【文章內(nèi)容簡介】 ：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 ：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設工程施工許可證》 ：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；。 ：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。 ：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。，辦理預售許可。 ：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。 第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。二、實施程序 ：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質(zhì)量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。房屋產(chǎn)權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。 ：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產(chǎn)權登記中心等職能部門，應在5個工作日內(nèi)完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內(nèi)辦理完畢。 ：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，%計取交易手續(xù)費。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：；；；；。 《住宅使用說明書》的內(nèi)容：、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；；、裝飾注意事項；、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；、窗類型，使用注意事項；；、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；；、設備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。 應注意的事項： 1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間； ； 《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 第三節(jié) 與市政設施的接駁 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。二、實施程序 1. 與自來水設施的接駁 （1）承辦部門：濟南市自來水公司 （2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。 （3）申辦程序：①用水申請報告，到生產(chǎn)技術科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。 （5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標準收取增容費，自來水公司根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。 （6）應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設施歸用戶或產(chǎn)權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。 （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內(nèi)完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。 （5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。 （1）承辦部門：濟南市供電局 （2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質(zhì)、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。 （3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關費用。 （4）辦結時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 2002年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。 （6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯(lián)系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構 （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。 （3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。 （4）辦結時限：視協(xié)議談判情況而定。 （5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。 （1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （2）申報資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結束后，由城管局組織施工。 （4）辦結時限：視具體情況而定。 （5）收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。 （6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。 （3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。 （3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M178。的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 　　房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測。 　　市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結構的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 　 企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。 　　現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 　 1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （1）政治法律環(huán)境調(diào)查 ①國家、省、市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。 ②有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。 ③有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 （2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。 ④國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè)。 ⑤居民收入水平、消費結構和消費水平。 ⑥項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ⑦與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。 ⑧財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 （3） 社區(qū)環(huán)境調(diào)查 　　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 （4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 ①消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。 ②房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關于國民經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 ③1