【正文】 轄區(qū)。位于市境南部，東臨阿城區(qū)，南與雙城市毗連，西接南崗區(qū)，北與動(dòng)力區(qū)接壤。城鎮(zhèn)區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，距市區(qū)中心25公里。全區(qū)總面積93．8平方公里，其中城區(qū)面積13．8平方公里，主要街道有友協(xié)大街、新疆大街、保國(guó)大街等。全區(qū)共轄興建、保國(guó)、聯(lián)盟、友協(xié)、新疆、新偉等6個(gè)街道辦事處和兩個(gè)鄉(xiāng)。平房區(qū)距哈爾濱市中心20公里，位于城郊地帶，在城市公路繞行線（即四環(huán)路）以外。根據(jù)國(guó)務(wù)院批復(fù)的哈爾濱市城市總體規(guī)劃中城市適度向西、向南發(fā)展的要求，平房區(qū)可為哈市中心區(qū)工業(yè)企業(yè)異地改造、退二進(jìn)三提供發(fā)展空間。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域特點(diǎn)適宜于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，也易于在幾年內(nèi)發(fā)生顯著變化。三是環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，生態(tài)條件得天獨(dú)厚。平房區(qū)相對(duì)獨(dú)立的地理位置，為保護(hù)和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境提供了有利條件。目前，全區(qū)城市綠化覆蓋率、人均公共綠地面積均位居哈市七區(qū)前列，大氣環(huán)境質(zhì)量在哈爾濱市城區(qū)中率先達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，與哈爾濱市著名風(fēng)景區(qū)太陽(yáng)島不相上下。區(qū)域環(huán)境噪聲、工業(yè)三廢污染均低于全市平均水平。2）交通狀況平房區(qū)內(nèi)交通發(fā)達(dá)，哈五公路、拉濱鐵路穿區(qū)而過(guò)，貫穿全境的中環(huán)路把京哈高速公路、哈阿高速公路、機(jī)場(chǎng)路連通，縱橫交錯(cuò)的公路把城鄉(xiāng)各村屯之間有機(jī)地融為一體。3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況由于歷史原因，平房區(qū)形成了有別于哈爾濱市其它區(qū)的區(qū)情特點(diǎn)。一是特大型企業(yè)集中，在全市工業(yè)格局中舉足輕重。平房區(qū)是國(guó)家一五期間重點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的哈飛公司、東安公司和東輕公司三個(gè)特大型企業(yè)是國(guó)內(nèi)外聞名的飛機(jī)、汽車、發(fā)動(dòng)機(jī)、鋁鎂合金材料制造加工基地，全地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的10%。哈飛、東安的汽車工業(yè)總產(chǎn)值占全市汽車工業(yè)總產(chǎn)值的87%。十五期間，哈爾濱市10億元以上的技術(shù)改造項(xiàng)目總計(jì)有4項(xiàng)，其中，哈飛和東安各占1項(xiàng)，總投資額為36億元。在一定意義上講，哈爾濱工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的希望和潛力，很大一部分在平房。（三）確定房地產(chǎn)價(jià)值收益年期的確定房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值的收益年限應(yīng)取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限孰短的原則確定。房地收益的確定該評(píng)估對(duì)象各樓層均為商業(yè)用途，現(xiàn)與九龍?zhí)貌惋嫻竞献鹘?jīng)營(yíng)，主營(yíng)時(shí)尚粵菜，煲仔飯，海鮮及各菜系精典菜肴，由于經(jīng)營(yíng)不善，尚無(wú)經(jīng)營(yíng)收益。由于本次房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)者不提供詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)情況數(shù)據(jù)，無(wú)法取得經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，因此本次采用正?？陀^租金計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。因與房產(chǎn)所有人與經(jīng)營(yíng)方是合作關(guān)系，無(wú)房產(chǎn)租約限制的，本次采用市場(chǎng)比較法求取正常客觀的市場(chǎng)租金及費(fèi)用計(jì)算房地凈收益。房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算過(guò)程 房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算詳見(jiàn)下表：評(píng)估基準(zhǔn)日：2012年12月31日序號(hào)內(nèi)容計(jì)算結(jié)果備注一年房屋總收益（元）2,739, 年房地產(chǎn)總收益=月租金*建筑面積*12租金損失費(fèi)1建筑物月租金(元／m2) 根據(jù)委托估價(jià)方提供的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，判斷該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)，扣除土地收益后，剩余為建筑物分?jǐn)偟氖找孀饨稹?估價(jià)對(duì)象總建筑面積（平方米）3, 　4有效出租面積%指房屋有效出租面積比率　空置率　房屋在出租過(guò)程中無(wú)法出租，必然有一部分空置，空置率根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況確定。二年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（元）1,078, 　1取暖費(fèi)（元）124, 2水電費(fèi)（元）219, 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的8%計(jì).3房產(chǎn)稅（元）328, 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì).4營(yíng)業(yè)稅及附加（元）153, 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)。城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì),教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)，地方教育附加按營(yíng)業(yè)稅的2%計(jì)。%計(jì).5保險(xiǎn)費(fèi)（元）14, 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格的2‰計(jì).6管理費(fèi)223, 按房屋重置價(jià)的13%計(jì)　維修費(fèi)14, 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用，%計(jì)算.三年租金凈收益（元）1,660, 　四還原利率、資本化率、折現(xiàn)率%根據(jù)手冊(cè)介紹方法計(jì)算五可獲收益年限（年） 按商服用地40年。六收益價(jià)格（萬(wàn)元）1, P=a/r(11/(1+r)^n),P收益價(jià)格,a年租金凈收益,r還原利率,n可獲收益年限七房屋單價(jià)（元/平方米）4, 房地產(chǎn)單價(jià)=收益價(jià)格/建筑面積六、評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)履行資產(chǎn)核查、取價(jià)依據(jù)調(diào)查和評(píng)定估算等程序，對(duì)哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報(bào)的房屋建筑物于此次評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢? 單位：人民幣元科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值率%原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計(jì)17,626,15,591,21,542,20,914,固定資產(chǎn)房屋建筑物17,626,15,591,21,542,20,914,本次評(píng)估房屋構(gòu)筑物整體評(píng)估增值5,322,，%。主要原因是：被評(píng)估房產(chǎn)主要是外購(gòu)和抵賬而來(lái)的商品住宅和商業(yè)房產(chǎn)，由于購(gòu)置時(shí)間較早，現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格上漲，本次主要房產(chǎn)采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，造成評(píng)估增值。七、有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明（一）本次評(píng)估6項(xiàng)房屋中，有三處房屋無(wú)權(quán)屬證，其中：序號(hào)3：房產(chǎn)(東升家園)31號(hào)一層和序號(hào)6房產(chǎn)(平房區(qū)保國(guó)大街4446號(hào)東安名苑1號(hào)樓商服地下一層、地上一、二和三層)，未辦理權(quán)證原因：所在住宅小區(qū)建成后由于開(kāi)發(fā)商原因一直未辦理房產(chǎn)證，導(dǎo)致無(wú)法辦理單戶房屋所有權(quán)證。序號(hào)5：東安浴池是由哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評(píng)估單位，轉(zhuǎn)讓前未辦理權(quán)證，導(dǎo)致該房屋至今未辦理權(quán)證。（二）哈房權(quán)證平字第1001001237號(hào)建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，這兩項(xiàng)房屋占用的土地使用權(quán)人為哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。本次評(píng)估這兩項(xiàng)房屋評(píng)估價(jià)值中不含土地使用權(quán)價(jià)值。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來(lái)越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無(wú)能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手