房屋建筑物評估技術(shù)說明-在線瀏覽
2024-09-09 22:36本頁面
【正文】 安發(fā)動機（集團）有限公司，劃拔用地，用途為市政公用設(shè)施。工程特征熟料庫，自然層1層，該建筑物1983年10月建成，房屋產(chǎn)權(quán)證號：哈房權(quán)證平字第1001001237號，房屋所有者為“哈爾濱東安園林綠化工程有限公司”，設(shè)計用途“其它”。外立面抹水泥砂漿飾涂料、內(nèi)墻刷大白、電照暖通設(shè)施齊全。(一) 評估原值的確定 建筑安裝工程造價根據(jù)該房屋的實體特征及該房產(chǎn)工程概（預(yù)）算書工程量，以2010年《黑龍江省建筑工程消耗量定額基價表》、《黑龍江省裝飾裝修工程消耗量定額基價表》和《黑龍江省安裝工程消耗量定額基價表》為基礎(chǔ)確定其相關(guān)分部分項工程直接費，按照2010年《黑龍江省建筑安裝工程費用定額》所規(guī)定的工程造價計算程序及費率標(biāo)準(zhǔn)，參考評估基準(zhǔn)日哈爾濱市建筑市場人工、材料等價格信息資料計算該房屋的分部分項工程造價，匯總后得出其建筑安裝工程造價。＝。 資金成本根據(jù)委估房屋建筑物所在企業(yè)的投資項目特點及建筑規(guī)模，評估人員核定其合理建設(shè)工期為1年，選取評估基準(zhǔn)日有效的相應(yīng)期限貸款利率，并假設(shè)投資建設(shè)資金均勻投入，計算其資金成本。 評估原值 評估原值＝建筑安裝工程造價＋前期費用及其他費用＋資金成本＝456,+127,＋17,＝636,。＝。依據(jù)相關(guān)評估規(guī)范和被評估房為屋的結(jié)構(gòu)、用途及使用環(huán)境，結(jié)合該房屋的改善、維修。房屋建筑物現(xiàn)場記錄及分?jǐn)?shù)評定表序號分 項標(biāo)準(zhǔn)分評定分評定標(biāo)準(zhǔn)1結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)2515承載力不足，稍超過允許范圍的不均勻沉降，有細(xì)微裂縫2承重構(gòu)件2515局部變形裂縫，混凝土有剝落3非承重墻1510局部有損壞，勒腳有部分侵蝕剝落4屋面205局部漏雨，排水設(shè)施銹蝕、面層有開裂老化5樓地面155整體面層剝落、裂縫、空鼓，地面坑洼不平G小計10050權(quán)重71%1裝修門窗3015門窗部分變形、銹蝕，油漆老化脫皮3內(nèi)外裝修5020部分空鼓、裂縫和脫落4其他2012局部頂棚抹灰層有裂縫、破裂S小計10047權(quán)重5%1設(shè)備水衛(wèi)4015上下水不夠通暢，器具老化，部分損壞、殘缺2電照2510設(shè)備陳舊，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不全3暖通3515設(shè)備管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞，殘缺不全B小計10040權(quán)重24%勘察成新率 G*71%+S*5%+B*24%=%綜合成新率打分法得出的綜合成新率基于評估人員對被評估房屋實際狀況的勘查、評定，但卻不能充分反映不可見部位因材料劣化、疲勞對相關(guān)房屋成新水平的影響；年限法得出的綜合成新率則基于被評估房屋實際使用年限及評估人員所判斷的相關(guān)房屋尚可使用年限，而尚可使用年限則是評估人員依據(jù)被評估房屋結(jié)構(gòu)、用途、使用環(huán)境及評估規(guī)范所規(guī)定的對應(yīng)經(jīng)濟壽命年限，結(jié)合被評估房屋的改善、維修狀況加以判定的。按使用年限法和打分法分別40%和60%的權(quán)重比例計算被評估房屋的綜合成新率：綜合成新率 ＝%40%+%60%＝45%（取整）。評估人員現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，被評估對象保持完好，能保證正常使用，現(xiàn)處于空置狀態(tài)。市場比較法是將估價對象與評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象客觀合理價值的評估方法。具體評估說明如下：（1）比較實例選擇選擇比較交易實例時，根據(jù)待估房屋的情況，應(yīng)符合以下要求：① 用途相同。③ 屬于正常交易。（2）比較因素選擇根據(jù)估價對象的房屋條件，影響估價對象價格的主要因素有：①交易時間：確定地價指數(shù)。③區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通通達度、距市中心距離、環(huán)境、公共設(shè)施配備完備度等。本次評估選擇了三個用途與待估房屋相同或相近的實例，以它們的交易價格做比較，結(jié)合影響商業(yè)房屋價格的因素，進行因素修正，求取待估房屋的評估價格。 比較因素說明表 表11 估價對象及可比實例 比較因素內(nèi)容估價對象比較案例1比較案例2比較案例3位置及名稱南崗區(qū)衡山路84號10層B座 龍坤花園果戈里大街 宣西小區(qū)交易價格（元/㎡）待估671257795113交易日期2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素位置離市級商業(yè)中心距離處于南崗區(qū)紅旗街，黃河路商圈2公里，,距龍塔1公里，距離世紀(jì)廣場1公里位于南崗區(qū)，屬城中，臨近革新教堂，革新街地下農(nóng)貿(mào)市場近在咫尺處于南崗區(qū)黃河路和長江路商圈1公里商業(yè)繁華度商業(yè)群體：綜合吸引力、競爭狀態(tài)商業(yè)群體強，綜合吸引力強，競爭力強商業(yè)群體較強，綜合吸引力較強，競爭力較強商業(yè)群體較強，綜合吸引力較強，競爭力較強商業(yè)群體一般，綜合吸引力一般，競爭力一般交通條件區(qū)域道路狀況20202282路等多條公交線路。周邊主要交通干道：東:泰山路。西:紅旗大街。101692路等多條公交線路 。商場： 隆馬特量飯店 。醫(yī)院： 電力醫(yī)院,市胸科醫(yī)院,哈爾濱制藥六廠大學(xué)：無, 中小學(xué)：花園小學(xué)17中, 幼兒園：花園小學(xué)17中, 商場：秋林商場, 郵局：郵局, 銀行：中行, 交行, 建行, 郵政, 招商, 浦發(fā), 醫(yī)院：9院, 三凈醫(yī)院大學(xué)：哈爾濱體育學(xué)院中小學(xué)：13中、大成小學(xué)幼兒園：一掌金幼兒園商場：大都商場郵局：郵政儲蓄銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：大成醫(yī)院其他：大潤發(fā)超市個別因素交通便捷程度臨交通干道周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路東:泰山路。西:紅旗大街。果戈里大街 、革新街、中山路、文明街南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近臨街狀況寬度較寬較寬較寬較寬深度一般一般一般一般臨街一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街外界環(huán)境周圍土地利用類型住宅住宅住宅住宅建筑物狀況建筑年代2000年2006年1998年1995年交易面積（㎡）139136133停車位數(shù)量較多較多一般一般樓層10/1811/328/88/8裝修中
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