【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 軍**樓市的開(kāi)發(fā)商不再經(jīng)過(guò)投石問(wèn)路的階段，動(dòng)輒圈定上千 畝土地，出手就是上 億 的資金打近樓市，直接就拿地做大項(xiàng)目。外來(lái)投資者除與本土開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪開(kāi)發(fā)資源外，外來(lái)投資者之間也會(huì)在**展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析**別墅 2022年的狀況2022 年可稱為別墅生活年。進(jìn)入 2022 年， 別墅與高層、花園洋房成 為樓市“三強(qiáng)”之一。其“ 成長(zhǎng)” 后勁 ，大有后來(lái)居上之勢(shì)。在 4 月 23 日開(kāi)盤的 11 個(gè)樓盤中，其中就有保利國(guó)際高爾夫花園（保利首期推出的 52 套高爾夫別墅即將在 4 月份開(kāi)..盤，而 10 月份就可以交房。目前已經(jīng)有 30 多套別墅名花有主）、中安翡翠湖二期、半城中央等 6 個(gè)別墅盤上市，占當(dāng)日開(kāi)盤比例的 60%。而這還不是別墅集中開(kāi)盤的時(shí)候。4 月底，建工 未來(lái)城開(kāi) 盤，5 月上旬，佰富高爾夫（佰富高爾夫別墅一期 A、B組團(tuán) 27 套別墅，目前預(yù)定狀況良好）等開(kāi)盤， 6 月，天江長(zhǎng)青湖、南方碧水康橋等將上市。今明兩年別墅投資預(yù)計(jì)將達(dá) 100 億元，主要產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、獨(dú)立 為主，其中，南岸和北部新區(qū)成了別墅主要集中地。 . 個(gè)案分析佰富 GOLF別墅項(xiàng)目在某區(qū)石馬河嘉陵江畔，位于占地 2200 畝的佰富江景高爾夫球場(chǎng)的中央。占地 366 畝，修建了 138 棟獨(dú)立別墅。多。開(kāi)發(fā)商：**宏帆實(shí)業(yè)有限公司地址：某區(qū)石馬河來(lái)鹿寺(原某農(nóng)場(chǎng))規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：新加坡建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位：北京凱萊物業(yè)管理有限公司占地面積： 萬(wàn)平方米總建筑面積： 萬(wàn)平方米容積率：綠化率：63% ..開(kāi)盤時(shí)間：(1)交通條件：旁邊是高速公路，距**市中心解放碑 26 公里路程，距某國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車程。(2)周圍景觀： 項(xiàng)目周邊景有球場(chǎng)風(fēng)光，還有江岸和坡地。小區(qū)內(nèi)采取“ 小區(qū)—組團(tuán)—庭院” 三級(jí)結(jié)構(gòu)，以山系、道路及天然湖泊為骨架進(jìn)行構(gòu)建，湖濱區(qū) 綠坡區(qū)山谷區(qū)江岸區(qū)交錯(cuò)輝映。 (3)規(guī)劃介紹： 別墅占地 368 畝，規(guī)劃修建別墅 138 棟，每棟均為獨(dú)立別墅，戶均占地兩畝，容積率 ，佰富江景度假村占地 萬(wàn)平方米，內(nèi) 設(shè)有康樂(lè)中心（棋牌室、KTV 包房）、會(huì) 議室、餐廳、客房。會(huì) 議室布局分為講演式和圓桌式，可容納近 150 人。江景餐廳內(nèi)設(shè) 4 個(gè)包房， 1 個(gè)大廳，可容納 200 人同時(shí)進(jìn)餐。客房包括 21 個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 間， 8 個(gè)套房，可同 時(shí)接待 50 名游客住宿。(4)客戶群： 稀有人群居住的貴族領(lǐng)地。:戶型面積:戶型都在 400 平方米以上；價(jià)格:最低起價(jià)是 400 萬(wàn)/套，到現(xiàn)在為止賣的最高的一套是 1200 萬(wàn)/套； 銷售業(yè)績(jī): 一期還剩下幾套可售別墅。 . 個(gè)案分析 國(guó)際高爾夫別墅開(kāi)發(fā)商： 投資實(shí)業(yè)有限公司地址：**北部新城金山大道旁留云路景觀設(shè)計(jì)單位： 園林景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位： 物業(yè)管理公司..占地面積：3600 畝總建筑面積：房地產(chǎn)用地 1200 畝,高爾夫球場(chǎng) 2400 畝容積率： 綠化率：%第一期開(kāi)盤時(shí)間：(1)地理位置及交通狀況:保利地 處經(jīng)開(kāi)大道和機(jī)場(chǎng)高速公路之間,南端接 路與金山大道相 連 ,東面與 B17 路為鄰,距金山大道公交車站 5 解放碑 12 公里,約 15 分鐘車程,距龍頭寺新火車站 5 公里,距**國(guó)際機(jī)場(chǎng) 11 公里,距寸灘深水港碼頭約 4 公里。(2)戶型：大部分 別墅均有一個(gè)以上的車位，以大客廳為中心，設(shè)有三間以上的臥房，獨(dú)立設(shè)置的書(shū)房、家庭健身娛樂(lè)室、視聽(tīng)室及工人房等。（3）智能化設(shè)施：包括 3A 級(jí)智能化系統(tǒng)，并有多媒體智能化系統(tǒng)；(4)周邊配套：內(nèi)部配套有俱樂(lè)部、會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、居委會(huì)、社區(qū)管理、郵政、超市等；外部配套有中、小學(xué)、銀行、醫(yī)院、其他等。(5)活動(dòng)：在開(kāi) 盤期間舉行的一系列活動(dòng)如下：特別設(shè)有 VIP 接待廳的“會(huì)所式”銷售中心，以及樣本示范區(qū)將同時(shí)對(duì)外開(kāi)放； A 區(qū)別墅信息發(fā)布會(huì)以及音樂(lè)酒會(huì)；現(xiàn)場(chǎng)下定的客戶，將享受額外的 折，并且將獲贈(zèng)高檔高爾夫禮品；與**汽車博覽中心互動(dòng)，在沃爾沃、奔 馳展場(chǎng)設(shè) 有保利國(guó)際高爾夫花園展區(qū)。(6)進(jìn)展情況：地 產(chǎn)一期地塊已經(jīng)開(kāi)工，預(yù)計(jì) 2022 年 10 月可交付使用；北面球場(chǎng) 18 洞已于 2022 年 7 月動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2022 年 9 月正式對(duì)外開(kāi)放；南面球場(chǎng) 18 洞已于 2022 年 12 月開(kāi)工，2022 年正式對(duì)外開(kāi)放。..:戶型面積:320350 平方米為主,有一小部分是 450 平方米的大 戶型。價(jià)格:均價(jià) 9000 元/平方米，根據(jù)每個(gè)別墅的位置、朝向、風(fēng)景的不同會(huì)有所不同； 銷售業(yè)績(jī): 在 2022 年 4 月 23 日開(kāi)盤日銷售近 2 億 元；到 5 月 18 日還有 8 棟可售別墅。. 個(gè)案分析藍(lán)湖郡開(kāi)發(fā)商：龍湖地產(chǎn)地址：北部新區(qū)金開(kāi)大道 1111 號(hào)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：約翰費(fèi)雪爾物業(yè)管理單位：龍湖物管有限公司占地面積：1600 畝總建筑面積：分期容積率：綠化率：60%(1)開(kāi)盤時(shí)間：第一期 2022 年 9 月,第二期還沒(méi)有定下來(lái)(2)地理位置及交通：位于金開(kāi)大道 1111 號(hào)，在金山大道與金開(kāi)大道交匯處，乘車 沿金開(kāi)大道 6 分鐘 可抵達(dá)龍湖大社區(qū)， 經(jīng)金山大道、五童路 10 余分鐘可快捷到達(dá)渝中區(qū)。(3)建筑方面：在 600 畝中，聯(lián)排別墅 743 套，水邊獨(dú)立別墅 29 套；建筑風(fēng)格突出簡(jiǎn)潔、色彩鮮明；(4)風(fēng)景：1600 畝原生土地蘊(yùn)藏萬(wàn)千光華，130 畝藍(lán)藍(lán)湖長(zhǎng)河船劃開(kāi)兩岸，..3000 米湖岸線，還有 2022 平方米的體育中心設(shè)施，1000 平方米的旱地噴泉；（5）塑造的生活氛圍：文明、自由、健康、田園、有交流；:戶型面積:聯(lián)排別墅約 210290 平方米；水邊獨(dú)立別 墅約 400500 平方米；價(jià)格:90001300 元/平方米 銷售業(yè)績(jī):聯(lián)排別墅已經(jīng)售完，獨(dú)立 別墅只剩下幾套 500 平方米的，一次付款可以 折，按揭沒(méi)有優(yōu)惠。. 個(gè)案分析翡翠湖開(kāi)發(fā)商：中安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：北碚童家溪規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：加拿大科倫設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：貝爾高林設(shè)計(jì)事物所物業(yè)管理單位：翡翠湖物業(yè)管理有限公司占地面積：155700 平方米總建筑面積：分期，一期建筑面積 5 萬(wàn)平方米左右；容積率：綠化率：%開(kāi)盤時(shí)間：(1)地理位置及交通條件：地處**市北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚三區(qū)交匯初的童家溪，距離市中心僅 15KM，東北線有渝合高速公路，南線沙坪壩濱江路，西線 212 國(guó)道。..(2)景觀：翡翠湖 邊設(shè)散步木箋道，木箋道沿岸線通過(guò)木橋延伸到島上，島上設(shè)有水邊亭，造型新穎，是一個(gè)觀賞湖景的好去處 ，同 時(shí)可以由別墅區(qū)劃船至此。(3)小區(qū)：本小區(qū)注重人車分流，主要景觀流線與車行道垂直相交，互不干擾，保證 小區(qū)內(nèi)戶外休閑人流的景觀視覺(jué)。:戶型面積:戶型比較多，200 平方米以上分布；價(jià)格:均價(jià) 4800 元/平方米，最低價(jià)格 100 萬(wàn)/套，銷售業(yè)績(jī):銷售事態(tài)良好；. 個(gè)案分析比華利豪園比華利豪園是提倡美式生活概念的豪華獨(dú)立別墅區(qū)。占地面積約 20 萬(wàn)平方米，總 建筑面積約 7 萬(wàn)多平方米，為純別墅小區(qū)，共有 217 幢獨(dú)立花園別墅，開(kāi)發(fā)商：和記黃埔（**某））有限公司地址：渝北區(qū)人和立交橋占地面積：20 萬(wàn)平方米總建筑面積：7 萬(wàn)平方米容積率：(1)交通條件：231212 高速公路連接各地；(2)建筑概念：建筑概念以美國(guó)加州比華利山的豪門府邸及單體獨(dú)立別墅為藍(lán)本。..(3)布局特點(diǎn)：一是首層均設(shè)有樓高約 6 米的挑空大廳落地大玻璃及小巧的日光室，二是二樓設(shè)有多間 套房，每個(gè)套房都 帶有陽(yáng)臺(tái)，三是每戶均擁有私家升降機(jī)直達(dá)各個(gè)樓層；(4)主要產(chǎn)品翡翠型別墅：建筑面積約 401 平方米，采用歐洲宮廷式的設(shè)計(jì)風(fēng)格；綠寶型別墅：建筑面積約 351 平方米，運(yùn)用意大利設(shè)計(jì)理念；紅寶型別墅：建筑面積約 315 平方米，參照美國(guó)白宮風(fēng)格；藍(lán)寶型別墅：建筑面積約 272 平方米，主體設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格； :戶型面積:以 300450 平方米的戶型面積為主；價(jià)格:均價(jià) 7800 元/平方米；銷售業(yè)績(jī):銷售了近 70%左右； 鐵山坪區(qū)域項(xiàng)目分析 開(kāi)發(fā)商：東宏實(shí)業(yè)（**）有限公司 地址：渝北玉峰山鎮(zhèn)玉峰村（鐵山坪森林公園旁）占地面積：260 畝建筑密度：%綠化率：%容積率： ..開(kāi)盤時(shí)間：（1）地理位置：東方山水西臨鐵山坪主干路，東南俯瞰渝長(zhǎng)高速公路和長(zhǎng)江，北臨新坪水庫(kù)。（2）項(xiàng)目情況：建筑密度 ％，容積率 ，綠地率 %。雙拼 別墅共 16 套，套內(nèi)面積約 平方米。 （3）產(chǎn)品定位：一個(gè)以運(yùn)動(dòng)為主題的，集花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立 別墅和揚(yáng)子江產(chǎn)權(quán)酒店于一體的高品質(zhì)休閑度假住區(qū)。（4）周邊配套：專業(yè)的自行車練習(xí)場(chǎng)地、網(wǎng)球、壁球、乒乓球，健身房、桑拿按摩房、燒烤等休閑場(chǎng)所，還有兒童適合的戲魚(yú)池，老人喜歡的釣魚(yú)臺(tái)，社區(qū)內(nèi)有社區(qū)診所、小型超市、洗衣店、美容美發(fā)、餅屋等；:戶型面積:比較分散；價(jià)格:均價(jià) 4000 元/平方米銷售業(yè)績(jī):東方山水開(kāi)盤的時(shí)候銷售比較火爆，前期的小戶型花園洋房賣得不錯(cuò)，現(xiàn) 在開(kāi)發(fā)的別墅正在 銷售中；綜觀其全貌：其是別墅為宣傳,會(huì)議中心為實(shí)質(zhì),渡假村為營(yíng)運(yùn)模式，因而完善的生活配套和產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式成為該項(xiàng)目特征。 龍箕別墅項(xiàng)目 龍箕別墅項(xiàng)目位于鐵山坪渝北境內(nèi),占地約 100 畝。采用 DIY 模式, DIY 即Do It Yourshelf,我的地盤我作主。DIY 別墅主要有三種形式：一是開(kāi)發(fā)商提供數(shù)款風(fēng)格不同的戶型，買家可以自由挑選；二是開(kāi)發(fā)商提供十余款風(fēng)格統(tǒng)一的各式別墅設(shè)..計(jì)圖，如果客戶基本認(rèn)可某一方案，可以在現(xiàn)有基礎(chǔ)上修改，有多位工程 師和設(shè)計(jì)人員為其提供指導(dǎo)；三是客戶自行設(shè)計(jì)、自由發(fā)揮。即在規(guī)劃批好的地塊內(nèi)，根據(jù)地塊大小、批準(zhǔn)的容積率大小，由買家自己設(shè)計(jì)別墅。此項(xiàng)目采用第一種形式，目前已完成四棟,正進(jìn)行土建工程。除了東方山水、龍箕別墅和十余個(gè)渡假村外，鐵山坪地塊已有 2022 余畝處于項(xiàng)目前期。主要如下：香港冠通公司已確定地塊為 525 畝,其中 278 畝耕地,247 畝林地。** 市人信用聯(lián)社已確定地 塊為 150 畝,此外還有 400 畝的意向。財(cái)信集團(tuán)已征用和支付部份款的地塊為 323 畝,其中 262 畝耕地,61 畝林地。泰興物業(yè)公司有 281畝的意向。**市農(nóng)業(yè)發(fā)展銀 行已征用和支付部份款的地塊為 350 畝。四、產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶 產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶確定的因素前面幾章已經(jīng)闡述了**房地產(chǎn)宏觀環(huán)境(第一章:摘要 **市總體投資環(huán)境分析).中觀環(huán)境( 第三章 :**市場(chǎng)分析)和微觀環(huán)境(項(xiàng)目區(qū)域市 場(chǎng)分析),這些分析決定了本項(xiàng)目產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶確定的因素：? **房地產(chǎn)發(fā)展情況? 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析? 競(jìng)爭(zhēng)者(開(kāi)發(fā)商/產(chǎn)品)現(xiàn)狀分析? 項(xiàng)目的自然條件和規(guī)劃條件..? 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析? 年齡：主要集中在 2544 歲，占 80%。? 學(xué)歷：主要集中在大專和大本，占 70%；其中大學(xué)占 40%，大專和高中分別占 20%。? 收入：主要集中在 50007000 元/月,占 55%,其次是 700110000 元/月,占20%。? 購(gòu)房時(shí)間：被訪者中有 35%的想在未來(lái) 2 年內(nèi)購(gòu)買住房，其次是未來(lái) 5 年內(nèi)，占 25%。? 付款方式：付款的方式大多數(shù)是一次性付款，占 55%，其次才是按揭付款，占30%。? 購(gòu)房面積:被訪者想購(gòu)買 120200 平方米的最多；其次是 《120 平方米，再次是201300 平方米。? 購(gòu)房總價(jià)：最能接受的房屋總價(jià)是 60100 萬(wàn)，占 35%，其次是〈60 萬(wàn)，占 30%，再次是 101200 萬(wàn)，占 15%。? 建筑類型:被訪者喜歡的建筑類型首選獨(dú)立別墅 ,占 20%,其次是花園洋房,占15%。? 建筑風(fēng)格:被訪者喜歡的建筑風(fēng)格中首選美加簡(jiǎn)約風(fēng) 格,占 30%,其次是中式的古建筑和歐陸風(fēng)格,分別占 20%。? 小區(qū)環(huán)境:被訪者喜歡的小區(qū)環(huán)境主題中首選以大量的 樹(shù)木為主,占 35%,其次是以大面積綠化為主,占 20%。..? 商業(yè)設(shè)施:被訪者喜歡的商業(yè)設(shè)施中首選超市,占 35%,其次綜合購(gòu)物中心,占 30%.再次是百貨占 20%。? 裝修情況:50%的被訪者喜歡毛坯房,按照自己的喜好去裝修自己的家 ,30%的喜歡普通裝修一下,只有 5%的人選擇一次裝修到位。? 車位情況:被訪者在車位的選擇上是 45%會(huì)去租 車位， 33%的人會(huì)去買車位，22%的人不需要車位。? 置業(yè)原因:被訪者購(gòu)房的原因中一期置業(yè)占 80%，二期置 業(yè)占 15%，只有 5%的人是用來(lái)投資。? 購(gòu)房因素：在購(gòu)房因素的選擇中周圍的自然環(huán)境選擇的最多，占 60%，其他幾個(gè)：比如地理環(huán)境、交通等都很接近。? 市場(chǎng)容量：根據(jù)統(tǒng)計(jì)方法(列聯(lián)表) 得出：愿意在某區(qū)域購(gòu)買別墅的消費(fèi)者占總體樣本的 %。在某開(kāi)發(fā)別墅樓盤還是有市場(chǎng)潛力和客戶群體的。就看我們以后怎么吸引這部分群體。? 注重因素:有購(gòu)買別墅意向的客戶最注重的是別 墅周圍的生態(tài)環(huán)境好,占 61%,其次是交通便利,占 58%。? 擔(dān)心問(wèn)題:有購(gòu)買別墅意向的客戶最擔(dān)心的問(wèn)題 是別墅的質(zhì)量問(wèn)題,占 90%,其次是現(xiàn)房與宣傳的