈爾濱體育學院中小學：13中、大成小學幼兒園：一掌金幼兒園商場：大都商場郵局：郵政儲蓄銀行：建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：大成醫(yī)院其他：大潤發(fā)超市個別因素交通便捷程度臨交通干道周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路東:泰山路。D待估房屋與三個實例區(qū)域因素中的繁華程度、交通條件、未來發(fā)展前景一致，故不作修正。（二）評估方法的選擇商業(yè)房地產(chǎn)的價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一，本次采用收益法對被評估對象進行評估。根據(jù)國務院批復的哈爾濱市城市總體規(guī)劃中城市適度向西、向南發(fā)展的要求，平房區(qū)可為哈市中心區(qū)工業(yè)企業(yè)異地改造、退二進三提供發(fā)展空間。一是特大型企業(yè)集中，在全市工業(yè)格局中舉足輕重。因與房產(chǎn)所有人與經(jīng)營方是合作關系，無房產(chǎn)租約限制的，本次采用市場比較法求取正常客觀的市場租金及費用計算房地凈收益。七、有關事項說明（一）本次評估6項房屋中，有三處房屋無權屬證，其中：序號3：房產(chǎn)(東升家園)31號一層和序號6房產(chǎn)(平房區(qū)保國大街4446號東安名苑1號樓商服地下一層、地上一、二和三層)，未辦理權證原因：所在住宅小區(qū)建成后由于開發(fā)商原因一直未辦理房產(chǎn)證，導致無法辦理單戶房屋所有權證。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%計,教育費附加按營業(yè)稅的3%計，地方教育附加按營業(yè)稅的2%計。在一定意義上講，哈爾濱工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的希望和潛力，很大一部分在平房。目前，全區(qū)城市綠化覆蓋率、人均公共綠地面積均位居哈市七區(qū)前列，大氣環(huán)境質量在哈爾濱市城區(qū)中率先達到國家二級標準，與哈爾濱市著名風景區(qū)太陽島不相上下。城鎮(zhèn)區(qū)域相對獨立，距市區(qū)中