【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最低成本，當(dāng)實(shí)際成本沒(méi)有超過(guò)最低成本時(shí)，承包人花費(fèi)的成本費(fèi)用及應(yīng)得酬金等都可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實(shí)際工程成本在最低成本和報(bào)價(jià)成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實(shí)際工程成本在報(bào)價(jià)成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實(shí)際工程成本超過(guò)最高限額成本時(shí)，則超過(guò)部分業(yè)主不予支付。這種合同價(jià)形式有利于控制工程造價(jià)，并鼓勵(lì)承包人最大限度地降低工程成本。 總包合同采用可調(diào)單價(jià)。 合同單價(jià)可調(diào)，一般是在工程投標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價(jià)，根據(jù)合同約定的條款，如在工程實(shí)施過(guò)程中物價(jià)發(fā)生變化等，可作調(diào)整。有的工程在招標(biāo)或簽約時(shí)，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)，在工程結(jié)算時(shí)，再根據(jù)實(shí)際情況和合同約定對(duì)合同單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確定實(shí)際結(jié)算單價(jià)。5 施工階段成本控制施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來(lái)彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，“高露潔項(xiàng)目”的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為： “高璐潔開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制綜述開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何做好精裝修產(chǎn)品？在成本和質(zhì)量方面如何控制？是我們高璐潔房地產(chǎn)公司的重點(diǎn)控制的內(nèi)容?！裎磥?lái)發(fā)展的主流方向 商品房精裝修將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，很多房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)此已經(jīng)形成共識(shí)。我們認(rèn)為只要在精裝修方面做到設(shè)計(jì)水平一流，符合主流客戶的審美和生活需要，材質(zhì)資源廣泛，施工組織精密，全程監(jiān)控到位，施工質(zhì)量?jī)?yōu)良，客戶完全是可以接受的。精裝修有利于促進(jìn)行業(yè)的成熟、規(guī)范，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，商品房尤其是高端住宅產(chǎn)品做精裝修是未來(lái)的發(fā)展方向。所以我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”在施工方面既做到將精裝修滿足消費(fèi)者的需求，又使我們?cè)诔杀镜目刂品秶畠?nèi)。但是，值得我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”注意的是，相比國(guó)外成熟的工業(yè)化生產(chǎn)模式，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展得仍不夠成熟和規(guī)范。施工單位進(jìn)行大面積的裝修，配套產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，否則質(zhì)量很難得到保證。 ●對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高 精裝修需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)更多環(huán)節(jié)的工作，如室內(nèi)設(shè)計(jì)、選擇建材、組織施工、全程監(jiān)控、資金支付等。這對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，尤其精裝修是對(duì)設(shè)計(jì)水平的巨大挑戰(zhàn)。設(shè)計(jì)師需要充分考慮人的生活行為、家居擺放等細(xì)節(jié)，才能使水、電、暖氣、空調(diào)、廚衛(wèi)等設(shè)施的定位一次達(dá)到要求。開(kāi)發(fā)商還需要以專業(yè)的眼光和技術(shù)手段幫助業(yè)主挑選符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材質(zhì)，還要承擔(dān)資金支付、開(kāi)發(fā)成本以及銷售成交效率等方面的更大壓力。比如從銷售的層面看，精裝修房的優(yōu)勢(shì)在現(xiàn)房階段，而毛坯房在期房階段就可回籠大量資金，解決了開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題。做精裝修項(xiàng)目需要組織一個(gè)龐大的機(jī)構(gòu)，因此開(kāi)發(fā)商必須具備足夠的操作實(shí)力。 ●控制成本須層層把關(guān) 一個(gè)項(xiàng)目精裝修的水平確定下來(lái)后，開(kāi)發(fā)商需要在保證品質(zhì)的前提下控制成本，但絕不能以替代產(chǎn)品和降低施工隊(duì)伍的素質(zhì)為代價(jià)。關(guān)鍵是要杜絕在選購(gòu)建材和選擇施工隊(duì)伍過(guò)程中的腐敗現(xiàn)象，這是很多精裝修項(xiàng)目在實(shí)際操作中成本雖高但質(zhì)量低下的癥結(jié)所在。 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)控制建材選購(gòu)方面的人為因素，最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)中的水分，從而有效控制這方面的成本。而施工隊(duì)伍的人力成本同樣重要，必須得到保證才能使工程的質(zhì)量得到根本的保障。目前裝修單位的素質(zhì)良莠不齊，如市場(chǎng)上一個(gè)清工的報(bào)酬就從20—90元/天不等。在施工隊(duì)伍素質(zhì)的甄別方面開(kāi)發(fā)商比個(gè)體消費(fèi)者具有更多的優(yōu)勢(shì)，可以考察其資質(zhì)，至少要達(dá)到二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)，甚至可以指定項(xiàng)目經(jīng)理，并且經(jīng)過(guò)監(jiān)理公司、總包單位、開(kāi)發(fā)單位多層把關(guān)?！窭麧?rùn)不能以金錢(qián)衡量 盡管精裝修項(xiàng)目比同區(qū)域、同檔次的毛坯房單價(jià)要高出幾百元甚至千元左右，但是這一塊產(chǎn)生的利潤(rùn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不大。精裝修帶來(lái)的利潤(rùn)絕不是開(kāi)發(fā)商預(yù)期的主要利潤(rùn)，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商投入的大量人力、物力、財(cái)力和智慧而言，這個(gè)利潤(rùn)其實(shí)是不成正比的。但對(duì)于業(yè)主而言，他自己完成同樣的工作，費(fèi)用一般會(huì)比發(fā)展商花費(fèi)得要大，道理非常簡(jiǎn)單——發(fā)展商用“批發(fā)”的價(jià)格完成，而業(yè)主自己裝修是用“零售”價(jià)格完成。利潤(rùn)雖然不大，相反卻承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。這也是以往開(kāi)發(fā)商不愿意做精裝修的主要原因。所以這也是我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”需要注意的問(wèn)題 精裝修所產(chǎn)生的利潤(rùn)不僅是對(duì)價(jià)格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房裝修帶來(lái)的工人居住在房子中造成的毀壞、對(duì)社區(qū)的二次污染、對(duì)社區(qū)居民產(chǎn)生的安全威脅等各種問(wèn)題，不僅提升了產(chǎn)品的整體品質(zhì)，保證了社區(qū)軟性服務(wù)和管理的水平，而且大大節(jié)省了業(yè)主的時(shí)間和精力，這種收獲既能直接帶來(lái)市場(chǎng)收益，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)金錢(qián)所能衡量的范疇。 抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。 從管理模式上著手建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。 從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制 對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。 從經(jīng)濟(jì)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制 嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。 材料供應(yīng) 甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。 “高璐潔開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 施工階段責(zé)任成本控制：控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。，為審批提供參考依據(jù)。（含可能引起的索賠）。，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。工程部，營(yíng)銷部，審計(jì)部。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門(mén)。主管總經(jīng)理。 經(jīng)辦部門(mén)（設(shè)計(jì)部或工程部），應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。173。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門(mén)（設(shè)計(jì)部或工程部）發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。主管總經(jīng)理，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。資料工程師（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人總分包配合費(fèi)。、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表材料供應(yīng)。設(shè)計(jì)部，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加。甲方代表，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門(mén)工程款的支付。主管副總或總經(jīng)理 材料設(shè)備采購(gòu)責(zé)任成本控制表：控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃暫缺工程部與工程進(jìn)度相配合具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合與工序安排相聯(lián)系材料的性能價(jià)格比日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部材料款支付。%。經(jīng)辦部門(mén)（工程部或設(shè)計(jì)部）材