房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說明-免費(fèi)閱讀
【正文】 什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。六收益價(jià)格（萬元）1, P=a/r(11/(1+r)^n),P收益價(jià)格,a年租金凈收益,r還原利率,n可獲收益年限七房屋單價(jià)（元/平方米）4, 房地產(chǎn)單價(jià)=收益價(jià)格/建筑面積六、評(píng)估結(jié)果經(jīng)過履行資產(chǎn)核查、取價(jià)依據(jù)調(diào)查和評(píng)定估算等程序，對(duì)哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報(bào)的房屋建筑物于此次評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢? 單位：人民幣元科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計(jì)17,626,15,591,21,542,20,914,固定資產(chǎn)房屋建筑物17,626,15,591,21,542,20,914,本次評(píng)估房屋構(gòu)筑物整體評(píng)估增值5,322,，%。房地收益的確定該評(píng)估對(duì)象各樓層均為商業(yè)用途，現(xiàn)與九龍?zhí)貌惋嫻竞献鹘?jīng)營，主營時(shí)尚粵菜，煲仔飯，海鮮及各菜系精典菜肴，由于經(jīng)營不善，尚無經(jīng)營收益。2）交通狀況平房區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，哈五公路、拉濱鐵路穿區(qū)而過，貫穿全境的中環(huán)路把京哈高速公路、哈阿高速公路、機(jī)場(chǎng)路連通，縱橫交錯(cuò)的公路把城鄉(xiāng)各村屯之間有機(jī)地融為一體。全區(qū)共轄興建、保國、聯(lián)盟、友協(xié)、新疆、新偉等6個(gè)街道辦事處和兩個(gè)鄉(xiāng)。該評(píng)估對(duì)象位于哈爾濱市平房區(qū)保國大街，位處哈爾濱市平房區(qū)東安發(fā)動(dòng)機(jī)集團(tuán)住宅區(qū)商業(yè)圈，距離東安集團(tuán)(343路,361路,，步行8分鐘，周圍500米以內(nèi)主要第五百貨商店距離、愛家超市、百姓倉買等，屬住宅區(qū)底商，商業(yè)聚集度一般，交通便利程度一般，有兩條通往哈市公交路線。B 交易情況中，待估房屋與比較案例均為正常交易，故不做修正。商場(chǎng)： 隆馬特量飯店 。 比較因素說明表 表11 估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例 比較因素內(nèi)容估價(jià)對(duì)象比較案例1比較案例2比較案例3位置及名稱南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座 龍坤花園果戈里大街 宣西小區(qū)交易價(jià)格（元/㎡）待估671257795113交易日期2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素位置離市級(jí)商業(yè)中心距離處于南崗區(qū)紅旗街，黃河路商圈2公里，,距龍塔1公里，距離世紀(jì)廣場(chǎng)1公里位于南崗區(qū)，屬城中，臨近革新教堂，革新街地下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)近在咫尺處于南崗區(qū)黃河路和長江路商圈1公里商業(yè)繁華度商業(yè)群體：綜合吸引力、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)商業(yè)群體強(qiáng)，綜合吸引力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)商業(yè)群體較強(qiáng)，綜合吸引力較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)商業(yè)群體較強(qiáng)，綜合吸引力較強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)商業(yè)群體一般，綜合吸引力一般，競(jìng)爭(zhēng)力一般交通條件區(qū)域道路狀況20202282路等多條公交線路。③ 屬于正常交易。按使用年限法和打分法分別40%和60%的權(quán)重比例計(jì)算被評(píng)估房屋的綜合成新率：綜合成新率 ＝%40%+%60%＝45%（取整）。 評(píng)估原值 評(píng)估原值＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期費(fèi)用及其他費(fèi)用＋資金成本＝456,+127,＋17,＝636,。外立面抹水泥砂漿飾涂料、內(nèi)墻刷大白、電照暖通設(shè)施齊全。對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)同一供需范圍類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格、掌握交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易時(shí)的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時(shí)的情況等進(jìn)行調(diào)查咨詢。其中：對(duì)于輔助用房采用重置成本法，其計(jì)算公式： 評(píng)估凈值＝評(píng)估原值成新率(%)對(duì)于商業(yè)和住宅用房采用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估。具體構(gòu)成見下表：編號(hào)科目名稱賬面價(jià)值原值凈值 房屋建筑物類合計(jì) 17,626, 15,591, 461固定資產(chǎn)房屋建筑物 17,626, 15,591, 二、工程概況描述哈爾濱東安園林綠化工程有限公司此次申報(bào)的固定資產(chǎn)房屋建筑物主要包括輔助用房、商業(yè)用房和住宅，共計(jì)6項(xiàng)，其中2項(xiàng)輔助用房是哈房權(quán)證平字第1001001237號(hào)建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，位于哈爾濱市平房區(qū)建安頭道街；2項(xiàng)商業(yè)用房是東升家園31號(hào)一層和平房區(qū)保國大街4446號(hào)東安名苑1號(hào)樓商服地下一層、地上一、二和三層，主要位于哈爾濱市平房區(qū)東升家園小區(qū)和東安名苑小區(qū)底商； 2項(xiàng)住宅是哈房權(quán)證開字第200920072號(hào)南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座、哈權(quán)證里字第1001032895號(hào)道里區(qū)友誼路382號(hào)1層，主要位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號(hào)和道里區(qū)友誼路382號(hào)。本次評(píng)估房屋建筑物主要為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等。（1）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與評(píng)估基準(zhǔn)日近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的評(píng)估方法。并對(duì)區(qū)域市場(chǎng)租金及售價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，作為評(píng)估計(jì)算的重要依據(jù)。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)，該建筑保養(yǎng)維護(hù)較好，可正常使用，發(fā)現(xiàn)輕微不均勻沉降及外墻裂縫。評(píng)估單價(jià)＝636,247。(三) 評(píng)估凈值的確定 評(píng)估凈值 ＝評(píng)估原值成新率＝601,45%＝270,案例二：房產(chǎn)(南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座) 序號(hào)為表461，（一）被評(píng)估對(duì)象概況上述房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座，房屋所有權(quán)證號(hào)哈房權(quán)證開字第200920072號(hào)，建成于2000年，評(píng)估基準(zhǔn)日賬面原值576,，賬面凈值486,。④ 區(qū)域及個(gè)別條件相近。周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路176791路等多條公交線路 。銀行： 交行,中國銀行 。C待估房屋與三個(gè)實(shí)例個(gè)別因素中的臨街狀況、面積、裝修不完全一樣，故作了修正。該評(píng)估對(duì)象各樓層均為商業(yè)用途，現(xiàn)與九龍?zhí)貌惋嫻竞献鹘?jīng)營，主營時(shí)尚粵菜，煲仔飯，海鮮及各菜系精典菜肴，由于經(jīng)營不善，尚無經(jīng)營收益。平房區(qū)距哈爾濱市中心20公里，位于城郊地帶，在城市公路繞行線（即四環(huán)路）以外。3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況由于歷史原因，平房區(qū)形成了有別于哈爾濱市其它區(qū)的區(qū)情特點(diǎn)。由于本次房產(chǎn)所有人和經(jīng)營者不提供詳細(xì)的經(jīng)營情況數(shù)據(jù)，無法取得經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，因此本次采用正常客觀租金計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。主要原因是：被評(píng)估房產(chǎn)主要是外購和抵賬而來的商品住宅和商業(yè)房產(chǎn)，由于購置時(shí)間較早，現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格上漲，本次主要房
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