【正文】 計(jì)價(jià)定額實(shí)體項(xiàng)目計(jì)算的基價(jià)之和15,A其中：計(jì)費(fèi)人工費(fèi)∑工日消耗量*人工單價(jià)（）3,（二）措施費(fèi)A費(fèi)率%(三)其他費(fèi)用　5,1人工費(fèi)價(jià)差合同約定或省建設(shè)行政主管部門發(fā)布的人工單價(jià)人工單價(jià)4,2材料費(fèi)價(jià)差材料實(shí)際價(jià)格（或信息價(jià)格）與省計(jì)價(jià)定額中材料價(jià)格的差價(jià)　機(jī)械費(fèi)價(jià)差省建設(shè)行政主管部門發(fā)布的機(jī)械費(fèi)價(jià)格與省計(jì)價(jià)定額中機(jī)械費(fèi)的差價(jià)3暫列金額(一)費(fèi)率4總承包服務(wù)費(fèi)[(一)+(二)費(fèi)率%（四）安全文明施工費(fèi)[(一)+(二)+(三)]費(fèi)率%（五）規(guī)費(fèi)[(一)+(二)+(三]費(fèi)率%（六）稅金[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]費(fèi)率%(七)單位工程費(fèi)用(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)23,該房屋建筑安裝工程造價(jià)=建筑安裝工程造價(jià)+裝飾工程造價(jià)=433,+23,= 456,（取整）單位建安造價(jià)=456,247。(二) 綜合成新率的確定使用年限法 以估測(cè)出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部經(jīng)濟(jì)使用壽命年限的比率作為其年限法成新率，用公式表示即為：年限法確定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)100% 鍋爐房磚混結(jié)構(gòu)，相關(guān)評(píng)估規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)壽命年限為50年。（二）評(píng)估方法的選擇本次考慮到由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此本次采用市場(chǎng)法對(duì)被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。②交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。南:漢水路。南:漢水路。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明,編制估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件指數(shù)表21。收益法是在估算被評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，將被評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的收益總和（房地產(chǎn)現(xiàn)值）的一種方法。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域特點(diǎn)適宜于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，也易于在幾年內(nèi)發(fā)生顯著變化。平房區(qū)是國(guó)家一五期間重點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的哈飛公司、東安公司和東輕公司三個(gè)特大型企業(yè)是國(guó)內(nèi)外聞名的飛機(jī)、汽車、發(fā)動(dòng)機(jī)、鋁鎂合金材料制造加工基地，全地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的10%。房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算過程 房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算詳見下表：評(píng)估基準(zhǔn)日：2012年12月31日序號(hào)內(nèi)容計(jì)算結(jié)果備注一年房屋總收益（元）2,739, 年房地產(chǎn)總收益=月租金*建筑面積*12租金損失費(fèi)1建筑物月租金(元／m2) 根據(jù)委托估價(jià)方提供的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，判斷該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標(biāo)準(zhǔn)，扣除土地收益后，剩余為建筑物分?jǐn)偟氖找孀饨稹Ｐ蛱?hào)5：東安浴池是由哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評(píng)估單位，轉(zhuǎn)讓前未辦理權(quán)證，導(dǎo)致該房屋至今未辦理權(quán)證。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手。本次評(píng)估這兩項(xiàng)房屋評(píng)估價(jià)值中不含土地使用權(quán)價(jià)值。二年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（元）1,078, 　1取暖費(fèi)（元）124, 2水電費(fèi)（元）219, 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用,按年房地產(chǎn)總收益的8%計(jì).3房產(chǎn)稅（元）328, 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì).4營(yíng)業(yè)稅及附加（元）153, 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)。十五期間，哈爾濱市10億元以上的技術(shù)改造項(xiàng)目總計(jì)有4項(xiàng)，其中，哈飛和東安各占1項(xiàng)，總投資額為36億元。平房區(qū)相對(duì)獨(dú)立的地理位置，為保護(hù)和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境提供了有利條件。位于市境南部，東臨阿城區(qū)，南與雙城市毗連，西接南崗區(qū)，北與動(dòng)力區(qū)接壤。 因素比較修正系數(shù)表 表31 比較因素內(nèi)容比較案例1比較案例2比較案例3交易價(jià)格(元/㎡）671257795113交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素位置離市級(jí)商業(yè)中心距離100/101100/102100/99　商業(yè)群體：綜合吸引力、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)100/101100/101100/99交通條件區(qū)域道路狀況100/100100/100100/100離火車站距離100/100100/99100/100基礎(chǔ)設(shè)施　通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣100/100100/100100/100公共配套　主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度100/100100/100100/100個(gè)別因素交通便捷程度距交通干道100/100100/100100/100臨街狀況寬度及深度100/100100/100100/100外界環(huán)境周圍土地利用類型100/100100/100100/100建筑物狀況新舊程度100/102100/99100/98交易面積（㎡）100/100100/100100/100停車位數(shù)量100/100100/100100/100樓層100/100100/102100/102裝修100/100100/101100/101建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100修正系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格6451 5667 5271 加權(quán)系數(shù)評(píng)估單價(jià)（元，取整）5796 建筑面積（平方米）評(píng)估價(jià)值（元）863,784 （6）委估房屋的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)驗(yàn)證符合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)行情，最終確定委估房屋的市場(chǎng)價(jià)格為：5,。北:閩江路。北:閩江路。④個(gè)別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。市場(chǎng)比較計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=比較案例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（三）評(píng)估過程本次應(yīng)用市場(chǎng)比較法中的交易實(shí)例主要通過下列途徑獲得：● 調(diào)查該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)類似戶型的交易案例；● 與出售出