【正文】 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了不動產(chǎn)產(chǎn)品的價格。 八、人文社會經(jīng)濟資料搜集 （一）人口增長率。只有了解各項道路系統(tǒng)的交通量、道路服務(wù)品質(zhì)等級等，才能掌握道路對項目定位的影響。在搜集資料時，可參考有關(guān)部門編印的地區(qū)運輸統(tǒng)計資料，及各車站的人口流量統(tǒng)計等資料。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下：鐵路系統(tǒng)。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。道路的分隔網(wǎng)。 觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。在搜集道路現(xiàn)狀資料時應(yīng)注意下列事項。 六、道路現(xiàn)狀資料搜集 路是人走出來的。常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。 五、交通流量資料搜集 　　交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。它主要說明基地狀況的各項內(nèi)容及所搜集資料的方式。 四、項目基地現(xiàn)狀資料搜集 不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。 　　三、土地使用資料搜集 各個國家對土地使用都有一定的規(guī)劃及法規(guī)規(guī)范。 （二）一手資料。此類報告或論文可在大學(xué)圖書館參閱。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計要覽、建設(shè)指標統(tǒng)計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計劃及土地開發(fā)計劃等等。例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產(chǎn)品定位報告，銷售檢驗報告，結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參考價值的資料。 （一）二手資料。 二、基本資料搜集。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。 （六）準交易資料的收集。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。但應(yīng)注意其中的銷售或租賃標的物的狀況等基本條件。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場的交易線索。由此可見資料的重要性。 （四）要具備較強的社交能力。 （三）要具備市場信息分析能力。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認識，具有較強的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險的膽略。在實際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做到： （1）客觀、真實、準確地反映調(diào)查成果；（2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出；（3）文字精練，用語中肯；（4）結(jié)論和建議應(yīng)表達清晰，可歸納為要點；（5）報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；（6）報告完整，印刷清楚美觀。最后，對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運用”的敘述。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。 3．因果性調(diào)查。 　　描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。 　　當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進行。 4．調(diào)查的深度。 3．問題涵蓋面的廣度。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務(wù)中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件 　　作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令人信服。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。 　　調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。 ①直接觀察法。調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察法便可以較容易地了解到。 3）電話調(diào)查。 1）答卷法。最后，要注意問問題的方式。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。 　　調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。 　 （1）訪問法?！?（4）非隨機抽樣法?！?（3）隨機抽樣。 　 （2）重點調(diào)查。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 ⑥對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。 ②因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。 ③房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 ④房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 ⑥開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 ② （6） 房地產(chǎn)價格調(diào)查。本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 ② （5） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 ④ ③ ②社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。財政收支。 ⑥國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。②有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 　　房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 7. 道路挖掘?qū)徟掷m(xù) （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。 （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設(shè)施效果圖一式二份。審批結(jié)束后，由城管局組織施工。 （4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長手續(xù)。 （5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費用。 （5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。 （6）應(yīng)注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水公司負責(zé)維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進行保護。④等待工程公司安排施工。 第三節(jié) 與市政設(shè)施的接駁 一、概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費用?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 ：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。 ：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。 （三）施工許可證的辦理 ：濟南市建設(shè)委員會 ：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可申請表。其標準分別為：（1）質(zhì)量監(jiān)督費 ‰ （2）造價管理費 ‰ （3）交易信息費 ‰ 以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費基數(shù)（收費基數(shù)的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五） （5）勞保統(tǒng)籌費 （5）收費標準：招標完成后，應(yīng)繳納下列費用：工程招標管理費,‰；招標公證費，2000元/中標單位。 承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責(zé)） （2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。 ：1個工作日。 在市建委辦理報建證后,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。（方案或施工圖修改時間不計入辦結(jié)時限內(nèi)） （5）收費標準：根據(jù)濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費的收費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項目，180元/平方米；根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費的收費標準按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具的濟南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費。 .規(guī)劃許可證的辦理 （1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局 （2）申報資料： 申請階段：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③已批準的詳細規(guī)劃； 取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加蓋工程設(shè)計單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準文件。 （3）申辦程序：地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔(dān)，如由濟南市人防設(shè)計院或省人防設(shè)計院來設(shè)計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無須再繳納人防易地建設(shè)費。收費標準詳見附表一。 （1）承辦部門：濟南市建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站 （2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④工程勘察、設(shè)計合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報告2份（原件）；⑥設(shè)計招標的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。 1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科 （2）申報資料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計圖紙1套；⑤設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。 （1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu) 2）申報資料：①建設(shè)項目計劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設(shè)計任務(wù)書；⑤招標人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ： 審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 （一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 ：濟南市國土資源局 ：①用地申請；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。 ④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 （2）土地