【正文】 產(chǎn)采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，造成評(píng)估增值。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。%計(jì).5保險(xiǎn)費(fèi)（元）14, 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格的2‰計(jì).6管理費(fèi)223, 按房屋重置價(jià)的13%計(jì)　維修費(fèi)14, 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，%計(jì)算.三年租金凈收益（元）1,660, 　四還原利率、資本化率、折現(xiàn)率%根據(jù)手冊(cè)介紹方法計(jì)算五可獲收益年限（年） 按商服用地40年。（三）確定房地產(chǎn)價(jià)值收益年期的確定房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值的收益年限應(yīng)取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限孰短的原則確定。區(qū)域環(huán)境噪聲、工業(yè)三廢污染均低于全市平均水平。全區(qū)總面積93．8平方公里，其中城區(qū)面積13．8平方公里，主要街道有友協(xié)大街、新疆大街、保國(guó)大街等。所在住宅小區(qū)為經(jīng)濟(jì)適用房。比較因素指數(shù)確定如下：A交易日期：因交易案例的交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日近一年，市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生一定波動(dòng)，故作了修正。周邊主要交通干道：果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近離火車站距離約4公里約6公里約5公里基礎(chǔ)設(shè)施　通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣七通七通七通七通公共配套　主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度學(xué)校:哈爾濱旅游學(xué)院 、電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，醫(yī)院:黑龍江省中醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合研究所附屬醫(yī)院、嵩山醫(yī)院等 .附近中行、建行、工行等中、小學(xué)： 閩江小學(xué),松雷中學(xué),北開大學(xué) 幼兒園： 小區(qū)托管中心。比較實(shí)例位置戶型建筑面積單價(jià)（元/㎡）交易日期交易情況比較案例1龍坤花園2室1廳1衛(wèi)13967122012121正常比較案例2果戈里大街 2室1廳1衛(wèi)13657792012121正常比較案例3宣西小區(qū)3室1廳1衛(wèi)1廚13351132012121正常（3）編制比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表11。② 交易類型相同。兩種判斷結(jié)果均有其合理性。即：資金成本＝（建筑安裝工程造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）1/2貸款利率合理工期＝（456,+127,）1/2%1＝17, 。該建筑共1層，磚混結(jié)構(gòu)，240毫米厚磚外墻，混凝土預(yù)制屋面板。 對(duì)被評(píng)估房屋建筑物所在地的工程造價(jià)水平進(jìn)行調(diào)查，收集被評(píng)估房屋建筑物所在地在此次評(píng)估基準(zhǔn)日有效的建筑安裝工程概預(yù)算及費(fèi)用定額、工程造價(jià)信息及造價(jià)管理文件等資料。本次評(píng)估針對(duì)用途，分析各種方法的適用性，對(duì)列入評(píng)估范圍的房屋建筑物分別采用重置成本法、市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估。截至2012年3月31日，哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報(bào)評(píng)估的房屋建筑物賬面原值為17,626,，賬面凈值為15,591,。其中有3項(xiàng)房屋有房屋所有權(quán)證，其他3項(xiàng)無房屋所有權(quán)證。市場(chǎng)比較計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=比較案例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（2）收益法收益法是在估算被評(píng)估對(duì)象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，將被評(píng)估對(duì)象在未來每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的收益總和（房地產(chǎn)現(xiàn)值）的一種方法。(三) 評(píng)定估算依照此次評(píng)估目的要求，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查所掌握的資料，對(duì)房屋建筑物逐一做出合理的評(píng)估計(jì)算。(一) 評(píng)估原值的確定 建筑安裝工程造價(jià)根據(jù)該房屋的實(shí)體特征及該房產(chǎn)工程概（預(yù)）算書工程量，以2010年《黑龍江省建筑工程消耗量定額基價(jià)表》、《黑龍江省裝飾裝修工程消耗量定額基價(jià)表》和《黑龍江省安裝工程消耗量定額基價(jià)表》為基礎(chǔ)確定其相關(guān)分部分項(xiàng)工程直接費(fèi)，按照2010年《黑龍江省建筑安裝工程費(fèi)用定額》所規(guī)定的工程造價(jià)計(jì)算程序及費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，參考評(píng)估基準(zhǔn)日哈爾濱市建筑市場(chǎng)人工、材料等價(jià)格信息資料計(jì)算該房屋的分部分項(xiàng)工程造價(jià)，匯總后得出其建筑安裝工程造價(jià)。＝。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)，被評(píng)估對(duì)象保持完好，能保證正常使用，現(xiàn)處于空置狀態(tài)。（2）比較因素選擇根據(jù)估價(jià)對(duì)象的房屋條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有：①交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)。周邊主要交通干道：東:泰山路。醫(yī)院： 電力醫(yī)院,市胸科醫(yī)院,哈爾濱制藥六廠大學(xué)：無,　中小學(xué)：花園小學(xué)17中,　幼兒園：花園小學(xué)17中,　商場(chǎng)：秋林商場(chǎng),　郵局：郵局,　銀行：中行,　交行,　建行,　郵政,　招商,　浦發(fā),　醫(yī)院：9院,　三凈醫(yī)院大學(xué)：哈爾濱體育學(xué)院中小學(xué)：13中、大成小學(xué)幼兒園：一掌金幼兒園商場(chǎng)：大都商場(chǎng)郵局：郵政儲(chǔ)蓄銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：大成醫(yī)院其他：大潤(rùn)發(fā)超市個(gè)別因素交通便捷程度臨交通干道周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路東:泰山路。D待估房屋與三個(gè)實(shí)例區(qū)域因素中的繁華程度、交通條件、未來發(fā)展前景一致，故不作修正。（二）評(píng)估方法的選擇商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，本次采用收益法對(duì)被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的哈爾濱市城市總體規(guī)劃中城市適度向西、向南發(fā)展的要求，平房區(qū)可為哈市中心區(qū)工業(yè)企業(yè)異地改造、退二進(jìn)三提供發(fā)展空間。一是特大型企業(yè)集中，在全市工業(yè)格局中舉足輕重。因與房產(chǎn)所有人與經(jīng)營(yíng)方是合作關(guān)系，無房產(chǎn)租約限制的，本次采用市場(chǎng)比較法求取正?？陀^的市場(chǎng)租金及費(fèi)用計(jì)算房地凈收益。七、有關(guān)事項(xiàng)說明（一）本次評(píng)估6項(xiàng)房屋中，有三處房屋無權(quán)屬證，其中：序號(hào)3：房產(chǎn)(東升家園)31號(hào)一層和序號(hào)6房產(chǎn)(平房區(qū)保國(guó)大街4446號(hào)東安名苑1號(hào)樓商服地下一層、地上一、二和三層)，未辦理權(quán)證原因：所在住宅小區(qū)建成后由于開發(fā)商原因一直未辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致無法辦理單戶房屋所有權(quán)證。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì),教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)，地方教育附加按營(yíng)業(yè)稅的2%計(jì)。在一定意義上講，哈爾濱工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的希望和潛力，很大一部分在平房。目前，全區(qū)城市綠化覆蓋率、人均公共綠地面積均位居哈市七區(qū)前列，大氣環(huán)境質(zhì)量在哈爾濱市城區(qū)中率先達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，與哈爾濱市著名風(fēng)景區(qū)太陽(yáng)島不相上下。城鎮(zhèn)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，距市區(qū)中