【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的購(gòu)物、生活不方便。（5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱城北是商品及專業(yè)市場(chǎng)的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。市場(chǎng)產(chǎn)品分析（1）規(guī)模不大，以中低檔為主所開(kāi)發(fā)的樓盤規(guī)模都不大，一般在3070畝左右，很少超過(guò)100畝。這也造成其開(kāi)發(fā)的檔次不高，以安居型為主。（2）戶型以中小面積為主該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房7090，三房100130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。（3）價(jià)格在18002300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開(kāi)發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在18002300之間，均價(jià)在2100左右。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) (1)市場(chǎng)潛力巨大城北住宅開(kāi)發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場(chǎng)就有上百多個(gè)，在這里經(jīng)商的人達(dá)10多萬(wàn)人，加上其他人口，市場(chǎng)潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時(shí)居所。他們對(duì)家的要求不僅僅是遮風(fēng)避雨，更想舒適地生活。城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。（2）開(kāi)發(fā)環(huán)境不斷改善。為推動(dòng)城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營(yíng)造良好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺(tái)了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計(jì)，成都物流基地———城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。城北環(huán)境的改善將推動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢(shì)可能就在于開(kāi)發(fā)量的短缺，低價(jià)位的地價(jià)，以及更容易營(yíng)造環(huán)境。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對(duì)區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。城北區(qū)域樓盤資料列表（五） 市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、科技、文化中心，是國(guó)務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機(jī)構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬(wàn)的中、小商家和店鋪，五星級(jí)酒店及冠城廣場(chǎng)等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當(dāng)然也就成為地價(jià)最貴的區(qū)域。市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有較多潛在客戶人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時(shí)總會(huì)選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購(gòu)房的比例高達(dá) 46％。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識(shí)”和歸宿感， 不過(guò)過(guò)高的房?jī)r(jià)將限制許多人在中心區(qū)購(gòu)房的想法。（2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)高度成熟的中心區(qū)無(wú)論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢(shì)。只要提供合適的價(jià)格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。（3）府南河開(kāi)啟新河居時(shí)代。府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動(dòng)了沿岸房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，藍(lán)色港灣、國(guó)嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風(fēng)景線。（4）地價(jià)高由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價(jià)高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內(nèi)購(gòu)房。但過(guò)高的價(jià)格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主市中心具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會(huì)上，兩個(gè)總計(jì) 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬(wàn)元／畝和 1240萬(wàn)元／畝的驚人天價(jià)。由此也就決定了中心區(qū)開(kāi)發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低成本后房?jī)r(jià)才易被接受。(3)均價(jià)在30004500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)較高，均價(jià)在30004500元/ m2左右。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)新的機(jī)遇。目前，市政府正在加強(qiáng)舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個(gè)低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對(duì)舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。開(kāi)發(fā)商降低了開(kāi)發(fā)成本，直接效應(yīng)就是商品房的價(jià)格降下來(lái)了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。萬(wàn)科地產(chǎn)、國(guó)嘉地產(chǎn)、長(zhǎng)富集團(tuán)、新城置業(yè)等有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都紛紛參與。 （2）中心區(qū)土地資源有限，城市開(kāi)發(fā)的中心逐步外移雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。在該區(qū)域不可能開(kāi)發(fā)大規(guī)模的項(xiàng)目。城市開(kāi)發(fā)的中心都在逐步外移。市中心樓盤資料列表。（六） 郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大的城市，綿陽(yáng)一個(gè)大城市，德陽(yáng)、彭州、邛崍等十個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個(gè)郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)?；l(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個(gè)市場(chǎng)。在城郊開(kāi)始了一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”。置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達(dá)集團(tuán)等等紛紛進(jìn)軍郊縣。郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：（1）土地供應(yīng)量大郊縣目前可供開(kāi)發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可以大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。（2）土地價(jià)格低郊縣的土地價(jià)格與成都市區(qū)比較，幾乎要低50%左右，如此的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。（3）自然環(huán)境優(yōu)美喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個(gè)性，悠閑快樂(lè)的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛(ài)。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，郊區(qū)住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)便顯露出來(lái)。所以，在郊區(qū)買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購(gòu)房者的新理念（4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性政府出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進(jìn)程。區(qū)域分析（1） 華陽(yáng)國(guó)務(wù)院1999年6月22日批準(zhǔn)的成都市7個(gè)衛(wèi)星城中，華陽(yáng)便是其中之一。并且在2002年元旦，人民南路南延線正式通車。驅(qū)車從人南立交橋到華陽(yáng)只需10分鐘左右時(shí)間。成都市將向南率先進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)整體推進(jìn)，這使得23內(nèi)華陽(yáng)的房地產(chǎn)將快速發(fā)展。現(xiàn)有的華陽(yáng)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：A、 樓盤整體質(zhì)素不斷提高隨著華陽(yáng)不斷的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的要求也將越來(lái)越高。近段時(shí)間，以府河音樂(lè)花園、華陽(yáng)濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽(yáng)項(xiàng)目的總體品質(zhì)。B、 房?jī)r(jià)不斷提升商品房和土地的價(jià)格上升幅度都比較明顯。商品房均價(jià)由2000年的800900元/平方米到現(xiàn)在的15001600元/平方米。土地價(jià)格也上漲了2倍左右。C、 各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入早在人南延線規(guī)劃之初，華陽(yáng)的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽(yáng)房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實(shí)業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽(yáng)搞開(kāi)發(fā)，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還不止一個(gè)。時(shí)至今日華陽(yáng)的土地幾乎已被慧眼獨(dú)具的開(kāi)發(fā)商們搶占貽盡。D、 整體配套欠缺從市政配套來(lái)看，華陽(yáng)整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學(xué)校等均未形成一定規(guī)模（2） 溫江隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，置信房產(chǎn)、華新國(guó)際、森宇集團(tuán)、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達(dá)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計(jì)，一場(chǎng)金溫江圈地大開(kāi)發(fā)已拉開(kāi)帷幕?，F(xiàn)有的溫江市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場(chǎng)以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求較大，并與市場(chǎng)供給保持一定程度的同步增長(zhǎng)。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，空置率很低。舊城改造項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要為溫江本地人，外地購(gòu)房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費(fèi)者和外地消費(fèi)者為主，其中35－50歲的消費(fèi)者成為購(gòu)房的主力。B、項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂(lè)花園、天祥邊城水戀幾個(gè)項(xiàng)目公開(kāi)亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門檻，促使市場(chǎng)更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場(chǎng)的形成C、水景及田園特色成主流幾個(gè)亮相的項(xiàng)目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂(lè)花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營(yíng)造的是一種的親水生態(tài)主題等。郊區(qū)樓盤資料列表。（以溫江、華陽(yáng)地區(qū)為主）二、典型樓盤分析我們?cè)僖詢r(jià)格為分類標(biāo)準(zhǔn)把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來(lái)分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場(chǎng)。高檔樓盤：價(jià)格3000元/m2以上，其中價(jià)格在4500元/m2以上樓盤為豪宅；中檔樓盤：價(jià)格2000～3000元/m2；低檔樓盤：價(jià)格2000元/m2以下。典型樓盤的選取原則：178。 產(chǎn)品較有特色178。 值得借鑒和思考178。 目前仍在售高檔樓盤成都市高檔樓盤分布圖成都市高檔樓盤的主要特點(diǎn)： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。 從價(jià)格上：均價(jià)集中在30004500元/平方米。少數(shù)運(yùn)作水平和開(kāi)發(fā)成本較高的精品豪宅價(jià)格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 目標(biāo)客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，他們普遍不喜歡遠(yuǎn)離市區(qū)生活，這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標(biāo)客戶則較廣。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯(cuò)層、躍層； 從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤相當(dāng)部分為小規(guī)模項(xiàng)目；二環(huán)外則較大。 從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平較高，各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位。 從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上：216。 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來(lái)了“先天”的附加價(jià)值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套則一般。216。 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比擬的片區(qū)優(yōu)勢(shì)。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設(shè)施，諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院等。216。 府南河沿岸項(xiàng)目以臨河自然風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。216。 二環(huán)路外的則多以項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 主要價(jià)格支撐因素：178。 靠近城市中心的區(qū)位178。 片區(qū)人文環(huán)境178。 臨河自然風(fēng)景178。 高品質(zhì)的建筑178。 有品位的園林178。 完善的社區(qū)配套178。 成熟的市政配套178。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)三、典型樓盤分析一、 春天花園 【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】 項(xiàng)目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的綜合素質(zhì)較高，細(xì)部處理精致恰當(dāng)，較好地體現(xiàn)了項(xiàng)目的品質(zhì)和格調(diào)。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營(yíng)造了清幽、浪漫的居家氛圍?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】 自然景觀、立面用材、園林設(shè)計(jì)、專用林木基地、社區(qū)配套。項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：浣花風(fēng)景區(qū)百卉路12號(hào)發(fā)展商： 成都春天花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑規(guī)模： 占地面積： 總建筑面積：42136平方米 總戶數(shù)：228戶綠化率、容積率產(chǎn)品分析：主題概念: 以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧互動(dòng)。倡導(dǎo)一種人文的、幽雅的、高尚的生活方式。規(guī)劃設(shè)計(jì)：216。 建筑風(fēng)格: 造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材均系天然石材，簡(jiǎn)約、大氣又 不乏軟柔細(xì)膩；門廊、門廳設(shè)計(jì)獨(dú)特，較人性化，216。 建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個(gè)單元；其中，14個(gè)單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式Townhouse住宅。216。 園林規(guī)劃：（1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項(xiàng)目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質(zhì)感；（2）設(shè)計(jì)由日本著名的園林規(guī)劃大師擔(dān)綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格；（3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫通；多種樹(shù)木高低錯(cuò)落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡?tīng)钇鸱孛?。戶型供給：130—270平方米，以三、四房為主，戶型設(shè)計(jì)基本為錯(cuò)層和躍層，采用大陽(yáng)臺(tái)、大飄窗價(jià)格狀況：3980—5500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套服務(wù):一期設(shè)有景觀游泳池、兒童嬉水水池；二期采用雙會(huì)所配置（內(nèi)設(shè)茶吧、棋牌包間、健身房、臺(tái)球、乒乓球等）；設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)、便利店、干洗店、兒童活動(dòng)中心等；另設(shè)九重設(shè)防的安防體系及三表遠(yuǎn)程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入網(wǎng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)。 銷售狀況：二、 成都花園 【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)商與政府聯(lián)手運(yùn)作，具規(guī)模效應(yīng)，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。但外立面顏色沉悶、中心廣場(chǎng)雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無(wú)層次感，觀賞性不夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對(duì)偏高【價(jià)格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動(dòng)、戶用中央空調(diào)項(xiàng)目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號(hào) 發(fā)展商：成都市成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司建筑規(guī)模： 占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬(wàn)總戶數(shù)：6350綠化率、容積率： 產(chǎn)品分析：主題概念:規(guī)劃設(shè)計(jì)：216。 建筑風(fēng)格: 216。 建筑規(guī)劃：由16棟1012層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅、4棟花園洋房組成，中央為10000平方中心廣場(chǎng)；40—100米樓間距，216。 園林規(guī)劃：組團(tuán)式環(huán)境規(guī)劃，設(shè)七大主題公園，各公園為不同的異域風(fēng)格戶型供給：91304，小高層131—163平方米，以三房二廳、四房二廳為主；價(jià)格狀況：花園洋房均價(jià)3800元/平方米；小高層平