【正文】 筑面積（平方米）評(píng)估價(jià)值（元）863,784 （6）委估房屋的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)驗(yàn)證符合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)行情，最終確定委估房屋的市場(chǎng)價(jià)格為：5,。C待估房屋與三個(gè)實(shí)例個(gè)別因素中的臨街狀況、面積、裝修不完全一樣，故作了修正。北:閩江路。銀行： 交行,中國(guó)銀行 。北:閩江路。周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路176791路等多條公交線路 。④個(gè)別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。④ 區(qū)域及個(gè)別條件相近。市場(chǎng)比較計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=比較案例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（三）評(píng)估過(guò)程本次應(yīng)用市場(chǎng)比較法中的交易實(shí)例主要通過(guò)下列途徑獲得：● 調(diào)查該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)類(lèi)似戶型的交易案例；● 與出售出租、地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人電話詢問(wèn)；對(duì)于收集到的具有可比性的交易實(shí)例，主要掌握交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易時(shí)的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時(shí)的情況），然后對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，綜合得出評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。(三) 評(píng)估凈值的確定 評(píng)估凈值 ＝評(píng)估原值成新率＝601,45%＝270,案例二：房產(chǎn)(南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座) 序號(hào)為表461，（一）被評(píng)估對(duì)象概況上述房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座，房屋所有權(quán)證號(hào)哈房權(quán)證開(kāi)字第200920072號(hào)，建成于2000年，評(píng)估基準(zhǔn)日賬面原值576,，賬面凈值486,。據(jù)此估算辦公樓的年限法綜合成新率為：年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%＝（+）100%=%打分法對(duì)被評(píng)估房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查后，依據(jù)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分別對(duì)被評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)計(jì)算出該房屋的現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率，詳見(jiàn)下表。評(píng)估單價(jià)＝636,247。 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用根據(jù)國(guó)家、黑龍江省和哈爾濱市政府相關(guān)部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所涉行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的收費(fèi)水平，結(jié)合業(yè)界慣例，確定該房屋建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)計(jì)取的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用如下表：前期費(fèi)用及其他費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)金額依據(jù)A取費(fèi)基數(shù)按工程總造價(jià)(元)計(jì)456,1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)%15,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)2工程監(jiān)理費(fèi)%9,發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)3前期工作咨詢費(fèi)(可研性)%1,計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)4環(huán)境影響咨詢費(fèi)（環(huán)評(píng)費(fèi)）%計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)5建設(shè)單位管理費(fèi)%6,財(cái)建[2002]394號(hào)6招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)%計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)A小計(jì)34,B取費(fèi)基數(shù)按建筑面積（平方米）計(jì)1墻改節(jié)能基金8元/平方米4,黑建辦[2008]2號(hào)2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)170元/平方米88,黑價(jià)聯(lián)字[2008]63號(hào)3散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金1元/平方米黑財(cái)綜[2007] 137號(hào)B小計(jì)93,C前期及其他費(fèi)用合計(jì)A+B127,根據(jù)測(cè)算，該房屋建筑物在評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)計(jì)取的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用為127,。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)，該建筑保養(yǎng)維護(hù)較好，可正常使用，發(fā)現(xiàn)輕微不均勻沉降及外墻裂縫?，F(xiàn)以該房屋為例，說(shuō)明運(yùn)用重置成本法測(cè)算房屋建筑物評(píng)估值的過(guò)程。并對(duì)區(qū)域市場(chǎng)租金及售價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，作為評(píng)估計(jì)算的重要依據(jù)。詳查建筑結(jié)構(gòu)，建筑物質(zhì)量，完工日期、平立面形狀、室內(nèi)外裝修情況，水、暖、電等配套設(shè)施的安裝使用情況，以及建筑物的拆、改、擴(kuò)建情況等，將測(cè)量數(shù)據(jù)及勘查結(jié)果詳細(xì)記入《房屋建筑物現(xiàn)狀勘查表》中作為評(píng)估計(jì)算的重要依據(jù)。（1）市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與評(píng)估基準(zhǔn)日近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的評(píng)估方法。三、評(píng)估方法評(píng)估方法通常有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法及成本法等四種。本次評(píng)估房屋建筑物主要為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等。. . . .. .房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明一、評(píng)估范圍及對(duì)象評(píng)估范圍：哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報(bào)評(píng)估的全部房屋建筑物。具體構(gòu)成見(jiàn)下表：編號(hào)科目名稱(chēng)賬面價(jià)值原值凈值　房屋建筑物類(lèi)合計(jì) 17,626, 15,591, 461固定資產(chǎn)房屋建筑物 17,626, 15,591, 二、工程概況描述哈爾濱東安園林綠化工程有限公司此次申報(bào)的固定資產(chǎn)房屋建筑物主要包括輔助用房、商業(yè)用房和住宅，共計(jì)6項(xiàng)，其中2項(xiàng)輔助用房是哈房權(quán)證平字第1001001237號(hào)建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，位于哈爾濱市平房區(qū)建安頭道街；2項(xiàng)商業(yè)用房是東升家園31號(hào)一層和平房區(qū)保國(guó)大街4446號(hào)東安名苑1號(hào)樓商服地下一層、地上一、二和三層，主要位于哈爾濱市平房區(qū)東升家園小區(qū)和東安名苑小區(qū)底商； 2項(xiàng)住宅是哈房權(quán)證開(kāi)字第200920072號(hào)南崗區(qū)衡山路84號(hào)10層B座、哈權(quán)證里字第1001032895號(hào)道里區(qū)友誼路382號(hào)1層，主要位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號(hào)和道里區(qū)友誼路382號(hào)。評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)了解到，哈爾濱東安園林綠化工程有限公司對(duì)房屋建筑物的日常維護(hù)保養(yǎng)較好，可正常使用。其中：對(duì)于輔助用房采用重置成本法，其計(jì)算公式： 評(píng)估凈值＝評(píng)估原值成新率(%)對(duì)于商業(yè)和住宅用房采用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)估。(二) 房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘查及評(píng)估調(diào)查 評(píng)估人員協(xié)同哈爾濱東安園林綠化工程有限公司的工程技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)場(chǎng)，逐項(xiàng)勘查、核對(duì)實(shí)物、丈量核實(shí)建筑面積。對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)同一供需范圍類(lèi)似房地產(chǎn)的交易價(jià)格、掌握交易價(jià)格、交易時(shí)間、交易時(shí)的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時(shí)的情況等進(jìn)行調(diào)查咨詢。五、典型案例分析案例一：建安頭道街浴池鍋爐房（序號(hào)為表461，）建安頭道街浴池鍋爐房是是哈爾濱東安園林綠化工程有限公司的主要房產(chǎn)之一，該房屋為2006年哈爾濱東安發(fā)動(dòng)機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評(píng)估單位，原為浴池鍋爐房，現(xiàn)處