【文章內容簡介】 鐵路貨運中心—西門火車站？，交通方便，場地外部環(huán)境較好，供水、供電、供氣、排污在城市規(guī)劃區(qū)內，非常方便。同時，施工條件較好，有較大空間用于堆放建材和安裝起吊設備，適宜進行機械化施工作業(yè)。(2) 氣象水文項目區(qū)所在的市街龍古坳14號，氣候溫和，四季分明。屬亞熱帶濕潤性季風氣候。項目建設地氣象條件為：歷年平均氣溫：14—℃極端最高氣溫：℃極端最低氣溫：—℃平均降水量為：1104MM降雨日數(shù)（年平均）：139天年均日照時間：無霜期：281天年均雷暴日：56天陸地蒸發(fā)是：日平均相對濕度：80%全年平均相對濕度：77%主導風向：常年冬季 西北風 常年夏季 西北、東南風春秋季風向不定，但陣風偏西北風，亦有南風。風速：最大風速 13米/秒 方向風速 地震裂度：按國家地震區(qū)域劃分為7度區(qū)。該處多為一般性植被，無國家、地方需特殊保護品種。(3) 地形地貌、地質構造根據(jù)巖土工程勘察報告，地場地勢較為平坦。適宜項目建設。根據(jù)鉆探揭露：場地地層結構簡單，巖性單一。場地內地下水貧乏，以基巖裂隙水為主，主要由大氣降水補給，蒸發(fā)排泄。地下水質類型屬重碳酸鈣型水，對混凝土、鋼筋、鋼結構的腐蝕性評價為弱腐蝕性，基礎施工可使用普通硅酸鹽水泥。(4) 交通運輸本項目建設地點選擇在市街龍古坳14號，臨近市鐵路貨運中心—西門火車站，周圍地勢開闊，交通十分方便，人員及物資進入快捷，便于大宗物資集散。(5) 市政基礎設施水：市區(qū)內有自來水公司一家，建供水站2座，日供水能力10萬噸；本項目水源取自市政用水，水質優(yōu)良，儲量充足，能夠保證項目生產(chǎn)和生活用水。電：市用電已步入國家大電網(wǎng)，項目所在地用電設施已相當完善。廢水治理：市污水處理廠日處理污水能力達到8萬噸，市區(qū)的生活污水將得到集中處理。垃圾和廢物處理：日處理能力300噸的城市垃圾無害處理廠已投產(chǎn)使用，垃圾和廢物將得到集中處理。郵電通訊設施先進：郵電通訊網(wǎng)絡覆蓋全市城鄉(xiāng)，電話已實現(xiàn)了交換數(shù)據(jù)化，傳輸數(shù)字化，并開設了直撥國內國際電話，無線尋呼，AG網(wǎng)移動通訊，多媒體、英特網(wǎng)等業(yè)務。九、項目進度資金方面：%（）；工程方面：冷庫改造工程已完成80%；新建工程方面基礎設施建設已基本完成征地拆遷和“三通一平”的工作； 第三章 項目市場分析一、 冷藏物流市場分析（1）冷藏鏈和冷藏物流的概念冷藏鏈是易腐物品在田間采后、加工制作、貯藏、運輸、分配流通各個環(huán)節(jié)和過程中，始終處于規(guī)定的低溫狀態(tài)，保證物品質量、減少物品損耗的一項系統(tǒng)工程。冷藏物流是隨著科學技術的進步、制冷技術的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學為基礎，以制冷技術為手段，在低溫條件下的物流現(xiàn)象，是需要特別裝置，需要注意運送過程、時間掌控、運輸型態(tài)，物流成本所占成本比例非常高的特殊物流形式。冷藏物流應遵循“3T原則”：產(chǎn)品最終質量取決于在冷藏鏈中貯藏和流通時間（Time）、溫度（Temperature）和產(chǎn)品耐藏性（Tolerance）?！?T原則”指出了冷藏食品品質保持所允許的時間和產(chǎn)品溫度之間存在的關系。由于冷藏食品在流通中因時間——溫度的經(jīng)歷而引起的品質降低的累積和不可逆性，因此對不同的產(chǎn)品品種和不同的品質要求，有相應的產(chǎn)品溫度控制和貯藏時間的技術經(jīng)濟指標。（2）我國冷鏈物流市場概況（a）我國鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通存在的主要問題（b）冷鏈物流是解決上述問題的重要途徑減少產(chǎn)后損失，延長流通半徑防止變質，確保消費安全商品化處理，促使商品均勻上市，反季節(jié)銷售，增加農(nóng)民收入增強農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力，應對貿(mào)易技術壁壘落實科學發(fā)展觀，促進農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展（c）我國冷鏈物流的發(fā)展機遇科學發(fā)展觀、建設新農(nóng)村、建設資源節(jié)約型社會的方針是冷鏈物流發(fā)展的客觀要求對優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品的消費需求為冷鏈物流發(fā)展提供了市場推動力促進農(nóng)民增收成為冷鏈物流發(fā)展根本目的增強國際競爭力、應對貿(mào)易技術壁壘是發(fā)展冷鏈物流的必然選擇冷鏈物流發(fā)展機遇解決“三農(nóng)”、科學發(fā)展觀，以及消費需求拉動（d）面臨的挑戰(zhàn)冷鏈物流會導致成本及銷售價格上升，影響競爭力，優(yōu)質難以優(yōu)價農(nóng)業(yè)標準化、組織化程度低增加了冷鏈物流推廣難度（農(nóng)業(yè)生產(chǎn)標準化、質量等級化、包裝規(guī)格化、流通規(guī)模化是冷鏈物流發(fā)展前提）冷鏈物流設施投資大制約冷鏈物流發(fā)展主體眾多，利益難以協(xié)調，法規(guī)不健全（e）國家重點扶持對象大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場“斷鏈”現(xiàn)象嚴重，批發(fā)市場缺乏冷鏈設施加強預冷保鮮、冷藏冷凍庫建設強化批發(fā)市場冷鏈配送服務功能輻射帶動能力強的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)區(qū)域性配送中心大中城市生鮮商品配送中心優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)或集散地配送中心第三方冷鏈物流企業(yè)農(nóng)民合作經(jīng)濟組織(3) 冷鏈物流市場分析目前我國的肉類食品廠有2500多家，年產(chǎn)肉類6000萬噸，產(chǎn)量以每年5％左右的速度遞增；速凍食品廠2000多家，年產(chǎn)量超過850萬噸；冷飲業(yè) 4000多家（其中具有一定規(guī)模的有194家），年產(chǎn)量150多萬噸，產(chǎn)量以每年7％左右的速度遞增；乳品業(yè)1500多家，年產(chǎn)量800萬噸，乳品業(yè)以每年30%的速度增長；水產(chǎn)品年產(chǎn)量4400萬噸，并以4%速度增長。近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，生活節(jié)奏不斷加快，人們花在廚房里的時間越來越少，對冷凍冷藏食品的認知度越來越高，迅速拉動了冷凍冷藏食品的消費，冷藏冷凍食品每年增產(chǎn)約10％，其中市場份額最大、發(fā)展最迅速的是預制食品，％。冷凍肉制品和魚類的銷售額也強勁增長，在我國收入較高的發(fā)達城市，冷卻肉已占到人均年消費肉量的10%—15%。冷藏蔬菜的發(fā)展也很快，盡管目前冷藏蔬菜的消費總量仍較小，但是隨著保鮮技術水平和產(chǎn)品質量的提高，會有越來越多的消費者接受這種產(chǎn)品。上述食品均屬于易腐食品，大都需要冷藏物流，隨著產(chǎn)銷量的快速增長，我國的冷藏物流業(yè)將進入快速增長時期。冷藏冷凍食品每年10%的產(chǎn)銷量增長，生產(chǎn)商更傾向于物流外包，這成為冷藏物流快速發(fā)展的動力，也為專業(yè)的3PL帶來了新的發(fā)展機遇。隨著產(chǎn)銷量的快速增長，我國的冷藏物流業(yè)將進入快速增長時期。（4）肉制品冷藏物流市場分析據(jù)預測，國內肉類消費將由2001年的6373萬噸增長到2010年的10000萬噸左右，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升趨勢。國內肉制品消費將由目前的250萬噸增長到2012年的1300萬噸左右，未來增長空間巨大。我國肉制品加工業(yè)已經(jīng)歷市場啟動階段，目前正值成長期。此階段的特點是消費群體迅速壯大，產(chǎn)量與銷售額持續(xù)增長，工業(yè)增加值增長率高于GDP增長，主要肉類人均占有量處在世界平均水平，肉類制品人均占有量遠低 于發(fā)達國家。經(jīng)濟持續(xù)增長，國內有效需求充足、國際實際需求大是肉類消費增長的主要驅動因素。在未來10年內，肉類加工業(yè)將進入一個新的高速發(fā)展期。 肉類食品的消費除在城市仍有擴展的余地外，在農(nóng)村有著更大的增長潛力。隨著我國農(nóng)村城市化進程的加快和農(nóng)民收入水平的提高，肉類食品消費數(shù)量會在較長時期內持續(xù)增長。到2010年，國內肉制品人均年消費量將達10公斤，肉制品占肉類總產(chǎn)量比重將上升到13%左右，但也只達到目前發(fā)達國家肉類轉化率1/3的水平。%，經(jīng)濟效益比較好。2002年肉制品企業(yè)中，銷售收入超過50億元的有2家，分別是河南雙匯實業(yè)集團公司和山東金鑼企業(yè)集團總公司。超過20億元的有2家，分別是山東大龍實業(yè)公司和山東華盛集團總公司。超過10億元的有4家，有近1/2的產(chǎn)品銷售收入集中在大型企業(yè)。山東、河南兩省豐富的原料資源和獨特區(qū)位優(yōu)勢，使其成為國內肉類加工業(yè)的集中地。2002年山東省肉類加工企業(yè)162家，占全行業(yè)總數(shù)量的16%，其次是河南省有139家。2002年山東省占全國總銷售額的40%，位居第一；河南省約占20%，兩省合計超過全行業(yè)60%，行業(yè)集中度比較高。綜合以上情況，如果以肉制品物流作為冷藏物流業(yè)務，應努力開拓與全國連鎖性的冷鮮肉廠家的合作，如雙匯、金鑼等。而且，冷鮮肉制品增值服務較多，要充分挖掘，開展多形式、全方位的業(yè)務創(chuàng)新，增加除冷藏運輸以外的冷藏物流收益。（5）速凍食品冷藏物流市場分析速凍食品是利用現(xiàn)代速凍技術，在－25℃以下迅速凍結，然后在－18℃或更低溫度條件下貯藏并遠距離的運輸、長期保存的一種新興食品，常見的有速凍水餃、速凍湯圓、速凍饅頭等。從1995年起，我國速凍食品的年產(chǎn)量每年以20%的幅度遞增，年產(chǎn)量接近1000萬噸。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，我國現(xiàn)有各類速凍食品生產(chǎn)廠家近2000家，年銷售額達100億元。自1999年起的連續(xù)3年，全國連鎖超市中銷售的食品日用品中，速凍食品銷售額均名列第一。 速凍食品品牌中，三全、思念、龍鳳占據(jù)三甲位置，并均以超過10%的市場占有率雄居第一集團。三全更以5億元的年銷售額成為全國速凍食品市場的龍頭企業(yè)。第二集團品類眾多，但每一種所占市場份額均十分有限。速凍食品對貯藏運輸要求十分嚴格，必須保證在－18℃以下。目前，專業(yè)化、社會化、并能不斷適應市場變化的速凍食品冷藏配送體系尚未形成。綜合以上情況，如果以速凍食品物流作為冷藏物流業(yè)務，建議加強與全國性大的速凍食品生產(chǎn)企業(yè)合作，如：三全、思念等。立足市建立起自己的配送網(wǎng)絡。另外可開展增值服務，速凍食品的分類包裝和標簽粘貼等增值服務需求較多。目前物流企業(yè)開展速凍食品物流業(yè)務的優(yōu)勢在于其物流需求持續(xù)增加，增值服務需求較多，行業(yè)利潤較高而風險相對較小，行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，不足之處在于，速凍食品對基礎設施要求較高，客戶渠道缺乏。（6）乳制品冷藏物流市場分析自1990年以來，我國以牛奶為主的乳制品進入快速發(fā)展期。%，居世界第一。2003年產(chǎn)量達到1625萬噸。一般情況下，生產(chǎn)的鮮奶都需要運至乳品廠進行加工，屬于鮮度要求嚴格的商品，天天都要配送。如果運輸不當，會導致鮮奶變質，造成重大損失。為保證質量，鮮奶運輸有特殊的要求：為防止鮮奶在運輸中溫度升高，尤其在夏季運輸，一般選擇在早晚或夜間進行；運輸工具一般都是專用的奶罐車；為縮短運輸時間，嚴禁中途停留；運輸容器要嚴格消毒，避免在運輸過程中污染，容器內必須裝滿蓋嚴，以防止在運輸過程中因震蕩而升溫或濺出。正因為如此，為了能保證質量，專業(yè)奶類企業(yè)大多是希望自己運輸，外包物流的意愿不是很高。即使外包，也大多是部分區(qū)域短途配送和路線運輸外包，而且對技術和質量的要求比較高。綜合以上情況，如果物流企業(yè)以乳制品物流作為冷藏物流 主營業(yè)務，建議應鎖定重點客戶，以區(qū)域性運輸配送為主要業(yè)務。輸出管理和運作模式，與生產(chǎn)商建立合作聯(lián)盟，利用生產(chǎn)商現(xiàn)有冷藏物流資源，開展相關服務。 二、上、下游對接服務企業(yè)的協(xié)作意向根據(jù)省生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司提供的資料，現(xiàn)目前公司已經(jīng)與陜西、山東、新疆、河北及市多處農(nóng)貿(mào)市場達成了物流業(yè)務合作戰(zhàn)略合作伙伴關系（詳見附件），能有效利用其在物流服務上的市場地位和影響力； 三、所在區(qū)域物流企業(yè)現(xiàn)狀市目前投資超億元的物流公司有兩家，投資五千萬左右的有三家，其主要企業(yè)運營狀況如下：市達金集團其前身是市達金花炮材料有限公司，公司成立于1997年2月，通過十余年的奮發(fā)圖強，不斷發(fā)展壯大，成為享譽萍瀏醴，客戶遍及全國各地的名牌企業(yè)。達金物流有限公司是達金集團的一家擁有獨立法人資格的子公司。坐落于市319國道金山收費站前500米處,是一家占地10000平方米以上,集物流配送、汽車銷售、按揭貸款、危險品（集裝箱）運輸、倉儲、專線運輸、貨運信息、二手車交易(寄存寄賣)等于一體的現(xiàn)代化大型綜合性物流企業(yè)（主要以煙花爆竹物流運輸為主，運輸方式為汽車運輸）。公司占地1300余畝，其中倉儲占地達1000余畝，汽車銷售大廳、停車場、修理車間占地100畝，商務中心占地100余畝。贛西電煤儲運有限公司選配煤中心于2006年8月3日成立，企業(yè)性質為有限責任公司，注冊資本5000萬元人民幣，出資人為天宇燃料集團公司，公司法人代表鄒勇。公司注冊地址市高坑鎮(zhèn)政府院內，經(jīng)營范圍：煤炭儲存、運輸、物流服務、國內貿(mào)易。公司座落高坑鎮(zhèn)泉江村。物流公司是一家集倉儲、干線運輸、搬家、配送、包裝、流通加工、門到門運輸服務于一體的專業(yè)物流公司。公司創(chuàng)立于2000年，僅地區(qū)就擁有分公司10家，并在設有全資子公司，形成以為中心，覆蓋東北、華北、華東、華南地區(qū)完善的物流配送網(wǎng)絡。物流公司擁有員工700余名，倉儲面積20000平方米，各種專業(yè)運輸車輛逾160部。物流擁有完善的倉儲設備及運輸能力，標有、搬家品牌的商配、宅配運輸車輛遍布城區(qū)。服務范圍：縱橫物流公司致力于提供卓越的服務品質，為客戶提供細致周到的物流解決方案及立體交叉物流服務；為生產(chǎn)企業(yè)提供原材料供應運輸及產(chǎn)成品轉移服務；為銷售企業(yè)提供銷售物流服務；為商業(yè)連鎖企業(yè)提供多供點進貨，多點配送的系統(tǒng)服務；為電子商務提供BtoB，BtoC配送保障。總體來看，與其它地區(qū)相比，地區(qū)的物流還處于初期階段，多數(shù)都是以公路運輸為主，費用較高，運輸時間較長，不利于相關生產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，本項目的建設可以填補公路運輸?shù)娜秉c，平衡我國南北資源不均衡的狀況，進一步完善地區(qū)物流系統(tǒng)，帶動市經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。四、項目建成后市場份額分析項目建成后，物流服務能力將占到地區(qū)物流份額的25%，其中肉食品冷鏈物流占90%，果蔬冷鏈物流占20%，其他物流占10%。通過項目的建設，可以提高物流集約度和流通效率，增大物資流通量，降低物流成本，緩解需求瓶頸，為產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)結構調整發(fā)揮積極作用，項目建設適應經(jīng)濟社會發(fā)展需要，因此我們認為項目建設是合理的。第四章 項目設計方案一、 建筑工程設計方案（1）規(guī)劃設計a、規(guī)劃設計目標本項目設計在充分研究本地區(qū)的現(xiàn)狀功能布局、土地利用、交通組織、空間形態(tài)的基礎上，從地區(qū)整體結構的要求、與周邊地區(qū)的關系及公共空間的行為等方面著眼，從城市功能要素、空間要素及環(huán)境行為要素著手，結合市政府對該地區(qū)的發(fā)展設想及規(guī)劃要求，將該地塊規(guī)劃設計目標定位為：動靜交通合理、突出生態(tài)特征、環(huán)境優(yōu)美、設施完善、空間尺度宜人的現(xiàn)代化物流中心。b、規(guī)劃結構為突出