房屋建筑物評估技術(shù)說明(文件)
【正文】 南崗宣化街宣西小區(qū)宣慶街、宣化街、十字街附近離火車站距離約4公里約6公里約5公里基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣七通七通七通七通公共配套 主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度學(xué)校:哈爾濱旅游學(xué)院 、電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，醫(yī)院:黑龍江省中醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合研究所附屬醫(yī)院、嵩山醫(yī)院等 .附近中行、建行、工行等中、小學(xué)： 閩江小學(xué),松雷中學(xué),北開大學(xué) 幼兒園： 小區(qū)托管中心。南:漢水路。比較因素指數(shù)確定如下：A交易日期：因交易案例的交易日期與評估基準日近一年，市場價格發(fā)生一定波動，故作了修正。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明,編制估價對象與比較實例的比較因素條件指數(shù)表21。所在住宅小區(qū)為經(jīng)濟適用房。收益法是在估算被評估對象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，將被評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日的收益總和（房地產(chǎn)現(xiàn)值）的一種方法。全區(qū)總面積93．8平方公里，其中城區(qū)面積13．8平方公里，主要街道有友協(xié)大街、新疆大街、保國大街等。同時，相對獨立的區(qū)域特點適宜于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，也易于在幾年內(nèi)發(fā)生顯著變化。區(qū)域環(huán)境噪聲、工業(yè)三廢污染均低于全市平均水平。平房區(qū)是國家一五期間重點建設(shè)的老工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的哈飛公司、東安公司和東輕公司三個特大型企業(yè)是國內(nèi)外聞名的飛機、汽車、發(fā)動機、鋁鎂合金材料制造加工基地，全地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達 億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的10%。（三）確定房地產(chǎn)價值收益年期的確定房屋剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，計算房地產(chǎn)的價值的收益年限應(yīng)取房屋剩余經(jīng)濟壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限孰短的原則確定。房地產(chǎn)價值測算過程 房地產(chǎn)價值計算詳見下表：評估基準日：2012年12月31日序號內(nèi)容計算結(jié)果備注一年房屋總收益（元）2,739, 年房地產(chǎn)總收益=月租金*建筑面積*12租金損失費1建筑物月租金(元／m2) 根據(jù)委托估價方提供的有關(guān)資料，以及估價人員調(diào)查周圍房地產(chǎn)市場行情，判斷該地區(qū)同類型房地產(chǎn)出租租金標準，扣除土地收益后，剩余為建筑物分攤的收益租金。%計.5保險費（元）14, 保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋重置價格的2‰計.6管理費223, 按房屋重置價的13%計 維修費14, 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費用，%計算.三年租金凈收益（元）1,660, 四還原利率、資本化率、折現(xiàn)率%根據(jù)手冊介紹方法計算五可獲收益年限（年） 按商服用地40年。序號5：東安浴池是由哈爾濱東安發(fā)動機（集團）有限公司轉(zhuǎn)讓給被評估單位，轉(zhuǎn)讓前未辦理權(quán)證，導(dǎo)致該房屋至今未辦理權(quán)證。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。本次評估這兩項房屋評估價值中不含土地使用權(quán)價值。主要原因是：被評估房產(chǎn)主要是外購和抵賬而來的商品住宅和商業(yè)房產(chǎn)，由于購置時間較早，現(xiàn)房產(chǎn)價格上漲，本次主要房產(chǎn)采用市場法和收益法進行評估，造成評估增值。二年總運營費用（元）1,078, 1取暖費（元）124, 2水電費（元）219, 指對出租房屋進行的必要管理所需的費用,按年房地產(chǎn)總收益的8%計.3房產(chǎn)稅（元）328, 按年房地產(chǎn)總收益的12%計.4營業(yè)稅及附加（元）153, 營業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計。由于本次房產(chǎn)所有人和經(jīng)營者不提供詳細的經(jīng)營情況數(shù)據(jù)，無法取得經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，因此本次采用正常客觀租金計算房地產(chǎn)凈收益。十五期間，哈爾濱市10億元以上的技術(shù)改造項目總計有4項，其中，哈飛和東安各占1項，總投資額為36億元。3）區(qū)域經(jīng)濟概況由于歷史原因，平房區(qū)形成了有別于哈爾濱市其它區(qū)的區(qū)情特點。平房區(qū)相對獨立的地理位置，為保護和建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境提供了有利條件。平房區(qū)距哈爾濱市中心20公里，位于城郊地帶，在城市公路繞行線（即四環(huán)路）以外。位于市境南部，東臨阿城區(qū)，南與雙城市毗連，西接南崗區(qū)，北與動力區(qū)接壤。該評估對象各樓層均為商業(yè)用途，現(xiàn)與九龍?zhí)貌惋嫻竞献鹘?jīng)營，主營時尚粵菜，煲仔飯，海鮮及各菜系精典菜肴，由于經(jīng)營不善，尚無經(jīng)營收益。 因素比較修正系數(shù)表 表31 比較因素內(nèi)容比較案例1比較案例2比較案例3交易價格(元/㎡）671257795113交易日期100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素位置離市級商業(yè)中心距離100/101100/102100/99 商業(yè)群體：綜合吸引力、競爭狀態(tài)100/101100/101100/99交通條件區(qū)域道路狀況100/100100/100100/100離火車站距離100/100100/99100/100基礎(chǔ)設(shè)施 通上水、通下水、通電、通路、通訊、通暖、通氣100/100100/100100/100公共配套 主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度100/100100/100100/100個別因素交通便捷程度距交通干道100/100100/100100/100臨街狀況寬度及深度100/100100/100100/100外界環(huán)境周圍土地利用類型100/100100/100100/100建筑物狀況新舊程度100/102100/99100/98交易面積（㎡）100/100100/100100/100停車位數(shù)量100/100100/100100/100樓層100/100100/102100/102裝修100/100100/101100/101建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100修正系數(shù) 比準價格6451 5667 5271 加權(quán)系數(shù)評估單價（元，取整）5796 建
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