【文章內容簡介】 最低成本，當實際成本沒有超過最低成本時，承包人花費的成本費用及應得酬金等都可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實際工程成本在最低成本和報價成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實際工程成本在報價成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實際工程成本超過最高限額成本時，則超過部分業(yè)主不予支付。這種合同價形式有利于控制工程造價，并鼓勵承包人最大限度地降低工程成本。 總包合同采用可調單價。 合同單價可調，一般是在工程投標文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價，根據合同約定的條款，如在工程實施過程中物價發(fā)生變化等，可作調整。有的工程在招標或簽約時，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項工程的單價，在工程結算時，再根據實際情況和合同約定對合同單價進行調整，確定實際結算單價。5 施工階段成本控制施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發(fā)產業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經營虧本。因此，“高露潔項目”的盈利目的決定了項目投資必須實現預期的目標。該階段成本控制的主要工作為： “高璐潔開發(fā)項目”施工階段成本控制綜述開發(fā)商應如何做好精裝修產品？在成本和質量方面如何控制？是我們高璐潔房地產公司的重點控制的內容。●未來發(fā)展的主流方向 商品房精裝修將是房地產業(yè)發(fā)展的必然趨勢，很多房地產專業(yè)人士對此已經形成共識。我們認為只要在精裝修方面做到設計水平一流，符合主流客戶的審美和生活需要，材質資源廣泛，施工組織精密，全程監(jiān)控到位，施工質量優(yōu)良，客戶完全是可以接受的。精裝修有利于促進行業(yè)的成熟、規(guī)范，增強市場的競爭力，商品房尤其是高端住宅產品做精裝修是未來的發(fā)展方向。所以我們“高璐潔房地產公司”在施工方面既做到將精裝修滿足消費者的需求，又使我們在成本的控制范圍之內。但是，值得我們“高璐潔房地產公司”注意的是，相比國外成熟的工業(yè)化生產模式，國內的房地產相關行業(yè)發(fā)展得仍不夠成熟和規(guī)范。施工單位進行大面積的裝修，配套產品必須實現工業(yè)化生產，否則質量很難得到保證。 ●對開發(fā)商的要求更高 精裝修需要開發(fā)商承擔更多環(huán)節(jié)的工作，如室內設計、選擇建材、組織施工、全程監(jiān)控、資金支付等。這對開發(fā)商提出了更高的要求，尤其精裝修是對設計水平的巨大挑戰(zhàn)。設計師需要充分考慮人的生活行為、家居擺放等細節(jié)，才能使水、電、暖氣、空調、廚衛(wèi)等設施的定位一次達到要求。開發(fā)商還需要以專業(yè)的眼光和技術手段幫助業(yè)主挑選符合環(huán)保標準的材質，還要承擔資金支付、開發(fā)成本以及銷售成交效率等方面的更大壓力。比如從銷售的層面看，精裝修房的優(yōu)勢在現房階段，而毛坯房在期房階段就可回籠大量資金，解決了開發(fā)商的資金問題。做精裝修項目需要組織一個龐大的機構，因此開發(fā)商必須具備足夠的操作實力。 ●控制成本須層層把關 一個項目精裝修的水平確定下來后，開發(fā)商需要在保證品質的前提下控制成本，但絕不能以替代產品和降低施工隊伍的素質為代價。關鍵是要杜絕在選購建材和選擇施工隊伍過程中的腐敗現象，這是很多精裝修項目在實際操作中成本雖高但質量低下的癥結所在。 開發(fā)商可以通過控制建材選購方面的人為因素，最大限度地減少各個環(huán)節(jié)中的水分，從而有效控制這方面的成本。而施工隊伍的人力成本同樣重要，必須得到保證才能使工程的質量得到根本的保障。目前裝修單位的素質良莠不齊，如市場上一個清工的報酬就從20—90元/天不等。在施工隊伍素質的甄別方面開發(fā)商比個體消費者具有更多的優(yōu)勢，可以考察其資質，至少要達到二級以上標準，甚至可以指定項目經理，并且經過監(jiān)理公司、總包單位、開發(fā)單位多層把關?！窭麧櫜荒芤越疱X衡量 盡管精裝修項目比同區(qū)域、同檔次的毛坯房單價要高出幾百元甚至千元左右，但是這一塊產生的利潤對開發(fā)商來說并不大。精裝修帶來的利潤絕不是開發(fā)商預期的主要利潤，相對于開發(fā)商投入的大量人力、物力、財力和智慧而言，這個利潤其實是不成正比的。但對于業(yè)主而言，他自己完成同樣的工作，費用一般會比發(fā)展商花費得要大，道理非常簡單——發(fā)展商用“批發(fā)”的價格完成，而業(yè)主自己裝修是用“零售”價格完成。利潤雖然不大，相反卻承擔著很大的風險。這也是以往開發(fā)商不愿意做精裝修的主要原因。所以這也是我們“高璐潔房地產公司”需要注意的問題 精裝修所產生的利潤不僅是對價格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房裝修帶來的工人居住在房子中造成的毀壞、對社區(qū)的二次污染、對社區(qū)居民產生的安全威脅等各種問題，不僅提升了產品的整體品質，保證了社區(qū)軟性服務和管理的水平，而且大大節(jié)省了業(yè)主的時間和精力，這種收獲既能直接帶來市場收益，又遠遠超過金錢所能衡量的范疇。 抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。 從管理模式上著手建立建設監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。 從技術措施上展開項目投資的有效控制 對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。 從經濟措施上展開項目投資的有效控制 嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費、綠化賠償費和其他補償費等，對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供，以達到降低造價之目的。 材料供應 甲供材料須根據工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強甲供材料的現場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。 “高璐潔開發(fā)項目”施工環(huán)節(jié)成本控制要點 施工階段責任成本控制：控制要點控制什么怎么控制誰來控制、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。，為審批提供參考依據。（含可能引起的索賠）。，不同類別按相應的審核簽認流程進行。工程部，營銷部，審計部。發(fā)生變更項目的負責人、設計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經辦部門。主管總經理。 經辦部門（設計部或工程部），應堅持當時發(fā)生當時簽證的原則。173。簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。經辦部門（設計部或工程部）發(fā)生變更項目的負責人“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。主管總經理，并根據統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。資料工程師（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術圖紙會審。甲方技術負責人總分包配合費。、分包內容、范圍而增加工程成本。甲方代表材料供應。設計部，通過招標確定相關費用。審算部組織工程部參加。甲方代表，留出相應的時間。經辦部門工程款的支付。主管副總或總經理 材料設備采購責任成本控制表：控制要點控制什么怎么控制誰來控制材料進場計劃暫缺工程部與工程進度相配合具體與采購點遠近相對應、驗收周期與工程進度相配合與工序安排相聯系材料的性能價格比日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部材料設備的技術參數由設計部確定或封樣。設計部必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。審算部材料款支付。%。經辦部門（工程部或設計部）材