【正文】 （二）哈房權(quán)證平字第1001001237號建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，這兩項房屋占用的土地使用權(quán)人為哈爾濱東安發(fā)動機(jī)（集團(tuán)）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。哈飛、東安的汽車工業(yè)總產(chǎn)值占全市汽車工業(yè)總產(chǎn)值的87%。其計算公式：V=(a/r)[11/(1+r)n]V：房屋價格a：房屋年純收益房屋年純收益＝房地產(chǎn)年純收益－土地年純收益土地年純收益＝土地總價r2/[11/(1+r2)^n]r：折現(xiàn)率n：收益年期r2:土地還原利率（三）評估過程區(qū)域市場狀況分析1）自然地理位置平房區(qū) 哈爾濱市所屬的市轄區(qū)。西:紅旗大街。③區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通通達(dá)度、距市中心距離、環(huán)境、公共設(shè)施配備完備度等。依據(jù)相關(guān)評估規(guī)范和被評估房為屋的結(jié)構(gòu)、用途及使用環(huán)境，結(jié)合該房屋的改善、維修。五、典型案例分析案例一：建安頭道街浴池鍋爐房（序號為表461，）建安頭道街浴池鍋爐房是是哈爾濱東安園林綠化工程有限公司的主要房產(chǎn)之一，該房屋為2006年哈爾濱東安發(fā)動機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評估單位，原為浴池鍋爐房，現(xiàn)處于閑置狀態(tài)，房屋所有權(quán)證號哈房權(quán)證平字第1001001237號，該房屋占用的土地使用權(quán)人為哈爾濱東安發(fā)動機(jī)（集團(tuán)）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。評估人員現(xiàn)場了解到，哈爾濱東安園林綠化工程有限公司對房屋建筑物的日常維護(hù)保養(yǎng)較好，可正常使用。三、評估方法評估方法通常有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法及成本法等四種。現(xiàn)以該房屋為例，說明運(yùn)用重置成本法測算房屋建筑物評估值的過程。據(jù)此估算辦公樓的年限法綜合成新率為：年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%＝（+）100%=%打分法對被評估房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查后，依據(jù)房屋現(xiàn)場勘查評分標(biāo)準(zhǔn)，分別對被評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)計算出該房屋的現(xiàn)場勘查成新率，詳見下表。④個別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。北:閩江路。位于市境南部，東臨阿城區(qū)，南與雙城市毗連，西接南崗區(qū)，北與動力區(qū)接壤。十五期間，哈爾濱市10億元以上的技術(shù)改造項目總計有4項，其中，哈飛和東安各占1項，總投資額為36億元。本次評估這兩項房屋評估價值中不含土地使用權(quán)價值。序號5：東安浴池是由哈爾濱東安發(fā)動機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評估單位，轉(zhuǎn)讓前未辦理權(quán)證，導(dǎo)致該房屋至今未辦理權(quán)證。平房區(qū)是國家一五期間重點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的哈飛公司、東安公司和東輕公司三個特大型企業(yè)是國內(nèi)外聞名的飛機(jī)、汽車、發(fā)動機(jī)、鋁鎂合金材料制造加工基地，全地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的10%。收益法是在估算被評估對象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，將被評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準(zhǔn)日的收益總和（房地產(chǎn)現(xiàn)值）的一種方法。南:漢水路。②交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。(二) 綜合成新率的確定使用年限法 以估測出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部經(jīng)濟(jì)使用壽命年限的比率作為其年限法成新率，用公式表示即為：年限法確定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)100% 鍋爐房磚混結(jié)構(gòu)，相關(guān)評估規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)壽命年限為50年。(四) 匯總整理 匯總評估結(jié)果； 撰寫評估情況詳細(xì)說明并整理工作底稿。房產(chǎn)均為哈爾濱東安園林綠化工程有限公司購置和抵賬而來，截止評估基準(zhǔn)日，帳面房產(chǎn)中衡山路及友誼路、東安浴池和鍋爐房四處房產(chǎn)閑置未用，東升家園一處房產(chǎn)無償提供給一位本企業(yè)職工，現(xiàn)經(jīng)營快餐業(yè)務(wù)，東安名苑一處房產(chǎn)現(xiàn)為九龍?zhí)镁茦牵枪枮I東安園林綠化工程有限公司用房產(chǎn)與現(xiàn)九龍?zhí)媒?jīng)營者合伙經(jīng)營，每年按利潤分成，由于該酒樓經(jīng)營不善，目前哈爾濱東安園林綠化工程有限公司暫無利潤分配。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的評估；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評估；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)評估；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估的情況下的房地產(chǎn)評估。工程特征熟料庫，自然層1層，該建筑物1983年10月建成，房屋產(chǎn)權(quán)證號：哈房權(quán)證平字第1001001237號，房屋所有者為“哈爾濱東安園林綠化工程有限公司”，設(shè)計用途“其它”。房屋建筑物現(xiàn)場記錄及分?jǐn)?shù)評定表序號分 項標(biāo)準(zhǔn)分評定分評定標(biāo)準(zhǔn)1結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)2515承載力不足，稍超過允許范圍的不均勻沉降，有細(xì)微裂縫2承重構(gòu)件2515局部變形裂縫，混凝土有剝落3非承重墻1510局部有損壞，勒腳有部分侵蝕剝落4屋面205局部漏雨，排水設(shè)施銹蝕、面層有開裂老化5樓地面155整體面層剝落、裂縫、空鼓，地面坑洼不平G小計10050權(quán)重71%1裝修門窗3015門窗部分變形、銹蝕，油漆老化脫皮3內(nèi)外裝修5020部分空鼓、裂縫和脫落4其他2012局部頂棚抹灰層有裂縫、破裂S小計10047權(quán)重5%1設(shè)備水衛(wèi)4015上下水不夠通暢，器具老化，部分損壞、殘缺2電照2510設(shè)備陳舊，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不全3暖通3515設(shè)備管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞，殘缺不全B小計10040權(quán)重24%勘察成新率 G*71%+S*5%+B*24%=%綜合成新率打分法得出的綜合成新率基于評估人員對被評估房屋實際狀況的勘查、評定，但卻不能充分反映不可見部位因材料劣化、疲勞對相關(guān)房屋成新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基于被評估房屋實際使用年限及評估人員所判斷的相關(guān)房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評估人員依據(jù)被評估房屋結(jié)構(gòu)、用途、使用環(huán)境及評估規(guī)范所規(guī)定的對應(yīng)經(jīng)濟(jì)壽命年限，結(jié)合被評估房屋的改善、維修狀況加以判定的。本次評估選擇了三個用途與待估房屋相同或相近的實例，以它們的交易價格做比較，結(jié)合影響商業(yè)房屋價格的因素，進(jìn)行因素修正，求取待估房屋的評估價格。果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近臨街狀況寬度較寬較寬較寬較寬深度一般一般一般一般臨街一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街外界環(huán)境周圍土地利用類型住宅