房屋建筑物評估技術(shù)說明-全文預(yù)覽
【正文】 筑面積（平方米）評估價值（元）863,784 （6）委估房屋的市場價格經(jīng)驗(yàn)證符合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)日時的市場行情，最終確定委估房屋的市場價格為：5,。C待估房屋與三個實(shí)例個別因素中的臨街狀況、面積、裝修不完全一樣，故作了修正。北:閩江路。銀行： 交行,中國銀行 。北:閩江路。周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路176791路等多條公交線路 。④個別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。④ 區(qū)域及個別條件相近。市場比較計算公式如下：估價對象房地產(chǎn)評估價值=比較案例房地產(chǎn)的價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)（三）評估過程本次應(yīng)用市場比較法中的交易實(shí)例主要通過下列途徑獲得：● 調(diào)查該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)類似戶型的交易案例；● 與出售出租、地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)和個人電話詢問；對于收集到的具有可比性的交易實(shí)例，主要掌握交易價格、交易時間、交易時的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時的情況），然后對交易實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，綜合得出評估基準(zhǔn)日評估對象的市場價格。(三) 評估凈值的確定 評估凈值 ＝評估原值成新率＝601,45%＝270,案例二：房產(chǎn)(南崗區(qū)衡山路84號10層B座) 序號為表461，（一）被評估對象概況上述房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號10層B座，房屋所有權(quán)證號哈房權(quán)證開字第200920072號，建成于2000年，評估基準(zhǔn)日賬面原值576,，賬面凈值486,。據(jù)此估算辦公樓的年限法綜合成新率為：年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%＝（+）100%=%打分法對被評估房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查后，依據(jù)房屋現(xiàn)場勘查評分標(biāo)準(zhǔn)，分別對被評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)計算出該房屋的現(xiàn)場勘查成新率，詳見下表。評估單價＝636,247。 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用根據(jù)國家、黑龍江省和哈爾濱市政府相關(guān)部門對建設(shè)項(xiàng)目所涉行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)對經(jīng)營性服務(wù)的收費(fèi)水平，結(jié)合業(yè)界慣例，確定該房屋建筑物在評估基準(zhǔn)日應(yīng)計取的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用如下表：前期費(fèi)用及其他費(fèi)用序號費(fèi)用名稱費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)金額依據(jù)A取費(fèi)基數(shù)按工程總造價(元)計456,1勘察設(shè)計費(fèi)%15,計價格[2002]10號2工程監(jiān)理費(fèi)%9,發(fā)改價格[2007]670號3前期工作咨詢費(fèi)(可研性)%1,計價格[1999]1283號4環(huán)境影響咨詢費(fèi)（環(huán)評費(fèi)）%計價格[2002]125號5建設(shè)單位管理費(fèi)%6,財建[2002]394號6招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)%計價格[2002]1980號A小計34,B取費(fèi)基數(shù)按建筑面積（平方米）計1墻改節(jié)能基金8元/平方米4,黑建辦[2008]2號2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)170元/平方米88,黑價聯(lián)字[2008]63號3散裝水泥專項(xiàng)基金1元/平方米黑財綜[2007] 137號B小計93,C前期及其他費(fèi)用合計A+B127,根據(jù)測算，該房屋建筑物在評估基準(zhǔn)日應(yīng)計取的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用為127,。評估人員現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，該建筑保養(yǎng)維護(hù)較好，可正常使用，發(fā)現(xiàn)輕微不均勻沉降及外墻裂縫?，F(xiàn)以該房屋為例，說明運(yùn)用重置成本法測算房屋建筑物評估值的過程。并對區(qū)域市場租金及售價進(jìn)行了調(diào)查，作為評估計算的重要依據(jù)。詳查建筑結(jié)構(gòu)，建筑物質(zhì)量，完工日期、平立面形狀、室內(nèi)外裝修情況，水、暖、電等配套設(shè)施的安裝使用情況，以及建筑物的拆、改、擴(kuò)建情況等，將測量數(shù)據(jù)及勘查結(jié)果詳細(xì)記入《房屋建筑物現(xiàn)狀勘查表》中作為評估計算的重要依據(jù)。（1）市場比較法市場比較法是將估價對象與評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象客觀合理價值的評估方法。三、評估方法評估方法通常有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法及成本法等四種。本次評估房屋建筑物主要為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等。. . . .. .房屋建筑物評估技術(shù)說明一、評估范圍及對象評估范圍：哈爾濱東安園林綠化工程有限公司申報評估的全部房屋建筑物。具體構(gòu)成見下表：編號科目名稱賬面價值原值凈值 房屋建筑物類合計 17,626, 15,591, 461固定資產(chǎn)房屋建筑物 17,626, 15,591, 二、工程概況描述哈爾濱東安園林綠化工程有限公司此次申報的固定資產(chǎn)房屋建筑物主要包括輔助用房、商業(yè)用房和住宅，共計6項(xiàng)，其中2項(xiàng)輔助用房是哈房權(quán)證平字第1001001237號建安頭道街浴池鍋爐房和東安浴池，位于哈爾濱市平房區(qū)建安頭道街；2項(xiàng)商業(yè)用房是東升家園31號一層和平房區(qū)保國大街4446號東安名苑1號樓商服地下一層、地上一、二和三層，主要位于哈爾濱市平房區(qū)東升家園小區(qū)和東安名苑小區(qū)底商； 2項(xiàng)住宅是哈房權(quán)證開字第200920072號南崗區(qū)衡山路84號10層B座、哈權(quán)證里字第1001032895號道里區(qū)友誼路382號1層，主要位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號和道里區(qū)友誼路382號。評估人員現(xiàn)場了解到，哈爾濱東安園林綠化工程有限公司對房屋建筑物的日常維護(hù)保養(yǎng)較好，可正常使用。其中：對于輔助用房采用重置成本法，其計算公式： 評估凈值＝評估原值成新率(%)對于商業(yè)和住宅用房采用市場比較法和收益法評估。(二) 房屋建筑物現(xiàn)場勘查及評估調(diào)查 評估人員協(xié)同哈爾濱東安園林綠化工程有限公司的工程技術(shù)人員、資產(chǎn)管理人員，深入建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)場，逐項(xiàng)勘查、核對實(shí)物、丈量核實(shí)建筑面積。對被評估房地產(chǎn)同一供需范圍類似房地產(chǎn)的交易價格、掌握交易價格、交易時間、交易時的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時的情況等進(jìn)行調(diào)查咨詢。五、典型案例分析案例一：建安頭道街浴池鍋爐房（序號為表461，）建安頭道街浴池鍋爐房是是哈爾濱東安園林綠化工程有限公司的主要房產(chǎn)之一，該房屋為2006年哈爾濱東安發(fā)動機(jī)（集團(tuán)）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評估單位，原為浴池鍋爐房，現(xiàn)處
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