【正文】 轄區(qū)。位于市境南部，東臨阿城區(qū)，南與雙城市毗連，西接南崗區(qū)，北與動力區(qū)接壤。城鎮(zhèn)區(qū)域相對獨立，距市區(qū)中心25公里。全區(qū)總面積93．8平方公里，其中城區(qū)面積13．8平方公里，主要街道有友協(xié)大街、新疆大街、保國大街等。全區(qū)共轄興建、保國、聯(lián)盟、友協(xié)、新疆、新偉等6個街道辦事處和兩個鄉(xiāng)。平房區(qū)距哈爾濱市中心20公里，位于城郊地帶，在城市公路繞行線（即四環(huán)路）以外。根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的哈爾濱市城市總體規(guī)劃中城市適度向西、向南發(fā)展的要求，平房區(qū)可為哈市中心區(qū)工業(yè)企業(yè)異地改造、退二進三提供發(fā)展空間。同時，相對獨立的區(qū)域特點適宜于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，也易于在幾年內(nèi)發(fā)生顯著變化。三是環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，生態(tài)條件得天獨厚。平房區(qū)相對獨立的地理位置，為保護和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境提供了有利條件。目前，全區(qū)城市綠化覆蓋率、人均公共綠地面積均位居哈市七區(qū)前列，大氣環(huán)境質(zhì)量在哈爾濱市城區(qū)中率先達到國家二級標準，與哈爾濱市著名風(fēng)景區(qū)太陽島不相上下。區(qū)域環(huán)境噪聲、工業(yè)三廢污染均低于全市平均水平。2）交通狀況平房區(qū)內(nèi)交通發(fā)達，哈五公路、拉濱鐵路穿區(qū)而過，貫穿全境的中環(huán)路把京哈高速公路、哈阿高速公路、機場路連通，縱橫交錯的公路把城鄉(xiāng)各村屯之間有機地融為一體。3）區(qū)域經(jīng)濟概況由于歷史原因，平房區(qū)形成了有別于哈爾濱市其它區(qū)的區(qū)情特點。一是特大型企業(yè)集中，在全市工業(yè)格局中舉足輕重。平房區(qū)是國家一五期間重點建設(shè)的老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的哈飛公司、東安公司和東輕公司三個特大型企業(yè)是國內(nèi)外聞名的飛機、汽車、發(fā)動機、鋁鎂合金材料制造加工基地，全地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的10%。哈飛、東安的汽車工業(yè)總產(chǎn)值占全市汽車工業(yè)總產(chǎn)值的87%。十五期間，哈爾濱市10億元以上的技術(shù)改造項目總計有4項，其中，哈飛和東安各占1項，總投資額為36億元。在一定意義上講，哈爾濱工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的希望和潛力，很大一部分在平房。（三）確定房地產(chǎn)價值收益年期的確定房屋剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，計算房地產(chǎn)的價值的收益年限應(yīng)取房屋剩余經(jīng)濟壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限孰短的原則確定。房地收益的確定該評估對象各樓層均為商業(yè)用途，現(xiàn)與九龍?zhí)貌惋嫻竞献鹘?jīng)營，主營時尚粵菜，煲仔飯，海鮮及各菜系精典菜肴，由于經(jīng)營不善，尚無經(jīng)營收益。由于本次房產(chǎn)所有人和經(jīng)營者不提供詳細的經(jīng)營情況數(shù)據(jù)，無法取得經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，因此本次采用正?？陀^租金計算房地產(chǎn)凈收益。因與房產(chǎn)所有人與經(jīng)營方是合作關(guān)系，無房產(chǎn)租約限制的，本次采用市場比較法求取正常客觀的市場租金及費用計算房地凈收益。房地產(chǎn)價值測算過程 房地產(chǎn)價值計算詳見下表：評估基準日：2012年12月31日序號內(nèi)容計算結(jié)果備注一年房屋總收益（元）2,739, 年房地產(chǎn)總收益=月租金*建筑面積*12租金損失費1建筑物月租金(元／m2) 根據(jù)委托估價方提供的有關(guān)資料，以及估價人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情，判斷該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標準，扣除土地收益后，剩余為建筑物分攤的收益租金。2估價對象總建筑面積（平方米）3, 　4有效出租面積%指房屋有效出租面積比率　空置率　房屋在出租過程中無法出租，必然有一部分空置，空置率根據(jù)當?shù)厥袌鰻顩r確定。二年總運營費用（元）1,078, 　1取暖費（元）124, 2水電費（元）219, 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用,按年房地產(chǎn)總收益的8%計.3房產(chǎn)稅（元）328, 按年房地產(chǎn)總收益的12%計.4營業(yè)稅及附加（元）153, 營業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計。城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計,教育費附加按營業(yè)稅的3%計，地方教育附加按營業(yè)稅的2%計。%計.5保險費（元）14, 保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格的2‰計.6管理費223, 按房屋重置價的13%計　維修費14, 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用，%計算.三年租金凈收益（元）1,660, 　四還原利率、資本化率、折現(xiàn)率%根據(jù)手冊介紹方法計算五可獲收益年限（年） 按商服用地40年。六收益價格（萬元）1, P=a/r(11/(1+r)^n),P收益價格,a年租金凈收益,r還原利率,n可獲收益年限七房屋單價（元/平方米）4, 房地產(chǎn)單價=收益價格/建筑面積六、評估結(jié)果經(jīng)過履行資產(chǎn)核查、取價依據(jù)調(diào)查和評定估算等程序，對哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報的房屋建筑物于此次評估基準日的評估結(jié)果匯總?cè)缦拢? 單位：人民幣元科目名稱賬面價值評估價值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計17,626,15,591,21,542,20,914,固定資產(chǎn)房屋建筑物17,626,15,591,21,542,20,914,本次評估房屋構(gòu)筑物整體評估增值5,322,，%。主要原因是：被評估房產(chǎn)主要是外購和抵賬而來的商品住宅和商業(yè)房產(chǎn)，由于購置時間較早，現(xiàn)房產(chǎn)價格上漲，本次主要房產(chǎn)采用市場法和收益法進行評估，造成評估增值。七、有關(guān)事項說明（一）本次評估6項房屋中，有三處房屋無權(quán)屬證，其中：序號3：房產(chǎn)(東升家園)31號一層和序號6房產(chǎn)(平房區(qū)保國大街4446號東安名苑1號樓商服地下一層、地上一、二和三層)，未辦理權(quán)證原因：所在住宅小區(qū)建成后由于開發(fā)商原因一直未辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致無法辦理單戶房屋所有權(quán)證。序號5：東安浴池是由哈爾濱東安發(fā)動機（集團）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評估單位，轉(zhuǎn)讓前未辦理權(quán)證，導(dǎo)致該房屋至今未辦理權(quán)證。（二）哈房權(quán)證平字第1001001237號建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，這兩項房屋占用的土地使用權(quán)人為哈爾濱東安發(fā)動機（集團）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。本次評估這兩項房屋評估價值中不含土地使用權(quán)價值。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認真；無能的人！不在做事上認真，只在情緒上計較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手