【文章內(nèi)容簡介】 要原因?！拔译y以想象，任何經(jīng)濟的長期變動對制度改變所產(chǎn)生的影響會比工資相對于租金變動(即財產(chǎn)服務的價值)的影響更為深遠。”([美]R?科斯等：《財產(chǎn)權(quán)利與制度變遷》，上海人民出版社1994年第260頁。)他將對制度的新的需求歸結(jié)為人的經(jīng)濟價值提高的結(jié)果。他有三個理由：制度是對勞動力的市場價值提高的反應；制度是對人力資本投資的報酬率提高的反應；制度是對消費者可支配收入增加的反應。因此，在中國的多數(shù)地區(qū)人的經(jīng)濟價值尚未能提高到深圳的水平的前提下，自然無法產(chǎn)生新的足夠的制度需求。這同樣有助于解釋為什么在高收入、房屋產(chǎn)權(quán)界定較清晰的地區(qū)物業(yè)管理較易開展，因為這些地區(qū)的外部條件準備與人的經(jīng)濟價值可以產(chǎn)生足夠的制度變遷的需求。 強制性制度變遷有其獨特的長處。作為強制性制度變遷主體的國家，其本身的基本功能之一就是提供制度供給。其優(yōu)勢在于，國家作為一個壟斷者，可以用比競爭性組織(如初次行為團體)低得多的費用提供制度服務。這一方面源于國家可以在全國范圍內(nèi)推動制度變遷從而獲得規(guī)模經(jīng)濟，另一方面源于國家可憑強制力而降低新制度的組織和實施成本。在自發(fā)性的誘致性變遷不足以產(chǎn)生的地區(qū)，當然適于用強制性變遷的方式來推廣物業(yè)管理。但強制性變遷也存在一些缺陷，這些缺陷降低了其有效性。這些缺陷在于，強制性變遷的主體是國家，而國家的潛在收益與預期成本的評價與個人是不同的，這種變遷不一定能保證普通社會成員獲得收益。有些地方物業(yè)管理的推廣阻力正源于此：政府的效用最大化與社會的并不完全一致。同時，強制性變遷的誘因更加復雜。對比誘致性、強制性變遷兩種物業(yè)管理產(chǎn)生、發(fā)展方式，我們看到：選擇哪一種方式是由各自的具體環(huán)境和成本收益分析決定的；兩種方式是相輔相承的，采用強制性變遷不是由于居民“觀念”的問題，任何居民的選擇都是基于其個人的成本收益分析的理性選擇；強制性變遷的自上而下的方式表面看更快、更簡單，但是由于缺乏誘致性變遷的自發(fā)性、盈利性，它更容易由于居民意見不一致而遭遇阻力甚至變形。第二節(jié) 物業(yè)管理與房地產(chǎn)消費、使用的特點及社會分工理論 對現(xiàn)代物業(yè)管理的分析應該闡釋房地產(chǎn)商品的特殊性、房地產(chǎn)消費使用的特殊性、現(xiàn)代房地產(chǎn)的技術(shù)特征、物業(yè)管理與專業(yè)化、分工等問題。這可以對權(quán)利、制度層面的分析構(gòu)成補充，這種分析則著重于技術(shù)層面的分析，可以解釋另一些問題。一、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)消費使用的特殊性 物業(yè)管理的操作對象是各類房地產(chǎn)，我們的分析就先從房地產(chǎn)及其消費使用的特殊性開始。(一)房地產(chǎn)的特點 區(qū)分房地產(chǎn)與其他一般商品的最主要特征有四個：較高的價值、耐久性、異質(zhì)性和地理位置的固定性。房地產(chǎn)的較高價值主要體現(xiàn)在其市場價格較高；耐久性更是不言而喻的，一般房產(chǎn)壽命也有幾十、上百年，而從自然形態(tài)考慮地產(chǎn)的壽命則幾近無限；異質(zhì)性是說沒有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)，即使是在同一設計、同一小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)也會因樓層、朝向、相對位置的不同而無法作到完全一樣；固定性則是更重要的，從羅馬法開始，財產(chǎn)就按是否具有這種固定性而被區(qū)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)則是最重要和最主要的不動產(chǎn)。這些特征直接決定了房地產(chǎn)的消費、使用上的獨特性質(zhì)和特殊要求。(二)房地產(chǎn)消費、使用中的特殊性 房地產(chǎn)區(qū)別于一般商品的特征直接決定了其區(qū)別于一般商品的消費、使用中的特殊性。這種特殊性我們可以舉出一些來，但最為根本的則是如下三點： 作為一種耐用品，房地產(chǎn)的持有、使用既是消費又是投資：房地產(chǎn)毫無疑問是一種耐用品，其自然的耐用期限和經(jīng)濟的耐用期限都很長。作為耐用品，最重要的特征是其產(chǎn)生的服務流量及于將來。但房地產(chǎn)這種耐用品的最大特點則是其持有和使用兼具消費、投資的雙重性質(zhì)并且可以很容易地相互轉(zhuǎn)換。例如，一個人購買了一幢住宅，如果他只是為了為其全家提供一個棲身之所，那么這幢住宅對于他而言只是一宗消費品，他從居于此住宅中得到了效用；但是他也可以將此房出租給他人使用自己收租牟利。此時這幢住宅對他則是一種投資；同時，這個人也可以先以消費品的形式使用此住宅，經(jīng)歷一個時期，當房地產(chǎn)價格上升時，他再將此房轉(zhuǎn)讓給他人而牟利。這種情況下，他對于此住宅的使用是兼具消費和投資的雙重性，并且最后完成了由消費向投資的轉(zhuǎn)化。房地產(chǎn)的這個特性是一般耐用品所不具備的，它們或者是純粹的消費或者是純粹的投資。房地產(chǎn)這個特性的由來主要是它作為物質(zhì)形態(tài)不易滅失而且供給彈性低，有保值、增值的特性。K 房地產(chǎn)的消費使用中，管理、服務必不可少，管理、服務是房地產(chǎn)的互補品：泛泛地講，一般產(chǎn)品在使用、消費中也會產(chǎn)生管理、服務的問題。例如，汽車的使用中也有個保養(yǎng)、維修的服務。但是這種一般產(chǎn)品的管理、服務只是低層次的而且是非經(jīng)常性的。一般產(chǎn)品的使用、消費中只需要維修和保養(yǎng)，這是一種低層次的服務，而且不是時時都需要。所以管理、服務對于一般產(chǎn)品的使用、消費達不到不可或缺的程度。房地產(chǎn)則不同，管理、服務是一種強烈的互補品，只有與這種互補品結(jié)合，房地產(chǎn)才能夠被正常地使用和消費。實際上，房地產(chǎn)的功能并不僅僅局限于提供立足之所、遮風避雨，房地產(chǎn)消費、使用中人們不僅僅是在利用、消耗它的物質(zhì)實體，更是在享用它提供的一種環(huán)境、一種氛圍、一種綜合的服務，這些遠不是作為物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)可以獨立地完成的，而必須輔之以管理、服務。這種服務并不是簡單的維修和保養(yǎng)，而是一種綜合的，高層次上的管理和服務。因此，一個人出錢購買一幢住宅，它購置的不僅僅是住宅的物質(zhì)實體，更是其附帶的優(yōu)美環(huán)境、良好的鄰里關(guān)系、安定的治安等等。 尤其重要的是，管理服務是必須經(jīng)常性的。有的人可能會奇怪，作為一種存量的房地產(chǎn)如何同服務這種流量相結(jié)合。其實，房地產(chǎn)作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續(xù)的服務流量，這個流量貫穿于其全部壽命期。因此，正是房地產(chǎn)自身的服務流量加上外部的管理、服務流量，才共同構(gòu)成完整的享用對象。這說明，管理、服務不僅是房地產(chǎn)的消費、使用不可或缺的，而且是經(jīng)常性的、貫穿于整個壽命期的行為，而不是一時之舉。 房地產(chǎn)的消費、使用存在外部效應：房地產(chǎn)的消費和使用不只是其所有者或使用者個人的事，消費和使用強烈依賴外部環(huán)境以及毗連的其他房地產(chǎn)的所有者、使用人的行為。尤其在現(xiàn)代社會，隨著城市化和技術(shù)的進步，更大規(guī)模、更大密度的聚集成為房地產(chǎn)的一大特征之后，這種對外部環(huán)境和他人行為的依賴已成為不爭之事實。 特別是由于技術(shù)的進步，房地產(chǎn)的功能多樣化、附屬設備的復雜化使得消費、使用中對外部環(huán)境和他人行為的依賴更加明顯和強烈了。例如，現(xiàn)代房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和設備的貫通性已使那種獨門獨立、只有雞犬之聲相聞的時代一去不返了。這種依賴便產(chǎn)生了嚴重的外部效應(在上節(jié)中的產(chǎn)權(quán)、制度理論的分析中已詳細介紹了外部效應的概念及其影響)。 這些特征使得房地產(chǎn)作為一種獨特的產(chǎn)品而存在并決定了現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的必然性。二、現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的必然性　　 從上面對房地產(chǎn)及其消費使用的特殊性的剖析，我們可以引出這些技術(shù)特點決定的物業(yè)管理產(chǎn)生的必然性。169。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面?！　。ㄒ唬┫M—投資的雙重性決定了管理、服務的綜合性 房地產(chǎn)如果單純作為一種消費品而存在，那么其管理和服務尚可以局限于維修、保養(yǎng)；但由于其使用的消費—投資的雙重性，它必然需要一種高于維修、保養(yǎng)的綜合性管理、服務。如果房地產(chǎn)為單純的消費品，則其管理服務將集中于對物質(zhì)損耗(由于使用或自然力的因素造成)的更新和彌補。但是作為雙重身份的房地產(chǎn)，事情不僅僅是這么簡單，這種情況下核心的問題是要使它作為一種投資而得到保值、增值并獲取收益。這時管理服務的職能將不僅是維修、保養(yǎng)，還將包括對無形損耗的彌補、更新以及經(jīng)營服務。 所謂無形損耗是指那些并非由物質(zhì)形體的損耗而帶來的房地產(chǎn)的價值損失。它主要是由功能因素和經(jīng)濟因素造成的。由功能因素造成無形損耗實際是由于功能的退化而帶來的損失，包括由于技術(shù)進步、設計發(fā)展所造成的房地產(chǎn)相對落后、設備不足、效率降低等方面。針對這種損耗，應該提供的管理、服務包括更新設備、重新裝修、更改設計、更新相關(guān)設施等等。由經(jīng)濟因素造成的無形損耗則主要是指房地產(chǎn)與外部環(huán)境的不協(xié)調(diào)和與市場上類似的房地產(chǎn)相比優(yōu)良性減退。針對經(jīng)濟因素的損耗，管理、服務中必須包含對外部環(huán)境(綠化、治安、道路……)的保持和改善的內(nèi)容?？傊瑹o形損耗的彌補、更新需要有綜合性的管理和服務來使得房地產(chǎn)作為消費品保持并不斷改良其舒適性，又作為投資維持令人滿意的收益性。 在地產(chǎn)作為投資而被持有的情況下，向其提供各種經(jīng)營服務就必不可少了。對租賃的房地產(chǎn)可以提供租賃管理服務，更為高級的則是一種財產(chǎn)管理的信托服務，在發(fā)達的房地產(chǎn)市場上這種服務也是必然存在的。例如在日本對于用來投機的土地的管理是由專門的不動產(chǎn)管理公司負責的，這顯然是對作為投資的房地產(chǎn)所提供的經(jīng)營服務。 房地產(chǎn)的雙重性決定的管理、服務的綜合性使得這種管理、服務作為一種特殊的服務具有了存在的價值，這是現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的必要條件。39。　 (二)作為房地產(chǎn)商品互補品的物業(yè)管理是社會經(jīng)常性的需要 什么是互補品呢?我們知道，商品之間有可能存在關(guān)聯(lián)的關(guān)系，我們每天每時都享用著由多種商品構(gòu)成的特定商品組合提供的效用。這種關(guān)聯(lián)關(guān)系可分為三種：替代、互補和獨立。如果以兩種商品X、Y來定義，則判定二者屬于哪種關(guān)系由下式給出： 此式大于零，則x、y屬互補品關(guān)系；此式小于零，二者屬替代品關(guān)系；此式等于零，二者是獨立的(不存在關(guān)聯(lián))。這個式子的經(jīng)濟含義是，當消費y的數(shù)量固定時，x的消費量增加使得消費y的邊際效用增加。通俗地講，作為互補品，x與y結(jié)合將使效用更大，x的價格降低會使得y的消費量增加(交叉價格彈性大于零)。 作為互補品，物業(yè)管理與房地產(chǎn)本身結(jié)合才能完整發(fā)揮其功能，這使得物業(yè)管理可以獨立于房地產(chǎn)的交易而經(jīng)常性的存在。由于這種服務不僅及于新建房地產(chǎn)更及于已存在的房地產(chǎn)，所以它有廣闊的存在空間和市場的持續(xù)性。這種持續(xù)性是物業(yè)管理獨立存在的又一重要條件。`物業(yè)管理作為互補品的這個特性，使得它最易由房地產(chǎn)的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)并承擔。舉例講，所有的汽車商都明白，質(zhì)優(yōu)價廉的汽油可以促進其銷售。而物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)亦存在類似關(guān)系。既然對于房地產(chǎn)的使用、評價不是局限于它的物質(zhì)實體方面，良好的物業(yè)管理必將增加房地產(chǎn)的價值并促進其銷售。這種關(guān)系有助于解釋為什么物業(yè)管理多產(chǎn)生于開發(fā)商對自己開發(fā)房地產(chǎn)的物業(yè)管理并形成一種“兒子為老子打工”的局面。這種方式不能簡單理解為售后服務。(三)外部效應決定了物業(yè)管理的企業(yè)化形式 房地產(chǎn)消費使用中的外部性不僅有技術(shù)意義上的，更有權(quán)利制度意義上的。我們這里是著重談技術(shù)意義上的外部效應問題。技術(shù)的進步使得現(xiàn)代房地產(chǎn)中的單個單位要依賴各種公共設備、設施以及其他單位的合作才能正常使用。這里面的管理、服務已不只是涉及單個的使用者了，而是影響到整個區(qū)域內(nèi)的全部使用者。這樣，自給自足式的服務已經(jīng)無法適應這種技術(shù)上的外部效應了，物業(yè)管理服務必須作為一種專門的服務而從每位用戶的自我管理、服務中分離出來，而在市場經(jīng)濟社會中，這些獨立出來的職能必將由企業(yè)的組織形式來承擔。所以，房地產(chǎn)消費、使用中的這個特性可以視為現(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的一個充分條件。 這種充分條件也有助于理解現(xiàn)代物業(yè)管理最初產(chǎn)生于上個世紀末，伴隨那些高層建筑、電梯的出現(xiàn)而出現(xiàn)。以及在中國，物業(yè)管理多產(chǎn)生于新建的樓宇和住宅小區(qū)。三、分工與專業(yè)化和物業(yè)管理企業(yè) 上面我們是用技術(shù)的觀點來分析物業(yè)管理所提供的服務何以必須作為一種特殊性的互補品供給房地產(chǎn)的業(yè)主和使用者。這里我們沿著這個主線分析為什么應由物業(yè)管理企業(yè)來提供這類服務，這些企業(yè)為什么可以獨立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而存在，它們應采取哪些策略來發(fā)展？（一） 分工與專業(yè)化之一：職能分化我們對房地產(chǎn)消