【正文】 （二）哈房權(quán)證平字第1001001237號(hào)建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，這兩項(xiàng)房屋占用的土地使用權(quán)人為哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。哈飛、東安的汽車工業(yè)總產(chǎn)值占全市汽車工業(yè)總產(chǎn)值的87%。其計(jì)算公式：V=(a/r)[11/(1+r)n]V：房屋價(jià)格a：房屋年純收益房屋年純收益＝房地產(chǎn)年純收益－土地年純收益土地年純收益＝土地總價(jià)r2/[11/(1+r2)^n]r：折現(xiàn)率n：收益年期r2:土地還原利率（三）評(píng)估過(guò)程區(qū)域市場(chǎng)狀況分析1）自然地理位置平房區(qū) 哈爾濱市所屬的市轄區(qū)。西:紅旗大街。③區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通通達(dá)度、距市中心距離、環(huán)境、公共設(shè)施配備完備度等。依據(jù)相關(guān)評(píng)估規(guī)范和被評(píng)估房為屋的結(jié)構(gòu)、用途及使用環(huán)境，結(jié)合該房屋的改善、維修。五、典型案例分析案例一：建安頭道街浴池鍋爐房（序號(hào)為表461，）建安頭道街浴池鍋爐房是是哈爾濱東安園林綠化工程有限公司的主要房產(chǎn)之一，該房屋為2006年哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評(píng)估單位，原為浴池鍋爐房，現(xiàn)處于閑置狀態(tài)，房屋所有權(quán)證號(hào)哈房權(quán)證平字第1001001237號(hào)，該房屋占用的土地使用權(quán)人為哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)了解到，哈爾濱東安園林綠化工程有限公司對(duì)房屋建筑物的日常維護(hù)保養(yǎng)較好，可正常使用。三、評(píng)估方法評(píng)估方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及成本法等四種。現(xiàn)以該房屋為例，說(shuō)明運(yùn)用重置成本法測(cè)算房屋建筑物評(píng)估值的過(guò)程。據(jù)此估算辦公樓的年限法綜合成新率為：年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%＝（+）100%=%打分法對(duì)被評(píng)估房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查后，依據(jù)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)被評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)計(jì)算出該房屋的現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率，詳見(jiàn)下表。④個(gè)別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。北:閩江路。位于市境南部，東臨阿城區(qū)，南與雙城市毗連，西接南崗區(qū)，北與動(dòng)力區(qū)接壤。十五期間，哈爾濱市10億元以上的技術(shù)改造項(xiàng)目總計(jì)有4項(xiàng)，其中，哈飛和東安各占1項(xiàng)，總投資額為36億元。本次評(píng)估這兩項(xiàng)房屋評(píng)估價(jià)值中不含土地使用權(quán)價(jià)值。序號(hào)5：東安浴池是由哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評(píng)估單位，轉(zhuǎn)讓前未辦理權(quán)證，導(dǎo)致該房屋至今未辦理權(quán)證。平房區(qū)是國(guó)家一五期間重點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的哈飛公司、東安公司和東輕公司三個(gè)特大型企業(yè)是國(guó)內(nèi)外聞名的飛機(jī)、汽車、發(fā)動(dòng)機(jī)、鋁鎂合金材料制造加工基地，全地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的10%。收益法是在估算被評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，將被評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的收益總和（房地產(chǎn)現(xiàn)值）的一種方法。南:漢水路。②交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易。(二) 綜合成新率的確定使用年限法 以估測(cè)出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部經(jīng)濟(jì)使用壽命年限的比率作為其年限法成新率，用公式表示即為：年限法確定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)100% 鍋爐房磚混結(jié)構(gòu)，相關(guān)評(píng)估規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)壽命年限為50年。(四) 匯總整理 匯總評(píng)估結(jié)果； 撰寫評(píng)估情況詳細(xì)說(shuō)明并整理工作底稿。房產(chǎn)均為哈爾濱東安園林綠化工程有限公司購(gòu)置和抵賬而來(lái)，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，帳面房產(chǎn)中衡山路及友誼路、東安浴池和鍋爐房四處房產(chǎn)閑置未用，東升家園一處房產(chǎn)無(wú)償提供給一位本企業(yè)職工，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)快餐業(yè)務(wù)，東安名苑一處房產(chǎn)現(xiàn)為九龍?zhí)镁茦?，是哈爾濱東安園林綠化工程有限公司用房產(chǎn)與現(xiàn)九龍?zhí)媒?jīng)營(yíng)者合伙經(jīng)營(yíng)，每年按利潤(rùn)分成，由于該酒樓經(jīng)營(yíng)不善，目前哈爾濱東安園林綠化工程有限公司暫無(wú)利潤(rùn)分配。市場(chǎng)比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的評(píng)估；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)評(píng)估；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)評(píng)估；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估的情況下的房地產(chǎn)評(píng)估。工程特征熟料庫(kù)，自然層1層，該建筑物1983年10月建成，房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)：哈房權(quán)證平字第1001001237號(hào)，房屋所有者為“哈爾濱東安園林綠化工程有限公司”，設(shè)計(jì)用途“其它”。房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)記錄及分?jǐn)?shù)評(píng)定表序號(hào)分 項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)2515承載力不足，稍超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，有細(xì)微裂縫2承重構(gòu)件2515局部變形裂縫，混凝土有剝落3非承重墻1510局部有損壞，勒腳有部分侵蝕剝落4屋面205局部漏雨，排水設(shè)施銹蝕、面層有開(kāi)裂老化5樓地面155整體面層剝落、裂縫、空鼓，地面坑洼不平G小計(jì)10050權(quán)重71%1裝修門窗3015門窗部分變形、銹蝕，油漆老化脫皮3內(nèi)外裝修5020部分空鼓、裂縫和脫落4其他2012局部頂棚抹灰層有裂縫、破裂S小計(jì)10047權(quán)重5%1設(shè)備水衛(wèi)4015上下水不夠通暢，器具老化，部分損壞、殘缺2電照2510設(shè)備陳舊，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不全3暖通3515設(shè)備管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞，殘缺不全B小計(jì)10040權(quán)重24%勘察成新率 G*71%+S*5%+B*24%=%綜合成新率打分法得出的綜合成新率基于評(píng)估人員對(duì)被評(píng)估房屋實(shí)際狀況的勘查、評(píng)定，但卻不能充分反映不可見(jiàn)部位因材料劣化、疲勞對(duì)相關(guān)房屋成新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基于被評(píng)估房屋實(shí)際使用年限及評(píng)估人員所判斷的相關(guān)房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評(píng)估人員依據(jù)被評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)、用途、使用環(huán)境及評(píng)估規(guī)范所規(guī)定的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)壽命年限，結(jié)合被評(píng)估房屋的改善、維修狀況加以判定的。本次評(píng)估選擇了三個(gè)用途與待估房屋相同或相近的實(shí)例，以它們的交易價(jià)格做比較，結(jié)合影響商業(yè)房屋價(jià)格的因素，進(jìn)行因素修正，求取待估房屋的評(píng)估價(jià)格。果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近臨街狀況寬度較寬較寬較寬較寬深度一般一般一般一般臨街一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街外界環(huán)境周圍土地利用類型住宅