試談房產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險及控制(編輯修改稿)
2025-08-26 02:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！狈康禺a(chǎn)項目公司是否取得土地使用權(quán)，不僅要看《國有土地使用證》，還應(yīng)該核實國有土地使用證記載的事項是否與不動產(chǎn)登記簿一致，如不一致，應(yīng)當以不動產(chǎn)登記簿為準。 此外，房地產(chǎn)項目開發(fā)還必須符合我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關(guān)規(guī)定，如：1.“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?2.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定?！奔刺幱陂_發(fā)不同階段的地上建筑物（包括在建、停建、緩建、已建成但尚未銷售的、已銷售的房地產(chǎn)項目）已經(jīng)辦理了合法的批準手續(xù)，即已獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等。 ?。ǘ段餀?quán)法》的拆遷補償制度對房地產(chǎn)項目影響 房地產(chǎn)開發(fā)往往少不了房屋拆遷。根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人?！币虼?，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)項目公司仍可能面臨拆遷補償?shù)膯栴}。目前，在房地產(chǎn)市場，“拆遷難”成為普遍問題。隨著《物權(quán)法》的正式實施，投資者對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹慎，對其法律風(fēng)險應(yīng)有更為充分的評估。 我國《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件”?！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！庇纱丝梢?，我國物權(quán)法嚴格限制了征收條件，細化了補償標準，必將使我國現(xiàn)行征收拆遷補償制度發(fā)生顛覆性的變化，無疑會增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 ?。ㄈ段餀?quán)法》的相鄰關(guān)系制度對房地產(chǎn)項目影響 隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風(fēng)、采光和日照問題日益成為社會關(guān)注的問題之一。由于城市土地價值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進一步普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來越多。因此，我國《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對通風(fēng)、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！? 根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒有達到規(guī)定的最低標準，也應(yīng)當認為給鄰近住戶造成了生活上的妨礙，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這要求投資者在審查房地產(chǎn)項目時，應(yīng)當注意房地產(chǎn)項目是否符合國家有關(guān)工程建設(shè)標準，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當?shù)母叨?，以免妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經(jīng)濟損失埋下隱患。因此，如果一個房地產(chǎn)項目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時，就需要慎重考慮，因為這種矛盾的存在會造成工期大大延期，也會對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生負面影響。 （四）《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)制度對房地產(chǎn)項目影響 隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。但是，在《物權(quán)法》出臺之前，我國還沒有專門對土地分層利用進行規(guī)范的法律、
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